先着順を謳った駐車場の行方

[いずぅ]

うちはアルファライフですが、駐車場が全戸の約半数しかなく、それは先着順ということで販売されていました。ところが、半年経った先日、管理組合からの提案（議題）があり「２年毎に抽選で決める」というんです。
自分は最後の２台くらいのところで契約を決められたので、安心していました。しかし、自分の契約後少しして知人が「駐車場は３年後には抽選します」と言われたそうなので、即、営業に確認をしたところ、「それはありません。ただ、管理組合が決めていくことですから」という説明を受けました。
でも、駐車場が残っているうちは、「先着順」で販売し、残りがなくなってからは「数年後に抽選します」と謳って販売するのは、おかしいと思うのですが、こういうことは駐車場１００％でないマンションにとってはよくあることなのでしょうか。何かアドバイス等ありましたら、教えてください。

[62: いずぅ]

販売時は「駐車場は先着順」と謳われていました。
入居後は、規約変更など管理組合に委ねられ、
当初の説明の「先着順」が多数決により変更されることは理解できます。
しかし、販売時に、営業の方が、
「２〜３年後に抽選で決め直しますから・・・」
といって、先着順に漏れた方へ説明していることは、
何の権限があって、云っていることなのでしょうか。
「販売後は管理組合に任せているから」という説明なら理解できますが、
管理組合とは無関係である売主がそういう具体的な説明を行っていたことへの
苦情を述べさせてもらいました。
今回の組合からの議題は、その売主の説明により持ち上がってきた内容
だと聞いています。
実際に組合理事（なぜか全員先着漏れ）は、
「営業が云っていた２〜３年後の抽選はいつ行うか？」
ということを当たり前のように議題に出しているようです。
これは「売主による不当な教示（！？）」なのかな思い、
苦情をいいましたが、否定されました。

[63: 匿名さん]

営業は売ってナンボの世界
ローンにしても
短期固定の優遇金利で
低所得者までその気にさせて
売ってしまえば
はい、それまでよ・・・

[64: 61]

>>62
>>販売時は「駐車場は先着順」と謳われていました。

う〜ん・・・・・だからね、
その「謳われていた」ってのは、契約書にそういう記述があって
重説の時にも言及されていたのか？　とお尋ねしとるんさ。
問題はそこだけだと思うんだけど。
もっと言えば、入居時の利用者として貴方が既にエントリーしているのであれば
少なくとも「先着順」という約束は果たされている、とも言えると思う。
使用権（？）が恒久的に約束されているのかどうかも、本当なら契約時に
確認すべきだったんじゃないだろうか。
（今になって改選に抵抗を感じるのであれば）

口頭での説明にムラがあったのだとすれば、売主の対応に問題がある訳だが
一方で、契約の内容をどこまで把握していたのかという
貴方側の問題もあるんじゃないか、って少し思った次第。
ついでにもうひとつ。

>>管理組合とは無関係である売主が（以下略）

それは違うと思うよ。
組織としては当然別だけれど、引渡し直後から管理組合がスムースに
立ち上がる様に、管理会社を選定したり規約・規則を作り込んでいくのは
他でもない売主の役目だよね？
最初の理事会や総会のセッティングや、組合役員の選定についても
売主が一役買うケースも決して少なくない。
というより、自発的に組合組織が始動したという事例を私は聞いた事がない。

つまり、入居前後の取り仕切りに売主や管理会社が一枚かんでいるのは
現実的には至極当たり前の事であって、決しておかしな話ではない。
要するに、駐車場の利用形態については販売当時から決まっている方針があり
あとは法的ルールに従って、変えたり変えなかったりする可能性があるというだけ。
先着優先で区画を確保し、将来的にも入れ替えリスクをスポイルしたいのなら
契約条文で何らかの担保をしておくか、それこそ分譲駐車区画を手に入れるしかない。
・・・・普通、そう考えない？

[65: 61]

おっと、自分で訊いておいて大事な事を確認し忘れていた。

要するにスレ主さん、貴方は「これから入居する」という事でＯＫ？
先着順と言われていたのに、入居時の区画確保も怪しくなってきた・・という事？
だとしたら、そこは売主に文句言ってもいいかもね。

