戸建って資産価値あるの？

[不安な戸建住民]

人口減少に歯止めがかからない日本の土地神話はもう終わったっと云われて久しいですね。

都心、羽田、成田にアクセスの良い２３区隣接市に在住してます。
遺産相続で地方都市の土地付き一戸建てを数件所有してますが
賃貸でも借り手がおらず、売却しようと考えていますが
買い手がなかなか見つからず、固定資産税その他経費が掛かる一方で四苦八苦。
恐れているのは、現在住んでいる家もこういう事になるのではという事です。
皆さんのお考えをお聞かせ下さい。

[28: 匿名さん]

今後、首都圏の人口がそれほど増えないと予想される中で、マンション希望者が増えているということは
人口密度が高まるので、住宅地の土地が余っていくということになりますね。
過去には戸建希望が強く、それを求めて遠い郊外や、駅から徒歩20～30分という不便な場所まで開発され
ましたが、その需要や必要性がなくなれば、そのような不便な場所は更地に帰っていくのが自然な流れの
ような気がします。
一方で首都圏の半分の人は戸建希望の調査結果もありますので、それなりの需要は残り続けると思います。
一般に通勤に大きな無理のないといわれている東京30km圏(国道16号圏内)で、かつ、最寄駅から徒歩10分
以内の土地なら価値を大きく失うことはないと思います。もちろん、条件悪い土地は除きます。

どうでしょうかね？？ こればかりは神様にもわかりません。
土地が余りだすと、広い土地を手ごろな価格で買えるようになり、子育て中の若い層を中心に戸建希望者が
増えるかもしれませんし。。

[29: 匿名さん]

>>20

マンションは知りませんが、都区内でも土地を売却する難しさは経験しました。
場所は南西部のそこそこ高級と言われているところで、条件の良い土地です。
90年バブルのときならいい値段で簡単に売却できたのでしょうが、最近は
相場で売るのですら大変です。
ちょっと考えれば当たり前ですよね。億を超える土地が買えるような層は
東京でもそんなにはいません。それがわかりました。需要が少ないのです。
しかし、五千万円程度の極小住宅地は需要がたくさんあり、簡単に売却できます。
結局、仕方なく区分けをして売却するしかありませんでした。
ばかみたいですが、極小でも東京アドレスに住みたい人は多いのです。
土地を区分け処分するのは寂しかったです。自分が住んでいたところにこの辺りでは
小さな家が建つこと、それにより慣れ親しんだ場所の景観も台無しにしてしまうこと。

[30: 匿名はん]

>>29
なんやらゴシャゴシャ言うてるけど、結局、土地売って儲けたんやないか。

[31: 匿名さん]

>>29
なら、売らなければよかったんじゃ？
売りたい人がごちゃごちゃ文句たれるな！

[32: 匿名さん]

>遺産相続で地方都市の土地付き一戸建て

築何十年だよ…
ただでさえ耐震性とか機密性とかうるさい人が多いのに、
そんな骨董品みたいな家タダでもいらないでしょ。

更地にでもして土地だけで売るなり貸すなりしたほうが良いんじゃ？

>>29はスレ主？
売れたの？

[33: 匿名さん]

一般論からいえば、戸建の方が建物価格の割合が低いから
戸建のほうがマンションより資産価値が高い。

でも、数棟が密集して造られたミニ３戸建ては、管理の悪い
マンションと同等の資産価値しかないよね。

[34: 匿名さん]

>>33
同じ立地ならそうでしょうけど、それだと同じ予算で買えません。
ミニ戸ならばマンション並みで買えるかもしれませんが、それだとマンション以下の資産価値でしょう。
マンションの方が立地が良い場所に買える可能性が高いです。

立地が悪い不動産の売却は戸建て・マンションの区別無しに厳しいです。

[35: 不動産診断士]

34
そうかな。管理費+修繕積立金+駐車場代を含めたら、同じ立地なら戸建ての方がはるかに安いと思うよ。
オレは東京駅から20分の某駅徒歩5分のところで戸建てを買ったけど、土地70㎡・建物120㎡
で5000万円だった。もちろん管理費+修繕積立金+駐車場代はタダ。
同じような立地で同じ時期に分譲されたタワマンだと、70㎡で5000万円。さらに管理費+修繕積立金+駐車場代が5万円/月。
オレの家の価格の内訳は土地3500万円+建物1500万円。土地の価値は（地価が変わらなければ）ずっと3500万円
をキープできる。マンションだと30年も経てば確実に半値以下になっている。

