戸建って資産価値あるの？

[不安な戸建住民]

人口減少に歯止めがかからない日本の土地神話はもう終わったっと云われて久しいですね。

都心、羽田、成田にアクセスの良い２３区隣接市に在住してます。
遺産相続で地方都市の土地付き一戸建てを数件所有してますが
賃貸でも借り手がおらず、売却しようと考えていますが
買い手がなかなか見つからず、固定資産税その他経費が掛かる一方で四苦八苦。
恐れているのは、現在住んでいる家もこういう事になるのではという事です。
皆さんのお考えをお聞かせ下さい。

[48: 匿名さん]

>>43
私も同感です。
戸建てを売却してマンションに移りましたが、管理には満足しています。
24時間常駐警備など自分でやれば管理費以上軽くかかります。

庭の手入れも大変です。手入れが必要ないくらいの庭しか無ければ戸建ての意味は半減です。
庭に興味が無くてもそれだけ近所とくっついて建っている訳ですから、騒音やタバコの煙からは
逃れられませんから。


>>44
20年目の建て替えまでに何の補修も無しの計画になっていますが？
外壁などは10〜15年程度で補修が必要ですよ。20年そのままは無理です。

10年目に100万くらいかかるとして税引後3%の運用という夢のような運用ができても
約2000万しか残りません。更に解体費用や建材価格の上昇を考慮しなければなりません。
3%以下の運用であればますます苦しくなりますし、管理費などが1万でも安い物件で
あれば更に差が付きます。

[49: 匿名さん]

>>41
ネット接続の費用とか火災保険の費用は考えていますか？
光回線が管理費に含まれていたり、マンションタイプの安いプランに加入できるのも
忘れてはいけないと思います。

火災保険も木造とマンションでは金額がかなり違います。
また、土地に価値があればある程税金が年数が経過しても安くなりません。

[50: ご近所さん]

>>49

>>また、土地に価値があればある程税金が年数が経過しても安くなりません。

マンションは土地の持分が少ないから土地の資産価値が全然ない分税金が安いということですね、よくわかりました。

[51: 匿名さん]

>>50
持ち分が少なかろうが、同じ予算ならば良い立地に住めます。
建物の質も最近このスレで語られているような坪単価の家とは比べものになりません。

[52: 匿名さん]

結局、戸建ては毎月５万円建て替えの為だけに積立貯金していかないと、住めなくなるって話しでイイですか？

[53: 匿名さん]

戸建の場合は、建売（含む建築条件付き）と注文住宅じゃ全然違うんですよ。
安い建売は３０年くらいの使い捨てと考えた方がよいだろうし、
ちゃんとした注文住宅なら、手入れに気をつかえば一生すめます。

[54: 匿名さん]

横で失礼致します。
不便な立地で新築の築三年の戸建てにすんでいます。

今の時期に売りに出す場合やはり購入時より格安の価格で買い叩かれますか？

[55: 匿名さん]

>>53
そうなんですよね。
マンション並みの気密・断熱性を持ったまともな家となると結構かかります。
建てた後でもきちんとメンテしないといけませんし、マンションより安上がり
なんてあり得ませんよ。

[56: 匿名さん]

>>53

｢住める｣と資産価値とはリンクしないよ。
買い手にとって中古は中古。築年数で上物の価値は減っていく。注文だろうが建売だろうが関係ない。

[57: 匿名さん]

上物は車と一緒で、前オーナーが金や思いをかけた分ほど、次のオーナーはそれを評価しないものです。
もちろん趣味が合えば、ある程度の評価はしてくれますが。

[58: 匿名さん]

売る方は注文で建てたから価値があるって思ってますけど、建て売りでは
満足できずに（特に間取り）建てた家だと他の人にとっては使いにくい家
だったりするんですよね・・・。

リフォームしようにも大幅に変更となると2x4やRCだとほぼ無理だし、
在来工法でも耐震強度を考えるとこれまた大変。

[59: 匿名さん]

安い建売だと建築費が坪３０万円くらい。１、２階合わせて３０坪だと９００万円。
いまの時代、これくらいの建売であれば、普通にメンテしてれば３０年でだめになるようなことはない。
注文住宅ならメンテしてれば余裕で５０年はもつ。５０年保証のハウスメーカーだってあるし、いまは１００年住宅だってある。
そもそも、昔のぼろぼろの建売だって３０年もつのだから。当時とは、品質がまったく違う。
戸建も一生もんとして建てれる時代だよ。

[60: 匿名さん]

その「普通にメンテ」というのはどのようなものなのでしょうか？

[61: 匿名さん]

