先着順を謳った駐車場の行方

[いずぅ]

うちはアルファライフですが、駐車場が全戸の約半数しかなく、それは先着順ということで販売されていました。ところが、半年経った先日、管理組合からの提案（議題）があり「２年毎に抽選で決める」というんです。
自分は最後の２台くらいのところで契約を決められたので、安心していました。しかし、自分の契約後少しして知人が「駐車場は３年後には抽選します」と言われたそうなので、即、営業に確認をしたところ、「それはありません。ただ、管理組合が決めていくことですから」という説明を受けました。
でも、駐車場が残っているうちは、「先着順」で販売し、残りがなくなってからは「数年後に抽選します」と謳って販売するのは、おかしいと思うのですが、こういうことは駐車場１００％でないマンションにとってはよくあることなのでしょうか。何かアドバイス等ありましたら、教えてください。

[22: 匿名さん]

>20さん
「以降は、管理組合で勝手に決めてください。」ってことを
意味しているだけで、以降に総会で選定方法を決議しないと、
そのままズルズルと流れてしまうケースも多いですね。

[23: 06]

>>15

すいません　割合間違っていたかもしれません。

この機会に教えてください。
過半数でよいもの、それ以上必要なものの基準を
どなたか教えて下さい。

[24: 匿名さん]

販売会社と買わした現状の契約は有効であり、管理組合が規約を変更し、
一方的に契約を変更することは出来ないって考え方は正しいのでしょうか？

ウチも去年、駐車場の位置を見直そうって案が出ましたが、
賛成者少なく、ボツになってしまいました。。。
＃仕方なく、隣の駐車場を借りてますが・・

販売業者と現在の駐車場、料金を条件に契約したって
人までいたりします。。。
＃販売時点の規約は特別な事情がない限り抽選とあった。

[25: 匿名さん]

>一方的に契約を変更することは出来ないって考え方は正しいのでしょうか？

販売会社との契約内容を確認してみてはいかがでしょうか？
規約上、抽選と記載されていれば同様の内容が記載されて
いる気がします。

物件やデベによって違うのかもしれませんが、私のところは
規約が組合発足前と後（総会決議後有効）の2種類がありました。
発足前は、本来「管理組合：相手」で契約するところを、組合が
発足していないことを理由に「デベ：相手」で実施し、全ての
契約は組合発足後、デベ→組合に引き継がれる　ようなことに
なっていたと記憶しています。
ただし、発足前も後も内容は同じで、契約名義が、デベか組合か
の違いです。

どちらにしろ、共有部分の利用については規約が正なハズですから
「一方的に契約を変更することは出来ない」とか「販売業者と現在の
　駐車場、料金を条件に契約した」というのは住民の間違えた解釈だ
と思います。
それがまかり通ると、管理費・積立金の値上げとか、何もできないじゃ
ないですか...

ただ、「抽選（更新）の間隔とか、抽選方法とかは、管理組合での決定に従う」
といった内容が多いので、なかなか入替えることは難しいですけどね。

[26: 24]

契約は１年自動更新と記述してありますが、その他は意味有りそうな記述はないです。
＃管理組合が設立されたら、契約は管理組合に移行する。
＃料金は変更される場合があるとの記述はあり。

ただ、自分も一員である管理組合が相手といっても、
管理規約の変更というあと決めで契約を変更するには、
それなりの合理的理由が必要と思ってます。
＃判例とか事例はあるのでしょうか？

[27: 匿名さん]

簡単に言うと、
’販売するまではデベが規則を決める、管理組合発足後は
その規約を検討して不都合があったら変更してください’という感じです。
悪い言い方をすると、デベは売りっぱなしで入居後の住民の生活は自分達で
円滑になるように、勝手にやってという感じです。