[36: 匿名さん]

マンションはほぼ建替え絶望。
所謂、戸建でいえば再建築不可物件。
建替えサイクルが長いという長所はあるが、再建築不可である事実は変らない。
それを踏まえて考えてもマンション有利と考えますか？

[37: 匿名さん]

ミニは同立地でもマンションより遥かに安いよ
マンションなら低層階中部屋と同じくらいでしょ。

[38: 匿名さん]

管理費や修繕積立費が無駄なお金って考えてる人は学生サンですか？

[39: 匿名さん]

>>35
その条件だとマンションが高すぎませんか？高層階とかでしょうか。
マンションを選べば同じ立地でもっと安く買えるはずです。

また、戸建ての方は忘れがちなのですが、管理費は自分でやれば確かにほとんどかかりませんが、修繕はしっかりかかります。結局月に1～2万は積み立てていないといけません。
駐車場も便利が良いところは車自体が必要ない場合もありますし、必須な立地だと駐車料金も安いです。

[40: 匿名さん]

>>36
その分、戸建ては耐久性が劣るのでは？
35に出ているような建物だとまず木造ですから、せいぜい20～30年で建て替えです。
40年くらい住むつもりがあるならば、建て替えや建て替えまでのマンションでは共同
でやる外壁補修や配管の交換費用なども考慮に入れておかなければいけないと思います。

[41: 不動産診断士]

38,39、40
戸建ては20年くらいで建て替えるもの。戸建ても進化しているので、20年経つと設備が陳腐化する。
毎月5万円の管理費+修繕積立金+駐車場代を貯めておけば、金利分を含めれば20年後に建て替えが充分
可能。マンションの管理費+駐車場代は捨て金、修繕積立金は外装や水周りの修理に使われるだけ。
戸建てに住み、管理費+修繕積立金+駐車場代を貯めておき、20年後に建て替えるのが賢明。

[42: 匿名さん]

月５万で２０年間で１２００万、坪単価５０万としたら２４坪位かな。

[43: 匿名さん]

管理費は物件によって金額の差はありますが、今住んでいるマンションは自分としても結構納得しています。共有部分やマンション周辺の掃除、照明設備の保守、ゴミの回収、植栽の手入れ、火災報知器の点検、消火器の設置点検、エレベーターの保守等、戸建て住まいの方から見ると「マンションだから必要なんだろ」と思われる分もありますが、やっぱりやってもらうと便利だし、費用対効果には満足しています。

[44: 不動産診断士]

42さん
カネには金利がつきます。年金終価係数というのを知りませんか？
5万円を毎月年利3％で積み立てると、20年後には約1.8倍になります。
月5万で20年間で2160万円。坪単価50万円としたら43.2坪くらいです。

[45: 匿名さん]

年利３％で運用出来るなら、そりゃ大丈夫でしょう。国や企業の年金運用担当者に方法を教えてあげて下さい。

[46: 匿名さん]

年利３％の運用利回りを出そうとすると外国株式や債券、投資信託を絡めなければ無理。坪数が増える可能性もあるが、平屋も建たない可能性もある。

[47: ファンドマネージャー]

今はコモが一番パフォーマンスがいい。
株売り、金・原油買いで攻めろ！！！

[48: 匿名さん]

>>43
私も同感です。
戸建てを売却してマンションに移りましたが、管理には満足しています。
24時間常駐警備など自分でやれば管理費以上軽くかかります。

庭の手入れも大変です。手入れが必要ないくらいの庭しか無ければ戸建ての意味は半減です。
庭に興味が無くてもそれだけ近所とくっついて建っている訳ですから、騒音やタバコの煙からは
逃れられませんから。


>>44
20年目の建て替えまでに何の補修も無しの計画になっていますが？
外壁などは10〜15年程度で補修が必要ですよ。20年そのままは無理です。

10年目に100万くらいかかるとして税引後3%の運用という夢のような運用ができても
約2000万しか残りません。更に解体費用や建材価格の上昇を考慮しなければなりません。
3%以下の運用であればますます苦しくなりますし、管理費などが1万でも安い物件で
あれば更に差が付きます。

