フォレセーヌ赤坂檜坂ってどうですか？

[匿名さん]

売主：森トラスト株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社

無かったので立ててみました


所在地：東京都港区赤坂６丁目1918番1他
交通：東京メトロ日比谷線「六本木」駅(6番出口)徒歩6分、
都営地下鉄大江戸線「六本木」駅(6番出口)徒歩6分、
東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅(1番出口)徒歩8分、
東京メトロ千代田線「赤坂」駅(7番出口)徒歩9分
総戸数：54戸
間取り：1LDK～3LDK
【物件情報の一部を追加しました 2014.7.22　管理担当】

[551: 匿名さん]

>投資用に 購入する人は高くても購入するのではと思います。
>事業投資した方がよっぽどいいような。

そもそも賃貸で収入を得ようと思っているならお止めなさい。
それもこんな新築の都心物件では割高でリターン悪すぎでしょう。
せめて15％〜20％程度のリターンがなければ投資とは言えませんね。
不動産にこだわるなら、空室リスクや夜逃げなど様々なリスクの無いリート投資がいいでしょう。
それも海外の。このところの円安効果もあり年利も20％を超えるものも多いです。

実際2年前に買ったフィデリティのある海外リート投信（毎月分配型再投資タイプ）で、
当時1億円で買ったのものが、今は約1億5000万円になっています。
ということは年平均25％（税引き後）という計算です。
現物不動産では、アパート一棟貸しなどを除いては難しいリターン率ですよね。
毎月受け取り型も選択できますからそうすると、毎月約200万円以上の収入になります。
賢く投資しましょう！

[552: 匿名さん]

投信なら、REITのリターンがいいですよ。
分配金15〜25％ですから、もし1億円投資すれば年間2000万円程度の利息が付き、
1年リターン25〜30％もザラですから元本も増えていきます。
ただし、アメリカはQE3終了ですから今後はどうなるか不透明ですが、、、

★ワールド･リート･オープン(毎月決算型)
分配金利回り…　16.01% （2014年11月07日）
1年リターン…　21.75% （2014年10月31日）

★フィデリティ･USリートB(H無)
分配金利回り…　15.02% （2014年11月07日）
1年リターン…　28.77% （2014年10月31日）

★新光 US-REITオープン 『愛称 ： ゼウス』
分配金利回り…　18.44% （2014年11月07日）
1年リターン…　25.41% （2014年10月31日）

★楽天 USリート･トリプルエンジン(レアル)毎
分配金利回り…　30.48% （2014年11月07日）
1年リターン…　31.23% （2014年10月31日）

★好配当グローバルREITプレミアムF通貨S 『愛称 ： トリプルストラテジー』
分配金利回り…　36.11% （2014年11月07日）
1年リターン…　18.37% （2014年10月31日）

★ラサール･グローバルREIT(毎月分配型)
分配金利回り…　17.08% （2014年11月07日）
1年リターン…　24.57% （2014年10月31日）

★損保ジャパン･グローバルREIT(毎月分配型)
分配金利回り…　19.05% （2014年11月07日）
1年リターン…　24.26% （2014年10月31日）

[553: 匿名さん]

為替でしょ

[554: 匿名さん]

為替(FX)は上か下か、丁か半かの博打の世界。
リスクヘッジしないと大火傷するから投信がいいんだよ。
それにリートは実物不動産の賃料から収益を上げているから安心。
更に円安時には為替益も見込めるという、正に今にぴったりな商品だと思う。
1億の元本で毎月200万の配当もらえるなんて、他の安全性の高い投資商品にありますか？

[555: 匿名さん]

何故ここでreitの宣伝？
どうせ誰かに買わせて自分は高値で売り抜けたいのでしょう
こういう輩が多いから日本はダメになる
宣伝につられて買った人は大抵損をするものです

[556: 匿名さん]

今買うなら欧州でしょう。ドラギは金融緩和する気満々みたいだし。

[557: 匿名さん]

駐車場経営、アパート一棟貸し、中古リノベ後に販売、海外リート、新興国投資
どれがいいですかね。

[558: 匿名さん]

