グランスイート高田馬場諏訪の杜ってどうですか

[匿名さん]

公式ＨＰ http://www.gs-baba45.com/

知る人ぞ知る、駅近の閑静な高台。
長らく噂になっていた物件が、ついに2014年秋に発売となります。
つきましては情報交換をさせていただきたく、宜しくお願い致します。


物件概要

所在地
東京都新宿区高田馬場一丁目179番5他（地番）

交通
JR山手線　　高田馬場 徒歩5分
東京メトロ東西線　　高田馬場 徒歩2分
東京メトロ副都心線　　西早稲田 徒歩7分

敷地面積 1,765.83m2
建蔽率・容積率 60％・160％
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上は地上5階 地下1階建）

駐車場 なし
駐輪場 76台（料金未定）

事業主・売主　　丸紅株式会社
施工会社　　株式会社長谷工コーポレーション
管理会社　　三菱地所丸紅住宅サービス株式会社

総戸数　　　 45戸
販売戸数　　未定
専有面積　　61.97m2 ～ 93.86m2
間取り　　　　2LDK ～ 4LDK


販売開始予定　　平成26年11月下旬
竣工予定　　平成28年2月予定
入居予定　　平成28年3月予定


　　

[51: 匿名さん]

田の字、洗面所リビングイン、ショートスパンと
これでもかってくらいテンション下がる間取りですね。
折角の立地が勿体なすぎる。

[52: 匿名さん]

ひと昔前なら坪280でも悩むレベルの物件では？

[53: ﾏﾝｺﾌｧﾝさん]

それが今では坪400とか言うんでしょうか？

[54: 匿名さん]

ほんと場所はいいんだから、隠れた奥座敷っぽい謎めいた雰囲気の間取りにしてほしかった。それが郊外型団地同等とは。。

[55: 物件比較中さん]

場所がいい？　

あんな窮屈な道しかないのに

[57: 匿名さん]

>>55
窮屈だからこそ、奥まった感じを間取りに活かして欲しかったです。

[58: 匿名さん]

長谷工ってそんなに評判よくないなんて知りませんでした。でも私は仕様とかよりやっぱり立地で選びます。買えたら買いたいです。

[59: 匿名さん]

専有面積は意外としっかりと取っているんだな、という印象。居室がその割に広くないなと感じるのは、収納に力を入れているからなのだろうなと思いました。
Ａタイプは階数によっては居室になるのかサービスルームになるのか判れてくるようですね。もしかして日照時間の差、なのでしょうか。あとは窓の大きさなど他の条件は一緒ですものね。

[60: 匿名さん]

マンションは不動産。立地が１番大事ですよね。間取りや設備は数百万でどうにでもなる。
でも、建設現場を見たら道路より低い？予約入れたので、
水とか防犯はチェクしたいところです。駐車場ないのは困るな。

[61: 匿名さん]

>60
ここは駐車場ないので他を探したほうがいいですよ

[62: 匿名さん]

駅近以外でこのマンションの良いところってどんなとこですか？

[63: 匿名さん]

>>62
駐車場ないし、外廊下だし、ディスポーザーもないから、
管理費が安いんじゃないでしょうか！

[64: 匿名さん]

ここ、何階以上なら視界ぬけますかねー？
5.6階以外はきついかなあ？

[65: 匿名さん]

視界が抜けるのは５階以上でしょうね
それも永久ではないけど

それにしても間取りが残念すぎ
長谷工丸出し　まあ長谷工だから仕方ないんだけど
もうちょっとグレード感が欲しかった

はい、候補外れました

[66: 匿名さん]

駐車場は外を借りるしかないですね。でも都内でこの駅からの近さ
なら車を手放す人もいるだろうし、へたに機械式の駐車場があって
空きがあるよりはない方がいいのではないかなと思っています。
高田馬場だと相場の月極の駐車場代は３万円位の様ですね。
現状だと空きは結構あるみたいなので場所を特定しなければどこかしら
借りられるのではないかなと思っています。

[67: 匿名さん]