但し、ネットで調べるとわかりますが「標準管理規約」というものがありますので
それに準拠しているのが普通ですからだいたいの生活は、これで大丈夫です。

大きな本屋で「マンション管理・紛争解決マニュアル」みたいな書籍がいくつも
ありますので理事になったら、全員で一読すると組合の運営がスムースです。

マンション管理組合ニュースみたいなものを発行している
団体もあったと思います、これを組合員に定期的に配布すると住民意識は上がると思います。
だいたい、住民の苦情、トラブルはどこのマンションでもパターンは似ています。
管理組合の担当者に、他のマンションの事情を聞くのもいいですが、
歴代の担当者を見ていると、あてにならない。

スレ主さんのマンションは、駐車場が半数あるわけですから半数は既得権を
持った住民と言うことですから、規約改正は相当困難だと思いますよ。
ただ、駐車場の位置で不満を持てちる人が少なからずいますから、
そのあたりを啓蒙して、全員が納得できるような大義名分を見つければ
一気に規約改正に向かう可能性はありますよ。

[28: いずぅ]

自分が間違った解釈をしていたことがとても理解できました。
うちの規約改定は、全戸の３／４の賛成により決するようですので、先着順で確保できている２２／４５戸が反対すれば、否決できるはずですよね。
敷地外の１７区画を組合が借り上げしており、それでほぼ確保できているようです。
契約時点では、駐車場不要は５戸だそうです。
敷地外１７区画はすべて１０００円以上安いようで、経済的にもそちらを希望された方がいるそうです。
以上の状況により、今回の「２年毎の抽選により入れ替えを行う」の議題は否決されると思いますが、このまま放置しておくのも不安なので、アドバイスいただいたように行動はしていきたいと思います。
そういった他戸への声掛けなどにより、トラブルとかはありますでしょうか。気をつけなければならないことなどありましたら、アドバイスをお願いします。

[29: 匿名さん]

管理規約で、駐車場使用者の選定方法等の規定があれば、
その通りですが、管理規約にその規定がなく、「駐車場使用細則」が
あれば、この使用細則の変更で対応することが可能だと思います。
この場合の変更は普通決議（過半数）であること、普通決議は、
管理規約により総会の出席組合員の過半数になっている場合が多いことに
注意する必要があるのではないでしょうか。

[30: 匿名さん]

いろんな駐車場トラブルを見てると、
「デベとの契約だと思っている住人が多いが、
管理組合（住人）と駐車場利用者との契約であること」を
知らない住人が多いこと、
「住民の共用資産を一部の人が半永久的に独占するのはどうか」が
問題になってるね。
こういう点が議論にあがると、否決するのを躊躇する人もでるかもね。

使用している人の気持ちもわかるけど、
何十年も過ぎればその間に小さい子供のためとか
年をとって歩くのが大変とか
切実に敷地内駐車場を利用したい人が出てくるんじゃない？
今は否決出来ても、何度も議案にあがりそう。
妥協して4年毎抽選とかって案にしたら？

[31: 匿名さん]

>>30
今までずっと駐車場代を払って使用していたのに
子供ができたとか、年老いたなどの理由で、
駐車場を抽選方式に変更なんて信じられないよ！
古参者よりも新参者が優遇されるなんて。
まるでYahoo!BBみたいだ。

[32: 匿名さん]

>>31
「いつも時代は新しい者が引継ぎ作り直す、古い者は
それを引き渡す決断をしなくては成らない。」

名言だよね。

[33: 32]

「・・・古い者は引き渡す事をためらっては成らない」
が正しかったかな？

[34: 匿名さん]

知り合いの築10年のマンションがまさにこの状態。先着順というより、販売時には足りていた駐車場が、子供が成長し、自分の車を買うようになって、駐車場が足りなくなったそうです。当然、駐車場にあふれた世帯が徐々に増えており、その数が全体の半数を超える状況らしい。ここで規約改正案を出されると駐車場入れ替え抽選が通る可能性があるそうです。

[35: 匿名さん]

>>31

新参者も古参者も、同じ区分所有者。古参者に優先権はない。

[36: 匿名さん]

>>31
>>今までずっと駐車場代を払って使用していたのに

・・・・・それがどうかしましたか？
規約・規則で使用料が定められているのなら当たり前の事。
それで既得権的なものが裏付けられるとお考えだとしたら
大きな勘違いな訳ですが。

