KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.12

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[899: 購入検討中さん]

>>876
4畳のお部屋つきを妥協して購入した理由はなんですか？
一部屋に換算するかどうかでかなり迷うんですが。

[900: 契約済みさん]

>>898

889ですが、勝どき5丁目、6丁目交差点付近の停留所については、以下の２つがわかりやすいです。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/ginzasetsumeikai...
http://ameblo.jp/dorattara/entry-11807785538.html

BRT設設の目的は、急激な人口増に対する交通インフラ整備にあり、かつ、公共交通機関の空白地を埋めることも念頭においています。したがって、環状2号線ルートが採用されて、かつ勝どき5丁目6丁目交差点付近に停留所ができる案が今のところ有力です。

そのうえで、物理的設置可能性やＢＲＴの特性などを考慮して、
①環状2号線から降りて交差点付近（ＴＴＴミッド前）に停留所を作る案
②環状2号線の高架上に停留所を作る案
③隅田川橋梁の上に停留所を作る案
の3案が出ているようです。

ＢＲＴ情報がなかなか出てこないので、環状2号線の広報室を訪問してみました。
広報室については、以下がわかりやすいです。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html

まったくの憶測ですが、③は絶対にないと思います。勝どき５丁目６丁目の交差点から隅田川橋梁に上るには動線インフラが弱すぎるからです。また②の場合エスカレータ設置が不可欠と思われ過大な費用がかかります。なにより高架上は片側２車線しかなく幅員が狭いので停車して乗り降りするのは危険です。
で広報室において、高架から降りて勝どき５丁目６丁目の交差点付近の車線状況の予定模型をみて、>>889のコメントをしてみました。長々とすいません。

[901: 購入検討中さん]

>>899
4畳でも子供部屋や書斎としては充分かな？安いしいいかな？という感じで購入に踏み切りました。

[902: 匿名さん]

>>891さん
890です。仰るとおり柔軟性を持った案が現実的というのも分かるのですが、BRTは全区間優先信号を行うが故に高速・大量輸送を実現するものです。一部でも大きなボトルネックがあると、他の区間で優先信号を行っても輸送効率が劇的に落ちてしまい、結局バスと大差無いことになります。

勝どき５丁目交差点は清澄通り（環状３号線）と交差するので、ここをBRT優先信号とするのは同等重要度のインフラを片側ふさぐことになり現実的ではないと考えます。むしろ環状２号線が高架になったことをBRT/LRT実現のため積極活用する方向に向かうのではないでしょうか。

またこの地域の将来の交通需要からしてエレベータや高架上への停留所建設で初期投資を要したとしても、事業採算は取れると考えていると推察されます。実際、下記の通り区の計画でも勝どきは高架上のルートとなっています。

http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai2kaikikankout...
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai2kaikikankout...

こちらの資料にもはっきりと「環状２号線を導入空間としたルートにおいて、勝どき・晴海地区の電停は高架道路上の設置が必要となる。」と記載されています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai3kaikikankout...

環状２号線を通るルートが選定された場合、停留所は高架上になるでしょう。そもそもルートが環状２号線を外れたら元も子もありませんが。。

[903: 契約済みさん]

>>902

その資料は承知してます。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html
上記資料を見る限り、高架の高さは３～４階相当ですので、５丁目６丁目の交差点上の高架脇にゆりかもめ駅のような立体歩道橋＆エスカレーターを設置するくらいの投資が必要になるのではないでしょうか。

ちなみに高架防音壁とＫＴＴの東棟までの直線距離は１５メートルくらい（地上部の車線端との距離は１０メートルちょっと）、高架防音壁とＴＴＴミッドまでの直線距離は２０～２５メートルくらい（ＴＴＴシーまでは２７メートルくらい）なので、ＴＴＴミッドの敷地内であれば上記立体歩道橋＆エスカレーターは設置できるかもしれません。
但し、反対車線は住友生命勝どきビル北館とＹＳビルが存在していますので、どちらかを収去明渡するなどしない限りかなり難しいかと。或いは、新島橋の架け替え工事を行っていますが、それとフィックス工事するくらいのウルトラＣが必要ではないでしょうか。

