売れない理由、今後の展開。

[匿名さん]

新築マンションに入居しました。
駅が遠い為か（徒歩20分）全体の1/4しか売れてないようです。
駐車場もガラガラ。ひっそり静まり返ってます。
現在も棟内の1室がモデルルームとしてOPENしています。
駅が遠い分静かだし、場所の割にはまわりの物件と比べると格安だと思います。
売れない理由は他に何が考えられますか？
また、この先ずっと売れないと、入居者の管理費負担が増えたりなど
不都合なことはありますか？
色々なアドバイスをお待ちしております。

[42: 匿名さん]

いくら専用レーンがあるといってもバス渋滞が心配ｗ

[43: 匿名さん]

バスの運ちゃんも大変だな・・・

[44: 匿名さん]

>>42
専用レーンに違法駐車していると、バスがＶＴＲカメラを積んでいて警察に通報するシステムが稼動しているとか。
警察も定期的にバスレーンに駐車する車を、定期的に取り締まりしています。

[45: 匿名さん]

>>44
そういう意義深い取締りは大いにやってもらいたいですね。

[46: 匿名さん]

大手デベ（三井幹事）・23区内（杉並）・大規模（500戸）・駅遠（荻窪25分?　西荻窪15分）でも
山の手線並のダイヤでバスがあれば、それ前提で買うヒトがいて竣工後6ヶ月位で完売できる。

いくら周辺環境が良くても「静かな住宅街＝夜道が寂しい」とか、やはり駅遠は敬遠されがちな
ようです。また、竣工後、時間が経過するほど、購入検討者は疑心暗鬼（割高なのでは？とか
不人気なのには自分の気付かない何かがあるのでは？など）な目で、その物件を見るので
大幅な値引きとか、インパクトがないと「売れるリズム」にノレない気がします。

[47: 匿名さん]

深沢ハウスがあれだけ苦戦した現実を見ると、
環境だけでは難しいということでしょうね。

貸すにも売るにも一般人には駅近が第一優先
なのでしょう。

これから人口も減るわけですし、郊外の駅遠
物件はますます厳しくなるかと思います。

[48: 匿名さん]

>>46
＞大規模（500戸）・駅遠（荻窪25分?　西荻窪15分）
大規模（約４５０戸）・駅遠（荻窪２１分　西荻窪１６分）です。

[49: 匿名さん]

これ、子供の足なら毎日が遠足だね。

[50: 匿名さん]

ＩＴＰの青梅街道沿いでは、
ＩＴＰよりもずっと駅には近いんだけど、
ＩＴＰ以前に竣工した小規模マンション（荻窪駅まで徒歩１６分くらいと、徒歩１２分くらい）が、
１年以上経っても売れ残っています。

ＩＴＰ付近にあるプロムナード荻窪バス停からは、
平日朝に荻窪駅北口行きの始発バスが、９分おきに出ます。
当初、シャトルバスがＩＴＰから駅まで運行していましたが、
乗る人が殆どいないため、廃止になりました。
運行経費の赤字分は全額デベロッパー負担となりました。

駅に近い途中のバス停では、
いくら頻繁にバスがきても、
満員で実際に乗れるバスが少ないんです。
中途半端な駅遠マンションは、販売状況が良くないようです。

[51: 匿名さん]

>>50

>駅に近い途中のバス停では、いくら頻繁にバスがきても、
>満員で実際に乗れるバスが少ないんです。

それは「適度に遠い」「始発がある」→バス乗れる確立高い
ということですか？そうかもねん＞ITP

徒歩16分=80m×16分=1,280m...
おぉ　一応　うちの会社の基準でバス代支給ギリギリでますね。

[52: 匿名さん]

かなり脱線してきましたね^＾;

スレ主旨にもどすと
□売れない理由
-住環境がよいから売れるとは限らない
-主要駅へのアクセス（距離や方法）で明暗わける
-ブランドイメージだけでは限界ある

□今後の展開
-1年以上売れ残っていると重症。
　別に住民に直接的なダメージはないがこの状態続くと売り難くそう（未入居と中古の比較）
-賃貸にスイッチする可能性
　賃貸住民と分譲住民との意識差発生
-デベ直営販売会社から、二次販売業者への転売→たたき売りの可能性
　中古価格への反映が予想される。

[53: 匿名さん]

