KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.12

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[859: 匿名さん]

KTT購入者さんのブログに、「旺盛な消費力とそれに応える高質な商業施設や生活の基盤となる医療や教育などのインフラが猛スピードで整えられていくことになるかと思われます。」との記述がありますが、実際には住民の増加に伴う医療や教育インフラの拡充が見込みづらいというのが、湾岸エリアのリスクの1つです。
私はKTTはサラリーマン世帯でも買える湾岸物件のNO.1だと思いますが、人口が増えるからインフラも増えるという時世でないことは認識しておいた方が良いですね。

東京カンテイ 市場調査部 @tokyo_kantei 6月22日
何度か指摘しましたが、湾岸でリスクとなっているのは交通インフラと学校や保育施設の不足です。東急沿線でも2000年以降顕在化しました。インフラを整備するしかありませんが、簡単に増やせるものでもありません。

[860: 匿名さん]

オリンピック特需は会場の見直しで先細り。
交通網の新設も必然的に見直しになるでしょう。
そもそも２週間しかないオリンピックの会場に近いだけで資産価値が上がるという理論が全く理解できません。

また大手3デベの株価ですが、

年初来高値　8/5終値　下落率で
日経平均　16,164->15,320　-5.3%
住友不動産　5,270->4,104　-22.2%
住友不動産販売　3,510->2,835　-19.2%
三井不動産　3,805->3,343　-11.9%
三菱地所　3,150->2,458　-22.0%

と、市場は成長に関して厳しい目を向けていることが分かります。

営業ト－クに乗せられて、後で後悔することの無いように、しっかり自分で考えましょう。

[861: 匿名さん]

皆さん、２週間しかないオリンピックだけに注目されているわけではないと思いますよ。

[862: 匿名さん]

注目してるのは、オリンピックレガシーとそれに伴う周辺環境の整備だよね。

[863: 購入検討中さん]

>>860
年初来高値と8/5終値を比較して何の意味があるんですか？下落してて当然でしょ。

[864: 匿名さん]

>>860
不動産会社の株価が、
個別物件の良し悪しが連動してるとでも？？

[865: 匿名さん]

ブルームバーグだったかの予測では、オリンピックによる湾岸エリアマンションの値上がり傾向は2016年くらいまでってことでしたよね？この物件が出来上がったころに高く売れるかどうかは微妙なんですね・・・

[866: 契約済みさん]

859さん
私も「猛スピード」については、懐疑的ですが、
ある程度はインフラも追いついてくるかと思いますよ。

期待しております。

[867: 契約済みさん]

環状２号線の広報室に行ってみるとよろし。

http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html

大変親切に案内していただけます。
道路インフラとして環状２号線、環状３号線の整備は確定です。ＢＲＴ発表は未了ですが、都バスルートの新設は期待できそうです。勝鬨橋南詰の都バス停留所は、都心方面では四谷・新橋・銀座・有楽町・東京駅丸の内、東京駅八重洲行きのバスがすべて停まります。２～３分に１本バスがきますので、銀座に向うときは地下鉄よりも便利です。

虎ノ門、新橋汐留、築地、勝どき、晴海、新豊洲、有明の環状２号線のどの地域をとっても再開発による資本投下が予定されています。銀座、八重洲、京橋、日本橋、六本木などなどとより便利に繋がるわけです。

私は株式投資と同じように、噂で買って事実で売れという格言が、ＫＴＴにも当てはまると考えています。複合的・有機的に関連する開発が目白推しなので、交通インフラ・社会インフラ・生活インフラなどは自然発生的に整うと予想しています。予想は外れにくいと思いますし、外れたとしても今売り出している価格は割安だと思うので損はしないとふんでいます。

[868: 匿名さん]

正直言って、道路インフラってあまり関係ない気がするんだよね・・・住環境には。

[869: 契約済みさん]

867さんも広報室行ったの？
俺もいこうかな。

[870: 匿名さん]