ビルを解体し土地を収用するとすれば、位置的に住友生命勝どきビル北館かな。

[904: 匿名さん]

>>903
レス有難うございます。
歩道橋設置はかなりの投資になる事は間違いなさそうですね。

また確かにYSビル側は若干スペース苦しいですね・・・。
http://blog-imgs-31.fc2.com/u/r/b/urbanreallife/kan2137.jpg

ただ902のリンクの停留所予想図のように、周囲の建築物に影響を与えずギリギリ歩道に収まるよう敷設する事は可能ではないかと思います。高架構造体の幅は地上の車線幅より狭く作られますし。

と、ここまで書いておいて大変申し訳ないのですが、>>900の①案は清澄通りの信号待ちがボトルネックになるためBRT的にはNGと考えていたのですが、信号待ちは停留所の停車時間として使えるためそれほど輸送効率に影響がないような気がしてきました。輸送効率に対する影響が軽微に留まるのなら、現実的ラインとして勝どきは地上に降りる案になるかもしれませんね。ただこの案だと将来的にBRTからLRTへの切り替えも出来なくなりますが。。

いずれにしろBRTの停留所が勝どき５、６丁目付近にできることを祈りたいです。長々とスレ汚し失礼致しました。

[905: 契約済みさん]

904さん

ありがとうございました。
また、色々と意見交換できたら嬉しいです。

[906: 契約済みさん]

905さん

こちらこそお付き合い頂き有難うございました。
実はこの物件の契約者で２号線の広報事務所にも行ったことがある者です。（りゅうたろさんではありません）
同じような話題を共有できて大変有意義でした。またどうぞ宜しくお願い致します。

[907: 匿名さん]

>>857
＞将来的な需要が継続するかに関しては、誰にもわかりません。加えて、選手村跡地の住宅に競合するのは晴海・勝どき物件だけではなく湾岸エリアの大多数の物件が競合します。

BAYZの販売数はさらに更新されたみたいですよ。
豊洲に住みたい人は選手村跡地は選ばないのでは？

ＢＡＹＺ 残り ２０３／５５０
ＫＴＴ 残り ６７８／１３１８（１４２０のうち地権者住戸１０２除く）
ＤＴ 残り １２５０／１４５０
ティアロ 残り ４２６／８６１
※間違いや数字の更新あれば指摘を。

[908: 匿名さん]

>>907
選手村跡地、の交通の便が悪いのは分かっているし安くは出ないでしょうから、
湾岸エリアの大多数の物件が競合するとは思えません。
タワマンにはならないでしょうから、タワマンじゃなくても良いからこの付近に住みたい人向きでしょう。

[909: 匿名さん]

>>907
DTの数字って一期一次の数字のままだね。
6月下旬の時点でMR行った時、300は消化されてたけど。
最新の数字知りたい。

[910: 匿名さん]

まあ環２と将来環３になるかもの清澄通りの交差点に位置し、周辺の囲まれ具合も随一、という立地です。
このマンションがもし14階だてとか20階建てぐらいだったらどうでしょう。幹線通りにある普通のマンションですね

[911: 匿名さん]

環二と清澄通りの交差点になるんじゃ、将来騒々しいね。

[912: 匿名さん]

さも勝どきの乗り物みたいにBRTやらなんやら将来の交通網について話題になってますが、基本的には晴海のオリンピック選手村跡地開発の影響ですからね。晴海の発展に従い、途中停車するだけでしょ。

[913: 匿名さん]

>>907
不思議な比較ですね。
勝どきザタワーだけ長期優良住宅の認定外規格。
そもそもローン控除額が他より少ない。
かなり構造や資産価値に影響するのに、
フラットに比較する人がいると、かなり違和感あり。

[914: 匿名さん]

このエリアで美味しいステーキハウス専門店ってありますか？一人でも行けるンジが望ましいです

[915: 匿名さん]

>>912
もともとBRTLRTは五輪に関係なく計画してましたから。

[916: 匿名さん]