＞-デベ直営販売会社から、二次販売業者への転売→たたき売りの可能性
＞中古価格への反映が予想される。
まあ、程々に売れ残ると、このパターンはよくあること。
最低でも２割ダウンくらいで仕入れさせ、
１割ダウンくらいで市場に出てくる。

大量に売れ残ると、賃貸への道か。

＞-主要駅へのアクセス（距離や方法）で明暗わける
これは、ＫＧＨ（４００のうち１年後２５残）やＩＴＰ（４５０が５ヵ月後完売）など、
具体例が出ていたね。

[54: 匿名さん]

>>50
>ＩＴＰ以前に竣工した小規模マンション（荻窪駅まで徒歩１６分くらいと、徒歩１２分くらい）
>が、１年以上経っても売れ残っています。

徒歩13分でもプラウドはもう竣工前に完売しそうだから
そこはやっぱブランド力とか立地の差がでるのでは？

ITPの裏の公園とか、プラウドの低層で住宅街の中って
遠いながらも引き付けるものはあると思うよ。

青梅街道に面し、消防署・警察署に囲まれたレクセルが
どうなるか静観してます。

[55: ITP住民]

>>49

だからバスが大事なのですよｗ

駅遠物件であることは事実です。
契約前は、数度バスの流れ具合をチェックし「あれだけ本数あれば私鉄駅前に
住んでるのと一緒かな」（終バスも24時近くまであるし）という私見で
バス通勤前提で購入しました。（銀座発の深夜バスもあるし...）
実際には、日産自動車前からバス2台通過したことはないです。
通勤時間帯は、ダンゴ状態で次から次へとやってきますから、バス待ち
3分程度で、荻窪駅まで専用レーンで、かつ警察署も近いので違反者も
すくないようで、渋滞に巻き込まれることなく、大体10分位で駅まで
つきます。

住環境としては、敷地内外に公園を配し、救急病院・区出張所
郵便局・Ｑイセタン・コンビニ（一軒つぶれて、一軒できた^^;）
小学校などが歩いて5分もかからないところにあるので、「陸の孤島」
というほど不便ではないですし、思ったより静か...

私立の制服きた小・中学生とかプロムナード発でよく見かけます。
バス代は掛かりますが、親にしてみれば、夜道を延々と歩かせるより
バスで移動の方が安心なのでは？
（夜になるとバス停で塾帰りの子を待つ親御さんも見かけます）

本当は、広尾、高輪、目黒あたりに住みたかったけど財力的に㍉なんで...
まぁ　バス便前提なら思ったより快適ですよ。

[56: 匿名さん]

バスって、ちょっと遅い時間になると本数激減なんて事はないの？
飲んで帰った日は、タクシー待ちの長い行列に並ぶなんていやだな。

[57: 匿名さん]

満員のバスって痴漢がいない？
座ってても隣に変なおにいちゃんが座った経験あり。
（自分の手を自分のももにあてて、人のももにも触ろうとする）

[58: 匿名さん]

>>57
それは君があまりにも魅力的だったからさ。

[59: 匿名さん]

バスはあってもですな、以前ＪＲ線沿線にいたが、朝のラッシュでは、駅の近くでバスは
渋滞で超ノロノロ、並行する私鉄の踏切は開かない。
で、私鉄線のかなり前で乗客の大勢が降りて徒歩。結局最初から歩くのとあまり変わらないと
いうのがあった。
チャリ通勤・通学がもの凄く、駅周辺は不法駐輪だらけ。

[60: 匿名さん]

>>59
路線によってはそういう所も多いですね。
路線の立体交差と駐輪場の登録制と厳しい取締り、
中央線の三鷹以東に人気が高い理由もよくわかるでしょう。

[61: 匿名さん]

マンションを売っている俺が来ましたよ。

普通は、管理費等はどんなに苦しくても完売までデベが負担します。
管理組合負担にすると、確かにデベの金銭的な負担は軽くなりますが、
結局販売時に「相場より３倍」という管理費をお客に提示しなければいけません。
「管理費高っ！」と言われて終わりです。それではますます売れなくなってしまうのです。

完成から1年が経つと「新築」ではなくなり、金融機関の融資条件も変わります。
抵当権設定時の担保評価額が下がり、融資可能額も変わります。

可能性が高いのは残住戸を他の業者に投売り、価格を大幅に下げて再販売をかける事でしょう。
「賃貸」は数戸の場合は考えられますが、何十戸ではまず行いません。
数十年かけての資金回収なんて、自転車操業のマンションデベロッパーでは不可能です。