イクサージュ目黒

[購入検討中さん]

ロケーションも交通の便もいいですし、人気物件になりそうですね。
まだ公式HPはオープンしていませんが、早い段階から情報交換しましょう。

物件URL：http://lions-mansion.jp/MA091124/

所在地：東京都目黒区下目黒3丁目711番1他（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩5分
　　　山手線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分
売主：伊藤忠都市開発・大京・京阪
施工会社：株式会社間組
管理会社：大京アステージ

[102: 匿名さん]

101さんは投資用としてこのイクサージュを購入されるんでしょうか。
不動産仲介業をされているとのことなので、
プロの目から見て「いい物件」だと言われると
またちょっと気持ちが揺れてしまいます。
あ、でも「投資物件としてはいい物件」ってことなのかな。

またイクサージュは既存不適格の物件なんですか？
既存不適格について詳しく知らないのですが、
当面は何の問題もないとの認識でいいのでしょうか。

[103: 匿名さん]

この物件はもとは賃貸使用で建てたから基礎はベタ基礎で杭無し。
地盤が固いから杭立てなくて大丈夫って言ってるけど
不動前より地盤が良い中央線沿線物件でも分譲マンションでは杭打ちは当たり前。
３０年以内に起こるであろう直下型大地震でどうなるかな。

[104: 匿名さん]

今どきのマンションなら大地震くらいじゃ倒れないよ

[105: 匿名さん]

プロジェクト発表会では、このあたりは地盤がかたいので、杭工法ではないですが、ランドマークタワーなどで採用されている直接基礎工法だと伺いました。高層ビルを支えているような基盤なら、地震にも強い作りなのではないでしょうか？

[106: 匿名さん]

ここはチラシの写真と全然違って
本当に墓の石のうおうな外観ですね。
さすが賃貸仕様ですね。

[107: ビギナーさん]

価格帯と戸数について質問です。
60平米以上は5300万～という内容を前のスレで拝見したように思いますが、この情報は確かでしょうか？
またこの広さの部屋は何戸ほどあるのでしょうか。

皆さんのスレを見ていろいろ勉強しつつ検討しています。
ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

あとコンクリート打ちっぱなしって、年月が経つと結構汚い感じになってるイメージですがいかがでしょう。
一般的な外壁だと1５年くらい？でお色直ししているような印象でしたが。。これは戸建かな？
コンクリートは味わいが出るということで放ったらかしになるものなのでしょうか。

[108: 匿名さん]

賃貸と分譲で、設備や仕様、あと内装などで
明らかな違いがあるっていうのはわかる気がしますが、
基礎の部分でそんなに違うものなんでしょうか。
賃貸とはいえ、人が住むための建物で、
大きな地震も予想されている首都圏なのだから、
基礎だけは賃貸・分譲に関わらず
しっかりしてくれているんじゃないかと思っていました。
基礎や構造の部分は理解するのが難しいし、
完成後は目に見えないところなので、少し怖いです。

[109: 匿名さん]

基礎について。
私も専門家でも何でもありませんが、ここまで読んで、ややおかしいと思うところがあり一言。
杭基礎と直接基礎とあるわけですが、地盤が堅固であれば直接基礎、地盤（地表から浅い部分）に十分な強度がなければ杭を打ち込む杭基礎になります。

TTTのパンフより
通常、建物重量に耐えられる堅固な地盤（支持層）が深い場合は杭基礎を採用しますが、TTTでは地下16mの部分に堅固な支持層があるため、この支持層の上にコンクリート基礎をのせる「直接基礎構造」としました。

四谷タワーゲートパンフより
「四谷タワーゲート」の基礎には51本の杭を採用。地表面より地下約25mにある安定した堅固な支持地盤（東京礫層）に最大直径2.3mの場所うちコンクリート杭を打設して安定性を高めています。

強いて言えば直接基礎の方がいいかなということになりそうです。もちろん、浅い所に堅固な地盤があることが前提ですが。手抜き工事などはもちろん論外。

[110: 物件比較中さん]

>107さん
60m2以上は南棟の南西角部屋（Gタイプ）と、ルーフバルコニーを備えた上層階のみでした。
そのGタイプの１階（実際は地下２階）の部屋は確か5000万円弱だった気がします。
３階（実際は地上１階より少し高い感じ）以上が5400〜6000万円くらいだったと記憶してます。11階建てですからGタイプは11部屋あります。
ただ、この部屋はこのイクサージュで唯一使い勝手の良いふつうの間取りで、しかも唯一の2LDKなのでまだ残っているかどうかは定かではありません。
ネガ要素としては、Gタイプの低層階は西側（主寝室）の窓を開けるとお墓が目の前です。上層階なら眼下で気にならないかと思いますが。

[111: 匿名さん]

