赤坂タワーレジデンス 入居者専用掲示板

[マンション住民さん]

新規スレッドを立ち上げました。
ご意見をお願いします。

[501: 住民]

＞489さん
ご苦労様でした。

[502: 住民]

>>500

暇でない人が何で投稿するのか不可解です。

[503: 住民さん]

継続審議になって苛立っている住友派はスルーしましょう。

[504: マンション住民さん]

499さん
同感ですね。

[505: マンション住民さん]

掲示板での醜い争いを仕掛けた理事会が罪深いと思います。

[513: 匿名]

全部の人に好かれようなんて、どだい無理な話。誰とも摩擦を起こさない聖人君子なんて、いるわけない。だから、好きな人に好かれるための努力はするけど、そうじゃない人から嫌われるのはちっとも気にしない。ただ、相手の言うことには耳を傾けるようにしてる。もしかしたら、相手が言ってることが合ってるかもしれない。

[514: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

513さん
私もそうありたいです。

[530: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

例えば、大手のデベロッパーの分譲マンションは
必ずといっていいほど子会社が管理会社になります。
三井不動産レジデンシャルの場合は三井不動産住宅サービス。
東急不動産の場合は東急コミュニティといった具合です。
そこはほぼ無競争で決まります。つまり割高であるケースがほとんど。
管理組合にしっかりしたリーダーが出てきた場合、
多くは管理会社の変更が議題になります。
なぜなら、「どうも内容のわりには高いのではないか？」と疑問を持つからです。
これはしごく当たり前の展開です。

管理組合と管理会社の契約は1年更新。
だから、変更しようと思えば翌年から変更できます。
しかし、最低限で契約更新の半年以上前から準備が必要です。
理事会でよく協議をして、現契約とサービス内容の問題点を抽出。
臨時総会までは必要ないかもしれませんが、
区分所有者への説明会は必要になるかもしれません。
そして、新たな管理会社を選定するために管理の仕様細目を決めます。
その仕様に従って、数社から見積もり・プレゼンを受けます。
その際、現在契約している管理会社も入れておくとよいでしょう。
契約を死守するために、見積もりで頑張る可能性がありますから。

しかし、そうやって管理会社を変更すると、ほとんどの場合で
コストは大幅に削減できるはずです。
例えば、先ほどの管理費1.5万円、修繕積立金1.万円の場合、
管理費が2割安くなると1.2万円になりますね。
でも、そのまま1.2万円にせずに3千円分を修繕積立金に回すことも可能。
すると管理費12000円、修繕積立金13000円となります。
将来、修繕積立金の増額が予定されているのなら、
この変更によってそれを回避できる可能性が出てきます。

[531: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

このところちょこちょこ出てきますがコピペの長文はやめてほしいなぁ
きちんと元記事のアドレス載せてもらわないとどんな背景で何のテーマに対してな書かれたものなのか判らないよ
それとちゃんと自分の意見付けないと何言いたいかさっぱりわからん。

[532: 入居済みさん]

>>530は、理事会(収支改善委員会)の意見とほぼ同じです。

この話は、サービスや共有部の少ない普通のマンション(以下素マンションと呼ばせて頂きます)には当てはまるかもしれません。

しかし我が赤坂タワーレジデンスは、500以上の所帯と豊富な施設をケアする優秀な人材が多数必要であり、
その為、現在のホスピタリティを堅持することを条件に再提出させた見積り(Ｂ案)では、
野村も三井もむしろ当初のＡ案より価格が上がり、限りなく森の現行価格に近づいています。

その中で住友だけが下げたのは、素マンション並みの管理サービスしか考えていないのでは？と資料を確認すると、
案の定、24時間管理ですらなく、夜間はセンターから人を派遣するサテライトサービスであることが判明。

更に自社社員を使うから安くなるという住友の、その自社社員の使い込み実体も判明しました。

皆さんは赤坂タワーレジデンスを、ただの素マンションにしたいですか？

そうでなければ森との交渉(値下げだけでなく価格維持とサービスの一層の向上を目指す)を続ける中で、
三井・野村のＢ案も精査し比較検討するにしても、某社は論外と考えます。

[533: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>532　
そう、こういう実体に沿った具体的な意見は長い文章でも大変解りやすくて参考になります。

[540: 通りすがり]

532さん
今と同じスタッフさんの配置を維持する仕様で見積もり提出してもらったと説明されてましたが、違うんですか。

[541: 通りすがり]

