緑彩ビレッジ茨木はどうなんでしょう？

[ビギナーさん]

彩都などを検討していましたが近い場所に（緑彩ビレッジ茨木）という街がオープンしてました。
彩都などに比べて価格が安すぎるような気がするのですがなぜでしょうか？
ご存知の方教えてください。


【以下、管理担当より情報追加しました】

公式HP：http://www.ie-doujima.co.jp/ryokusai.html
名　称：緑彩ビレッジ茨木
所在地：大阪府茨木市宿久庄4丁目194番3より分筆
交　通：大阪モノレール彩都線「彩都西駅」徒歩22分又は「豊川駅」徒歩18分
区画数：120区画
売　主：堂島ハウジング株式会社・株式会社大江住宅

[1: ご近所さん]

彩都と比べると交通の便がかなり悪いと思います。
（モノレール沿線というだけで、彩都の地価が高すぎるような気もしますが・・・。）
地図上は近くに見えますが、彩都からは離れています。

近隣にスーパーなどもないし、車がないと生活は非常に厳しいと思います。

[2: 匿名はん]

彩の字が入っていますが、彩都とは無関係です。
彩都はURの区画整理事業で開発されていますが、ここはデベロッパー
の単独開発です。もとは資生堂のグラウンドだったところです。

彩都は地区計画で最低の区画が170㎡以上と決められているので、
土地だけでも、最低3,000万以上必要です。
区画が狭い、建築条件付きで選択できる設備があらかじめ決め
られていることで、コストを抑えているので安いと思います。

学校も校区は豊川小、豊川中ですので近くの彩都西小、彩都西中
には通学できません(小学校は近いですが、中学は遠いです)。

彩都へは、ゴルフ場の中から抜け道を通って行くこともできます
が、ゴルフ場が日没とともに閉場になりますから、夜は通行する
ことはできません。

[3: プーさん]

決定的な違いは、こちらは市街化調整区域にある点です。
ご存知の方も多いと思いますが、基本的には市街化を抑制する地域ですので、
一部の例外を除いて、住宅を建てることができません。
たぶん例外的に茨木市の開発許可を受けて分譲しているのだと思います。
ですからここの分譲地の周りの土地が開発されて家が建つこともありませんし、
調整区域ということで、道路整備等のインフラ整備も後回しにされるのでは。
一度、夜に最寄の駅から歩いてみたらいいと思います。
不動産は大きな買い物です。よくよく吟味してください。

[4: ビギナーさん]

№３さん済みませんが市街化調整区域のメリットとデメリットがあればお教えください。

[5: 匿名さん]

市街化調整区域でスレッド検索すると色々と出てきますよ。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18362/

[6: ビギナーさん]

No.5さんありがとうございました。
参考にさせていただきます。

[7: 匿名さん]

現地を見る限りでは中々売れていないように見受けられますが何か理由があるのでしょうか？
学区の関係で近くの彩都小中学校に行けないとか、交通の便がいまいちとか場所の割には物件価格が少し高いとか何かしらあるのでしょうか？

[8: ご近所さん]

茨木 豊川 地区で検索してみると、色々わかるかもしれません。

[9: 匿名さん]

学校区の問題：地域をよく知る人は買わないでしょうね。
価格の問題：3,000万円以下ならもう少し売れるでしょう。

[10: 匿名さん]

３０００万円でも考えてしまいますね。
公共交通機関が遠くて不便すぎるし、子供が学校行くにしてもあの交通量の多い狭い道を行かせるのは危険で不安です。

[11: 匿名さん]

隣の彩都も、ほとんど売れていないですから、まだ安くしている分、マシなような気もします。彩都のＵＲ分譲も再開しますから、少し活気が出ればと思いますが・・・。

[12: 匿名さん]

彩都は沢山土地余ってるんだからもう少し安くしてくれたら開発が進むと思うんですがね。
もう少しお手ごろ価格になればすぐ買うんですがね。
ここはちょっとぐらい安くしても…魅力があまり無い。
もっと思い切った値下げがないとね。