建築基準法満たして建てられてるなら地震で倒壊なんてまずないでしょう。
もしそんな事態になったら東京自体が壊滅的被害で、仕事もなくなりローンも払えなくなり家手放さなきゃならなくなるかもしれないしね。

ただ、賃貸と分譲で構造自体のお金の掛け方が違うっていうのはあるんじゃないかな？
ここの構造関係の書類を見たわけじゃないから、あくまで一般論だけど買い手（借り手）が望んでいる部分にお金を掛けあまり関心がないところは抑えるというのは当然なんじゃないの？

賃貸は分譲のようにじっくり考えて部屋を決めるというより部屋に入った時の第一印象が大事だからウッドデッキ、全室ダウンライト、タンクレストイレとすぐに目につきキャッチーなものはお金がかかるけど標準装備にする。
そのかわりキッチンなどよく見ると相当しょぼいものを使ってコストカットをしている。
同じように構造も分譲なら買い手がハイスペックを望むからお金を掛けてでもより強固なものにする。
賃貸で構造に目が行く人なんてほとんどいないんじゃない？
顧客が望まないところに無駄なお金を掛けないのは普通でしょ。
全部にハイスペックだったらコストがかかりすぎで商売にならない。

建築基準法の範囲内でコストカットしてあるなら安全だろうしね。
まわりの３面の崖は心配だけど。

[112: 匿名さん]

> 賃貸で構造に目が行く人なんてほとんどいないんじゃない？

そうですね。私も今までの引越しの中で、構造にまで気を配って家探しをしたことはなかったです。一生ここに住もうと思って探してるわけじゃないし、明らかにヤバそうな建物じゃなければ、あまり気にならなかったですね。111さんのおっしゃるとおり、パッと見た感じの印象が大きかった気がします。でも、だからこそ賃貸物件だったってことが気になるんですよね。素人にもわかりやすい、建物の判断基準があればいいのに。

[113: 匿名さん]

たしかに構造なんて自分も賃貸物件を探している時に意識したことなかったです。
ただ同じ「購入」目的でも、投資用で購入する人と自分の住居用として購入する人で
やっぱり見る所は違いそう。
改めてHP見てみたのですが・・・設備・仕様については何も記事がないですね。
お洒落なイメージと立地の訴求が中心で、構造についてももちろん記載がなく。
間取りを見ても、ここは最初から賃貸に出す投資購入か、数年経てば住み替え前提で
購入される人が多そうな印象なのですが、実際はどうなんでしょうかね。

[114: 匿名さん]

私は居住を目的で購入することに決めました。エアリーコートは投資用の購入が多いですが、ブライト＆コンフォートコートはシングルやカップルの購入が多いということです。

セキュリティ的にも、エアリーコートと、ブライト＆コンフォートコートは完全に分かれていますし、その点はそう心配していません。

また、イクサージュは、賃貸用といっても、モリモトが長期的に自社の資産として保持し、運用するために建てたものです。後々のメンテナンスを考慮してか、構造や設備については、しっかりと作られており、そこを三社が評価して投資することに決めたと伺いました。

投資を決める前には、予め伊藤忠から調査会社に依頼して建物の耐久性も調査しており、調査結果の書類もきちんと見せていただきました。

とはいえ、住んでみないとわからない部分もあるでしょうし、でもそこは他の物件も同じだと思いますので、可能な範囲で確認して決めるか辞めるかは自分次第なんでしょうね。

[115: 匿名さん]

なんどか足を運び決断しそびれてしまいました。最新の残っている物件がどのくらいかご存知の方いたら教えてください。ちょっと前に問い合わせしたところ、私の希望する１LDKはもうなさげな感じでしたが・・やはりキャンセルなんてでないのでしょうね。

[116: 匿名さん]

>115さん　まだ可能性が！！　　ローンが通らなかった人のキャンセルが

[117: 匿名さん]

115さん

先週末でブライトコート＆コンフォートコートの1LDK(studio含む)は、残り11戸でした。

どの間取りが希望かわかりませんが可能性はあります。116さんがおっしゃっているようにローン審査でNGのひともいるかもしれません。
希望のタイプ＆間取りが残っているといいですね。

[118: 匿名さん]

キャンセルは、まぁどうせ最後に2戸3戸は出てくるんでしょう

ただしどれがキャンセルされるか分からないので

こっちは選べないというデメリットもあり・・・

[119: 匿名さん]

キャンセルだとどれくらい安くなるものなんですか？

[120: 匿名さん]

値引きなしでも買ってくれるかつローンが通る人に優先で案内されるから値引き希望の人には案内はいきません

[121: 匿名さん]

「値引きなしでも買ってくれるかつローンが通る人に優先」っていうけど、そんな人もういないんじゃない？