KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.12

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[621: 匿名さん]

１期２次で半分さばいて、BRTルートの正式発表で朗報となれば、販売再加速するかもね。
様子見している人もいるだろうし、これまで興味を持たなかった人も触手を動かすと想像。

しかし、ルート正式発表の情報は更新されませんね・・・

[622: 購入検討中さん]

ルート、大変気になります。
中央区だけではなく、港区や江東区とも
連携の上、虎ノ門や千客万来を繋ぐような
環状2号線ルートに期待してます。

もう一路線はやっぱりみゆき通りにいくでしょう。

[623: 匿名さん]

LRTって都電荒川線みたいな感じだと思うけど、銀座や虎ノ門と結ばれるとお洒落なイメージで嬉しいですね。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/ginzasetsumeikai...
http://itot.jp/tokyo2020/294

虎ノ門新橋間の新虎通りはパリのシャンゼリゼ通りを目指すっていうし、こちらもお洒落でいいよね。
http://www.mori.co.jp/company/press/release/2013/03/201303011500000025...
http://itot.jp/tokyo2020/564

供給過剰云々の話が出てるけど、自分なんかは、勝どき・晴海の開発が進んでもう少しお洒落な街になって欲しいです。
そしたら一時的な供給過剰問題は自然になくなると思います。

[624: 購入検討中さん]

623さん、そうだよね。同感。
俺も過剰供給の心配はいっさいしてないよ。

立地が良いからね。東京中の、日本中の、世界中の需要があると思う。

　都心アクセス至便
　豊かな住環境（がんがれ）

ね。

[625: 購入検討中さん]

>>623

情報ありがとうございます。魅力的です。
未来っぽいし、新しい街の顔になりそうです。

湾岸エリアのゆりかもめは、何気に動きのある
美しい光として僕は眺めとしては好きだったり
しますが、それと同じような感じになることを
期待してます。

[626: 匿名さん]

五輪後だけど浜松町界隈も再開発されます。
清澄通りが海底トンネルで浜松町と繋がるから（計画決定済）、都営バス便が増設されてＫＴＴ目の前の新島橋前バス停 → 浜松町駅前バス停ルートができたら、地下にもぐって大江戸線乗換よりも羽田空港に早く行けそう・・・。

[627: 匿名さん]

山手線内のオフィスがジワジワと東に寄ってきているように感じます。
西は商業？

浜松町へのアクセスが良くなること、良いニュース以外の何物でもありません。

[628: 匿名さん]

>>618
勝どきとは関係ない街の話を入れるのは、話のすり替え。
しかもリニアやBRT/LRT等は五輪に関係なく整備されるインフラであるのも、話のすり替え。

[629: 匿名さん]

＞山手線内のオフィスがジワジワと東に寄ってきているように感じます。
＞西は商業？

むむ・・・自宅の近くにはオフィスよりも商業が寄ってきて欲しいのだが。

[630: 匿名さん]

銀座、有楽町で商業施設の建て替えが相次いでますよ。
商業地域の再開発としては渋谷駅前に匹敵する規模だと思います。

　http://www.sapporo-re.jp/news_release/pdf/20140224/20140224.pdf
　https://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130917.pdf
　http://www.sumitomocorp.co.jp/news/detail/id=27806

あとは日比谷も。こちらはオフィスメインですが。
　http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2013/1206/

丸の内、大手町、日本橋、浜松町、田町、品川と山手線東側の開発が活発化してます。
西側は渋谷を除くとここまで大規模な開発は今のところなく、オリンピック特需もあって東側のほうが勢いありますね。

勝ちどきは銀座まで２キロ弱なので、多少は上記恩恵があると思ってます。BRT/LRTが実現すればアクセスも良くなりますし。あとは築地跡地の再開発でダメ押しの一発も期待できますよね。

[631: 匿名さん]

築地跡地のマンション待ち。勝どきは高層ビル街がいい感じに乱立した風景になって欲しい。

[632: 匿名さん]