ただし、その場合も「改選の可能性」は認識しておかなきゃいかんと思う。

[66: 匿名さん]

>62
販売者と交わした現契約を盾に強行に拒否してみては！？
だって現契約書には抽選で契約が終了することがある旨記載ないんでしょう？
＃既得権ありとなしで仲悪くなるかもだけど。。。

ウチは外れ組みなので、近くに駐車場の土地を切り売りしてくれることないか探してるところ。
地方なので住宅地はそれなりの値段だし、売れ残りだったので値引きも結構あったし、、、

[67: 匿名さん]

>66
契約書が抽選の可能性を示唆しているかどうかは関係ない。
契約時に「先着順」である事が明確にされているかどうかが全て。
62を読む限り、スレ主氏のマンションは既に管理開始されていて
現状の駐車場利用者と、いわゆる「待機組」との入れ替えが
管理組合の中で検討されている最中、と読み取れる。
それに対抗するには、入居時の利用者の「永久使用」を約束した
何らかの証拠が必要だ。
それが無いのであれば、単純に組合の方針に従うしかない。
役員が売主から「不当な教示」を受けている云々といった疑念も
ことの本質とは全く関係の無い、ピントを外したものだ。
仮に役員の意思に相当な偏りがあったとしても、最終的に
ルールを変えてゆくのは住民の総意、つまり総会であり
他でもないスレ主氏も、組合の一員であるからだ。

[68: 66]

>67
問題は管理組合が現在の契約を一方的に変更（解除）出来るか、だ。

販売者先着順を明記してなくとも、現在の契約書に
貸主から契約を変更・解除する条項がなければ関係ない。

管理組合での管理規約の変更は新規契約分から有効。

[69: 匿名さん]

>68さん
なにを言っているのか、全く理解できません。
詳しい解説をお願いできませんか？

[70: 67]

>68
>管理組合が現在の契約を一方的に変更（解除）出来るか

「現在の契約」が何を指しているのか、貴方の書き方ではよく解らないが
売買契約そのものを指しているのだとしたら、管理組合がその契約自体に
干渉する事はない筈だ。（議論するまでもない事だが・・・）
管理組合が発足した時点では、既に引渡しが実行されているからね。

>現在の契約書に貸主から契約を変更・解除する条項がなければ関係ない。

おそらく「貸主」ではなく「売主」の間違いだとは思うが、いずれにしても
駐車場利用に関する仕切り（先着or抽選）を、販売期間中に変更するなどと
いう事を、契約解除事項として定めることは有り得ない。

>管理組合での管理規約の変更は新規契約分から有効。

・・・・申し訳ないが流石に解読も限界。意味不明です。

[71: 66]

>67
アナタ、ＸＸ？
駐車場の話でしょ。

[72: 匿名さん]

>>71=68

貴方の方こそ、駐車場の話をしてるとは思えませんよ？

[73: いずぅ]

営業が云っていたことなんて、
何の証拠（録音もしていないが）にもならないんですね。
自分が無知だったばかりに、
契約書等に記載してある意味が
よく理解できていなかったのだと分かりました。
当然、契約会はありましたので、
その時の説明を受けても
こういう事態を想像できていなかったのは、
自分の責任ですね。

[74: 匿名さん]

というより、売買契約での決め事と
管理組合での決め事をごっちゃにしてる事が問題なんだよね・・・。
もう入居して組合も立ち上がってるんでしょ？
営業のトークで何言われたにしても、そろそろ忘れなきゃ。

[75: 匿名さん]

問題は駐車場の入れ替えがあると認識している人と、そうでない人がいるという点ですね。
スレ主さん以外に、入れ替えが無いと認識している人はどのくらいいるのでしょうか？
１人だけならさすがに「勘違い」でしょうが、何人もいるということなら、営業の仕方に問題があった事になります。契約書や規約集に

「駐車場の入れ替えは行わない」
「駐車場は○年毎に抽選を行う」

のどちらの記載もないということなら、管理組合の議決で決める事です。
ただ営業の説明不足、契約書類の不備が原因なのは間違いないと思いますが・・・。

[76: 66]