[37: 匿名さん]

確かに区分所有者の権利は平等であるべきでは？
うちのマンションの駐車場は相場よりも高いので、不満がある程度少ないですけど。

[38: 匿名さん]

>>31

もう一度泣きながら、管理規約を読むといい。自分の主張の子供っぽさに気づくだろう。

[39: 匿名さん]

>>31
>>今までずっと駐車場代を払って使用していたのに

駐車場は分譲じゃないよね？
37の通り、駐車場はマンション住民全員の共有のもの。
そこを毎月お金払って使わせてもらってるだけのこと。
他に使用希望者がいるなら、公平な運営方法を検討するべきじゃない？

>古参者よりも新参者が優遇されるなんて

どの辺が優遇なの？
今まで共有資産を独占させてもらってたことのほうがよっぽど優遇。
感謝しなきゃ。

[40: 匿名さん]

５０世帯のマンションで４０台分の駐車場があり、その駐車場を借りている４０世帯が結束すれば何でも出来るってことになるのかな？例えば

・駐車場の入れ替え、再抽選は行わない
・駐車場は無料にして、その分全世帯の管理費を上げる

・・・っていう変更とか？（実際は持分割合も関係してくるけど）
普通に考えたら無茶だけど、規約では出来ることになるの？

[41: 匿名さん]

40人結託させる力があるんなら、もっとましなことに使えば？

[42: 匿名さん]

国土交通省が『区分所有者が公平であるため』の
標準管理規約を定めてるよね。
あまりひどい管理規約は裁判でも起こせばなんとかなるのかな。
まぁ、40の管理費を上げることに関しては、
全員が賛成に回るとは思えないけど。

[43: 匿名さん]

>>40
>結束すれば何でも出来るってことになるのかな？

理論上は何でもできるよ。駐車場無料でも、なんでも...
ただし、「駐車場無料」は良いとして「管理費上げる」で
3/4の賛同得られるだろうか？

[44: 匿名さん]

>43
場所によるでしょう、駐車場3万円で管理費1万円なら理論上は得するよ。
まあ、机上の空論と言うことが言えなくもないが・・・・。
管理費に都会と郊外の格差はあまりないけど、駐車場は10倍くらい違うことは
ざらにあるから。

[45: 匿名さん]

現実的には少数派だろうけど、棟内駐車場の相場を常に近隣相場より
少し高めにすれば、いろんな問題が解決しますね。

駐車場代値上げ提案をすると既得権者からはお決まりのように
「マンション内の駐車場は利益を目的としていない、
居住者を多少優遇するのは当たり前だ」

でも冷静に考えると駐車場代は、管理組合の大切な大きな収入源である場合が多い、
「住居から、最も近くて便利な場所なんだからマンション外の月極駐車場より
　圧倒的に住民にとっては便利なんだから、高くても当たり前」だと思うな。
　便利システムは、不便なものより費用がかかるのは当然といえば、当然だね。
　

[46: 匿名さん]

つーかさ…
普通の月極駐車場と同じ間隔で考えられないのは何故なんだ？
基本は早い者勝ち。新築一斉入居なら、契約順なり抽選なり
何らかのローカルルールに従って「利用者」が決められたという
経緯が、ちゃんとあるんだろ？
共用部分なんだから皆で使えなければ不公平だとか
近隣相場より安いのは不当な優遇だとか、そんな事は
そういった「経緯」に乗っかれなかった者が勝手に主張している
後出しジャンケンみたいなもんだよ。
入居後に「改選」される事がシステムとして明文化されていないのであれば
自然に空きが出るまでは順番待ちとなるのは当たり前じゃないか。
俺自身も、敷地内の区画が確保できなかったから近所の月極を使ってる。
知人の中には、敷地内のパレット式ではかったるいからと言って
敢えて申し込まなかったという人もいる。

マンション生活には、施設の一部を共有・共用するという特殊事情があるが
社会生活を送る上での基本ルールには、何ら特別な事はない筈だ。
無い物ねだりは止めなさいよ、みっともないから…。

