先着順を謳った駐車場の行方

[いずぅ]

うちはアルファライフですが、駐車場が全戸の約半数しかなく、それは先着順ということで販売されていました。ところが、半年経った先日、管理組合からの提案（議題）があり「２年毎に抽選で決める」というんです。
自分は最後の２台くらいのところで契約を決められたので、安心していました。しかし、自分の契約後少しして知人が「駐車場は３年後には抽選します」と言われたそうなので、即、営業に確認をしたところ、「それはありません。ただ、管理組合が決めていくことですから」という説明を受けました。
でも、駐車場が残っているうちは、「先着順」で販売し、残りがなくなってからは「数年後に抽選します」と謳って販売するのは、おかしいと思うのですが、こういうことは駐車場１００％でないマンションにとってはよくあることなのでしょうか。何かアドバイス等ありましたら、教えてください。

[2: 匿名さん]

まず「管理組合」というものの意味を理解しましょう。
話はそれからです。

[3: 匿名さん]

難しい問題ですが駐車場は専有部分ではなく、管理組合が管理すべき共有部分であることをお忘れなく。
駐車場が過半数だったら管理組合の意見も変わったでしょうに、悲劇ですな。

[4: 匿名さん]

つーか、その「管理組合の意見」を構成しているのは
他でもないスレ主さんを含む区分所有者であるという事も
忘れちゃならんよ。

[5: 匿名さん]

そうそう、こういう人に限って管理組合をやりたがらなかったりするんだよね。

[6: 匿名さん]

他の方がいうように非分譲の駐車場はマンションの共有部分なので
管理規約のルールに従うことになります。管理規約は組合の総意を
もって変更は可能です。
ペット可のマンションが、総会の決議でペット不可になったり
入居後に住民（組合員）の総意によっていろいろな事が変更できるのですよ。

ただし、組合員総数（総会出席者ではない）の2/3の賛成ないと
変わらないと思います。だから、駐車場使用者全員が否決すれば
変更ないはずです。
心配なら、駐車場使用者に呼びかけて「議案否決させるために
総会出席しよう」とか「私は反対です。欠席の人は私に委任して
下さい」とかすればよいのでは？

[7: 匿名さん]

>01
「管理組合からの提案」というからには入居済みなんだよな。
半年経ってるんだよね？
だったら、まずは「先着順だった」という事は既に意味がない。
使用規則変更について審議される際に「反対」を主張するしかないよ。
組合の総意と一個人の意見は必ずしも一致する訳ではない。
駐車場の事に限らず、今後も様々な問題において住人の総意を諮る場面がある筈。
それがマンションです。

[8: 匿名さん]

>>05

× 管理組合
○ 管理組合の役員

[9: 匿名さん]

スレ主さん、頑張って管理組合に反対のご意見を上げればよいですよ。

[10: 匿名さん]

管理組合は、住民の公平性を図るのも目的ですよ。
半数ある、駐車場の料金が問題だな。
近隣相場よりもかなり安いとなると、絶望的でしょう、
既得権の50％が必ず反対するだろうから、提案しても規約変更ができない。

本来は棟内駐車場が2万円で、近隣が3万円なら同じ組合員なのに
年間12万円も損をすることになる。
棟内は最も便利なところにあるので、棟内を3万円以上にするべきだよね、
安いままなら、外部に相場で貸した方が管理組合の収入になりますから。

はっきり言うと、スレ主さんは勉強不足でしたね。
デベは、売ってしまえばあとは管理組合の手に運営は移るので関係ないです。
古いマンションで、駐車場占有権で金銭の支払いのないものは、後から
管理組合で、権利剥奪されたという例は何かの本で見ました。

[11: いずぅ]

たくさんのアドバイスをありがとうございます。
２２／４５しか駐車場がありませんので、この話題は後々にも湧いてきそうですね。
駐車料金は、敷地外の方が安いのですが、駐車場が５０〜１００ｍも離れていますので、みんな敷地内がいいのかも知れません。
管理組合の役員は輪番制のようですが、たった４名ですし、その人たちの意見から議論が始まるのならば、居座っていたい気もしますね。
今回は、営業さんが、２３／４５の人たちに「数年後は抽選を行う」と云っていたようですので、個人的に説明を求めて、あとは、２２/４５の人への声がけを行っていきたいと思います。