[49: 匿名さん]

>>41
ネット接続の費用とか火災保険の費用は考えていますか？
光回線が管理費に含まれていたり、マンションタイプの安いプランに加入できるのも
忘れてはいけないと思います。

火災保険も木造とマンションでは金額がかなり違います。
また、土地に価値があればある程税金が年数が経過しても安くなりません。

[50: ご近所さん]

>>49

>>また、土地に価値があればある程税金が年数が経過しても安くなりません。

マンションは土地の持分が少ないから土地の資産価値が全然ない分税金が安いということですね、よくわかりました。

[51: 匿名さん]

>>50
持ち分が少なかろうが、同じ予算ならば良い立地に住めます。
建物の質も最近このスレで語られているような坪単価の家とは比べものになりません。

[52: 匿名さん]

結局、戸建ては毎月５万円建て替えの為だけに積立貯金していかないと、住めなくなるって話しでイイですか？

[53: 匿名さん]

戸建の場合は、建売（含む建築条件付き）と注文住宅じゃ全然違うんですよ。
安い建売は３０年くらいの使い捨てと考えた方がよいだろうし、
ちゃんとした注文住宅なら、手入れに気をつかえば一生すめます。

[54: 匿名さん]

横で失礼致します。
不便な立地で新築の築三年の戸建てにすんでいます。

今の時期に売りに出す場合やはり購入時より格安の価格で買い叩かれますか？

[55: 匿名さん]

>>53
そうなんですよね。
マンション並みの気密・断熱性を持ったまともな家となると結構かかります。
建てた後でもきちんとメンテしないといけませんし、マンションより安上がり
なんてあり得ませんよ。

[56: 匿名さん]

>>53

｢住める｣と資産価値とはリンクしないよ。
買い手にとって中古は中古。築年数で上物の価値は減っていく。注文だろうが建売だろうが関係ない。

[57: 匿名さん]

上物は車と一緒で、前オーナーが金や思いをかけた分ほど、次のオーナーはそれを評価しないものです。
もちろん趣味が合えば、ある程度の評価はしてくれますが。

[58: 匿名さん]

売る方は注文で建てたから価値があるって思ってますけど、建て売りでは
満足できずに（特に間取り）建てた家だと他の人にとっては使いにくい家
だったりするんですよね・・・。

リフォームしようにも大幅に変更となると2x4やRCだとほぼ無理だし、
在来工法でも耐震強度を考えるとこれまた大変。

[59: 匿名さん]

安い建売だと建築費が坪３０万円くらい。１、２階合わせて３０坪だと９００万円。
いまの時代、これくらいの建売であれば、普通にメンテしてれば３０年でだめになるようなことはない。
注文住宅ならメンテしてれば余裕で５０年はもつ。５０年保証のハウスメーカーだってあるし、いまは１００年住宅だってある。
そもそも、昔のぼろぼろの建売だって３０年もつのだから。当時とは、品質がまったく違う。
戸建も一生もんとして建てれる時代だよ。

[60: 匿名さん]

その「普通にメンテ」というのはどのようなものなのでしょうか？

[61: 匿名さん]

>>59
「もうダメだっ！」っていう基準が人によって違いますからね。
坪30万の家だと新築した時点でも納得できない人はたくさんいるでしょう。

[62: 匿名さん]

＞安い建売は３０年くらいの使い捨てと考えた方がよいだろうし、
＞ちゃんとした注文住宅なら、手入れに気をつかえば一生すめます。

それじゃどっちも３０年くらいで大して違いはないな。

[63: 匿名さん]

資産価値という点においては、その家に一生住む・子供も相続して住むのか、違う場所に住む可能性（転勤等）もあるのかによって、考え方もちがってくるかもね。

[64: 匿名さん]

建物と土地は切り離せないから「いい場所」と「広さ」の両方がないと
建物の評価なんてされないんじゃないかな？

イメージとしては、田園調布とかに建つ豪邸なら築３０年でも評価されるけど、
普通の場所に建つ普通の大きさの建物を「長持ちするから」といって高査定にはならないような気がします。