立ち寄ったついでにreitの勉強もさせていただきました。
それで、このマンションの価値ってどうなんでしょうか。
投資する価値は無いということですかね。
借り手はいるけど元が取れないということですか？
価格がかなり高そうですが、間取りは広くて、永住にも向きそうですよね。

[559: 匿名さん]

このマンションに限らず、都心の新築物件は割高。
好リターンの家賃収入を目指すなら都心の中古物件、若しくは郊外のアパート一棟貸し。
でも空室リスクなども考えると年利20％以上を期待するのは難しい。
素直にREITファンドを勉強して、為替リスク（現在の円安は逆にプラス効果）も勘案して投資してみれば？
元本1億円のマンションで年に2000万以上のリターン、家賃170万円で貸せる物件なんて買えないから。

[560: 匿名さん]

為替が逆向きになれば月々-170万円
アソーレ

[561: 匿名さん]

仕組みの分からない人は黙っていて下さいよ。
海外のリートファンドに於ける為替リスクはそれほど大きくない。
仮に170万の収入が半分になる可能性は一時的にはあるだろうが、
そのリスクを取るのが投資。家だって空室になったり夜逃げされるリスクだってあるだろう。
リスクが０だったらリターンだって０。
何も知らない素人が口を挟むな。

[562: 匿名さん]

>>560
為替ヘッジ型を選択すればいいだけの話。
ただし、現在のような円安の時期には逆に利益が減りますから、
その時のマーケットを注視してヘッジ有り無しを選べばいいでしょう。
しかし、ここは投資に関して無知な人が多すぎますね。
本業であまり稼げない連中ばかりなんだから、副業で投資でもすればいいのに。
まあ元々馬鹿だったら負けるだろうけど。

[563: 匿名さん]

そろそろマンションの話でもしたら？
お金持ちさん達

[564: 働く女子さん]

不動産は、
せいぜい１０％や２０％しか儲からないから、
投資には不適格な商品ですよ。

ＦＸやれば３００％とか５００％で儲かる時代なのに。。

ＦＸで儲けてマンションは趣味で買って楽しむ、
これが私の生活♪

[565: 匿名さん]

不動産はレバレッジが効くでしょ。そこ忘れてはなしされても。。。

[566: 匿名さん]

不動産で儲けてる人もいるだろうけど、
都心の新築マンションで投資する人は少数でしょうね。

事業投資も面白い。
孫さんを生粋のギャンブラーと称したソニー会長

[567: 匿名さん]

資産運用の方が多いのでしょうか。六本木の賃貸の相場は
１ＬＤＫで約２３万円、３ＬＤＫで約５７万円位の様ですね。
ま、新築のうちはもう少し高めに貸す事ができそうですね。
購入時の値段が安くても空きが多い物件だと困りますから、多少
高めでも需要がある立地の物件の方がいいですね。

[568: 匿名さん]

>購入時の値段が安くても空きが多い物件だと困りますから、多少高めでも需要がある立地の物件の方がいいですね。

矛盾していますね。新築だから空室リスクが低いという根拠は？
需要の高いエリアの物件を選ぶのは当然で、良質な中古物件ならイニシャルコストも抑えられますから、
リターン率も高い。新築よりも安い中古を買って貸すのが不動産投資のセオリーですよ。
ただその場合でも、

>３ＬＤＫで約５７万円位の様ですね。
年間の家賃収入が約680万として、そこから管理・修繕積立金、固定資産税など差し引くと、
手元に残るのは約500万円ほど。ここの新築100㎡は2億ぐらいですか？
とすると利回りはたったの2.5%ですよ！他の中古物件が1億だったとしても倍の5%です。
上記に書き込みのあった>551、>552のリート投信なら、年利25%程度が見込めますから、
実に10倍もリターンに差が出ますよ。
もちろん経済状況に左右されますから確定利回りではないものの、実物で不動産を持つと、
空室リスクや、数年毎の改装やリフォームなどのランニングコストも掛かりますよね。
どちらがより効率的か、投資という観点から見るなら冷静に判断したいところですね。