今も、浜離宮あたりから見ると勝どき晴海はビルが美しいよね。

[633: 購入検討中さん]

築地市場跡地のマンション、平均坪単価400万円超えそうですね。

[634: 匿名さん]

今売り出している大崎が４００万超えだから、再開発の目玉物件として４００万は超えてしまいますね。

[635: 匿名さん]

ここって完売表示出ないですが、実際第一期完売したのでしょうか。

ベイズは「300戸を第一期で販売しました。」って微妙な表現が話題になってますが…

[636: 匿名さん]

完売、はしてないんじゃない？このスレにも何十件かキャンセルあったと書いてあったし。

[637: 匿名さん]

プラウドとかの即日完売はあくまで期間内に全戸登録入ればOKで、その後キャンセル出て契約に至らなくても関係なし。キャンセル住戸を落選者や見込み客に案内して売れればOKだから。それでも売れない場合は先着順表示されるけど。

ここは一期１次で全戸登録が入ったという話だったけど、
全戸登録表示しないのはなぜなんだろうね。実は一部未登録があったのかな。

ただ先着住戸が表示されないという事は、落選者や見込み客で内々に捌けたんだろうね。
ここは500戸に対し621件の申し込みだったらしいから、まあまあ良い方じゃない？

[638: 購入検討中さん]

たぶん、最後の最後まで抽選状況を見ている人がいて、
大移動が起きる中で、すぽっ、と空いてしまった部屋などがあるんでしょうね。
※と言ってみたものの倍率が１倍から２倍のところへ行く人なんていねーよな。

[639: 匿名さん]

１期１次が５００戸全戸即日登録したのは確かです。
他の某大手デベの場合、この条件を満たせば全戸即日登録完売！という表現が使われたかもしれない。
ただ某大手デベと異なり、ここはそういう表現は使わない。

ちなみにキャンセル住戸の定義が人それぞれ曖昧で混同されている方もいらっしゃいますが、
契約に至らなかった住戸は、厳密にはキャンセル住戸には該当しません。
頭金をいれて契約締結し、ローン条項・買換特約・手付放棄解除などの理由で契約が白紙撤回（解約権が行使）されたものを狭義のキャンセル住戸と呼びます。

登録締切日に表示する場合、全戸即日登録までは正しい表現ですが、完売という表現を使っているところは正確な表現をしていないことになります。

物件規模が大きいので契約に至らない様子見登録もあったようですが、ただ、それも概ね捌けたというのが現状のようです。

[640: 匿名さん]

>>639
＞１期１次が５００戸全戸即日登録したのは確かです。
なるほど。確かに私も営業さんからそのように聞きました。
ただ三井メインのGFTは380全戸登録をアピールしてるのに、三井販売のここがアピールしないのは何ででしょうね。KTTは主幹事が鹿島だからその意向もあるのかな。

＞他の某大手デベの場合、この条件を満たせば全戸即日登録完売！という表現が使われたかもしれない。
仰る通り、野村主導なら「即日登録完売」として大々的にプレス発表されたでしょうね。立川プラウドが1.22倍とKTTとほぼ同じ登録倍率で「即日完売」アピールですから。

[641: 匿名さん]

赤坂のあたりも再開発ラッシュだけどね。

[642: 匿名さん]

先日の書き込みによるとキャンセルは10件程度だとか
500戸でそれしかキャンセルなかったというのは良い結果だと思うけどな

[643: 匿名さん]

＞640

僕も、完売をあえてプレス発表しないのには疑問を持ちました。そう発表することで何かマズいことがあったのでしょうか。

[644: 匿名]

>>639-640
３００程度しか登録が入らなくてそれは抽選から日が浅いからだって話すらあったのに

全戸即日登録の筈がないでしょうに

いいかげんな話をするのはやめましょうよ

[645: 匿名さん]

>>644
300戸の件、元の書き込みでは６月末の「契約戸数」が320戸程度という話でしたよ。だから、仮に全戸登録が入ったとしても２週間で重説＋契約手続完了まで500戸こなすのは無理だから途中経過で320では？という解釈だったと思います。

