緑彩ビレッジ茨木はどうなんでしょう？

[ビギナーさん]

彩都などを検討していましたが近い場所に（緑彩ビレッジ茨木）という街がオープンしてました。
彩都などに比べて価格が安すぎるような気がするのですがなぜでしょうか？
ご存知の方教えてください。


【以下、管理担当より情報追加しました】

公式HP：http://www.ie-doujima.co.jp/ryokusai.html
名　称：緑彩ビレッジ茨木
所在地：大阪府茨木市宿久庄4丁目194番3より分筆
交　通：大阪モノレール彩都線「彩都西駅」徒歩22分又は「豊川駅」徒歩18分
区画数：120区画
売　主：堂島ハウジング株式会社・株式会社大江住宅

[21: 匿名さん]

ここのメリットは、
・そこそこの大規模開発で、街並みが統一されている。
・場所の割りに割高な様だが、やはり総額で安い。
では無いでしょうか。

彩都では、５０００万円が相場でしょうから。
彩都で、ヘーベル、トヨタホーム、アリストなど２年ぐらい前から販売していますが、
どこも苦戦しています。
どこも、５０００万円以上しますから、ここは、１０００万円以上は安く買えます。

[22: 物件比較中さん]

総額で安いのは彩都の物件と比べると区画あたりの土地の広さが違うので当たり前だと思いますが。
ここで同じ土地の広さで建てても金額にそんなに差が無いのであれば迷わず彩都でハウスメーカーさんでお願いしますね。彩都もまちなみは統一されてるような感じだと思います。
そこそこ広めの土地で彩都の戸建てを狙う予算が無いのであれば金額という面では良いと思いますが、公共交通機関など諸条件を考えるとやはり場所の割には高いと言わざるおえないと思います。
まあ彩都もここも割高だと判断されてるから売れ残ってるのかもしれませんが…

[23: 匿名さん]

彩都もモノレールが開通して、人気が出るかと思っていたが、それを当て込んだＨＭが土地をインフレさせてしまい、それに嫌気してか地価が下がった今でも人気にストップがかかってしまった。皮肉なことに、彩都の人口増加もモノレール開通後頭打ちです。駅といってもモノレールの支線ですから麓のバス便しかない間谷の方が利便性が良く人気が有るそうです。

[24: 近所をよく知る人]

ずばり、ぜーんぶコミコミで2880万円とかどうですか？
これなら諸々のマイナス要因を考えても割安感があるかも。

[25: 匿名さん]

彩都も緑彩ビレッジも両方、見学させてもらいましたが、両方ともきれいないい街並みだと思いました。大抵の人はマイカーで移動だと思うので、171に近い緑彩ビレッジのほうが便利がいいのに、ここは物件も安いのでそれだけでも割安感があると感じました。
学区がよくないという意見もありましたが、公立ってどこも同じような感じだと思いますけど・・・

[26: ご近所さん]

>>25
徒歩や自転車ならともかくマイカーで移動というのならそんなに緑彩も彩都も時間的に変わらないんじゃないのかな？
物件は言うほど安くは無いです。建坪単価は60万円と大体普通ですが、土地坪単価が30万円後半から50万くらいと高すぎます。（彩都は40万円位～50万円位）
ここは市街化調整区域ですので、購入するならそれなりに適正な価格を知ってから判断した方がいいと思いますよ。

学区の問題はどこも同じような感じと言う所も有ると思いますが、通学路を一度確認しておいた方がいいと思います。特に中学校なんか歩道がほとんど無く狭い道を車が沢山通りますので危なくて大変だと思います。

[29: ビギナーさん]

現在１２０区画の内どれくらい契約済みなのでしょうか？
売り出されてから１年数ヶ月ほど経っていますが、値下げ交渉は可能なのでしょうか？
やはりこの場所にしては割高感が否めないので、値段次第では考える余地もあるのですが。

[30: 掘り込みガレージ大好き]

緑彩ビレッジ見て来ました。

土地約５０坪で掘り込み式ガレージ（車２台分）で建物込みで３５００万円台はやはり魅力です。
でもあと２～３００万円安ければ…。

[31: 近所をよく知る人]

ネットで最新のスーモ関西版で見ると、総区画数１２０で販売区画数８４となっています。これでいくと売れた区画は差し引きして３６区画です。価格は魅力ですが場所が悪すぎます。一割くらい値下げしたら検討しようと思いますが。

[32: ご近所さん]

一年以上経っても中々売れないですね。
>>３１
実際に現地へ行くと土地の前に売れた区画は契約済み、商談してる区画は商談中と表示されていますが、契約済みが３６区画も無かったように思えます。（圧倒的に売れ残りの区画が多いせいでそう感じたかもしれませんが…）商談中も合わせるともしかしたらその数字になるかもしれませんね。まあどちらにしても残り3分の2以上残ってるのは確かでしょうね。
この場所の条件等を考えるとやはり値段次第ですね。

[33: 匿名さん]

今大体30区画だけらしい・・。
周辺環境良くなる予定はないのかな？

[34: ご近所さん]

多分あそこら辺の一帯は市街化調整区域じゃないのかな？
そうなると中々開発などされずに今のように寂しい感じのままじゃないのでしょうか。それにこの不況の中、わざわざあんな所を開発するような会社が出てくるとは思えませんね。
ホームページで彩都西駅まで徒歩〇〇分と記載されていますが、朝８時前に記載されてる時間のルートを通って駅まで行こうと思っても、ゴルフ場のゲートが閉まっていて行けないのじゃないかな？ゲートを乗り越えろって言う事なのかな？

[35: 匿名さん]

最近、ゴルフ場のゲートの位置が変わったかもうすぐ変わるとかで通り抜けができると聞きましたが、詳しいことをご存知の方はいらっしゃいますか？

[36: 物件比較中さん]

いくらの値引きなら購入するべきなのでしょうか？

[37: 住まいに詳しい人]

いくらの値引きというより、市街化調整区域の適正な価格を知るべきだと思います。
まず土地の路線価を調べると51,000円/㎡くらいのようです。坪に直すと約17万円くらい。
路線価は市場価格の0.7掛けくらいが目安なので、坪24万円くらいが土地の相場ではないでしょうか。とすると50坪で1,200万円。建物30坪、外構工事、諸費用全部込で2,000万円とみて、合計3,200万円となります。掘込ガレージならプラス200万円くらいならありと思いますが。ただ周辺の環境等を考えると、ここから更に値引きを要求すると思います。以上、あくまで私見ですが。

[38: 匿名]

ここの売主の大江住宅と堂島ハウジングってどうなんでしょう？？
一応フリープランで建てられるみたいですが…？

[39: ラスク]

この間ちょっと見学に行ってきました。
その時に大江住宅と堂島ハウジング以外のハウスメーカーで建てる場合は、土地代がプラス200万位（詳しい金額は忘れました）かかるって言ってましたが・・・

そうゆう事って良くあることなのでしょうか？
ちょっと納得いかなかったので。

[40: 物件比較中さん]

仮に値引き交渉で値引きされたとして、建材などの質には影響無いのでしょうか？
通常より安価な建材などを使用したりしないのでしょうか？