先着順を謳った駐車場の行方

[いずぅ]

うちはアルファライフですが、駐車場が全戸の約半数しかなく、それは先着順ということで販売されていました。ところが、半年経った先日、管理組合からの提案（議題）があり「２年毎に抽選で決める」というんです。
自分は最後の２台くらいのところで契約を決められたので、安心していました。しかし、自分の契約後少しして知人が「駐車場は３年後には抽選します」と言われたそうなので、即、営業に確認をしたところ、「それはありません。ただ、管理組合が決めていくことですから」という説明を受けました。
でも、駐車場が残っているうちは、「先着順」で販売し、残りがなくなってからは「数年後に抽選します」と謳って販売するのは、おかしいと思うのですが、こういうことは駐車場１００％でないマンションにとってはよくあることなのでしょうか。何かアドバイス等ありましたら、教えてください。

[2: 匿名さん]

まず「管理組合」というものの意味を理解しましょう。
話はそれからです。

[3: 匿名さん]

難しい問題ですが駐車場は専有部分ではなく、管理組合が管理すべき共有部分であることをお忘れなく。
駐車場が過半数だったら管理組合の意見も変わったでしょうに、悲劇ですな。

[4: 匿名さん]

つーか、その「管理組合の意見」を構成しているのは
他でもないスレ主さんを含む区分所有者であるという事も
忘れちゃならんよ。

[5: 匿名さん]

そうそう、こういう人に限って管理組合をやりたがらなかったりするんだよね。

[6: 匿名さん]

他の方がいうように非分譲の駐車場はマンションの共有部分なので
管理規約のルールに従うことになります。管理規約は組合の総意を
もって変更は可能です。
ペット可のマンションが、総会の決議でペット不可になったり
入居後に住民（組合員）の総意によっていろいろな事が変更できるのですよ。

ただし、組合員総数（総会出席者ではない）の2/3の賛成ないと
変わらないと思います。だから、駐車場使用者全員が否決すれば
変更ないはずです。
心配なら、駐車場使用者に呼びかけて「議案否決させるために
総会出席しよう」とか「私は反対です。欠席の人は私に委任して
下さい」とかすればよいのでは？

[7: 匿名さん]

>01
「管理組合からの提案」というからには入居済みなんだよな。
半年経ってるんだよね？
だったら、まずは「先着順だった」という事は既に意味がない。
使用規則変更について審議される際に「反対」を主張するしかないよ。
組合の総意と一個人の意見は必ずしも一致する訳ではない。
駐車場の事に限らず、今後も様々な問題において住人の総意を諮る場面がある筈。
それがマンションです。

[8: 匿名さん]

>>05

× 管理組合
○ 管理組合の役員

[9: 匿名さん]

スレ主さん、頑張って管理組合に反対のご意見を上げればよいですよ。

[10: 匿名さん]

管理組合は、住民の公平性を図るのも目的ですよ。
半数ある、駐車場の料金が問題だな。
近隣相場よりもかなり安いとなると、絶望的でしょう、
既得権の50％が必ず反対するだろうから、提案しても規約変更ができない。

本来は棟内駐車場が2万円で、近隣が3万円なら同じ組合員なのに
年間12万円も損をすることになる。
棟内は最も便利なところにあるので、棟内を3万円以上にするべきだよね、
安いままなら、外部に相場で貸した方が管理組合の収入になりますから。

はっきり言うと、スレ主さんは勉強不足でしたね。
デベは、売ってしまえばあとは管理組合の手に運営は移るので関係ないです。
古いマンションで、駐車場占有権で金銭の支払いのないものは、後から
管理組合で、権利剥奪されたという例は何かの本で見ました。

[11: いずぅ]

たくさんのアドバイスをありがとうございます。
２２／４５しか駐車場がありませんので、この話題は後々にも湧いてきそうですね。
駐車料金は、敷地外の方が安いのですが、駐車場が５０〜１００ｍも離れていますので、みんな敷地内がいいのかも知れません。
管理組合の役員は輪番制のようですが、たった４名ですし、その人たちの意見から議論が始まるのならば、居座っていたい気もしますね。
今回は、営業さんが、２３／４５の人たちに「数年後は抽選を行う」と云っていたようですので、個人的に説明を求めて、あとは、２２/４５の人への声がけを行っていきたいと思います。