[47: 匿名さん]

>>46
誤字が多すぎで読みにくいよ。

契約時のローカルルールはあくまでデベが勝手に決めたこと。
住民が運営方法を再検討するのは後出しジャンケンじゃないでしょ。

しかも何十年もそこに住むとしたら、
外部駐車場を使用している人は何十万円（下手したら100万円以上）も
敷地内駐車場を借りてる人より多く支払うこともありえる。
ないものねだり、みっともない、なんて簡単に言えることじゃないでしょ。

[48: 匿名さん]

>>46
マンション周辺にあるような月極駐車場は、めちゃくちゃ安い料金のままにはしないだろ。

既得権が社会生活の基本ルールだっていうのが日本的なのかな。
機会平等が社会生活の基本ルールじゃないの？

[49: 匿名さん]

>>46
よくわかってないみたいだね、運営目的が。。。
外の月極駐車場は個人的な営利目的、マンションの場合は全体的な目的なんじゃないか？

[50: 匿名さん]

>>46さんに賛成
そのとおり

[51: 匿名さん]

>>48さん
機会平等と言っても原発なんかが周辺に建設されると皆さん反対運動しますよ。
しかも電気は社会上必要なもの。
46さんが地元周辺に原発建設受け入れられる方なら筋は通っていますが？

[52: 匿名さん]

>31
>46
賛成です。
駐車場が欲しいので、一番最初の分譲時に申し込みました。
当然、先着順と言われ場所も良い所を確保できました。
しかし、初期の分譲はほとんど値引きが無かったよ。
でも駐車場を確保したかったので止むえない。

このスレを見ていると後で抽選方式に変更されるのが
当たり前みたいな言い方をされているようだが。

最初から駐車場を持っている人は最初にそれなりの行動を
取ったから、駐車場がある。

[53: 匿名さん]

>56
だよな。
完売間際にいい塩梅で値引きして貰って、尚かつ駐車場もいい場所が欲しいなんてド厚かましいにもほどがある。

[54: 匿名さん]

大きな車に乗っているので、駐車場を確保できるマンションをと思い
今のマンションを購入しました。
先着順だったので平置きの駐車場を確保することができました。
平置きは2台で、他は自走式駐車場になってます。
駐車場不足のため、何人かの方は近隣の駐車場を使用していますし、
自走式で一番下の段を使っている人は時間がかかる為、不満に思っているようです。
駐車場使用細則が変更され、抽選方式とかになったら自走式の駐車場では重さ制限から
今の車は入れることができないので買い替え、または近隣で駐車場をさがさなくてはいけません。
すぐに買い換えるのは難しいし、近隣の駐車場もいっぱいです。
このような場合、買い換えるまで待ってもらうとか、
近隣の駐車場が空くまで待ってもらうことはできるのでしょうか？
ちなみに今のところ駐車場の使用契約期間は1年間で解約を申し出なければ自動更新になっています。

[55: 匿名さん]

新築一斉入居などで、駐車場を先着順と営業トークで永久使用権が与えられたと
勘違いしている方が居られますがが、それは次回の抽選までの初回の利用に当た
っての事です。デベが都合の良い様に勝ってに権限を商売の武器に使っているに
過ぎません。売ってしまえば、後はどうぞ管理組合を立ち上げて、規約を好きに
変更するなりしてください。と言うのがスタンスなんですよ。

>54さん
彼方の今使われている場所に何方が入るかに因ると思います。
今まで車を持って居なかった方が車を買うのであれば、その方との交渉で、
１〜２ヶ月をめどに猶予期間をもらえないか？とか、

現在外の駐車場を借りている方が入るのならは、その方と入れ替えを提案
するとか、この様に外を借りている方が、内駐車場に入るのなら、自分が
今外で借りているところが空くと言う情報を提供(管理組合も把握)する必要
が無いと、54さんの様に出たくても出れない状況が生まれてしまいます。

[56: 匿名さん]