なので一応全戸登録が入った話と矛盾はしません。まあおそらく登録は５００戸入ったものの、その後辞退が発生して契約に至らない部屋がいくつかあり、それをこの１か月で捌いたということでしょう。

登録３００が本当だとすると売れ残り２００戸もあるわけで、それをこなしつつ僅か１か月後に１期２次を１４０戸供給はそちらのほうが矛盾する話ですね。売れ残りを増やすだけなので、さすがにそんなバカな話はありません。

[646: 購入検討中さん]

どっちでもいい話では？
それぞれ幹事社のポリシーでしょう。

[647: 購入検討中さん]

全戸即日登録の筈がないって、どうしちゃったの？

[648: 契約済みさん]

契約者ですが、ＫＴＴが１期１次で５００戸全戸即日登録されたのは間違いないです。
で人気のタイプから捌けてしまったと担当さんが話しておりました。

ちなみにＧＦＴは３８０戸全戸即日登録されたようだが、公式ホームページには、
第１期　３８０戸全戸登録御礼！

ベイズは３００戸全戸即日登録されたようだが、公式ホームページには、
総戸数５５０戸のうち　―　３００戸を第１期で販売いたしました！

プラウドタワー立川は２３０戸全戸即日登録されたようだが、公式ホームページには、
第１期[２３０戸]即日完売御礼

という表現が使われています。野村の表現は誇大広告の虞があると思うのだが、法務コンプライアンス部はこれを了としていのでしょうか。

ＫＴＴ，ベイズを見る限り、複数大手のＪＶ物件の場合、意見相違などで慎重な表現が使われる傾向があるのかもしれません。或いはまだ大量に未販売住戸が残っているので、表示しない方が得策と判断したのか・・・。
まぁ謎ですが、大した問題ではないですね。

[649: 匿名さん]

明日から１期２次登録開始ですね・・・。
緊張します。

[650: 購入検討中さん]

２期って、いつくらいなんでしょうか
８月くらいでしょうか

[651: 匿名さん]

3次と4次があるか知らんけど、
1期が全部終わった時点で、
1期xxx戸完売！ってまとめてやるかもねー。

[652: 匿名さん]

一期二次登録しました。
目下倍率2倍、今回、ここ買えないともう次の選択肢が無い。5ー6年待つか。

当選したら勝どきの再開発ニュースを楽しみに生きるのみ。

[653: 匿名さん]

BRTって、いつ発表でしたっけ？

[654: 匿名さん]

確かに次の選択肢がなくなってきている。
それぞれ特色あるけど、ファミリー向けはないよね。
せっかくなら新築がいい。

[655: 匿名さん]

大きな買い物をするリスクが比較的低い（コスパが良いマンション）は、
今年・来年には出てこないだろうね。

652さんが言う通り、数年待つことになるかも。
ただ、待った人はそれはそれで勝ち組になる可能性もゼロではないよね。

[656: 購入検討中さん]

隅田橋橋梁の乗降についての情報
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/07/blog-post_28.html

[657: 検討中の奥さま]

こんばんは、マンション販売の「期」と「次」ってどういう意味でしょうか？イマイチ理解できておりません。

[658: 匿名さん]

たしかに！

[659: 匿名さん]

環状2号線が2年半後に開通し、それ以降10年をイメージできるかどうかだね。

[660: 契約済みさん]

開通は1年半後

[661: 匿名さん]

656>>ありがとございます。

[662: 匿名さん]

幹線道路沿いで10年も経つと排気ガスで真っ黒なイメージ。というのは言い過ぎかな。

[663: 匿名さん]

晴海通りや湾岸道路（ちょい距離ある）に近いガレリア・グランデ、全然綺麗だぉ
幹線道路沿いで黒くなることはないょ

[664: 検討中の奥さま]

環２はトラックが多く通るからね。東と北向きは窓開けられないかも。

[665: 物件比較中さん]

＞６６２
ちょっと時代が違うと思います。

[666: 住民さんＥ]