＞現状だと空きは結構ある

それ本当ですか？
山手線、早稲田通り、明治通り、諏訪通りで囲まれる範囲で空き駐車場あります？
それも３万くらいで。

住所や最寄りが高田馬場といっても、ここから使えない場所じゃ意味ないんですけど。

[68: 匿名さん]

私は車は持たないので駐車場はいらないですが、駐車場代が会計に入らないのは痛いですね。一応事前案内会には申し込みました。

[69: 周辺住民さん]

近くの賃貸住まいでこの物件の購入を検討していますが、早稲田通りから一本入れば結構空有りの月極駐車場ありますよ。安いのは３万くらいから。そもそも、駐車場が無い物件というのは変わらないんだから、普段車がどうしても必要という方は、ここであーだこーだ言ってないで検討対象から外されたら如何ですか？交通利便重視で、普段は電車やバスで、たまにレジャーで車が必要ならレンタカーかカーシェアリングを利用するって方が検討する物件でしょ。

[70: 物件比較中さん]

駅近で気になるな～
モデルルーム行かれた方いかがでしたか。

[71: 匿名さん]

>>70
いいよ
60弱かそれぐらいの角部屋、ほしい

[72: 匿名さん]

>>71
あ、すみません
書くとこ間違えました。。

[73: ご近所さん]

とてもいいですね。
アウトフレームでシンプルだけど使いやすそうな間取りでした。
周辺環境も申し分なしです。心配なのは価格と倍率。

[74: 匿名さん]

事前案内会行った方、平均坪単価320万くらいでしたか？

[75: 検討中の奥さま]

子供がいるので、使いやすい間取りですよね。この辺りだと、なかなか子供がいる家庭向けの物件がなくて。
近所に住んでいますが、仕事で使う人以外はあまり車は必要じゃないかも。
坂が何気に多いので、電動自転車がおければとは思ってます。

ただ、現在子供用と親用で自転車が３台あるので、自転車置き場の割り当てがきになります。

[76: 匿名さん]

見学会行ってきました！長谷工施工だからなと思ってましたが、正直けっこう良かったです。特に玄関から廊下は、思わず夫婦そろって　わ～♪　でした。
模型もわかりやすかったし、すごく丁寧な営業さんで、来月また行くので、もっと詳しく聞いてきます！

[77: 匿名さん]

で、おいくらなんでしょう？

[78: 匿名さん]

確かにこのあたりは子育てすると言う雰囲気は無いので、ファミリー向けというよりは単身者が住むのに便利そうな場所ですよね
待機児童が少ないということは子供が少ないんでしょうね。
働くままには待機児童が少ないことは重要ですよね

[79: 購入検討中さん]

バルコニーには物干し用の金具が付いてるんですよね？

[80: 匿名さん]

長谷工だと直床じゃないですか？

[81: 匿名さん]

長谷工か〜残念
立地もイマイチだけど
でも高いんだろうな

[82: 周辺住民さん]

同じグランスイートシリーズで高田馬場4丁目の2つが新築時に
あの価格で完売してたし、中古が出ると分譲価格とそんなに変わらずに
売れているので条件が悪い部屋でも坪300万はこえるでしょうね。。。

[83: 匿名さん]

坪350は超えるでしょ

[84: 匿名さん]

>>79
物干し用の金具ついてました。

>>80
二重床、二重天井だそうです。

施工は長谷工でも、造りは丸紅基準のようですね。
引き戸のレールも床じゃなく天井にあるので、段差がなくてすっきりしてました。

[86: 匿名さん]

結局、いくら位なの？

[87: 匿名さん]

一部の部屋しか価格発表されておらず平均坪単価はわかりません。が正解。

[88: 匿名さん]

外廊下、ディスポーザーなしなのに管理費高いですね、、、

[89: 匿名さん]

>>88さん

そうなんですか。
管理費は安いのではないかと思っていたのですが、がっかりです。

[90: 周辺住民さん]

ん？　管理費修繕費安かったよ。
山手線沿線で探してるけど、徒歩5分であの住環境はすごく良いね。

[91: 匿名さん]

管理費と修繕積立金合わせて3万円台だと言っていました。

[92: 匿名さん]

