パークホームズ ノースゲートスクエア〈契約者専用〉

[契約済みさん]

パークホームズノースゲートスクエア契約者専用スレです。
契約者同士、色々と情報交換していきましょう。

所在地：大阪府大阪市北区中津３丁目７番１（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「中津」駅　徒歩６分
総戸数：277戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階
駐車場：総戸数 277戸 に対して 敷地内機械式 168台
駐輪場：総戸数 277戸 に対して554台
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

[804: 住民板ユーザーさん1]

来年の花火大会は飲食出来るし、広くなるし、今年よりいい条件で楽しめるから、ハズレて良かったかも。

[805: 住民板ユーザーさん1]

今年当たったので来年は花火屋上から見れないですが改善されてよかったです。新ルールだと抽選に当たった特別感が増しますね。

話は変わりますがJR地下化で、済生会病院から阪急中津までは最短距離で横断できるようになるのかご存知の方いらっしゃいますか？
大阪市に問い合中ですが1ヶ月以上返事待ちしていて気になります。

[806: マンション住民さん]

いやいや、飲食できるようにしてほしいとか広くしてほしいとかいう要望が出ただけで、確定ではないでしょ。
アルコールは絶対NGだし。

[807: マンション住民さん]

花火花火って毎度言ってる方は何で西側の高層階買わなかったのか不思議。
割と西側の高層階売れ残ってましたよね。
広いところで飲み食いしたいのに買わずに文句ばっかりって。

[808: 住民板ユーザーさん1]

>>807 マンション住民さん
文句というか意見なのでそれで今後よりよく利用出来るようになれば良いのでは？
1番の理由は価格が高くて高層階は買えなかった事と、たった1日の花火と毎日の西日を比べたら後者を重視するので買いませんでした。
購入前からスカイテラスで花火が見えると聞いていたのでそれで十分と思ったからです。ルールは後で決まったことなので、意見は色々出るのは不思議ではないと思います。

[809: マンション住民さん]

ゴミ置き場のカギですが、面倒すぎ、ゴミ出すの日はストッパーがつけたらどう？（2000円で済む？）

[810: 住民板ユーザーさん3]

わかります！鍵も面倒だし、それより曜日以外にゴミだし出来ないのがほんとに不便！ゴミ置き場あるんだし、出させてよって感じ。

[811: 住民板ユーザー]

>>809 マンション住民さん

そうですね。
ゴミの日の午前中だけ開放するのは良いかもしれませんね。

[812: 住民板ユーザーさん1]

>>809 マンション住民さん
確かに！自分が入る時だけストッパーして出る時に閉めたら一手間省けていいですね♫

[813: マンション住民さん]

駐車場に関する提案なのですが、
①タワーパーキングを外部にも開放して収入を得ませんか？
依頼がありマンションから徒歩5分圏内の月極め平置き駐車場を探し回ったのですが、なんと驚く事に全て契約で一杯でした。
と言う事は駐車場需要があるので、うちの空きスペースを貸し出したいです。
例えば2.5万円で貸し出せば1台当たり年間30万円の収入があり30台貸せば年間1000万円です。(修繕積立金に組み入れ)
ネックとなるのは契約書や税金の所ですが、例えば年間20万円で契約書処理と税金申告をする仕事を住民に外注すれば誰かやりたがると思いませんか？
それに法人に貸しているわけなので既に税金と申告が発生しているわけで、実現に問題があると思えません。
もし管理会社が管理めんどくさいと言う事であれば、住民のために働いていないとみなし　真剣に管理会社及び管理人の変更を検討すべきだと思います。

②平置き駐車場をどこかに作りませんか？
上記と似ているのですが、横幅や高さが規格外のフェラーリとかジープとかのオーナーは駐車場に苦労しています。
規格外の車でも停められる事でマンション価値を上げる事が出来ると思います。住民に居なかったとしても外部に貸せます。
具体的に、タワーパーキングから北東角にかけて公開空地を平らにして、3台の平置き駐車場を作るのはいかがでしょうか？
既存の物を撤去して、アスファルト敷くだけなので数百万円で出来るのでは？
工事費は全て将来の駐車場代で賄えると思います。(月4万円x3台x12か月=年間144万円なので空車があったとしても3年程度で回収可能)
公開空地の樹木の管理にも継続的にお金もかかるますし、実質住民は全く使っていないので、検討しても良いのでは？と思います。
個人的には、平置き駐車場作ってもまだ十分に遊べるスペースは残ると思います。

[814: マンション住民さん]