>664
ちょっと時代が違うと思います。

[667: 匿名さん]

自分は6月まで天王洲のＵＲに2年半住んでましたけど、排気ガスは酷かった。

市販のマスクで手製のフィルター作ったけど、それでも外気取り入れ口の周りの壁紙がすすで黒くなりました。
工場地帯に住んではいけないと身にしみてわかった。。と言いつつ湾岸の物件購入を目指しているわけですが・・・。

まあ、天王洲は高速と海岸通りに、ほぼ面してたからね。

[668: 匿名さん]

667さん、何階でしたか？

[669: 匿名さん]

排気ガスがだいじょうぶとしても、騒音がねぇ。。

[670: 匿名さん]

>>669

まぁ排気ガスとか騒音とかあるかもしれませんが、騒音については東棟は35階まで二重サッシだから対策されていると思う。
TTTとかDTは、環状2号線沿いの側も二重サッシではないのと比べると随分マシだよ。

それに排気ガスを言い出すと、環状2号線沿いとか、晴海通り沿いはどこも同じ。
そうすると、銀座4丁目交差点や虎ノ門ヒルズも排気ガスが・・・って言わなくちゃいけなくなる。

都心に住む以上仕方ないよ。
嫌ならできるだけ高層階を買うとか、西棟買うとか、そもそも検討対象外にするほかないね。

[671: 購入検討中さん]

排気ガス・騒音は、それぞれ何階以上だと大丈夫（or軽減）されるものでしょうか？
お分かりになる方、体験されている方がいましたら、ぜひ教えて下さい。
よろしくお願い致します。

[672: 匿名さん]

６６７ですが、１６階南側でした。

大型トラックが多い所はどこも同じでしょうね。
あと、近くに火力発電所と清掃工場があったのも影響してたと思います。

平日休みなんですが、ホントにのどが痛くなるので窓はほとんど開けませんでした。

[673: 匿名さん、]

東京って、ディーゼル車、ダメでしょ（ただし、乗用車除く）。
排気ガス以外の要因で汚れてるんじゃないの？
今どきの火力や清掃工場も水と二酸化炭素くらいしか出さないよ。

[674: 契約済みさん]

>>670
そうですよね！あの腰高の窓も小さくて音がしない仕様になってるので寝室にして安心ですね。

[675: 匿名さん]

都バスにも未だに黒煙モクモク出しとるのおるやんけ。

[676: 購入検討中さん]

モデルルーム、8/18から、9/5までおやすみだってさ。
余裕綽々だな。

[677: 購入検討中さん]

100m離れれば大丈夫、30階以上だね。

[678: 購入検討中さん]

騒音は何階でも多少はあるよね。
気にするレベルではないが。

[679: 匿名さん]

>>630
ナイスな情報ありがとうございます

[680: 高速道路エリア物件]

投資用としてではなく、生活住居としての購入!?
朝の勝どき橋上の煤煙がこのエリアにやってくるんだよ。
都会の便利さやオリンピックの盛り上りなどで健康リスクに目を背けている臭いがプンプンする。
逆にこの物件の販売営業凄くやり易いんだろうな。
まあ賢い客ばかりで生活住居として売れなかったとしても、
投資物件としては売れるでしょう。

[681: 購入検討中さん]

生活居住用としても、周辺の魅力的な開発を考えると、良いと思う。
今の勝どきも生活しやすい街だよ。

[682: 匿名さん]

そうそう勝どきは便利な街だよ。
それゆえ若い子育て世帯の人口増加率が都内でもトップクラス。
三井が複数の再開発にかかわっているから、今後も街の発展が期待できる。

[683: 匿名さん]

勝どき晴海エリアは
新築供給の多さも都内トップクラス。
中古でリセールするときのライバル物件の多さが予想される。

[684: 匿名さん]

１期２次の登録はじまってネガが発生してきましたｗ。

買えるとイイね！！！

[685: 匿名さん]

一期一次より倍率のつき方がひどいかも。

[686: 匿名さん]