>>91さん
89です。
金額教えて頂いて、ありがとうございます。

[93: 匿名さん]

管理費は安いにこしたことないけど、今住んでるマンションは肝心な土日にいないからすごく不便。管理内容って大事ですよね。ここはどうなんだろ？

[94: 匿名さん]

>>91
3万円台！？一番広い部屋でかな？
70平米そこそこでそれだったらめちゃ高いよね！
新築だと修繕積立は1万切るはずだから
管理費が2万以上するってことでしょ！
リセールに響くなあ(ｰ ｰ;)

[95: 匿名さん]

>>93
コンシェルジュ付きのタワマンにどーぞ！

[96: 匿名さん]

７０平米そこそこでだそうです。
インターネット利用料も入れてのようですが、やっぱり高いですよね。

[97: 匿名さん]

戸数が少ないから、管理費・修繕費高い
当然、常駐じゃないし、ゴミの日だけの管理だよ

[98: 匿名さん]

現在建築中の丸紅の物件で
ホームページやパンフレットでは見映えのいい外壁にしておいて
契約後に、実際は違います、契約解除条項にはあたりません(泣き寝入りしてくださいと言わんばかり)
の対応をしているのが気になります。

[99: 匿名さん]

丸紅物件買うなら、一度久が原のスレを読んだ方がいいですよ！

[101: 匿名さん]

買うのであれば、ホームページ、パンフレット、モデルルームのパースを証拠として残しといた方がいいですよ。写真撮ったりとか。気をつけて。

[102: 匿名さん]

久が原レジデンスの事例は、ほんとにひどいです。
契約者の一部は何とか自分を納得させようとしているようですが、客観的にはあまりにひどいかと。
丸紅物件の検討をされている方は、ぜひご覧いただくことをお勧めします。

[103: 匿名さん]

三井=新川崎、地所=南青山高樹町、丸紅=久が原
やっぱマンションは野村がいいんじゃない？

[104: 匿名さん]

丸紅広尾買いましたが、完璧な出来栄えです。前田建設も対応良しでした。担当がいまいちなだけでは？

[105: 匿名さん]

パース屋へタイルの品番を間違えて教えただけだろ。
施工自体不具合があるわけじゃないし、三井、三菱のミスとは全然違うだろう。
どこかの競合案件の業者が煽ってるだけだ。

[106: 匿名さん]

最近、単独分譲だと小規模多いね
大規模土地は買えない？

[107: 匿名さん]

広尾は単独じゃなかった？

[108: 匿名さん]

広尾は単独

[109: 匿名さん]

>>96さん
70㎡台で3万円ですか。
こちらは無用な共用施設がありませんが、それでもそれくらい
いってしまうのですね。
修繕積立金は段階的に値上がりしていくので、10年後、20年後は
さらに支払いが厳しくなっていくように思います。

[110: 匿名さん]

はい、その問題の丸紅物件購入者です。

契約者の間では大きな問題となっています。
パースと実物の外壁色違いです。
立ち話での説明、ホームページからの突然の外観写真の削除。
建てて足場外してから気づきました、ってありえないでしょ。対応は謝罪以外なし。

手付返金キャンセルを申し出る方もいるようです。

丸紅物件ご検討されてる方は、この話を確認されたり、進捗見守ることをお勧めします。

[111: ご近所さん]

久が原の丸紅物件の件は、本当に酷い状況ですね。
情報交換の場である掲示板が、契約者同士で不平不満をいう自己満足の場と化してます。一見の価値あります。中には当事者しか知り得ない情報もあり、正直、公表することにより、誰が得して誰が損するのかが分かっていない様子です。
契約者の質の低さが伺えます。
110の「手付返金キャンセル」って、どういう意味でしょう。「手付金を払う」という事か。

[112: 匿名さん]

>>111
ただ、あの案件は、三菱の欠陥工事より、ある意味重大だからねぇ。
欠陥工事はそうそう起こるものじゃないから、そこだけの話と言われたら納得する人もいるだろう。
丸紅の件は、パンフレット、ホームページ、モデルルームを上質に作って、実物は違うという、全物件で適用可能な最悪の売り方。
モデルルームが信用できないなら何を信じて買えば良いのよって話だしなあ。
丸紅みたいな大きな会社だし、単なるミスだったんだろうけどね。