マンション前を通るバス路線が何本増えたところで、月島の利便性にはかなわないということかいな。

[871: 契約済みさん]

867ですが、行ってきました。
広報の女性担当者さんが応対してくれましたが、すごくお優しい方でした。
シュミレーションで隅田川橋梁わたってみましたよ。いつでもウェルカムな感じです。笑

月島は地下鉄複数路線で優位なのはわかるのですが、ほぼ完成形が見えつつあり当面再開発の余地が乏しいので、個人的にはこれから盛り上がるであろう環状２号線沿いに引かれてこちらを契約しました。私の内心を言葉にすると「湾岸再開発の軸は環状２号線にあり」という某契約者ブログのメッセージと同じでした。同氏も環状２号線広報室に行かれているようで、行動まで似ていて共感を覚えた次第です。

勝どき駅直結に住んでますが、大江戸線は中長距離移動、バスは近距離移動メインで上下の移動がないので銀座に向うときなどは重宝してます。この感覚は勝どき橋南詰バス停を利用している方でないとわからないと思いますが、複数系統のバスが橋を渡りきった麓で集約されるので２～３分で直ぐに次のバスが来ます。しかも乗り降り楽チンなのです。
ですから、隅田川橋梁も同じようになることを期待しています。あわせてＢＲＴ，ＬＲＴ，地下鉄新線も過度な期待をせずに楽しみにしているところです。環状２号線沿いの新豊洲市場、選手村公園、築地再開発も楽しみです。

個人的な感想なので、お気にさわるような表現があればどうかご勘弁ください。

[872: 匿名さん]

KTTの物件情報に「JR山手線「東京」バス25分「新島橋」バス停歩1分」って書いてあるのはそういうことだったのか。

[873: 契約済みさん]

私も「勝鬨橋南詰」を利用しています。利用開始当初（20年ほど前）は大江戸線もなく、大きな施設といえば勝どきイヌイビルとプラザ勝どき、ゴルフ練習場が晴海通り沿いにあったくらいですが、不便だと感じたことはありませんでした。「勝鬨橋南詰」はバスが銀座線級（あるいはそれ以上）に次から次へと来ます。バスの運転も渋滞時には運転手さんも車線変更を道交法に則った上で巧みに行い、バカみたいにずっと左車線をキープという中途半端な都会のバスみたいな事もなくストレスを感じません。現在はさらに勝どき駅まであり、スーパーやらも増え便利な町です（ゴルフ練習場はなくなっちゃったけど）。
確かに、リセールの時には最寄り駅から徒歩何分とか何線の駅かなど影響はあるかと思いますが、バス中心の移動も悪くないと思いますよ。でもKTTのバス停は「新島橋」ですけどね。環状2号線のバス（BRT？）にも期待したいですね。

[874: 匿名さん]

KTTの検討者スレの方って、現実的かつまともなお考えの方が多く、またそういう方に適した好物件だと感じます。

[875: 契約済みさん]

今の新島橋バス停は、清澄通に沿って勝どき駅前交差点を左折して晴海通に進入して、勝鬨橋南詰停留所⇒勝鬨橋を渡り⇒築地⇒東銀座⇒銀座４丁目交差点⇒新橋、有楽町、東京駅丸の内南口、四谷方面への分岐していきます。ちなみに豊海町にバスの基地があって新島橋バス停はほぼ始発なので、ほぼ間違いなく座席に座れます。

公式ＨＰのアクセスでバス路線を注目したら、遠方の方も想像できると思います。

http://www.kachidoki1420.com/shinchiku/X1029001/access.html

そのうえで、環状２号線に沿った新しい新島橋バス（ＢＲＴ）停ができると、都心側は築地市場跡地、銀座６丁目方面と、汐留・新橋・虎ノ門・六本木方面へと進むルートが新規開設されると期待してます。
湾岸方面だと晴海選手村前で分岐して、晴海トリトン・豊洲方面と、そのまままっすぐ環状２号線を沿って豊洲新市場・千客万来施設、有明、お台場方面へと進むルートが新規開設されると期待してます。