>>59
「もうダメだっ！」っていう基準が人によって違いますからね。
坪30万の家だと新築した時点でも納得できない人はたくさんいるでしょう。

[62: 匿名さん]

＞安い建売は３０年くらいの使い捨てと考えた方がよいだろうし、
＞ちゃんとした注文住宅なら、手入れに気をつかえば一生すめます。

それじゃどっちも３０年くらいで大して違いはないな。

[63: 匿名さん]

資産価値という点においては、その家に一生住む・子供も相続して住むのか、違う場所に住む可能性（転勤等）もあるのかによって、考え方もちがってくるかもね。

[64: 匿名さん]

建物と土地は切り離せないから「いい場所」と「広さ」の両方がないと
建物の評価なんてされないんじゃないかな？

イメージとしては、田園調布とかに建つ豪邸なら築３０年でも評価されるけど、
普通の場所に建つ普通の大きさの建物を「長持ちするから」といって高査定にはならないような気がします。

良く「外国の建物は築100年でも～」とかやってるけど、結構豪邸でいい所に建ってるやつが
残って評価されているのであって、大半は日本と変わらなかったりして･･･

[65: 匿名さん]

普通の戸建なら、建物の価値は毎年100万円づつ目減りすると思っていればいいのではないかい。
建物価値がなくなってからは、土地の価値がどうなるかだけだ。
それと、戸建もマンションも不便な場所の物件の流動性は低いと思うけど。
流動性を気にするのであれば、少なくとも最寄駅から徒歩15分以内の物件にしましょう。

[66: 匿名さん]

10年後の中古と、その時の新築を諸条件を同じとして比較してみると

〇中古は10年前の設備・仕様
〇新築なら好みの間取りで作れる？
〇中古はリフォーム代が必要？
〇中古は新築より残りの耐用年数が短い

このあたりを冷静に見ると年100万円の値落ちでは少ないような･･･
月に直すと正に家賃並み（8～9万円）ですから。

[67: 匿名さん]

地方じゃ坪３万～１０万その代わり一区画８０坪以上でもせいぜい建売なら２０００万前後
不動産価値なんて論議すら？？？？
都内じゃ坪２００万～４００万（仮に８０坪土地の相続大変だ）この格差が有る以上
単純に価値を語れない。

[68: 匿名さん]

>>67
それは思いますね。
1000万円の土地に2500万円の建物。
7000万円の土地に2500万円の建物。
建物の償却は同じでも、不動産価値としては同じに語れないよね。

ていうか、戸建もマンションも地方の不動産には価値を見いだせないので、
地方については論外でしょう。

[69: 匿名さん]

>>66
戸建は築２０年で価値が無くなります。
１億かけても１千万かけても価値が無いという点では一緒です。（木造以外は多少異なりますが）
だから、値落ちはかけた値段によるので、年５００万の場合もあれば、５０万の場合もある、ってことです。

[70: とおりすがり]

69
というか、快適に戸建てに暮らそうと思えば20年おきくらいに建て替えが必要と
いうことでしょう。建築技術も日進月歩で進んでいるので、新しい家の方が快適
なのはいうまでもありません。
普通の戸建ては50万円/坪くらいで建て替えできるので、難しくありません。
戸建ての価値の大半は『土地』にあるので、いかに立地条件のいい土地を探すか
がポイントです。

[71: ご近所さん]

このスレを読んでると、国が進めようとしている「100年住宅」が、いかに戸建生活者のニーズに合ってないか、よく判るね。

[72: 匿名さん]

でもさ、例えば３０歳で戸建てを買うとして、３０年後に建て替え（６０歳ぐらい）、さらにそこに死ぬ迄住む（９０歳ぐらい）という事はずっとその場所でいるわけだから、人生で「戸建ての建物を使い切る」というのは、仕事や家族の都合によっては結構難しい場合もあるよね。

[73: 匿名さん]

↑
意外とずーっと地つきで動かない方々はいるものだよ。
わたしは仕事柄そうもいかしないし、感覚的に合わないから、その心理はわからないけど。

６０歳だったら子供ももういないだろうし、少し小さめのマンションに移ったほうが快適だと思う。
利便性もよくなるだろうし、うまく差額が出れば、それでちょっと余裕を持って生活してもいい。
やはりそのときに「土地が売れる」場所であることが不可欠だよね。
よほどの上物でなければ、上物はタダ同然か、むしろあったほうが売れ難かったりするし、結局は
ロケーションだよ。

[74: 匿名さん]

三度住み替えました。
いま、隠居の身ですが最終的に決断したのはマンションにしました。
住んで五年経ちましたが、大正解です。
勤務地　家族構成　老後　　何年かごとに変化がきます。　　戸建で何十年もローン組むのは疑問です。