[12: 匿名さん]

逆の立場の方が立てた別スレ参考にしてはいかがでしょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16333/

駐車場を「入替え制」にすべく管理規約改定を画策しているようですが、
駐車場使用者全員に結託されれば、まず無理でしょうなあ〜。

[13: 匿名さん]

駐車場利用者の７〜８人が白紙委任状を出しただけで、
議案が通ってしまう危険性あり。

[14: 06]

>>13

逆にケースでいうと、車もっていない住民は興味なしのパターンも
あり、既得権を持っている人の方が出席するパターンもあるかな。

44戸の2/3って30戸が賛成しないと規約変更できないですから
そう簡単には規約変更できないだろうね。
民度によるけど「委任状も出さないで欠席」といういわゆる無効票に
なる無関心層が一割位いると思いますよ。

>>01
半年程度の議論での起案するのであれば論破することは難しく
ないような気がします。
-どうして3年なのか？その根拠は？どうせなら毎年とかの方がより
　公平ではないか？
-外部駐車場だと敷金・礼金を払う場合もあるし、本来論で言えば
　保管場所変更手続きもあるが、それは各自納得しているのか？
　（自己負担というリスク皆理解しているのか？）

といったところでしょうかね。もうすぐ総会ならこの類の質問を
管理会社経由で理事に投げとくとか、当日投げて「時期尚早」で
今回は乗り切るっててもあります。

ただし、プレミアがあるなら（近所に駐輪場ない）とか少々値上げ
されることは覚悟した方がよいかもね。

私の知り合いのところは毎年入札制ってところありましたｗ
ニーズを金ではかるのは「ちょっと...」とは思いますが、
金額上位から入れる仕組みってある意味、管理組合の収益的には
ありかな。公平にチャンスはあるからね。

[15: 匿名さん]

>14
２／３の賛成で規約変更なんかしたら、無効になっちゃう・・・

[16: 匿名さん]

> 15
規約変更って、3/4でしたっけ？
建て替え決議と同じでしたか。

[17: 匿名さん]

>16
そうですよ。
でも、駐車場使用者の選定方法は、一般的に「駐車場使用細則」で
定める事項だと思いますが・・・

[18: 匿名さん]

そもそも駐車場の決め方は、最初は売主が決めることですが、
契約時「先着順」で決める場合は、それが何年の契約なのかを明確にしておきます。
「永久」ということはまずありえません。
それが本当なら、契約書か規約集に書かれているはずですが、
それでも既出の通り、管理組合の決議で変えることができてしまいます。

「駐車場の位置については、当初は売主の指定する方法で決定し、以降は○年毎に管理組合の指定する方法で場所決めを行う」

こんな文章がどこかに書かれていませんか？

売主としては「今なら駐車場が確保されますよ」というのを煽りに使ったのでしょうが・・・

[19: 17]

>18さん
>以降は○年毎に管理組合の指定する方法で場所決めを行う

重説とか契約書に「○年毎に」と記載があるのですか？

[20: 匿名さん]

「永久使用」がルール上有り得なくても
入れ替えが事実上発生しないなんてケースは
世の中いくらでもある。
管理組合が位置決めをする？？？
んなもん別に「全区画再抽選」の事を指してる訳ではないぞ。
いずれにせよ、規約にしても利用実態にしても
自分の都合の良い様にしか解釈していない人が多すぎる。

[21: 匿名さん]

私のところは、マイカークラブというものがありまして、
敷地内の駐車場が少ないので、近隣の駐車場を個別で借りて、
駐車料金総金額（敷地内＋敷地外）をクラブメンバーで割戻して
一人頭の金額を平準化し、敷地外負担者へバックしています。
（敷地外の方が高い為）
場所については既得権者優先ですので、敷地外者へのバックは
止むを得ずということで運営しています。
敷地外者には優先順位が設けられており、敷地内者から空きが
出た場合は、優先上位者が敷地内に入ることとなってます。