[113: 匿名さん]

外壁の色がパースと違うのって結構重要なのですね。
私自身、外観にはあまりこだわらず、住んでしまえば、
ほとんど中しか見ていないので、あまり重要視していませんでした。勉強になります。
玄関や廊下には、天然石を採用されているのですね。
結構高級感が出るような気がしますが、実際見た人どうですか？

[114: 匿名さん]

ショートスパンに加え、天井高2.4m。
サッシ高もかなり低い。
モデルルームのリビングは17畳あるが、正直とても狭く感じた。
そして管理費も高い。

値段は今の時期としては高すぎはしないと思う。
ただ、仕様や間取り外観などトータルして考えて、私は見送ります。

[115: 匿名さん]

モデルルームの外壁タイルを見る限り
この物件の外観もCGとは大きくイメージが変わるかも。
結構ツヤのないのぺーっとしたクリーム色でした。

久が原の二の舞にならないといいですが。

あと、玄関と廊下の天然石タイル、
ほとんど印象に残ってないなー。
ごく、普通。

[116: 匿名さん]

>>113
外観は第一印象を決めるから意外と大事だよ。
特に中古になるとモデルルームもなければ、販促パンフレットもないから見た目でイメージ変わる。
まあ、当然それだけで決まる訳じゃないけどね。

[117: 匿名さん]

複路線利用できていいですね。
販売価格は、幾ら位でしょう。
住戸数が少ないところは、いいですけど。
結構、周辺は戸建てが多く生活環境も良さそうで、高田馬場という都心でありながら閑静な感じもあり外食するには、お店にも困らない。
生活に余裕がある世帯だと楽しいかも。

[118: 匿名さん]

このスレに投稿している方って、結構その業界のプロの方しかわかんないような内容や表現、用語を使ってらっしゃいますね。周辺でマンションを売っている不動産業者さんが、自分の物件を売らんがためにこの物件の批判を展開しているようにしか見えませんね。

[119: 匿名さん]

ここに投稿する人はかなり物件研究してる人。
プロではないでしょう。
少なくとも自分は素人ですが、
この程度の用語なら理解できます。

そもそも、ここと直接的に競合する物件は
いま売り出してないし、
他社の営業マンが妨害する理由がないよね。
ピアースは投資向けでファミリー狙ってないし。

素人目に見ても、少し物件見てる人なら
ここは相当低仕様なのは明らかです。

ラグジュアリー感求める人は買わなければいいし、
立地などが気に入って買うなら、それはそれでいい。
価値観は人それぞれだし、書き込みは参考にすればいいだけです。

[120: 匿名さん]

ここ、相当苦戦すると見てるんだが、どーだろ。
妥協ではなく、満足して買う人はいるんだろうか。

事前案内会、満席のオンパレードで人気っぽい演出してたけど、ガラガラだったし、単に丸紅の対応人数が少ないだけじゃないかと思ってしまう。

[121: 匿名さん]

そうですね。
満席という言葉からはたくさんの人が行くようなイメージありますよね。
でも予約制だから数組でも満席になっちゃうのかもしれませんね。

私も投稿している皆さんて詳しい人が多いなと思って見ていました。
時間をかけていくつも検討している人たちはそれなりに勉強されているのだろうと思います。
いろいろ情報を見ていると知識がないまま購入するのは怖いなと思います。

[122: 匿名さん]

>>121
ネットでちょっと調べたら、ある程度は詳しくなるもんね。
ネット見て予習して、モデルルーム行って、帰ったらまた用語調べてなんてやってたら、この程度の用語は直ぐに覚えちゃうよね。

しかも、こういう掲示板にはマンションマニアが必ずいる。
そういう人の中には、知識を生かしてお買い得物件渡り歩くような人もいる。
買わないけどエリアの物件は全部チェックしてるような人もいる。だから、ちょっと詳しい程度で営業って思うのは考え不足だとおもう。
嘘も混じるのが掲示板だから、全部信じるのもよくないけどね。

[123: 匿名さん]