移動可能と広さの変化に対応できることをお勧めします。
６５歳過ぎたら階段の上り下りが危険で億劫です。

[75: 匿名さん]

５０代の戸建住民です。
独立した子供たちのマンションに行くたびに戸建とは雲泥の差の快適性に驚き
マンションへの住み替えを考え始めました。

[76: 匿名さん]

>>No.75
参考までにお聞きしたいのですが、どの辺が快適だと思われたのですか？
私も現在戸建に夫婦2人で住んでいて、老後の住まい（終の棲家？）について真剣に考えたいもので。

[78: 匿名さん]

戸建から感じるマンションの快適性は理解できますね。
導線が、縦と横という違いだけでも、老体には助かります。
元気なうちは理解できないのかもしれませんが。
75さんの言う雲泥の差というのは、よくわかります。

[79: 匿名さん]

>75

もちろん戸建てとマンションの差もあると思うが、通常に考えると、５０代の親・・・築２０年程度の戸建て、独立した子供たち・・・３０歳ぐらいで新築マンションとなると、そういう意味での差もあるのではないだろうか。

[81: 匿名さん]

家だけでなく、奥さんも替え時ですか＾＾

一人もんや夫婦だけの時、老後、そんなにスペースもいらないからマンションで十分。
というより、管理のわずらわしさもないし、そのほうが快適でしょう。
極論すれば、戸建が必要なのなんてファミリー世代の時だけでしょう。
個人的には、同じくらいの空間が手に入るのであれば、マンションだって構いませんよ。

[82: 匿名さん]

戸建とマンションのメリット/デメリットは語りつくされてます。
これからは戸建も便利な立地が強く求められると思います。
まずは、一般的に便利で戸建としても快適な立地を選ぶ。
30歳代で買って、子どもが成長するまでの20年くらいをターゲットにした
家を建てる。
子どもが成長した50歳代で、自分たちの老後から死ぬまでの40年間くらいを
ターゲットに考えた家を建てる。
これは、ひとつのパターンとしていいかなと思います。
引っ越しや建て替えは労力を使うので控えたい人も多いかと思いますので、
老後まで快適に暮らせる100年住宅を建ててもいいかな。
汚れた壁紙や老朽化した設備は途中で変えればいい。

もし、マンションに住みたくなったとしても、便利で快適な土地なら
売るのも容易でしょう。

上の書き込みにある、戸建に住んでてマンションに遊びに行ったら羨ましく思うって、
どんだけ酷い戸建に住んでるのかと思うよ。そんなもん話にもならん。
マンション業者の書き込みだろうけど。

[83: 匿名さん]

↑
坪５０万円位の戸建で築２０年くらいなら、十分にありうるでしょう＾＾
でも、実はこういう戸建は多いと思いますよ。
将来の建て替え資金まで視野に入れて戸建を買ってる人なんて、そんなに多くない。

[84: 匿名さん]

最新のマンションと築ん十年の戸建の比較は意味なし。
同じく駅近マンションと駅遠戸建の比較も意味なし。
強引な戸建否の理由付けに過ぎない。
だけど、マンションの階段なしは魅力。
マンションが区分所有でなければな・・・・・・・

[85: 匿名さん]

>>82
同じ場所に建っている同じ価格の新築だと仮定すると、マンションの方が
土地の持ち分が少ない分戸建てよりも建物にお金がかかっています。
戸建てでマンションと同等の気密・断熱性を得ようとすると坪50万ではとても無理です。

それに加えて上下の移動が無くなることや管理の簡単さなどを考慮すれば夫婦二人だけ
だとマンションの方が快適だと思っても不思議はないと思いますよ。
ひとり暮らしになった時に不安になるセキュリティ面も、どこからでも進入できる戸建て
より高いですからね。

[86: 匿名さん]

戸建の住んでて５０歳半ばで建て替えを検討しましたが、３０坪の敷地で　けんぺい率40％だと
１階だけで１２坪しか建てられず、　　戸建から広い敷地の戸建へずいぶん考えました。
老後を考えたら平屋が絶対条件です。
しかしマンションを選択肢に加えたら一気に解決しました。　住んで５年経ちましたが正解だったことをつたえます。

当方業者でもなんでもありません。　　

[87: 匿名さん]

>>86
それって資産の組み換えって奴です。
建蔽率４０だと容積率８０ぐらいだから平屋でなければ何とかなるって数字かな。
でも、平屋ってとっても贅沢な選択だから、だからマンションがいい！ってのは短絡過ぎる。
しかし、建蔽率４０のとこに３０坪しかない、ってのがそもそもの選択の誤りでしょう。