[22: 匿名さん]

>20さん
「以降は、管理組合で勝手に決めてください。」ってことを
意味しているだけで、以降に総会で選定方法を決議しないと、
そのままズルズルと流れてしまうケースも多いですね。

[23: 06]

>>15

すいません　割合間違っていたかもしれません。

この機会に教えてください。
過半数でよいもの、それ以上必要なものの基準を
どなたか教えて下さい。

[24: 匿名さん]

販売会社と買わした現状の契約は有効であり、管理組合が規約を変更し、
一方的に契約を変更することは出来ないって考え方は正しいのでしょうか？

ウチも去年、駐車場の位置を見直そうって案が出ましたが、
賛成者少なく、ボツになってしまいました。。。
＃仕方なく、隣の駐車場を借りてますが・・

販売業者と現在の駐車場、料金を条件に契約したって
人までいたりします。。。
＃販売時点の規約は特別な事情がない限り抽選とあった。

[25: 匿名さん]

>一方的に契約を変更することは出来ないって考え方は正しいのでしょうか？

販売会社との契約内容を確認してみてはいかがでしょうか？
規約上、抽選と記載されていれば同様の内容が記載されて
いる気がします。

物件やデベによって違うのかもしれませんが、私のところは
規約が組合発足前と後（総会決議後有効）の2種類がありました。
発足前は、本来「管理組合：相手」で契約するところを、組合が
発足していないことを理由に「デベ：相手」で実施し、全ての
契約は組合発足後、デベ→組合に引き継がれる　ようなことに
なっていたと記憶しています。
ただし、発足前も後も内容は同じで、契約名義が、デベか組合か
の違いです。

どちらにしろ、共有部分の利用については規約が正なハズですから
「一方的に契約を変更することは出来ない」とか「販売業者と現在の
　駐車場、料金を条件に契約した」というのは住民の間違えた解釈だ
と思います。
それがまかり通ると、管理費・積立金の値上げとか、何もできないじゃ
ないですか...

ただ、「抽選（更新）の間隔とか、抽選方法とかは、管理組合での決定に従う」
といった内容が多いので、なかなか入替えることは難しいですけどね。

[26: 24]

契約は１年自動更新と記述してありますが、その他は意味有りそうな記述はないです。
＃管理組合が設立されたら、契約は管理組合に移行する。
＃料金は変更される場合があるとの記述はあり。

ただ、自分も一員である管理組合が相手といっても、
管理規約の変更というあと決めで契約を変更するには、
それなりの合理的理由が必要と思ってます。
＃判例とか事例はあるのでしょうか？

[27: 匿名さん]

簡単に言うと、
’販売するまではデベが規則を決める、管理組合発足後は
その規約を検討して不都合があったら変更してください’という感じです。
悪い言い方をすると、デベは売りっぱなしで入居後の住民の生活は自分達で
円滑になるように、勝手にやってという感じです。

但し、ネットで調べるとわかりますが「標準管理規約」というものがありますので
それに準拠しているのが普通ですからだいたいの生活は、これで大丈夫です。

大きな本屋で「マンション管理・紛争解決マニュアル」みたいな書籍がいくつも
ありますので理事になったら、全員で一読すると組合の運営がスムースです。

マンション管理組合ニュースみたいなものを発行している
団体もあったと思います、これを組合員に定期的に配布すると住民意識は上がると思います。
だいたい、住民の苦情、トラブルはどこのマンションでもパターンは似ています。
管理組合の担当者に、他のマンションの事情を聞くのもいいですが、
歴代の担当者を見ていると、あてにならない。

スレ主さんのマンションは、駐車場が半数あるわけですから半数は既得権を
持った住民と言うことですから、規約改正は相当困難だと思いますよ。
ただ、駐車場の位置で不満を持てちる人が少なからずいますから、
そのあたりを啓蒙して、全員が納得できるような大義名分を見つければ
一気に規約改正に向かう可能性はありますよ。

[28: いずぅ]