[569: 匿名さん]

>リート投信なら、年利25%程度が見込めますから実に10倍もリターンに差が出ますよ。
と言いますと、もし2億円をリートに投資したら、年間4千万円の分配金が得られると？
とすれば、５年足らずで2億円ほど分配金が貯まるでしょうから元本は回収できて、
それ以降は毎月330万が実質的なプラス収入になるということですね。
空室リスクもない、リフォームも必要ない。実に興味深いです。
更に2億円と言わず、例えば２千万でも不動産なら大したマンション買えませんけど、
リートなら年間400万円、毎月33万の収入なんて2千万のマンションからはとても得られません。
勉強してみたいと思います。

[570: 匿名さん]

ここはアジア系の外国人、多いのでしょうか？

海外の方の割合が多すぎて管理組合がなりたたなくなっているというお話を他からちらほら聞くので心配になっています。
投機目的の海外の人がガチャガチャ使うようなマンションに安くないお金を出して住むのもな・・・と。

申し込んだ住戸は倍率がついてないようなので、
キャンセルするならなるべく早くしなければならず
契約するかしないか今になって迷っています。

[571: 匿名さん]

三菱の千鳥ヶ淵みたいにならないといいね。

[572: 匿名さん]

千鳥ヶ淵は外人比率どのくらいなんですか？

[573: 匿名さん]

現在分譲中やこれからしばらく分譲予定のマンションは
外国人比率も検討内容に加えた方がいいね。
資産価値に関わる事だから。


THE ROPPONGI TOKYOに大型バスが乗り付けて中国人がざあーーっと降りてきたのをみたときはぞっとしたよ。

[574: 匿名さん]

それは驚きますね
その後、具体的なトラブル等は発生してるんでしょうか

[575: 匿名さん]

>>572さん

半分近い。
彼らはあからさまに「いい場所」が好きなので、
天皇陛下に一番近い場所が偉い ということであのマンションを買い荒らしたらしい。

[576: 匿名さん]

マジで！
それはすごいすね
てか、竣工しても住む人少なさそうですね
管理組合とかどうなるんだろ

[577: 匿名さん]

結局１期で34戸売れたのかな
残り９戸を先着順で売って終了

[578: 匿名さん]

はやいね

[579: 匿名さん]

>577
ここに書いてるお金持ちさん達は皆さん見送ったのかな？

[580: 匿名さん]

573さん
この間テレビでみました。中国の方の日本不動産ツアーが
あるとか。別に中国の方が悪いとかそういうのではないですが、
国民性の違いって絶対生活していくうえででてきますからね。
ただ中国の方で買われる方は資産運用の為に購入する方が大半では
ないかな。なので住むとは限らないですよね。

[581: 匿名さん]

>>580さん

住まないと組合の運営に支障が出るし
住まれるとマンションの状態悪くされそうだし
どっちにしろ来ないで欲しいですね。


>>577さん

残っているのは恐らく割高の上層階でしょうね。

タワマンだと１つ階層があがってもせいぜい数十万～百万程上がるだけですが
この規模のマンションだと１つ階が上がるだけで数百万～一千万円価格が上がりますから
ぐんと坪単価があがってしまいますね。

[582: 匿名さん]

赤坂御用邸の近く、4丁目にジオ赤坂丹後町という物件が出るようですね。

[583: 匿名さん]

専用庭付きの住戸はありますでしょうか？
土だととても素敵なのですが。

[584: 匿名さん]

9戸も残ってるのですか。
人気ないんですね。見送って正解でした。

[585: 匿名さん]

9戸も残ってるのですか。
人気ないんですね。見送って正解でした。

[586: 匿名さん]

六本木四丁目のパークマンションの価格がでてくるまでには完売してしまうんでしょうね

[587: 匿名さん]

暴力◯事務所に囲まれすぎ・・・

http://www.zakzak.co.jp/top/200901/t2009010810_all.html

[588: 匿名さん]

ミッドガーデン赤坂氷川の前に稲川会本部が移転か

[589: 匿名さん]