戸数から考えて営業の方は４，５人でしょう。　ここは今出ているマンションの中ではバランスの良い物件だと思います。　でも入居まで時間がありますので、販売は急がず値上げも有りというスタンスみたいですね。　

全然関係ありませんが、近くのつけ麺屋にはまってしまいました。ほんとに飲食店が多く、安くてうまい店が多数ありますね。　

[124: 物件比較中さん]

現地みてきましたが場所にもよりますが、北斜面で最南の部屋は1階2階はほぼ地下です。
ようやく4階くらいから日が入ってくる感じでした。西側は完全に崖です。
価格も4階くらいになるとかなり高額。
周りにお店はたくさんあっても、住環境は決して良いとは言えない雰囲気でした。
個人的には、無しでした。

[125: 匿名さん]

ここだと124さんのように住環境重視というよりも
「山手線の駅」が徒歩5分ということに優先順位がある方向けなんじゃないかと思います
夜遅くなったりする場合、終電がなるべく遅くまであった方が楽とかそういうメリットを享受する人向け
自分で住むのも便利だとは思うけれど、賃貸に出すと人気があるんじゃないでしょうか

[126: 匿名さん]

HPの販売価格を見て、実は安くてお買得物件かと思いましたが、安いのは条件の悪い一階と二階だけで、三階から上は急に高額ですね。駅近だし、やっぱりそうですよね。。

[127: 周辺住民さん]

このマンションの最大のトリエは「駅チカ」「閑静？」ですね。
現地いった方なら、お分かりだと思いますが、あの道の狭さには「うーむ」です！
高級感？だし、駐車場なしなんでしょ。
更に、「ウナギの寝床」みたいなハセコーさんお得意の間取りには更に更に「うーむ」です！
住むこと考えないで、投資目的ならサイコ―ですね！！

[128: 匿名さん]

第一期で売り出したお部屋はほとんど売れたようですね。

[129: 周辺住民さん]

>>128さんが
仰る通り販売開始した第1期住戸はほぼ即完している状況のようですね。
子供のために近所でマンション購入を考えていますが、第1期住戸に希望住戸がなく、第2期販売待ちです。
やはり、駅や商業施設が近いのは、なかなか得難いですもんね。その割には静かだし。旧諏訪町住民は満足して暮らしていますよ。
道が狭いって批判してる方いますけど、工事車両が入るくらいですから問題ないっしょ。隣地に高校と専門学校あるけど、なんか学生に問題起きたって聞いたことないし。
このままだと来年の春を待たずして全部売れちゃうかも。

[130: 匿名さん]

第一期住戸は、抽選のお部屋も結構ありました。
地味だけど人気ありますね。

[131: 匿名さん]

お聞きしたいのですが、今売り出されている6戸は先着順のようですが、これは一期で売れなかった住戸ではないのでしょうか？

[132: 匿名さん]

>>131さん

6戸全てが売れ残りで先着順ではなく、第一期で抽選に外れてしまった方々が、要望を出して、当初は第一期で販売予定ではなかった部屋を売り出し、既に分譲
済みとなっているお部屋もいくつかあるようですよ。

[133: 匿名さん]

132さん

ありがとうございます。

[134: 購入検討中さん]

購入検討をしていましたが、やはりほかの方のご意見にもありましたが
周りの環境、建物、設備のグレード感が物足りなく、８０００万越えの物件かなと
土壇場で今回は見送ります。

担当者の方の、この立地は中々ないとの営業トークも、それだけ感も
この場所が大好きな方はいいのかもとはおもいましたが。

[135: 匿名さん]

確かに8000万でこの仕様はどうかと思いますね。
でも、内装はオプションでどうにでもなるけど、立地はどうしようもないですからね。
山手線の内側で駅近となれば、今後も資産価値が下がらなそうですし、悩みます。

[136: 匿名さん]

内装は確かにどうにでもなりますが、
うなぎ田の字、外廊下、天井やサッシの高さといった
基本スペックは後々どーにもならないですよね、、、
某ブログでも酷評されてたし、期待してただけに残念。