自分が間違った解釈をしていたことがとても理解できました。
うちの規約改定は、全戸の３／４の賛成により決するようですので、先着順で確保できている２２／４５戸が反対すれば、否決できるはずですよね。
敷地外の１７区画を組合が借り上げしており、それでほぼ確保できているようです。
契約時点では、駐車場不要は５戸だそうです。
敷地外１７区画はすべて１０００円以上安いようで、経済的にもそちらを希望された方がいるそうです。
以上の状況により、今回の「２年毎の抽選により入れ替えを行う」の議題は否決されると思いますが、このまま放置しておくのも不安なので、アドバイスいただいたように行動はしていきたいと思います。
そういった他戸への声掛けなどにより、トラブルとかはありますでしょうか。気をつけなければならないことなどありましたら、アドバイスをお願いします。

[29: 匿名さん]

管理規約で、駐車場使用者の選定方法等の規定があれば、
その通りですが、管理規約にその規定がなく、「駐車場使用細則」が
あれば、この使用細則の変更で対応することが可能だと思います。
この場合の変更は普通決議（過半数）であること、普通決議は、
管理規約により総会の出席組合員の過半数になっている場合が多いことに
注意する必要があるのではないでしょうか。

[30: 匿名さん]

いろんな駐車場トラブルを見てると、
「デベとの契約だと思っている住人が多いが、
管理組合（住人）と駐車場利用者との契約であること」を
知らない住人が多いこと、
「住民の共用資産を一部の人が半永久的に独占するのはどうか」が
問題になってるね。
こういう点が議論にあがると、否決するのを躊躇する人もでるかもね。

使用している人の気持ちもわかるけど、
何十年も過ぎればその間に小さい子供のためとか
年をとって歩くのが大変とか
切実に敷地内駐車場を利用したい人が出てくるんじゃない？
今は否決出来ても、何度も議案にあがりそう。
妥協して4年毎抽選とかって案にしたら？

[31: 匿名さん]

>>30
今までずっと駐車場代を払って使用していたのに
子供ができたとか、年老いたなどの理由で、
駐車場を抽選方式に変更なんて信じられないよ！
古参者よりも新参者が優遇されるなんて。
まるでYahoo!BBみたいだ。

[32: 匿名さん]

>>31
「いつも時代は新しい者が引継ぎ作り直す、古い者は
それを引き渡す決断をしなくては成らない。」

名言だよね。

[33: 32]

「・・・古い者は引き渡す事をためらっては成らない」
が正しかったかな？

[34: 匿名さん]

知り合いの築10年のマンションがまさにこの状態。先着順というより、販売時には足りていた駐車場が、子供が成長し、自分の車を買うようになって、駐車場が足りなくなったそうです。当然、駐車場にあふれた世帯が徐々に増えており、その数が全体の半数を超える状況らしい。ここで規約改正案を出されると駐車場入れ替え抽選が通る可能性があるそうです。

[35: 匿名さん]

>>31

新参者も古参者も、同じ区分所有者。古参者に優先権はない。

[36: 匿名さん]

>>31
>>今までずっと駐車場代を払って使用していたのに

・・・・・それがどうかしましたか？
規約・規則で使用料が定められているのなら当たり前の事。
それで既得権的なものが裏付けられるとお考えだとしたら
大きな勘違いな訳ですが。

[37: 匿名さん]

確かに区分所有者の権利は平等であるべきでは？
うちのマンションの駐車場は相場よりも高いので、不満がある程度少ないですけど。

[38: 匿名さん]

>>31

もう一度泣きながら、管理規約を読むといい。自分の主張の子供っぽさに気づくだろう。

[39: 匿名さん]

>>31
>>今までずっと駐車場代を払って使用していたのに

駐車場は分譲じゃないよね？
37の通り、駐車場はマンション住民全員の共有のもの。
そこを毎月お金払って使わせてもらってるだけのこと。
他に使用希望者がいるなら、公平な運営方法を検討するべきじゃない？

>古参者よりも新参者が優遇されるなんて

どの辺が優遇なの？
今まで共有資産を独占させてもらってたことのほうがよっぽど優遇。
感謝しなきゃ。

[40: 匿名さん]