[88: 匿名さん]

>>87
>しかし、建蔽率４０のとこに３０坪しかない、ってのがそもそもの選択の誤りでしょう。
二階建てなら大丈夫だと判断して当時は購入したのでは？
予算ってものがありますから、利便性と広さのバランスを考えた結果でしょう。

体の衰えって実際にそうなってみないと本当のことは分かりませんからね。

[89: 匿名さん]

＞だからマンションがいい！ってのは短絡過ぎる。

短絡には考えませんでしたよ。　　　坪６０万の土地を６０坪の敷地でずいぶん検討しましたが、
相当な郊外で不便な立地になり（予算の関係上）　結局マンションに落ち着きました。

還暦過ぎてローンを組む気にはなれませんでした。

[90: 匿名さん]

>>85
>>戸建てでマンションと同等の気密・断熱性を得ようとすると

あれ？
マンションは気密性は高いですが、断熱性は高くないですよね。
マンションは、木に比べて熱伝導率の高いコンクリートだし、窓の断熱性能も戸建より低い。
マンションに断熱性の高い窓を使うのは規制上難しいからね。
マンションは、冬は暖かく、夏は暑い。断熱性が高かったら夏は涼しいはずですが。
マンションで夏の日差しが部屋へ入り込むと暑くて大変です。
現在の技術であれば、坪50万円で冬に暖かく、夏に涼しい戸建は作れますよ。

私の書いてることは何かおかしいですか？

[91: 匿名さん]

>>89
坪60万円の土地って、、、むちゃくちゃ郊外じゃん！
自然いっぱいで良さそうだけど、かなり不便そう。

[92: 匿名さん]

>>90
おかしい

[93: 匿名さん]

いやいや、２×４で断熱材をふんだんに使い、窓を極力少なくすれば十分可能です。マンションには不可能なプランでしょう。

[94: 匿名さん]

>>90
>マンションは気密性は高いですが、断熱性は高くないですよね。
>マンションは、木に比べて熱伝導率の高いコンクリートだし、窓の断熱性能も戸建より低い。

そもそも建築の「断熱性能」とは構造体の熱伝導率に依存しているのではなく
外壁面や開口部に施す断熱施工によってもたらされるものです。
材料としての断熱性能を見れば、確かにコンクリートのそれは木材に劣りますが
例えば在来木造構法の場合、そもそもその木材に覆われていない「隙間」の部分が
圧倒的に多いので（つまり貴方が言っている通り「気密性が低い」ということ）
そこを補うために、発泡ポリスチレンフォームやグラスウール等の断熱材を施す事で
断熱性を確保しているのであって、主体構造が木材である事で断熱性を確保して
いる訳ではありません。

>マンションに断熱性の高い窓を使うのは規制上難しいからね。

まったくの無根拠です。
その「規制」とは何かを示す必要があると思いますが、おそらくその様なものは存在しません。

>マンションは、冬は暖かく、夏は暑い。断熱性が高かったら夏は涼しいはずですが。
>マンションで夏の日差しが部屋へ入り込むと暑くて大変です。

「断熱」とは、屋外の温度環境と室内の温度環境を絶縁する事を指しています。
屋外の暑さ・寒さに左右されず、空調換気装置によって室内の温度環境を維持する事が
できるのが「断熱性の良い建物」という事になりますので、貴方の「断熱」に対する認識は
全くの誤りであると言えます。

>私の書いてることは何かおかしいですか？

「何かおかしい」と言うより、正しい部分が何一つありません。
「断熱」の意味を誤解していますし、「気密」の意味も誤解しています。
本来、気密性が高ければ外気の影響はそれだけ受けにくいという事になりますから
それだけでも断熱性には大きく貢献するのです。

[95: 匿名さん]

89 還暦過ぎたら普通高額ローンは組めませんよ。
銀行側からお断りされる。
還暦過ぎでマイホームを買う‥‥サラリーマンだったなら手持ちの貯金と退職金で一気にニコニコ現金払いで完済しないと。
もしくは２世代ローン。

[96: 匿名さん]

還暦過ぎて住み替えを考えるのだから
ローン云々など他人が心配するような経済状況ではないことは確かです。

[97: 匿名さん]

>マンションに断熱性の高い窓を使うのは規制上難しいからね。

まったくの無根拠です。
その「規制」とは何かを示す必要があると思いますが、おそらくその様なものは存在しません。

窓自体が共用部なので、規約により勝手にスペーシア何かに変更できないことを言いたいんじゃない。
そういう規約の方が多いと思う。最近は、見た目が同じなら良いという規約も増えてきたようだけれども。