イクサージュ目黒

[購入検討中さん]

ロケーションも交通の便もいいですし、人気物件になりそうですね。
まだ公式HPはオープンしていませんが、早い段階から情報交換しましょう。

物件URL：http://lions-mansion.jp/MA091124/

所在地：東京都目黒区下目黒3丁目711番1他（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩5分
　　　山手線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分
売主：伊藤忠都市開発・大京・京阪
施工会社：株式会社間組
管理会社：大京アステージ

[1: 周辺住民さん]

モリモトが予定していた下目黒プロジェクトですね。。
最近工事が再開してると思ったら、伊藤忠が売主になったんですね。

去年工事ストップして、約1年くらいコンクリートの雨ざらし状態だったみたいですが、強度的に大丈夫なのでしょうか。。

そもそも、分譲用ではなく、賃貸用に建設されてなかったっぽいですが、構造上問題ないのでしょうか。。
分譲と賃貸だとえらい構造部分の作りが違うみたいですし。。

[2: 匿名さん]

今日から案内会があったらしいですね。（厳密には昨日か。）
どなたか行かれた方います？ざっくりの価格帯を知りたいです。

[3: 購入検討中さん]

価格帯だんだんわかってきました。
１Ｋ・１Ｒで1900万から2800万でしょうか。

デザイナーズマンションらしく
3通りのコンセプトが用意されているようです。

施工も間なので比較的安心でしょうか？

目黒・新築・デザイナーズ・間・大手販売会社・最安値帯2000万以下
それなりの高条件じゃないですか？
想定利回りも6.5％超えもちらほらあるみたいなので。

躊躇させる点は１Ｋタイプで100戸近くある大型販売なので
供給過剰にならないかどうかですね。
安くても賃貸つかなかったら意味ないですしね。

皆様どう考えられますか？

[4: 匿名さん]

４０平米台　２９００万～　・５０平米台　３５００万円～・　６０平米台　５３００万円～のようですね。

[5: ビギナーさん]

他の方も書いていますが、（株）モリモトが、賃貸用に開発していた物件です。
造りはどうなんでしょうか?
見に行った方がいらっしゃたら、教えて下さい。

因みに1年以上工事が停止していましたが、コンクリートが乾いているので、新築特有の湿気とかが無くて良いと思いますよ。
新築マンションは、湿気が凄いですから。。。特に冬場は。。。

[6: 匿名さん]

目黒と言いながら不動前か。
問い合わせ先はライオンズマンションだね。伊藤忠というより大京物件でしょう。
間組の施工も高条件とは思えない。

[7: 物件比較中さん]

ホームページ、少し具体的になってきましたね。
トップページを見る限り、かなり特徴的な外観。
間取りもシングル、DINKS向けですね。

[8: 匿名さん]

>6
よくある話。
目黒とか恵比寿とか代官山とか、あのへんは多少外れていようがブランドイメージにあやかって無理矢理そういう名前をつけたがる。

[9: 匿名さん]

ここは1年工事が中断していた物件だったのですね。
無事再開できてよかったと思います。
私は先日の事前説明会に足を運んだのですが、
1Rとファミリータイプの部屋が完全に区切られていて、
全く顔をあわせないで生活できる設計になっていました。
1Rが賃貸に出された場合を考慮しての事かと思いますが、
これなら安心感がありますね。
マイナス要因としては隣にお墓がありますが、
小さいので私はあまり気になりませんでしたよ。

[10: 匿名さん]

ファミリータイプ？
母子家庭ですか？

[11: 物件比較中さん]

No9さん、事前説明会に出られたとのことですが、先日の説明会ではファミリータイプ（というか1LDK、2LDK）の説明もあったのですか？また、その時の説明会ではモデルルームも見れたのでしょうか？

[12: 匿名さん]

お墓のこともう少し詳しく教えてください。
購入検討しています。
１ＬＤＫと２ＬＤＫも迷ってます。

[13: 匿名さん]

1LDKと2LDKはファミリータイプと言えるのか？
そもそもこの細切れマンションがファミリー向けなのか？

[14: 匿名さん]