>72
もしかして、普通は駐車場の契約書ってないものなのでしょうか？

ウチの駐車場の契約書には、借主から途中解約以外の解約事項として
１年自動更新がされない場合として、貸主（管理組合）or借主からの
申し出による契約終了という記述があります。

でも、貸主（管理組合）からの契約解除には、
それなりの合理的な理由が必要ではないか。
管理規約の変更というだけで、合理的な
理由になるかどうか、ゴネてみては？
と書いているツモリ。
＃既に判例等あるなら提示ください。

[77: 匿名さん]

>>76
ウザいけどマジレスしとこう。
66で貴方は

>>販売者と交わした現契約を盾に強行に拒否してみては！？

と書いているけど、これは単なる書き間違い？
だったら、真意が伝わらないのは当然の事。
適切な言葉を使わなかったがために「意味がわからない」という指摘を
受けているのに、逆ギレしている様ではお話にもならんよ。

それとも、今になって慌てて自分とこの契約書をひっくり返してみて
「貸主＝管理組合」という事実を初めて知ったとか。
いずれにしても、もうちょい基礎事項を整理した方がよいかと。

それに、今ここで話しているのは、なにも規約を変更してまで
現利用者の契約解除をしようなどという話ではない。
「 現 行 規 約 の 定 め 通 り に 」行なわれようとしている事について
抵抗手段がないものか？という議論なんだよ。解ってる？
そして、スレ主さんにとっては今の立場を担保する約束事は
どうやら無さそうだ、という結論が出ている。
スレ主さん自身も、それを受け入れているではないか。

[78: 匿名さん]

何か見ていると・・・自分勝手な方が多いですね

駐車場が少ないマンションの場合で、しかも抽選や入れ替えなどの規約が無い場合
立地にもよりますが、売る時の価値は下がりますね
売る時には駐車場を手放した上で売る手続きになり
駐車場のないマンションになります
外部に近くて同等以下の値段であればいいですが、なければ敬遠されます
既得権どうこうではなく、共有部分とはどういったものであるべきかを考える必要が
あるでしょう
管理組合でマンションの価値は大きく変わります
既得権を叫ぶ組合員が多い管理組合のマンションの価値は
同等の築年数・立地などのマンションに比べて、必ずや資産価値は落ちますよ

ちなみにうちの住むマンションは95％程度の確保率で機械式の為の車種制限があります
当初の規約では分譲時に抽選、入居後は先着順でしたが
車種制限等で空き待ちの方が２年待った場合に限り、既得者と空き待ち（２年）の方との抽選に
変更になりました（空き自体はあります・大型が数台分空き待ち）
駐車場数は足りているので大型車用40台・小型車用：60台で大型が常に2-3台待ち
ほぼ毎年抽選がありますが漏れるのは1/20程度でしかも２年後には必ず入れるので
円満に解決しましたよ
結構出入りも多いマンションなのですが価値は８年前と売値価値は購入価格の９割で売れているそうです（購入時の諸費用や売却時の仲介手数料などで実施は手元に７割バックですが）
自分の利得だけを追求すると逆に損をしますよ

[79: 66]

>77
今回のケースのように管理組合設立前は、駐車場の契約は販売者と交わすものじゃないの？
＃"あ な た"のところは違う？

>「 現 行 規 約 の 定 め 通 り に 」行なわれようとしている
現行規約とはなんですか？

[80: 匿名さん]

>79=76
>＃"あ な た"のところは違う？

あなたのところも違うみたいね。（＾＾；）

>ウチの駐車場の契約書には、借主から途中解約以外の解約事項として
>１年自動更新がされない場合として、貸主（管理組合）or借主からの（以下略

ネタの真偽じゃなくて日本語表記の問題では・・・・？

[81: 66=24]

>78
自分勝手ってわたしのこと？

24にも書いたけど、ウチはマンションの駐車場は解約してしまいました。。。
（売れ残り物件だったので駐車場の契約は最初から管理組合ですけどね）

＃再抽選も良いけど、いっそオークション制にしても面白いかな?!