５０世帯のマンションで４０台分の駐車場があり、その駐車場を借りている４０世帯が結束すれば何でも出来るってことになるのかな？例えば

・駐車場の入れ替え、再抽選は行わない
・駐車場は無料にして、その分全世帯の管理費を上げる

・・・っていう変更とか？（実際は持分割合も関係してくるけど）
普通に考えたら無茶だけど、規約では出来ることになるの？

[41: 匿名さん]

40人結託させる力があるんなら、もっとましなことに使えば？

[42: 匿名さん]

国土交通省が『区分所有者が公平であるため』の
標準管理規約を定めてるよね。
あまりひどい管理規約は裁判でも起こせばなんとかなるのかな。
まぁ、40の管理費を上げることに関しては、
全員が賛成に回るとは思えないけど。

[43: 匿名さん]

>>40
>結束すれば何でも出来るってことになるのかな？

理論上は何でもできるよ。駐車場無料でも、なんでも...
ただし、「駐車場無料」は良いとして「管理費上げる」で
3/4の賛同得られるだろうか？

[44: 匿名さん]

>43
場所によるでしょう、駐車場3万円で管理費1万円なら理論上は得するよ。
まあ、机上の空論と言うことが言えなくもないが・・・・。
管理費に都会と郊外の格差はあまりないけど、駐車場は10倍くらい違うことは
ざらにあるから。

[45: 匿名さん]

現実的には少数派だろうけど、棟内駐車場の相場を常に近隣相場より
少し高めにすれば、いろんな問題が解決しますね。

駐車場代値上げ提案をすると既得権者からはお決まりのように
「マンション内の駐車場は利益を目的としていない、
居住者を多少優遇するのは当たり前だ」

でも冷静に考えると駐車場代は、管理組合の大切な大きな収入源である場合が多い、
「住居から、最も近くて便利な場所なんだからマンション外の月極駐車場より
　圧倒的に住民にとっては便利なんだから、高くても当たり前」だと思うな。
　便利システムは、不便なものより費用がかかるのは当然といえば、当然だね。
　

[46: 匿名さん]

つーかさ…
普通の月極駐車場と同じ間隔で考えられないのは何故なんだ？
基本は早い者勝ち。新築一斉入居なら、契約順なり抽選なり
何らかのローカルルールに従って「利用者」が決められたという
経緯が、ちゃんとあるんだろ？
共用部分なんだから皆で使えなければ不公平だとか
近隣相場より安いのは不当な優遇だとか、そんな事は
そういった「経緯」に乗っかれなかった者が勝手に主張している
後出しジャンケンみたいなもんだよ。
入居後に「改選」される事がシステムとして明文化されていないのであれば
自然に空きが出るまでは順番待ちとなるのは当たり前じゃないか。
俺自身も、敷地内の区画が確保できなかったから近所の月極を使ってる。
知人の中には、敷地内のパレット式ではかったるいからと言って
敢えて申し込まなかったという人もいる。

マンション生活には、施設の一部を共有・共用するという特殊事情があるが
社会生活を送る上での基本ルールには、何ら特別な事はない筈だ。
無い物ねだりは止めなさいよ、みっともないから…。

[47: 匿名さん]

>>46
誤字が多すぎで読みにくいよ。

契約時のローカルルールはあくまでデベが勝手に決めたこと。
住民が運営方法を再検討するのは後出しジャンケンじゃないでしょ。

しかも何十年もそこに住むとしたら、
外部駐車場を使用している人は何十万円（下手したら100万円以上）も
敷地内駐車場を借りてる人より多く支払うこともありえる。
ないものねだり、みっともない、なんて簡単に言えることじゃないでしょ。

[48: 匿名さん]

>>46
マンション周辺にあるような月極駐車場は、めちゃくちゃ安い料金のままにはしないだろ。

既得権が社会生活の基本ルールだっていうのが日本的なのかな。
機会平等が社会生活の基本ルールじゃないの？

[49: 匿名さん]

>>46
よくわかってないみたいだね、運営目的が。。。
外の月極駐車場は個人的な営利目的、マンションの場合は全体的な目的なんじゃないか？

[50: 匿名さん]

>>46さんに賛成
そのとおり