誰かが言ってた、次の候補ないって本当だよね。

[687: 匿名さん]

今出てない湾岸物件だとあとは三井晴海？値段いくらかなあ…
あっちは免震で敷地広いけどティアロがあの売れ行きだからKTTより高いはずないし、、ここ駄目なら待つのもありかな。

[688: 匿名さん]

ドトールより高くなるらしいよ。

[689: 匿名さん]

三井晴海、そうですね。あまり高くなければアリなのですが。
勝どき東は、竣工時期を考えると僕的（子供がだんだん大きくなるので）にはナシですね。

[690: 匿名さん]

三井は空気を読むデベロッパーなので、反響が鈍ければ価格を下げます。KTTもまさにその好例ですね。
例えば多くの人が80平米8000万円（坪330万円）以上出して住みたいと思うほど晴海が魅力ある地になれば別ですが、晴海の魅力度が現状と大差なければあればおのずと三井晴海の上限は決まっています。

[691: 匿名さん]

甘いよ。
空気を読んで高くなる方が確立的には高いよ。

[692: 匿名さん]

どういう見立てをしようとその方の自由ですが
駅遠の晴海の資産価値が大幅に上がると見込むことの方が淡い期待しょうし、読みが甘いと思います。ステイクホルダーだと評価が甘くなってしまいますね。

[693: 匿名さん]

僕も高くなると思います。
KTTが（向こう5-7年間では）湾岸エリア最後の、リセールバリューの見込める物件かと。

[694: 匿名さん]

まあそう言わないと売れない罠。

[695: 匿名さん]

まあ、最近の値上がりを見る限り、高くはなるでしょうね。

[696: 匿名さん]

買う価値があった物件というのは、エリアによって異なる気がします。
勝どき：ギリギリKTTまで（もちろんTTTを買うべきでしたが）
新豊洲：SKYZまで
晴海：クロノまで　
条件の悪い後発の物件の方が高くなっている時点で、出遅れです。中古で買う方は条件のいい方の物件（ティアロ＜クロノ、BAYZ＜SKYZ）を高値で買いますし。

[697: 匿名さん]

スカイズも、相当割高だって言われてたよ。坪160万が適正だって。

[698: 匿名さん]

要は、不動産業界がどれだけ不動産投資を煽れるか、だけが勝負！

[699: 匿名さん]

＞697さん
特定の個人の方の予想と、市場価値としての坪単価は別物ですから。新豊洲のランドマーク物件が坪245万円ならリーズナブルだと市場が見做したためSKYZは非常に好調でした。（私は新豊洲は検討外ですが）

[700: 匿名さん]

特定の個人ではなく、不動産のプロの意見です。
スカイズは坪160万円が適正です。

[701: 契約済みさん]

>>700
S氏はプロではありません。

[702: 契約済みさん]

>>700
そんな事を言ってたという時点で、不動産のプロではない事が分かりますね。

[703: 匿名さん]

696さんに激しく同意。

[704: 匿名さん]

１６０万円が妥当かどうかは別としても購入者のおかげで大手のデベさんの決算は絶好調だったし。購入者も満足して両者ハッピーならそれでいいじゃない。今は。

[705: 匿名さん]

>>696
BAYZは第一期だけで３２４戸販売したみたいですよ。
凄い人気では？

[706: 匿名さん]

資産性という意味では勝ビューは頭の片隅にもありませんでした。訂正しておきます。

買う価値があった物件というのは、エリアによって異なる気がします。
勝どき：TTTまたはKTT
新豊洲：SKYZまで
晴海：クロノまで　
条件の悪い後発の物件の方が高くなっている時点で、出遅れです。中古で買う方は条件のいい方の物件（ティアロ＜クロノ、BAYZ＜SKYZ）を高値で買いますし。

[707: 申込予定さん]

まさにその通り。
KTTがラスト。次は数年後。

[708: 匿名さん]