[12: 匿名さん]

逆の立場の方が立てた別スレ参考にしてはいかがでしょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16333/

駐車場を「入替え制」にすべく管理規約改定を画策しているようですが、
駐車場使用者全員に結託されれば、まず無理でしょうなあ〜。

[13: 匿名さん]

駐車場利用者の７〜８人が白紙委任状を出しただけで、
議案が通ってしまう危険性あり。

[14: 06]

>>13

逆にケースでいうと、車もっていない住民は興味なしのパターンも
あり、既得権を持っている人の方が出席するパターンもあるかな。

44戸の2/3って30戸が賛成しないと規約変更できないですから
そう簡単には規約変更できないだろうね。
民度によるけど「委任状も出さないで欠席」といういわゆる無効票に
なる無関心層が一割位いると思いますよ。

>>01
半年程度の議論での起案するのであれば論破することは難しく
ないような気がします。
-どうして3年なのか？その根拠は？どうせなら毎年とかの方がより
　公平ではないか？
-外部駐車場だと敷金・礼金を払う場合もあるし、本来論で言えば
　保管場所変更手続きもあるが、それは各自納得しているのか？
　（自己負担というリスク皆理解しているのか？）

といったところでしょうかね。もうすぐ総会ならこの類の質問を
管理会社経由で理事に投げとくとか、当日投げて「時期尚早」で
今回は乗り切るっててもあります。

ただし、プレミアがあるなら（近所に駐輪場ない）とか少々値上げ
されることは覚悟した方がよいかもね。

私の知り合いのところは毎年入札制ってところありましたｗ
ニーズを金ではかるのは「ちょっと...」とは思いますが、
金額上位から入れる仕組みってある意味、管理組合の収益的には
ありかな。公平にチャンスはあるからね。

[15: 匿名さん]

>14
２／３の賛成で規約変更なんかしたら、無効になっちゃう・・・

[16: 匿名さん]

> 15
規約変更って、3/4でしたっけ？
建て替え決議と同じでしたか。

[17: 匿名さん]

>16
そうですよ。
でも、駐車場使用者の選定方法は、一般的に「駐車場使用細則」で
定める事項だと思いますが・・・

[18: 匿名さん]

そもそも駐車場の決め方は、最初は売主が決めることですが、
契約時「先着順」で決める場合は、それが何年の契約なのかを明確にしておきます。
「永久」ということはまずありえません。
それが本当なら、契約書か規約集に書かれているはずですが、
それでも既出の通り、管理組合の決議で変えることができてしまいます。

「駐車場の位置については、当初は売主の指定する方法で決定し、以降は○年毎に管理組合の指定する方法で場所決めを行う」

こんな文章がどこかに書かれていませんか？

売主としては「今なら駐車場が確保されますよ」というのを煽りに使ったのでしょうが・・・

[19: 17]

>18さん
>以降は○年毎に管理組合の指定する方法で場所決めを行う

重説とか契約書に「○年毎に」と記載があるのですか？

[20: 匿名さん]

「永久使用」がルール上有り得なくても
入れ替えが事実上発生しないなんてケースは
世の中いくらでもある。
管理組合が位置決めをする？？？
んなもん別に「全区画再抽選」の事を指してる訳ではないぞ。
いずれにせよ、規約にしても利用実態にしても
自分の都合の良い様にしか解釈していない人が多すぎる。

[21: 匿名さん]

私のところは、マイカークラブというものがありまして、
敷地内の駐車場が少ないので、近隣の駐車場を個別で借りて、
駐車料金総金額（敷地内＋敷地外）をクラブメンバーで割戻して
一人頭の金額を平準化し、敷地外負担者へバックしています。
（敷地外の方が高い為）
場所については既得権者優先ですので、敷地外者へのバックは
止むを得ずということで運営しています。
敷地外者には優先順位が設けられており、敷地内者から空きが
出た場合は、優先上位者が敷地内に入ることとなってます。