>選手村跡地、の交通の便が悪いのは分かっているし安くは出ないでしょうから

この理屈が意味不明・・・7000戸もあって交通の便が悪くて国が管理してて安く出ないと予想するほうが難しいのでは。

[917: 匿名さん]

オリンピック選手の輸送を考えると、銀座止まりのBRTは却って邪魔になるのでは？もしかしたらオリンピック後に後回しにされるってことはない？

[918: 匿名さん]

>>916
湾岸でも一番眺望が良いだろう場所ですよ。安くしたら高倍率。
眺望が悪い部屋なら安いかも。

[919: 匿名さん]

オリンピック跡地はみなさんならいくら位までなら出します？400位ならだす？？

[920: 契約済みさん]

360-420くらいかと予想していますが、家族もいるしお金もないので買うことは無さそうです ＞ ＜

[921: 匿名さん]

>>916
オリンピック選手村は開催中は都が管理しますが、終了後は住宅部分を民間の開発会社に返却して民間が分譲・賃貸するということなので、大安売りとは限らないですよ。開発資金を回収する必要があるので。

ただ今の交通インフラだと選手村跡地はせいぜい坪250～300が限度では？　だってハルレジより駅遠ですよ？BRTも選手村の奥地までは入り込まないから埠頭の先端は不便なままです。眺望は最高ですが逆にウリはそれしか無いし焼却所も近いし。商業施設や医療・学校など都市整備が追いついたら坪300超えもあり得る気がしますが、いつになる事やら・・・

[922: 住民さんＡ]

一帯開発の素晴らしさは、過去の経験から、皆わかってるでしょ。

単体のマンション１つ作るのと違って、町ごと作り込んでいくんだから、相当プレミアつくはずですよ。

商店街や、二階部分をペデストリアンデッキで結んで回遊性高めたり、
学校や護岸のカフェ、公園も、計画さらている。戦後最大の一帯開発てすからね。

[923: 匿名さん]

え？どこの話？誤爆？？

[924: 匿名]

過大に評価しているのでは？

[925: 匿名さん]

>>922
晴海将来ビジョンとごっちゃになってませんか？
あれは地元のこうなったいいな～という構想をまとめただけで、時期的にも選手村後のずっと先の話で言い方悪いですがまだ妄想のレベルだと思いますよ。選手村も事業者選定がこれからで、昨今の建設費高騰を受けて当初計画を大幅に縮小する可能性もありえます。

現時点で見えているのは、住居が多いものの商業施設・病院・学校・公共施設など街作りに不可欠な要素が整う保証が無く、なによりインフラ面の不安が残る地域、という事だけです。

もちろんデベロッパや都もバカじゃないので、住居棟を分譲するために街づくりを進めるはずですが、それでも交通面での弱さはいかんともしがたいものがあります。オリンピックが決まってなお、BRTがいい所の交通整備ですから。

[926: 匿名さん]

晴海レジより、開発費が8割上がってますからね。

[927: 匿名さん]

オリンピック跡地なら、坪400万以下だったら買いたいです。
それ以上なら、部屋を狭くして買うかな。

[928: 匿名さん]

オリンピック終わった後だよ？？どう考えても400万なんてあり得ないと思う。誰か前に言ってたけど、高くて300万、200万代も十分あり得ると思う。

[929: 匿名さん]

坪400って冗談ですよね？？選手村がそこまで上がったらKTTは坪400以上確定ですね。
本気でそう思ってるなら、KTTかDTを速攻で買うべきかと。私は買いませんが（笑

[930: 匿名さん]

あ、ハイパーインフラとかあったらわかんないですね。東京中が坪1000万とかいってたりして。

[931: 匿名さん]

インフレだ、失礼（笑）

[932: 匿名さん]

>>928
それ、KTTだよ

[933: 匿名さん]

残念ですが、選手村よりKTTが高くなる事はないよ。佃は月島駅横より安いかい？

[934: 契約済みさん]

今からは建設費の高騰がすごいぞな

[937: 匿名さん]

>>933
選手村のほうが緑が多く広々とした住環境で眺望もよい事は確かですが、交通利便性が劣りすぎます。

佃は月島まで徒歩5～6分ですが、選手村は最寄駅の勝どきまで徒歩20分以上です。環状2号のBRT/LRT停留所まででも埠頭の先端にある住戸だと恐らく10分近くかかります。この不便さは決定的です。