この前、夜に現地見に行ったけど、近所の高校生とか
専門学校生がわちゃわちゃいて、騒がしかった。

最大の売りのひとつにしている閑静な住宅街という点も
危ういと思いました。

投資目的の人もいるかもしれないけど、
高田馬場は収益率低いから、それも危険。

[137: 買いたいけど買えない人]

この週末モデルルーム行ったらもう第1期の部屋ほとんど売り切れてました。新春売り出しの住戸待ちになってしまいました。このスレで色んな事言ってる方いますけど、やっぱ駅近で生活利便がいいのは何よりにも変えがたいです。山手線内側の他の物件見ましたが、ホント高くて買えないですね。

[138: 匿名さん]

やっぱり、けっこう売れたのですね。近所の住民としてきになってましたが、なんだか嬉しいです。町会にも入るのでしょうか？

[139: 匿名さん]

高田馬場にはこれで3軒目のグランスイートですねー！
丸紅村って感じ。笑
にしても、四丁目にある二つのお兄さんたちに比べると
だいぶ質が落ちるのは否めない気が、、、。
まあ、そのぶん値段は抑えてるって感じでしょうか。
十分高いけど、、。

[140: 匿名さん]

建材費、人件費、地価の高騰で、仕様がだいぶ落ちているのに、価格は他の２つのグラスイートと変わらない(地価や一階は例外)って感じですね。
外廊下だけど、管理費も内廊下だった4丁目物件と同じくらいだし。

[141: 匿名さん]

今のご時世だと仕様が落ちても同価格なら仕方ないのかも。
でもこの値段出すなら選択肢が多いから、あえてココに決めるのも考えてしまう。

[142: 匿名さん]

そうですね。
立地は、グラスイート四丁目やレジデンスに比べていいと思います。その点も、仕様が抑えられている割に高い理由の一つかもしれませんね。
利便性がいいのは間違いないです。

[143: 匿名さん]

地下1階→1階→2階とひとつ階が上がるごとに、500万円ずつくらい高くなりますね。
2階と3階はさほど変わらないけど。

[144: 匿名さん]

>139
同じグランスイート、しかも同じエリア内でも仕様が異なっているのですね。
販売価格据え置きで建材コストを抑えているという事ですかね？
内廊下のグランスイートと管理費が同じというのは、管理費の料金設定が高いという事になりますか？

[145: 匿名さん]

>>144
管理費は少し割高だと思います。確か、75平米で修繕積立金も入れると3万近くだったような。内廊下でディスポーザー付きなら納得ですが、外廊下でディスポーザーもなく、日勤管理でこれは高いと思いました。恐らく駐車場収入がないのが相当響いているんだと、、。修繕積立金が上がる2.30年後にはトータル5万から6万は覚悟したほうがいいんじゃないでしょうか。

[146: 匿名さん]

メトロが最寄り駅なのはいいです。
通常の線路と違い、電車の騒音が格段に違います。
JRは、かなり離れているので、それほど影響はないでしょうね。
立地的に高いのでしょうが、室内設備などは特に普通だと思いました。

[147: 匿名さん]

間取りがアップされていました。

3LDKで7090万円ですか。高い気がしていましたが、こんなにするんですね。
Kタイプは83.46㎡で9000万円。あとちょっとで億ションになりますね。

[148: 匿名さん]

3LDKで7090万円は、1階の価格なので、2階から上は、7500万～って感じでしたよ。

[149: 物件比較中さん]

山手線の内側というのが魅力でしたが間取りが…それでも諦めきれず再度現地訪問しました。
帰り際たまたま曲ったところに解体予定のマンションがあり、その時は素通りしましたが
今となればそこも大変も気になります。
現地から2分程先になるが副都心線が近く向かいはお洒落なマンションでした。
遠方の為なかなか現地まで難しいので、ご近所の方情報があればご教示ください。

[150: 匿名さん]

>145
確かにこの設備でこの管理費は割高感があると感じておりましたが
駐車場がついていない事がそれほど響いているとは思いもよりませんでした。
こちらはローンの返済計画に余裕がある方向けですね。
30年後、収入を絶たれてから6万の捻出は厳しいと思いますよ。