ＢＲＴの朗報が待ち遠しいこの頃です。

[876: 匿名さん]

>>791
4畳部屋って意外と？狭いよ。
あと一回り大きければなぁって思ってしまう

[877: 銀行関係者さん]

マンションの前を通るバスが増えれば増えるほど、私は住みたくないですが。。。

[878: 匿名さん]

>>877
なぜ？

[879: 匿名さん]

BRT情報誰か知りませんか。

[880: 契約済みさん]

BRT、未だに確定情報は出てきませんね。楽しみでたまりません。

万が一？KTT前を通らない/停留所が出来ないようだとショックが大きそうです ＞ ＜

[881: 購入検討中さん]

さすがにTTT前かKTT前いずれかにBRT用バス停はできるでしょう。

[882: 匿名さん]

BRTは2号線前提だから、必ずKTTの前（横？）は通るでしょう。ただ2号線は高架線なので、エントランスの目の前に停留所ということには絶対ならないことは覚悟しておかないと。

[883: 購入検討中さん]

おそらく高架から一旦降りてTTT前かKTT前のバス停経由してからまた側道を登って隅田川橋梁に合流するんじゃない？

[884: 匿名さん]

>>882
もしなったら、停留所から階段で降りるのかな。バリアフリーに反する。

[885: 契約済みさん]

>>884
俺のヨミでは、高架からBRTが一度おりてきて、再度BRTが上に上がるのでは。と思ってる。

が、そうなるとBRTが専用レーンにならなくなるか。
BRTが高架から一旦降りてくるのは自分の希望的観測にすぎぬか。

http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html

[886: 契約済みさん]

883さん、885さんと同じコメントを営業さんから聞きました。
ただ、確定情報としてではなく、推測では、とのことでした。

[887: 匿名さん]

>>885
将来、LRTに変えるときにも
専用レーンから外れて一旦降りて上がってをやってたら線路はどの様に敷くのでしょう。

[888: 匿名さん]

広報室で模型見ましたが停留所作って停車させちゃうと一般車の走行スペースがなくなっちゃうような気がしましたが…

[889: 契約済みさん]

いまの道路状況だと、すべての箇所でＢＲＴ専用は難しそうと考えます。一部ＢＲＴ優先扱いかなと。

勝どき５丁目交差点の高架上に停留所を作るとすれば、上下移動できるための施設設置に過大な費用負担が発生するし、橋の上に駅を作るのでは意味が半減してしまう。

但し、環状２号線の隅田川橋梁は片側３車線なので、専用ではなく、優先レーンを設置することは容易でしょう。
ちなみに、晴海通りの勝鬨橋は片側２車線なので、都バスとの優先レーン共用なら何とかという感じです。

本命の環状２号線ルートで通るとして、現実的には、高架から一旦降りることを前提に、①都心方面行がＴＴＴミッド（スミフが入っているＹＳビルの反対側）の前に停留所を作り、②晴海・有明方面行が住友生命勝どきビル北館前に停留所を作る案かな。この場所は、高架から降りてきて清澄通りに右左折するために、①については片側２車線、②については片側３車線が敷設される計画です。※対照的に高架に上って環状２号線に合流する車線は都心方面、晴海・有明方面ともに、片側１車線になる計画です。

[890: 匿名さん]

その案ですと清澄通りの交差点がボトルネックになりますよね。優先信号にすると清澄通りをふさぐし、優先をやめると信号待ちが発生し輸送効率がおち、ただのバスと変わらなくなります。BRTにするからには、高架上を停留所にすることはマストと思います。また勝どき5丁目から豊海の需要は事業採算から重要なので、5丁目交差点付近をスルーされることもないと思います。

調整が困難な場合は、BRT自体がポシャってただのバスになるかも知れませんが。そっちのほうが心配ですね。

[891: 匿名さん]

だから、全区間で専用道路と優先信号を維持するのは難しいというのが私見です。
多少の柔軟性をもった施策はやむなしかな。。。

[892: 匿名さん]