良く「外国の建物は築100年でも～」とかやってるけど、結構豪邸でいい所に建ってるやつが
残って評価されているのであって、大半は日本と変わらなかったりして･･･

[65: 匿名さん]

普通の戸建なら、建物の価値は毎年100万円づつ目減りすると思っていればいいのではないかい。
建物価値がなくなってからは、土地の価値がどうなるかだけだ。
それと、戸建もマンションも不便な場所の物件の流動性は低いと思うけど。
流動性を気にするのであれば、少なくとも最寄駅から徒歩15分以内の物件にしましょう。

[66: 匿名さん]

10年後の中古と、その時の新築を諸条件を同じとして比較してみると

〇中古は10年前の設備・仕様
〇新築なら好みの間取りで作れる？
〇中古はリフォーム代が必要？
〇中古は新築より残りの耐用年数が短い

このあたりを冷静に見ると年100万円の値落ちでは少ないような･･･
月に直すと正に家賃並み（8～9万円）ですから。

[67: 匿名さん]

地方じゃ坪３万～１０万その代わり一区画８０坪以上でもせいぜい建売なら２０００万前後
不動産価値なんて論議すら？？？？
都内じゃ坪２００万～４００万（仮に８０坪土地の相続大変だ）この格差が有る以上
単純に価値を語れない。

[68: 匿名さん]

>>67
それは思いますね。
1000万円の土地に2500万円の建物。
7000万円の土地に2500万円の建物。
建物の償却は同じでも、不動産価値としては同じに語れないよね。

ていうか、戸建もマンションも地方の不動産には価値を見いだせないので、
地方については論外でしょう。

[69: 匿名さん]

>>66
戸建は築２０年で価値が無くなります。
１億かけても１千万かけても価値が無いという点では一緒です。（木造以外は多少異なりますが）
だから、値落ちはかけた値段によるので、年５００万の場合もあれば、５０万の場合もある、ってことです。

[70: とおりすがり]

69
というか、快適に戸建てに暮らそうと思えば20年おきくらいに建て替えが必要と
いうことでしょう。建築技術も日進月歩で進んでいるので、新しい家の方が快適
なのはいうまでもありません。
普通の戸建ては50万円/坪くらいで建て替えできるので、難しくありません。
戸建ての価値の大半は『土地』にあるので、いかに立地条件のいい土地を探すか
がポイントです。

[71: ご近所さん]

このスレを読んでると、国が進めようとしている「100年住宅」が、いかに戸建生活者のニーズに合ってないか、よく判るね。

[72: 匿名さん]

でもさ、例えば３０歳で戸建てを買うとして、３０年後に建て替え（６０歳ぐらい）、さらにそこに死ぬ迄住む（９０歳ぐらい）という事はずっとその場所でいるわけだから、人生で「戸建ての建物を使い切る」というのは、仕事や家族の都合によっては結構難しい場合もあるよね。

[73: 匿名さん]

↑
意外とずーっと地つきで動かない方々はいるものだよ。
わたしは仕事柄そうもいかしないし、感覚的に合わないから、その心理はわからないけど。

６０歳だったら子供ももういないだろうし、少し小さめのマンションに移ったほうが快適だと思う。
利便性もよくなるだろうし、うまく差額が出れば、それでちょっと余裕を持って生活してもいい。
やはりそのときに「土地が売れる」場所であることが不可欠だよね。
よほどの上物でなければ、上物はタダ同然か、むしろあったほうが売れ難かったりするし、結局は
ロケーションだよ。

[74: 匿名さん]

三度住み替えました。
いま、隠居の身ですが最終的に決断したのはマンションにしました。
住んで五年経ちましたが、大正解です。
勤務地　家族構成　老後　　何年かごとに変化がきます。　　戸建で何十年もローン組むのは疑問です。

移動可能と広さの変化に対応できることをお勧めします。
６５歳過ぎたら階段の上り下りが危険で億劫です。

[75: 匿名さん]

５０代の戸建住民です。
独立した子供たちのマンションに行くたびに戸建とは雲泥の差の快適性に驚き
マンションへの住み替えを考え始めました。

[76: 匿名さん]

>>No.75
参考までにお聞きしたいのですが、どの辺が快適だと思われたのですか？
私も現在戸建に夫婦2人で住んでいて、老後の住まい（終の棲家？）について真剣に考えたいもので。