一方、KTTは勝どき6分、BRT（実現した場合ですが）停留所は恐らく目の前です。

選手村は公共交通の利便性など気にしない、都心でも車メインの富裕層むけのリゾート地域、というコンセプトにすれば高めの坪単価(坪300～400)もありえるのかもしれませんが、この立地で5000戸を売り切るのにそんなリスキーな戦略が成り立つとは思えません。

[938: 匿名さん]

これからのリゾートは熱海じゃなくて晴海ってか。

[939: 住民さんＡ]

KTTは、エントランスが環状2号の高架の下になるし、大通りに囲まれ感。

利便はいいけど、湾岸の醍醐味の開放感が全くない。湾岸の良さは、リバーシティや、豊洲、有明のような水辺と開放感だかね。

選手村は、今は交通不便とはいえ、BRTができれば、十分便利になる。

何より、オリンピックによる宣伝効果が凄いからね。トミヒサですら、全国でモデルルーム開いて、集客してたらしいから。


安くでたら、トミヒサやKTTの割安部屋みたいに抽選で買えないだろうし、それ相応で出て、倍率つかない程度がホントに欲しい人からすると助かる。

[940: 住民さんＡ]

>>937
ちなみに埠頭の先端は、予定だと公園になるよ。デベもそんなにバカじゃないよ。

[941: 匿名さん、]

＞９３９
豊洲のタワマンに住んでるけど、開放感というか、眺望なんて3日で飽きた。
利便性のほうが、圧倒的に大事だと思う。
まあ、豊洲は便利も良いから、満足してるけど。

[942: 匿名さん]

>>939
KTTは湾岸らしい良さが薄い物件だとは思います。（解放感なし、周囲囲まれ、幹線道路沿い）ただ、都心への近さや築地再開発やBRT、価格の手頃さなど、別の価値観で売れている物件だと思います。一応、解放感のある場所までも歩いて直ぐですからね。

あと選手村について仰る件、良くわかるのですが、似た条件（駅遠いが解放感あり湾岸らしい）のティアロ(坪290)が苦戦しているのが気になります。水辺かつ敷地も緑あふれ、選手村の条件に実は結構近い物件だと思うのです。選手村が全国への宣伝でネームバリューが上がり、オリンピックレガシーのプレミアが付いたとしても坪400は流石に厳しいだろうというのが私見です。

埠頭の先端は公園ですが、そこに一番近い住宅から晴海5丁目交差点まで600mでした。10分は言い過ぎですね。BRT停留所まで一番遠くて7分表記かな。どのくらいの価格になるか、7年後が楽しみです。

[943: 匿名さん]

マンションは利便性が重要。月島CGPが瞬間蒸発していることからも明白。CGPが350万だよね。

[944: 匿名さん]

選手村は、かなり安く出ますよ。

豊洲シンボル坪300の横で、晴レジが坪200
だったように。

[945: 物件比較中さん]

開放感は結構よさそうだよ。周辺の開発が進むまでだけどね。
海も見えるし自分の感想でいくと湾岸のよさと利便性が交わるイメージです。

逆に捉え方によっては両方中途半端に感じる人もいるかと思います。

[946: 匿名さん]

>>941
それは、直ぐに飽きる程度の眺望だったから、だけのこと。
タワマンの眺望はピンキリ。

[947: 匿名さん]

>>943
とはいえ、実際にCGPのお見合い部屋に住んでみて
目の前に建物が建っている圧迫感に満足できるかどうか、はまだ分からない。

[948: 匿名さん、]

＞豊洲シンボル坪300の横で、晴レジが坪200だったように

どういう意味？豊洲の横が晴海ってこと？？
駅までの距離も違うし、タワマンと普通のマンション比べても、
何を比較してるのかわからない。

シンボルとクロノなら、まだ分かるけど。
（クロノと比べて）駅近のシンボルと中央区のクロノ、価格、良い勝負だよね。
将来的には、利便性の良い駅近シンボルの方が、資産価値有利な気がするけど。