BRTという名のただのバスになる、に一票。名前だけ借りてきたけど中身が伴わないって日本にありがちじゃん。

[893: 匿名さん]

少なくとも、高架上に停留所を作って
エレベーターで上下移動するような不採算な事はしないだろうと思う。

[894: 契約済みさん]

始めてこちらに書き込み致します。
みなさまの質の高い議論に感動しました。

いずれにせよ、KTTの真下を通ることになることと
同時に
竣工後に共に生活の質とこのマンションの価値を
高め合えること、期待してます。

[895: 匿名さん]

>>894
ご契約済みということであれば、
契約者板にもお越しください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444071/
生産的な、有意義なお話ができればいいですね！

[896: 匿名さん]

勝どき5丁目に停留所は作られないんじゃない？

[897: 契約済みさん]

>>896

採算とＢＲＴ敷設の目的からして、勝どき地域が外れることはあり得ないかな。
環状2号線ルートではなく、晴海通りルートならその通りかもね。笑

[898: 匿名さん]

晴海と築地の間に作ったら近すぎるし、そもそも勝どき5丁目にはスペースの問題があるのでって話を聞いたのだが

[899: 購入検討中さん]

>>876
4畳のお部屋つきを妥協して購入した理由はなんですか？
一部屋に換算するかどうかでかなり迷うんですが。

[900: 契約済みさん]

>>898

889ですが、勝どき5丁目、6丁目交差点付近の停留所については、以下の２つがわかりやすいです。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/ginzasetsumeikai...
http://ameblo.jp/dorattara/entry-11807785538.html

BRT設設の目的は、急激な人口増に対する交通インフラ整備にあり、かつ、公共交通機関の空白地を埋めることも念頭においています。したがって、環状2号線ルートが採用されて、かつ勝どき5丁目6丁目交差点付近に停留所ができる案が今のところ有力です。

そのうえで、物理的設置可能性やＢＲＴの特性などを考慮して、
①環状2号線から降りて交差点付近（ＴＴＴミッド前）に停留所を作る案
②環状2号線の高架上に停留所を作る案
③隅田川橋梁の上に停留所を作る案
の3案が出ているようです。

ＢＲＴ情報がなかなか出てこないので、環状2号線の広報室を訪問してみました。
広報室については、以下がわかりやすいです。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html

まったくの憶測ですが、③は絶対にないと思います。勝どき５丁目６丁目の交差点から隅田川橋梁に上るには動線インフラが弱すぎるからです。また②の場合エスカレータ設置が不可欠と思われ過大な費用がかかります。なにより高架上は片側２車線しかなく幅員が狭いので停車して乗り降りするのは危険です。
で広報室において、高架から降りて勝どき５丁目６丁目の交差点付近の車線状況の予定模型をみて、>>889のコメントをしてみました。長々とすいません。

[901: 購入検討中さん]

>>899
4畳でも子供部屋や書斎としては充分かな？安いしいいかな？という感じで購入に踏み切りました。

[902: 匿名さん]

>>891さん
890です。仰るとおり柔軟性を持った案が現実的というのも分かるのですが、BRTは全区間優先信号を行うが故に高速・大量輸送を実現するものです。一部でも大きなボトルネックがあると、他の区間で優先信号を行っても輸送効率が劇的に落ちてしまい、結局バスと大差無いことになります。

勝どき５丁目交差点は清澄通り（環状３号線）と交差するので、ここをBRT優先信号とするのは同等重要度のインフラを片側ふさぐことになり現実的ではないと考えます。むしろ環状２号線が高架になったことをBRT/LRT実現のため積極活用する方向に向かうのではないでしょうか。

またこの地域の将来の交通需要からしてエレベータや高架上への停留所建設で初期投資を要したとしても、事業採算は取れると考えていると推察されます。実際、下記の通り区の計画でも勝どきは高架上のルートとなっています。

http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai2kaikikankout...
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai2kaikikankout...