確か建て替えは無しになって移転もやめたんだったと思うが、どっちにしろ近いね。
ミッドタウン向かいの歓楽街を仕切ってるんだろうね。

ヴァンガード跡地開発にも言える話ですね。

[590: 匿名さん]

自走式地下駐車場とかあっていいのに…今時なんで基礎がPHC杭なんだろ～!?場所打ち杭の直杭でも施工費安いのにね

[593: 匿名さん]

来年はここ最近にない好景気の1年になりそうね

[594: 匿名さん]

そうね。

[595: 匿名さん]

んだんだ。

[596: 匿名さん]

　あと７戸に先着順はなっていますね。少し前から２戸売れた、ということなんでしょう。
　あまりあわてなくても、大丈夫なんじゃないかと。
　２４時間有人管理なので、セキュリティ面での安心感はあるし。
だから管理費はかかりがちにはなってくるとは思いますが、それをどうとらえるか、カナ。

[597: 匿名さん]

自走式１００％駐車場は良いと思うが、最低２億以上の物件で
日当たり、乾式壁、諸々の条件を考慮すると多くの人は躊躇すると思う。
それでも買ってるのは投資目的なのかね。

[598: 匿名さん]

販売先を居住目的の日本人に限定するのって問題あるんでしょうか

[599: 匿名さん]

数年前まで仮に１００万ドルの予定だと８０００万の物件だったのが、今は同じ予算で１億２０００万の物件に届いちゃうからね。東京のマンションはすごく安くなってるんでしょうね。

[600: 匿名さん]

欧米人や中国人に営業かければすぐに完売しそうですね　ロシア人は無理だな

[601: 匿名さん]

ここの非分譲の部屋は地権者が住むのでしょうか？
詳細をご存知の方、教えて下さい。

[602: 匿名さん]

建て替えマンションじゃないから『地権者』っていないんじゃない？？

役員とか関係者かと。

しかし残り7戸か。初月契約率８割超ですね。
綱町のフォレストも完売したし、お金持ちはいるところにはいるんだねえ。

[603: 匿名さん]

モデルルームも休みになるし、もう１月の半ばくらいまではどのマンションも動かなくなるだろうね。

まあ新年にご家族で集まってゆっくり検討して下さい。

[604: 匿名さん]

役員って森トラの？

[605: 匿名さん]

森トラの役員っていうか、関係先とか、会社としてつながりのある個人とかに先に売ったとか。

確か丸々駐車場として森トラがしばらく保有してたと思うから>>602のように所謂地権者っていないはず。

[606: 匿名さん]

森が賃貸に出すってオチだったりして

[607: 匿名さん]

こちらもネガに釣られて情報を書き込みすぎないほうがよさそうですよ。
あることないこと書きまくられてマンションの評判を落とすだけです。
マンションの将来にとっても良くないですよ。

[608: 匿名さん]

乾式壁も進化して、
昔のものとは違うそうですよ。乾式イコールだめではないかな

[609: 匿名さん]

↑のレスにあったけど、最近の乾式壁は性能が高いね。
で、実際に使用する乾式壁の商品名か遮音性能を教えて欲しいね

[610: 匿名さん]

誰か不動産に詳しい方は教えて下さい。
一度非分譲と概要に明記されたここのへやを後から分譲するのは公正取引委員会の見解はセーフなんですか？？

[611: 匿名さん]

>602さん
非分譲の住戸が旧地権者住戸ではなく、役員や関係者の持ち物だとすると
住人間でややこしくなったりしないのでしょうか。
例え役員でも管理組合の構成員となるんですよね？

[612: 匿名さん]

むしろ関係者が持っていてくれている方が、そのマンションを良好に保つのを頑張ってくれそうで個人的には安心なんだが。下手に価値を下げるような真似が一番できなさそうな住人と言えると思う。

有名なヴィンテージマンションのペアシティルネッサンスも、分譲主の東高がいくつか持ち分を持ちつづけて管理しているおかげで状態や価値を保てているんじゃないかな。(建て替えの時も決議とりやすいしね)