墓地家庭？

[15: 物件比較中さん]

先日、現地を見に行きましたが、墓地は気付きませんでした。
ただ、グーグルマップで見ると確かに南西に墓地がありますね。
ま、気になるなら違う向きの住戸を買えば良いのではないでしょうか？
HPの2LDKにあるような南東向きとか。

[16: 匿名さん]

ここってモリモトがやろうとしてたトコと違くないですか？？？
モリモトのは川沿いですよね？

ここもそうなのかな？

[17: 物件比較中さん]

確かにモリモトでしたよ。もうHPから削除されてしまいましたが、ほんの数日前まではモリモトのHPにこの物件が載ってました。「イプセ目黒」という物件名だったと思います。外観の絵も、建築場所も同じでしたから間違いないと思います。

[18: 物件比較中さん]

17です。
すみません、「イプセ目黒」ではありませんね。「イプセ目黒なんとか」。確かなんとかの部分は横文字でした。

[19: 匿名さん]

>>17さん

16です。
ありがとうございます。
こちらもモリモトなんですね。

先ほど書いた川沿いの向かい側に住んでる者なんですが、
モリモトがあーなってしまってから結構広い土地が放置されています。

何回もモリモトが住民説明会をやっていましたが、周辺住民の反対により、都の命令で計画が潰れてしまっていました。
その直後にモリモトが倒産してしまいました。

もしかしたらそのうちここにもマンションが建つかもしれませんね。

いわくつきの土地なので、もしかしたらかなり安い価格になるかもしれません。

[20: 物件比較中さん]

17です。
16さん、川沿いの広い空き地、グーグルで見てみました。
雅叙園の南、川をはさんでる場所のことでしょうか？
確かにとても広い敷地ですね。
ちょっと川から近すぎる気がしますが、目黒駅からも近く、対岸の緑もあり、サクラもきれいそう。
とても良い場所ですね。
低層の高級マンションが似合いそう。
（ちょっと離れた場所には中層のごく普通のマンションがありますが。）
どちらにせよ、ここにマンションが建っても私の購入希望額をはるかに上回りそうなので、
私はこちらの狭い方（？）を検討することにします。

[21: 匿名さん]

「目黒の宝石」というだけあって、デザイン重視の素敵な外観ですね。
周りとの調和がとれてないんじゃないかと心配ですが。
おしゃれでも、周りから浮きすぎるのもちょっと考えものですね。
内装も、スタイリッシュで、やっぱりここは、独身の方やＤＩＮＫＳ向けに造られたマンションのようですね。
間取りも、２ＬＤＫまでだし、ちょっと子どものいる家庭にはきびしいかなってかんじですが。
夫婦２人なら、快適に過ごせそうですね。

[22: 物件比較中さん]

私もそれをちょっと心配してます。
周辺の建物とは異質の空間といった感じでした。
私が見に行った時も
周辺の住民（たぶん）の方々が物珍しそうに眺めていました。
もっと目黒寄りに行けばこんな外観の建物もありかもしれませんが、
この辺りはまだ昔ながらの家も多いですからね。
周りから浮きすぎると落ち着いて暮らせない気がします。

[23: 匿名さん]

結局は大京マンションなんですよね。
高級感を期待し過ぎているような感じも…

[24: 匿名さん]

独身だったら住んでみたかった！という感じの物件ですね。
とはいえ独身時代の自分には「買う」という選択肢は全く芽生えてなかったので、
分譲貸し狙いだっただろうし、そもそも賃料高すぎて指くわえて眺めてるだけだったかも（笑
〜2LDKというこじんまりした間取りを考えたら、終の住処にというより、人生のある一時期を
過ごして次の住処に移って行く、という感じに思えて、そう考えると入居者が流動的で賃貸物件と
変わらない感じになりそうな気がするんだけど、、、考え過ぎ？

[25: 不動産購入勉強中さん]

>>23さん
同感です。
大京は仕様・スペックの割に割高というイメージがありますね。
数年前にいちど検討していたころがあって、何故か大京だけ床暖がなくて
びっくりしたことを思い出します。