駐車場についてのご提案は大賛成です。

[815: 住民]

残念ながら公開空地を駐車場に変更することはできません。
このマンションは総合設計制度が利用されており、公開空地は文字とおり「公開」されるための「空地」であります。
タワーパーキングの賃貸は諸問題が解決すればなんとかなるかもしれませんが、公開空地はの駐車場利用とは問題が別です。

[816: マンション住民さん]

タワーパーキング駐車場についてのご提案は大賛成です。

[817: マンション住民さん]

おはよう御座います。
なるほど、公開空地を設ける事で容積率の緩和などが可能になる事を、お恥ずかしながら知りませんでした。
勉強になりますありがとう御座います。

私がまだ分からないのは、
①一度公開空地にした所を潰す事はルール上不可能なのか
②逆に考えてうちのマンションの容積率に対して、本当に今の広さの公開空地が必須なのか？
厳密に調べてみると、実は必要以上に公開空地があり、一部平置き駐車場に変更する余地が無いですかね？

ネットを調べ容積率に対する必要公開空地率はあったのですが、
これが実際うちのマンションに当てはまるのか、そもそも今の公開空地面積はどれくらいなのか　分かりませんでした。
815さん、お分かりになりますか？
参考資料
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000012/123...

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/manner/10/page_2.php


また、もし調査の結果仮に公開空地が変更不可能と言う結論に至った場合でも、
下の■の場所など、既存敷地内に平置きスペースを作る事は出来ないんですかね？

タワーパーキング
---------------------------------------------------------
l 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　l
l粗大 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　l
lゴミ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ■■■l
---------------------------------------------------------
　　　　　　　　道路

[818: 住民板ユーザーさん2]

タワーパーキングに現状空きはないです。正確に言うと住民用に少し残している分だけですね。
仮に平置き駐車場を作ることが可能だとしても、タワーパーキングにしろ平置き駐車場にしろ、見知らぬ個人がマンション周辺を出入りすることに抵抗がある人の方が多いのでは？
法人に貸し出してるタワーパーキングは、何か傷や事故があってもその一棟への責任は全て法人が持つことになっているけど、個人にそこまで管理できるとは思えませんが。

[819: マンション住民さん]

総合設計制度を利用していまの277戸となります。

[820: マンション住民さん]

バイク置き場はもったいないですが、
アンケートして、必要であれば、一部有料トランクルーム（既製品）したら、どう？

[821: 813]

いつの間にかそんなにタワーパーキング埋まったんですね、嬉しい話を聞きました。

であればなおさら、法人を更新時に解約して外部に貸し出す事か、
法人への値上げを迫る事をした方がマンション住民のためになると思います。

ご存知の通り法人には実勢価格の半分以下で貸しているので、不満を持つ住民もおり、
現在の半分以上の台数を外部の個人に貸すことが出来れば、住民にとって有利です。

不審者が悪意を持ってマンションに近づくのは抵抗が大きいですが、
ゴミ捨て場の横のタワーパーキングの限られたスペースに、マンションに寄与してくれる駐車場ユーザーが足を入れる事に、私は不快感を感じません。

法人と結んでいる契約書の内容を私は詳しく把握していないので、責任問題がどのような形になっているのかは分からないですが、もし法人の責任を厳しく明記している場合には
その契約書と同じ内容で個人とも契約をすれば良いのでは？と考えます。

住民であったとしてもパーキングに衝突するなどして破損させた場合は賠償責任を負うと思うので
外部の個人に貸し出す場合も、責任管理は住民のそれと同等に思います。

事故が起こるのが怖いからジャングルジムを撤去するような行為は、結局ユーザー全体の不利益につながります。
リスクを正しく把握し対策を練った上で、最後は利益・不利益の天秤で住民が判断すれば良いと思います。
住民投票があった場合、私は推進派に賛成したいです。

[822: 813]

>>819さん
私の無知で申し訳ないですが、その根拠を数字で示して頂く事は可能ですか？

広さはそれぞれ以下の通りと認識しております。
敷地面積 5345.01平米
建築面積 2470.61平米
延床面積 25400.27平米

この後、公式にどう入れれば良いのか分かりません。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000012/123...

求めたいのは、現状の延床面積をこの敷地面積で実現するための最小の公開空地面積です。

[823: 813]

そもそも本当に法人に貸し出しているんでしょうか？

契約締結完了のお知らせを聞いた事がありませんし、
周辺で法人の制服を着た従業員らしき人を一度も見た事がもありません。

もし管理会社の詰めの甘さで法人を取りのがしていたら由々しき事態です。