↑スタッフさんの配置数、時間を今と一緒にする前提での見積もりという意味。

[542: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>532さん
A案が現状維持案なので、この嘘は悪質ですね。相手にしないのが一番。

[543: マンション住民さん]

民主主義は多数決だと聞きました。

[544: 住民さん]

Ａ案が現行仕様ならば、Ｂ案は何なのでしょうか？

説明会前に送付された「理事会からのご報告」をご覧下さい。

Ａ案は現行同仕様と添え書きがありますが、最初の時点でこの金額を明示出来るのは、現状管理している森ビルだけの筈です。

ですからそれ以外の会社が出したＡ案はいわゆる叩き台ですよね。

報告書にもある通り、それを受けて理事会が熱心な質疑応答を行った結果、森ビルはこれ以上の見直しの余地はないとしてＢ案の提出はしなかった、と説明会では聞きました。

しかしこれはあくまでも額面上のことで、実際には>>467さんのおっしゃるような付加価値が提案されていたとすれば、未だにそれが知らされないのは残念なことです。

他社も同様に付加価値をつけたのか、それについても、一般住民に詳細は知らされておりません。


さて理事会との質疑応答の結果、他の３社はＢ案を再提出したところ、ご覧の通り三井と野村の見積もりは逆にむしろ上がってしまいました。

(三井も野村も系列の不動産販売会社が熱心にこのマンションの中古販売にあたっており、こちらのホスピタリティの質を良く知るだけに、検討すればするほど金額を下げられなかったのは無理からぬところでしょう)

住友だけがＢ案の金額を更に下げてきたので、当然説明会では、そのサービスの質に注目が集まりました。

確かに住友は現行のサービスの仕様は下げないと主張しましたが、幾つもの観点から多くの一般住民に評価されなかった、その理由の詳細については上の方に出ていますが、ご覧になられましたか？

１つ前のスレッドも含め、ご自分の目でお確かめください。

[545: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

　分譲マンションを購入すると、ほとんどの場合、入居前から管理費が決まっています。まだ管理組合も設立されていないため、分譲会社の裁量で、自らの系列の管理会社に管理を委託し、その会社が儲かりやすいように管理委託費を設定しています。そこには競争原理が働かないため、当然割高な料金になっているのです。
　マンション管理会社は、いわゆる元請け方式で管理業務全体を管理組合から受託するケースが大半です。
　ただし、管理会社の人員だけですべての業務を実施しているわけではなく、清掃は清掃会社、植栽は植栽管理会社、エレベータはメーカー系列のメンテ会社といった風に再委託しているのです。元請けから派遣されている人員は1名だけです。
　この再委託している業務の実際の原価は、管理組合には分からないようになっています。また、管理会社が分譲会社の子会社である場合、競争なくして高い管理受託料を収受できるため、 ここで大きな中間マージンが発生していると考えられます。
管理委託費は、各現業会社の経費・利益を含め、主として人件費で成り立っています。たとえば清掃は、人件費単価に必要な人数と、当該マンションの作業に必要な時間数を見積もって掛け合わせれば金額が算出できます。これを各業務で積み重ね、元請けの管理会社の経費・利益を最後に加えれば適正な委託費が出てくるのです。
以上です。

[546: 住民さんＥ]

>>545
外部のコンサルサイトの一般的なアドバイスのコピペだけでなく、自分の意見を加えてほしいなぁ
安くなれば良い訳では無かった訳ですからねぇ

[547: 入居済みさん]

>>546
高ければ良い訳では無い訳ですからねぇ

[548: 住民さんＡ]

今回の件で、区分所有者の意識が高まったのはいいことですね。
管理会社は今のままか、三井がいいと思う。高くなるのは仕方ないでしよ。
野村は高級物件や都心タワーの実績ないからダメだね。
東急は話にならないレベル。
住友に変われば、理事に報酬が入ったのかもしれませんね。

[549: 入居済みさん]

そうですね。
住友は疑われますね。
野村はプラウドがいいですね。

[550: 住民さん]

確かにその通りです。住友から理事に紹介料が入りるという噂があり、証拠もあるらしいです。
森ビルが提案した、森ビルが所有する、ライブラリー、スパの使用等というオプションを隠匿して総会にかけたのはそれが理由です。
このオプションが付けばＡＴＲの価値が向上するのは確実です。