こちらの資料にもはっきりと「環状２号線を導入空間としたルートにおいて、勝どき・晴海地区の電停は高架道路上の設置が必要となる。」と記載されています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai3kaikikankout...

環状２号線を通るルートが選定された場合、停留所は高架上になるでしょう。そもそもルートが環状２号線を外れたら元も子もありませんが。。

[903: 契約済みさん]

>>902

その資料は承知してます。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html
上記資料を見る限り、高架の高さは３～４階相当ですので、５丁目６丁目の交差点上の高架脇にゆりかもめ駅のような立体歩道橋＆エスカレーターを設置するくらいの投資が必要になるのではないでしょうか。

ちなみに高架防音壁とＫＴＴの東棟までの直線距離は１５メートルくらい（地上部の車線端との距離は１０メートルちょっと）、高架防音壁とＴＴＴミッドまでの直線距離は２０～２５メートルくらい（ＴＴＴシーまでは２７メートルくらい）なので、ＴＴＴミッドの敷地内であれば上記立体歩道橋＆エスカレーターは設置できるかもしれません。
但し、反対車線は住友生命勝どきビル北館とＹＳビルが存在していますので、どちらかを収去明渡するなどしない限りかなり難しいかと。或いは、新島橋の架け替え工事を行っていますが、それとフィックス工事するくらいのウルトラＣが必要ではないでしょうか。

ビルを解体し土地を収用するとすれば、位置的に住友生命勝どきビル北館かな。

[904: 匿名さん]

>>903
レス有難うございます。
歩道橋設置はかなりの投資になる事は間違いなさそうですね。

また確かにYSビル側は若干スペース苦しいですね・・・。
http://blog-imgs-31.fc2.com/u/r/b/urbanreallife/kan2137.jpg

ただ902のリンクの停留所予想図のように、周囲の建築物に影響を与えずギリギリ歩道に収まるよう敷設する事は可能ではないかと思います。高架構造体の幅は地上の車線幅より狭く作られますし。

と、ここまで書いておいて大変申し訳ないのですが、>>900の①案は清澄通りの信号待ちがボトルネックになるためBRT的にはNGと考えていたのですが、信号待ちは停留所の停車時間として使えるためそれほど輸送効率に影響がないような気がしてきました。輸送効率に対する影響が軽微に留まるのなら、現実的ラインとして勝どきは地上に降りる案になるかもしれませんね。ただこの案だと将来的にBRTからLRTへの切り替えも出来なくなりますが。。

いずれにしろBRTの停留所が勝どき５、６丁目付近にできることを祈りたいです。長々とスレ汚し失礼致しました。

[905: 契約済みさん]

904さん

ありがとうございました。
また、色々と意見交換できたら嬉しいです。

[906: 契約済みさん]

905さん

こちらこそお付き合い頂き有難うございました。
実はこの物件の契約者で２号線の広報事務所にも行ったことがある者です。（りゅうたろさんではありません）
同じような話題を共有できて大変有意義でした。またどうぞ宜しくお願い致します。

[907: 匿名さん]

>>857
＞将来的な需要が継続するかに関しては、誰にもわかりません。加えて、選手村跡地の住宅に競合するのは晴海・勝どき物件だけではなく湾岸エリアの大多数の物件が競合します。

BAYZの販売数はさらに更新されたみたいですよ。
豊洲に住みたい人は選手村跡地は選ばないのでは？

ＢＡＹＺ 残り ２０３／５５０
ＫＴＴ 残り ６７８／１３１８（１４２０のうち地権者住戸１０２除く）
ＤＴ 残り １２５０／１４５０
ティアロ 残り ４２６／８６１
※間違いや数字の更新あれば指摘を。

[908: 匿名さん]

>>907
選手村跡地、の交通の便が悪いのは分かっているし安くは出ないでしょうから、
湾岸エリアの大多数の物件が競合するとは思えません。
タワマンにはならないでしょうから、タワマンじゃなくても良いからこの付近に住みたい人向きでしょう。