>>24さん
目黒のあたりだと、マンションの広さが50-60平米くらいなのは
けっこう当たり前だと思いますよ。
この物件から10分ほど離れた場所にある、山手線沿いの中古マンション
（3年ほど前に建てられた物件）を見たことがあるのですが、そこは
40平米ちょっとの1LDKに3人家族の方が住まわれていました。
どうしても坪単価が高くなっちゃうので、ある程度は仕方がないのだと
思います。

権之助坂向かい側のタワーの賃貸マンションなんて、60平米で
30万超えですよ。不動産の高い場所なんです。

ここの物件は、物件概要を見ると
専有床面積　26.76m2～ 65.63m2
販売価格 1,900万円台～6,200万円台（予定）
最多販売価格帯 2,100万円台（予定）
ということですから、坪単価は320万前後というところでしょうか。
この辺りの相場と比べれば、安いと思います。

最寄りが不動前というのが何とも言えませんが、目黒駅も十分に
徒歩圏内だと思います。ただし坂がかなりきついですから、毎日が
登山（？）になると思います。
また、自転車で移動するのもだいぶ厳しいと思います。

[26: 匿名さん]

まだ実際に行ってないのですが、不動前の駅周辺は
どんな感じなんでしょう。お寺やお墓が多いのかな。
地図で見る限り、マンションの数もかなりあるようなので
住みやすい土地なのかもしれません。

25さん
確かに目黒まで出てしまえば南北線・山手線・目黒線が
利用できるので便利です。
しかし、その目黒駅へ行くには坂道がきついんですね！
自転車がきついと言うのは、坂道が？それとも駐輪場の
確保という意味で？

[27: 不動前住民]

現在不動前で賃貸マンションに住んでいる者です。
不動前駅近辺には小さな商店街はあるものの、あまりぱっとせず寂しい感じです。基本的には静かな住宅街ですよ。
駅近辺にドラッグストアがないのでやや不便に感じますが、スーパーは3件ありますし、住みやすいところだと思ってます。
私もこの物件は見に行ってみようと思ってますが、私にとってのポイントは山手通りの騒音がどれほどあるか？の一点です。

[28: ビギナーさん]

山手通りは騒音けっこうあります。
あれだけの交通量ですから・・

新築だと遮音性が高いですから影響が少ないとは思いますが、
涼しい日に夜中窓を開けて眠るなんてことはできないと思います。

[29: 匿名さん]

間取りを眺めていてちょっとビックリ。
ホテルみたいにトイレと洗面台が同じ空間になっている部屋とかあるんですね。
海外のお部屋みたいでおしゃれと言えばそうなのかも知れないけれど、
一刻を争う朝の出勤前、我が家の場合はトイレか身繕いかで奪い合いになりそうな。
あと物件概要を見ていて
>※規模・構造
>但し、建築基準法による確認済証は地下3階建て、地上10階建て
の部分が気になりました。
実際は地下2階、地上11階建てだから、途中で設計変更になったってことですかね。

[30: 匿名さん]

プロジェクト発表会は大人気のようですね。うちも参加させてもらいます。

第１期３次となってますが、もういい部屋は残ってないのかな？

[31: 匿名さん]

まだまだ部屋はあると思いますよ。
戸数から考えると、3期売りくらいじゃないでしょうか。
1期あたりを3次・4次と分ける売り方だと、お客さんの数も少なめなんでしょう。
たくさん来れば、○次分けなんかはせずに、一気に売っちゃいますから。
価格表を見たわけではないのですが、部屋はまだまだ選べる段階だと思います。

[32: 申込予定さん]

一期でワンルームから売り出しています。いい部屋はほとんどすぐに購入が決まってました。
一期が奇数階、二期で遇数階を売るって言ってました。
ワンルームの反響で２Lを決めていくみたいです。

[33: 匿名さん]

不動前だと急行が止まらないのが痛いな。

[34: 匿名さん]

大京は独特な販売方法するからなぁ。

[35: 購入検討中さん]

モデルルーム豪華です。さすがデザイナーマンションって感じでした。

目黒駅からも歩いて本当に１２分でした。行人坂が難点ですが結構歩いて登る人多かったです。

１５日抽選とい言ってました。全部屋売り出しみたいです。

[36: 匿名さん]