>>55
その「永久使用権」とやらを、きちんと整理せずに
契約を交わしている人が多い、ってだけの話だよ。
「改選」を否定する側・推進する側、どちらにもね。

契約書に謳われていないのであれば、更新時の再抽選もやむ無し。
しかし現実にそんな事が可能かどうか。
「管理組合マター」という取り決めに、どれだけ現実味があるというのか？
真剣に考えていなかったのは「推進側」も同様だと思うんだがね。

[57: 匿名さん]

>56
そうですね、みな(私も)抽選の意味や、有効期限を正さないまま、デベ主導で
希望アンケートと抽選会の日をいきなり（意見しても調節する日にちも無い）
入居ま近に行なわれ、後でアレレレ？
と思うんですよ。

[58: いずぅ]

>46
>52
>53
全く同感です。ただいまそのような状況で、近日中に総会があるので、皆さんの意見を参考に行動しようと思っております。
しかしながら、
>55
の意見が現実のような気もします。
>57
のとおりに私もきました。
訴えるだけ訴えて、抽選を遅らせるか、時期尚早とさせるか、努力はしたいと思います。
私の車も高さ制限によりわずか３台しか停められる区画がありません。それを先着順を謳われて即決めしました。
抽選があるという説明もなかったので、営業に苦情を述べると、「説明したはずだが・・・」と言われました（笑）。

　

[59: 匿名さん]

私が購入したマンションは、契約時の書類に「駐車場の位置は売り主が決める」と書かれており
部屋番号の下に駐車場の位置も記載されていました。
それでも何年かすれば抽選になっちゃうの?

[60: 匿名さん]

>>59
使用規則・細則には何と？

[61: 56]

>>58
未だに解らんのだけど…
最初の方で貴方は「管理組合から」抽選の提案があった、と
書いておられる様だが、クレームの相手は何故か「営業」…？？

売主の仕切りで先着順に振り分けられた駐車区画について
入居後に改めて入れ替えが提案されている、という話だと思ってたんだが。
それともまだ引渡し前で、駐車区画を先着順とする事を条件に
契約したにも拘わらず、入居直前になって売主から
抽選を提案されている、という話なの？

[62: いずぅ]

販売時は「駐車場は先着順」と謳われていました。
入居後は、規約変更など管理組合に委ねられ、
当初の説明の「先着順」が多数決により変更されることは理解できます。
しかし、販売時に、営業の方が、
「２〜３年後に抽選で決め直しますから・・・」
といって、先着順に漏れた方へ説明していることは、
何の権限があって、云っていることなのでしょうか。
「販売後は管理組合に任せているから」という説明なら理解できますが、
管理組合とは無関係である売主がそういう具体的な説明を行っていたことへの
苦情を述べさせてもらいました。
今回の組合からの議題は、その売主の説明により持ち上がってきた内容
だと聞いています。
実際に組合理事（なぜか全員先着漏れ）は、
「営業が云っていた２〜３年後の抽選はいつ行うか？」
ということを当たり前のように議題に出しているようです。
これは「売主による不当な教示（！？）」なのかな思い、
苦情をいいましたが、否定されました。

[63: 匿名さん]

営業は売ってナンボの世界
ローンにしても
短期固定の優遇金利で
低所得者までその気にさせて
売ってしまえば
はい、それまでよ・・・

[64: 61]

>>62
>>販売時は「駐車場は先着順」と謳われていました。

う〜ん・・・・・だからね、
その「謳われていた」ってのは、契約書にそういう記述があって
重説の時にも言及されていたのか？　とお尋ねしとるんさ。
問題はそこだけだと思うんだけど。
もっと言えば、入居時の利用者として貴方が既にエントリーしているのであれば
少なくとも「先着順」という約束は果たされている、とも言えると思う。
使用権（？）が恒久的に約束されているのかどうかも、本当なら契約時に
確認すべきだったんじゃないだろうか。
（今になって改選に抵抗を感じるのであれば）

口頭での説明にムラがあったのだとすれば、売主の対応に問題がある訳だが
一方で、契約の内容をどこまで把握していたのかという
貴方側の問題もあるんじゃないか、って少し思った次第。
ついでにもうひとつ。