[613: 匿名さん]

＞610
セーフだと思います。
単に以前からの購入希望者の為に確保していただけ
と思います。
それがフリーになっただけかと推察します。

[614:]

森トラが好みでやっている超高級シリーズという印象で
個人的にはフォレセーヌシリーズは好きです。
一旦、棚上げにして駐車場にしていた所です。
今回の物件、フォレセーヌとしては占有面積や仕様など
ランクを下げたのかも知れません。

近隣に暴力団事務所云々という話題が出ていますが
確かに、無いに超したことはないですね。
ただ、一概に治安が悪くなるということではないと思います。
10年以上前になりますか、住吉会が抗争で2名の死者、5名の負傷者を出した
という真に物騒な事件は千代田区麹町だったと記憶しています。

[615: 匿名さん]

エントランスホールなどは、クラブの廊下みたいですね。
下の床が黒くてどうしても、そういうイメージがあります。
こういう床って、足音が響くのではないでしょうか。
ヒールとか。
しかし、凄い金額ですね。
最低で２億からですか。

[616: 匿名さん]

安いお部屋は契約済みですから…

[617: 匿名さん]

前田建設の子会社です。

http://a.excite.co.jp/News/society_g/20150128/Kyodo_BR_MN2015012801000...

[618: 匿名さん]

>>611
厳密に言えば、管理会社と資本関係がある会社の役員であれは委託管理費や工事の発注等の利益誘導が起こりうるので利益相反の観点から組合役員は辞退してもらうべきだろうね

[619: 匿名さん]

無事解放を祈りましょう。

https://m.facebook.com/IAmKenjiGoto?fref=nf&refsrc=http%3A%2F%2Fww...

[620: 匿名さん]

>618さん
難しいことはよく解りませんが、管理会社の利益となるような動きをする可能性があるという事ですか？
自ら役員を辞退して下されば良いのでしょうが、そうなれば管理組合が公平に回らなくなってしまいますよね。

[621: 元購入検討者]

＞611さん
こちらの非分譲住戸は地権者もなく単なる以前からの検討者の為の枠です。
管理組合及び利益相反には関係しませんからご心配なく。

[622: 匿名さん [女性 40代]]

ここは免震ゴムは大丈夫なのかしら

[623: 匿名さん]

http://www.fs-hinokizaka.com/structure/

ここにロゴが出ています。
ブリジストン製です。

[624: 匿名さん]

623さん、ありがとうございます。
確かにブリヂストン社製のものですね。
超大手だから大丈夫かなぁ。
一応、国土交通省が各メーカーに再確認をするようにさせているという報道が出ているので、
もしかしたらＭＲに行った時には何らかの説明は受ける可能性はありますけれども。

[625: 匿名さん]

ここは立地がいいから売れてますね。

[626: 購入検討中さん]

御所という大義名分でちかづいても。
結局は、地歴の良し悪しが左右します。
御所に面しているというのはただの夢。坂下の現実だけが残るでしょう。

[627: 匿名さん]

それは住不・四ツ谷迎賓の森の夢でしょうか。ここは森トラ・六本木三河台の頂です。

[628: 匿名さん]

免震ゴムはブリジストンですか。教えて下さってありがとうございます！
確かにあれだけ騒がれて免震に対する消費者の意識が強まっているでしょうし
MRでは免震ゴムの安全性については説明されるでしょうね。

[629: 匿名さん]

販売自体は先着順であと低層階の１戸で完売になるのかな？
各部屋、きちんと独立している感じがして、
窓もあって、基本的にはいいんじゃないかしら?と思います。
立地も良いし、その分お値段しちゃいますが…
でも低層階なので、まだこの中ではリーズナブルな価格なのかしら・？

[630: 匿名さん]

やっぱり本当に価値のあるマンションはここのように低層で土地持ち分が大きいマンションですよね
プラウド南青山に次ぐいい物件だと思います　マジで

[631: 匿名さん]

プラウド南青山って天井高は？
こちらは確か折上げだけど2.65あったと思う。
同じなら、築年数を考慮外としても、どっこいどっこいじゃない？

[632: 匿名さん]