行人坂がキツい時は一旦目黒通りに出てから登ればそんな大変じゃありません。

それか、亀の甲橋を渡って、JRの線路を右手に見る線路脇の坂はそんな急じゃないです。

でもプラス5分はかかります。

目黒駅使いたいなら、現実的には行きは不動前から電車で、帰りは歩きって感じじゃないでしょうか。

[37: 匿名さん]

＞でもプラス5分はかかります。

そう！
権之助坂は別にきつくはないんだけど、＋５分がきついんですよ。

[38: 検討中]

見に行きました。
売り主変わったときには仕様・デザイン含めすべて決まってたみたいですね。

半分は投資用みたいですし、デザイン重視だし、10年後、20年後管理でもめそう。

[39: 物件比較中さん]

同感です。
ここは1LDKが多く、人の出入りも激しそうなので管理も難しそう。
特に若い人向けでしょうから、地下にまとめた共用設備もしっかり管理しないと荒れ放題になるかも。
あまり永く住むところではありませんね。

[41: 物件比較中さん]

MR行きました。20人位が1LDKのモデルルームに一度に入れられ「見学は15分だけです」というのは、初めてでした。投資用の方（先着順）は、営業マンによると大京・伊藤忠の社員に50個売れたそうです。皆さんおっしゃる通り管理面が心配ですし、立地も南側が立て込んでいるので、やめときます。

[42: 匿名さん]

分譲済みのところは社員に売れたんですね。
ウッディが選べないんじゃなあ。。。

[43: 匿名さん]

29さん
トイレと洗面台が同じ空間なのは、家族が多いと不便の一言に尽きますね。
独身の頃でも部屋探しする時はユニットバスって、避けていたなぁ…と
思い出してみたり。
DINKSだとしても、通勤する時間帯が全く異なる人たち以外はきついですよね。
洗濯機もリビングに置く間取りがあって、何だかなぁ…という感じです。

41さん
ここは、そういうやり方でもオッケーな程大人気なんですね。
実際売れてるしなー。
確かに、投資用としては最適ですよね。

[44: 匿名さん]

大京とか伊藤忠の社員なら、社員割引とかありそうだから良いなぁ…営業はないと言うと思うけど。。。

[45: 契約済みさん]

投資用を契約した者ですが、まだ５０戸は売れてませんよ。
日曜日で４０戸前後でした。
それに、大京とか伊藤忠の方が買ったという話もなかったです。
ワンルームの方でもご自分で使用して何年か後賃貸に出すという
方もいるみたいです。
モデルルームが先週できた時に社員向けの内覧会があったようで、
その時は反響が大きかったようです。
確かにモデルルーム見ると住みたいと思います。ファミリー向けと
違ってさすがデザイナーズマンションって感じでした。
東と南は１５日抽選、西側は先着順です。
ご参考に坪単価計算したところ、西側が２６５万前後　東側が２８０万前後　
南側が３０５万前後　ぐらいです。

[46: 匿名さん]

賃貸用の分譲済みは昨日で４５戸でした。
目の前の賃貸マンションが気になりますが、
奥の方なら視界が抜けているのでしょうか？

[47: 匿名さん]

あっ、賃貸用ではなく投資用でした。

[48: 匿名さん]

45さん、46さん

差し支えない範囲でお聞かせいただきたいのですが、投資用住戸は表面利回りでどれくらい回るのですか？

[49: 契約済みさん]

>48さん

表面利回りは新築でありながら６％前後です。部屋にもよるので一概に言えませんが。
この設備で考えれると破格かと思います。

＞４６さん

西側の向かいのマンションを言っておられるのでしょうか？奥側は第一種低層になるので高い建物はありませんので
部屋で言うとD2、E、Fのところは遮るものはありません。

[50: 匿名さん]

D2は売り切れたようです。D1は若干抜けているようでしたが、実際に見てみないとわかりませんね。
EとFは価格が高くなるので、残っている部屋で利回りがいいのはCとD1でしょうか。