>>管理組合とは無関係である売主が（以下略）

それは違うと思うよ。
組織としては当然別だけれど、引渡し直後から管理組合がスムースに
立ち上がる様に、管理会社を選定したり規約・規則を作り込んでいくのは
他でもない売主の役目だよね？
最初の理事会や総会のセッティングや、組合役員の選定についても
売主が一役買うケースも決して少なくない。
というより、自発的に組合組織が始動したという事例を私は聞いた事がない。

つまり、入居前後の取り仕切りに売主や管理会社が一枚かんでいるのは
現実的には至極当たり前の事であって、決しておかしな話ではない。
要するに、駐車場の利用形態については販売当時から決まっている方針があり
あとは法的ルールに従って、変えたり変えなかったりする可能性があるというだけ。
先着優先で区画を確保し、将来的にも入れ替えリスクをスポイルしたいのなら
契約条文で何らかの担保をしておくか、それこそ分譲駐車区画を手に入れるしかない。
・・・・普通、そう考えない？

[65: 61]

おっと、自分で訊いておいて大事な事を確認し忘れていた。

要するにスレ主さん、貴方は「これから入居する」という事でＯＫ？
先着順と言われていたのに、入居時の区画確保も怪しくなってきた・・という事？
だとしたら、そこは売主に文句言ってもいいかもね。

ただし、その場合も「改選の可能性」は認識しておかなきゃいかんと思う。

[66: 匿名さん]

>62
販売者と交わした現契約を盾に強行に拒否してみては！？
だって現契約書には抽選で契約が終了することがある旨記載ないんでしょう？
＃既得権ありとなしで仲悪くなるかもだけど。。。

ウチは外れ組みなので、近くに駐車場の土地を切り売りしてくれることないか探してるところ。
地方なので住宅地はそれなりの値段だし、売れ残りだったので値引きも結構あったし、、、

[67: 匿名さん]

>66
契約書が抽選の可能性を示唆しているかどうかは関係ない。
契約時に「先着順」である事が明確にされているかどうかが全て。
62を読む限り、スレ主氏のマンションは既に管理開始されていて
現状の駐車場利用者と、いわゆる「待機組」との入れ替えが
管理組合の中で検討されている最中、と読み取れる。
それに対抗するには、入居時の利用者の「永久使用」を約束した
何らかの証拠が必要だ。
それが無いのであれば、単純に組合の方針に従うしかない。
役員が売主から「不当な教示」を受けている云々といった疑念も
ことの本質とは全く関係の無い、ピントを外したものだ。
仮に役員の意思に相当な偏りがあったとしても、最終的に
ルールを変えてゆくのは住民の総意、つまり総会であり
他でもないスレ主氏も、組合の一員であるからだ。

[68: 66]

>67
問題は管理組合が現在の契約を一方的に変更（解除）出来るか、だ。

販売者先着順を明記してなくとも、現在の契約書に
貸主から契約を変更・解除する条項がなければ関係ない。

管理組合での管理規約の変更は新規契約分から有効。

[69: 匿名さん]

>68さん
なにを言っているのか、全く理解できません。
詳しい解説をお願いできませんか？

[70: 67]

>68
>管理組合が現在の契約を一方的に変更（解除）出来るか

「現在の契約」が何を指しているのか、貴方の書き方ではよく解らないが
売買契約そのものを指しているのだとしたら、管理組合がその契約自体に
干渉する事はない筈だ。（議論するまでもない事だが・・・）
管理組合が発足した時点では、既に引渡しが実行されているからね。

>現在の契約書に貸主から契約を変更・解除する条項がなければ関係ない。

おそらく「貸主」ではなく「売主」の間違いだとは思うが、いずれにしても
駐車場利用に関する仕切り（先着or抽選）を、販売期間中に変更するなどと
いう事を、契約解除事項として定めることは有り得ない。

>管理組合での管理規約の変更は新規契約分から有効。

・・・・申し訳ないが流石に解読も限界。意味不明です。

[71: 66]

>67
アナタ、ＸＸ？
駐車場の話でしょ。