いつの間に完売していたのでしょうか。

おめでとうございます。

[633: 匿名さん]

つぎは、いよいよバンガード跡のパークマンションですな
坪単価1000万円を超えてくるようだと本格的なインフレ突入ですな

[634: 契約済みさん]

非分譲の部屋はどうなったのでしょうか？どなたかご存知でしょうか。

[635: [男性]]

非分譲（パントハウスなど）とされていた部屋も
全て売れました。

[636: [男性]]

パントハウス→ペントハウス
失礼

[637: 匿名さん]

分譲の部屋でも坪1000万近いのがありますから
上層の非分譲の部屋は坪1000万越えでしょうね
ペントハウスは10億越えで、坪1500万位でしょうか

[638: 匿名さん]

完売ですか。非分譲の部屋の値段を聞いて驚きました。買えた人はセレブですね。

[639: 匿名さん]

いよいよ不動産高騰も本格的な段階に到達してきましたな

[640: 匿名さん]

>>637

比分譲なのに分譲された挙句、値段まで公表されているの？

[641: 匿名]

最上階の約238㎡は10億8000万。坪単価約1500万。
ここは、フォレセーヌ（株）が親会社である森トラに土地を買って貰った経緯があり
冠にはフォレセーヌと付いていますが、実際は関係はないようですね。
非分譲がある場合は、地権者用ということが多い訳ですが
この物件ではそれは元々なく、恐らく、森トラが賃貸にしようかと考えたのかなと。
結局は全戸、販売した訳ですけど。
モデルルームへ行かれた方は感じられたと思いますが
フォレセーヌシリーズの高級感は全くありませんでしたね。
10億超の部屋で、あのバスタブはないと思いましたけど…
まあ、売れたのですから、そういう時代なのでしょう。

[642: 匿名さん]

>>641
まあ、こちらは、他のフォレセーヌよりはるかに立地が上なので
それはそれで合理的かと。
仕様は、建築費が倍になったため、多少コスト削減しているでしょうが
バスルームをグレードアップするくらい
富裕層にとっては些細な事でしょう。

[643:]

>>642
一番狭い部屋のバスタブをそのまま全戸に使ったのは感心しませんねえ。
問題は、足が伸ばせない位狭いということですから
これを解決するのは「些細」ではないような…
ツインパークスで同様な問題を解決したオーナーは1億以上かけていましたからね。
立地は良いことは同感ですが、フォレセーヌの他の物件と比べると
平均的な気がします（防衛庁があった時代に比べると静かではないんですよね）

[644: 匿名さん]

人が多いのもそうですけど、ここの前と横の通りはタクシー等の抜け道で、狭い道を結構多くの車が通りますよ。

[645: 匿名さん]

ここはまだ建築費が今みたいに上がる前の請負契約でしょう。これから売り出すマンションは大変な事になるでしょうね。

[646: 匿名さん]

>>642
↑の書き込み

[647: 匿名さん]

これからの発注だと建設費用は述べ床坪単価で120万超えでしょう

[648: 匿名さん]

>>643
こちらのマンションのアラ探しは結構難しいですよ。立地は赤坂アドレスの坂上で最高峰、ミッドタウン近接。ちなみに接道は9ｍＸ5ｍの角地で住宅地としては道路は狭くありません。駐車場は全て平置でほぼ各部屋に一台確保。天井高は六本木や三田綱のパークマンション以上。
知人の部屋はこちらでは平均的な価格ですが、バスルームはサイズ2024。標準仕様で御影石の壁床仕上げ、セラミックのバスタブ。2024で足のばせないって、さすがにないでしょう。オプションでJaxson社のブロアジェットバスに変えて、それ以外にもいろいろ追加し500万近くになったそうです。アラは、収納がやや少ないらしい事と標準仕様をそこそこにしてオプションで利益を上乗せする戦略くらいでしょうか。

[649: 匿名さん]

横の道路、狭いでしょ。
車すれ違えないのでは？

[650: 匿名さん]

学区が…。