＞705さん
BAYZは自然が多い環境や設備優先の方にとっては魅力があると思います。
ですが市場価値において新豊洲は豊洲に対して劣位、BAYZはSKYZというランドマーク物件に対して劣位ですのでリセールバリューとしてはSKYZを下回り、高値掴みということになるのでしょう。

とはいえリセールバリューに優れたに物件を買うことも大事ですが、自分の好みの物件を買うことがその方の幸せにつながると思っています。他物件のことはこの辺でお開きに。

[709: 匿名さん]

BAYZはファミリーには魅力的な物件ですけど、SKYZの圧倒的なエントランスやロビー、内廊下など比較すると弱いのは確か・・・。間取りとか、SKYZより良い面はあるんですけどね。

KTTに話戻すと、ここが勝どき晴海で資産価値を保てるかは勝どき東の価格にかかっていると思いますが、どの程度の価格になるんでしょうね。3000戸もあるから、部屋によってはパンダ激安もありえます。KTTと価格帯が競合するとここのリセールが厳しくなりそうです。環状２号ができると、あそこを超えたくないとの心理が働くはずですし。

[710: 匿名さん]

勝どき東とKTTという個別物件の比較ではなく、晴海や勝どきが高くても住みたいと思われるほど魅力な街になりうるかという将来性の問題ですね。太陽のマルシェに協賛したり、バレエスクールをバックアップしたりというのも中央区湾岸に関心がない層が当エリアに関心を持ってもらうための三井の戦略です。

[711: 匿名さん]

なるほど、晴海・勝どきで再開発が相次ぐ事について、大量供給を懸念する立場では相場暴落を懸念しますが、街作りによって地域価値が上がるとみる立場からはむしろ歓迎ですよね。ちょっと懸念しているのは住宅ばかりが増えて、商業施設や娯楽施設、魅力的な文化施設などの整備が追い付いていないと感じる点です。勝どき東の都市計画みましたが、あれだけで勝どき全体の価値を上げるには弱いと感じます。

となると、勝どき駅南の再開発で駅前が変貌するかどうかがこのエリアの将来性を握っているということになりますかね。あそこは事業協力者が三井・野村らしいからかなり期待してますが。

[712: 物件比較中さん]

>>693
おめでたい人だね。

[713: 物件比較中さん]

価格が安いのは条件があまり良くない騒音部屋、見合い部屋だけな気がします。
排気ガスかなり気になります。
全体的に間取りが悪いと思います。
タワーの割に共用施設が物足りないと思います。
長期優良住宅でないことも、将来のリセール時大きな懸念要素のように感じます。

みなさん、どこに魅力を感じますか？

[714: 匿名さん]

なにより立地。
あと全体のバランスと価格。

この３つだけで大きく押えると、ＫＴＴはアリかな。

他の物件だとどれもピンとこない。ＤＴは割高すぎて後悔するのが目に見えているから嫌。
次検討できるとすれば、ベイズ・ティアロの順かな。

[715: 匿名さん]

私も立地（利便性）最重視です。
通勤などの移動に無駄な時間をかけたくないのと、何より資産価値にはおいて立地が重要であることをデータが示しているから。

[716: 購入検討中さん]

俺も立地にホレた
長期優良住宅にならなかった理由が室内タンクと聞いてるが、全く気にならん。

[717: 匿名さん]

共有施設は十分じゃないかな。
販売会社系列が管理会社のマンションは販売利益と管理利益の両取り狙いだからこの形態をとるところの共有施設はどこも豪華だよね。販売益は一過性だけど管理益は永続的だしね。ここはその構図にはなっているけど管理費は良心的。立地が他と比較して悪いところは豪華施設を売りにし、必然的に管理費も高いよね。

[718: 匿名さん]

まだ一階部分の工事ですか？
ちょっと遅くないですかね。

[719: 匿名さん]

引渡し三年先を、三菱住友の方がもっと早い引渡しだから、ヤバイと思っての販売。
まだまだ形が見えてこないのはあたりまえ。

[720: 匿名さん]

>>714
立地重視ならベイズ、ティアロは消えるのでは？