[13: 匿名さん]

この辺りの大規模開発の土地坪単価をザクッと言うと、緑彩ビレッジ：３５万、彩都：５０万、小野原：６０万ぐらいと思います。小野原が少し高いですが、環境と利便性で一歩リードってことでしょうか。

[14: 匿名さん]

治安は実際のところどうなんでしょうか？
一度夜中に現地に行きましたが街頭が少なくかなり暗い感じがしました。
それに小学校と中学校に通う子供がいますが、道路が狭いので不安です。

[15: 匿名さん]

周りに人が住んでないんで治安は何とも言えないですよ。
私なら子供を夜に歩かせたくないです。
土地は坪30万円もしないと思いますよ。

[16: 匿名さん]

土地坪38万円くらいから50万円くらいで売り出されているようですが、実際のところこの土地の適正な坪単価はどれくらいが妥当なのでしょうか？

[17: 近所をよく知る人]

土地は彩都の半値ぐらいじゃないですか。
市街化調整区域ですから。

[18: 匿名さん]

何故あんなに強気な価格設定でいられるのでしょう？なかには4500万円程の価格が付いてる家があるみたいですよ。
相応な価格にしたらもう少しは売れるのかもね。

[19: 匿名さん]

ＵＲから彩都の土地が売りに出ていますね。坪４０～５０万の価格設定でしたから、ここなら４０万以下が相場と思いますよ。土地坪３０万、建物坪４０万として、土地６０坪、建物３５坪で、総額３６００万だと如何でしょうか？

[20: 買い換え検討中]

ここの物件って何が売りなのでしょうか？

あくまで個人的な意見ですが、学区もあまり良くないし歩道があまり無く通学が危険。
公共交通機関までの距離が遠い。
市街化調整区域である。（開発しにくく寂しい）
夜駅からここまでの道が暗く恐い。
ＵＲ彩都の土地に比べれば場所の割りには割高感がある。

あげればきりが、無いですが反対に何か良い所があるのでしょうか？

[21: 匿名さん]

ここのメリットは、
・そこそこの大規模開発で、街並みが統一されている。
・場所の割りに割高な様だが、やはり総額で安い。
では無いでしょうか。

彩都では、５０００万円が相場でしょうから。
彩都で、ヘーベル、トヨタホーム、アリストなど２年ぐらい前から販売していますが、
どこも苦戦しています。
どこも、５０００万円以上しますから、ここは、１０００万円以上は安く買えます。

[22: 物件比較中さん]

総額で安いのは彩都の物件と比べると区画あたりの土地の広さが違うので当たり前だと思いますが。
ここで同じ土地の広さで建てても金額にそんなに差が無いのであれば迷わず彩都でハウスメーカーさんでお願いしますね。彩都もまちなみは統一されてるような感じだと思います。
そこそこ広めの土地で彩都の戸建てを狙う予算が無いのであれば金額という面では良いと思いますが、公共交通機関など諸条件を考えるとやはり場所の割には高いと言わざるおえないと思います。
まあ彩都もここも割高だと判断されてるから売れ残ってるのかもしれませんが…

[23: 匿名さん]

彩都もモノレールが開通して、人気が出るかと思っていたが、それを当て込んだＨＭが土地をインフレさせてしまい、それに嫌気してか地価が下がった今でも人気にストップがかかってしまった。皮肉なことに、彩都の人口増加もモノレール開通後頭打ちです。駅といってもモノレールの支線ですから麓のバス便しかない間谷の方が利便性が良く人気が有るそうです。

[24: 近所をよく知る人]

ずばり、ぜーんぶコミコミで2880万円とかどうですか？
これなら諸々のマイナス要因を考えても割安感があるかも。

[25: 匿名さん]

彩都も緑彩ビレッジも両方、見学させてもらいましたが、両方ともきれいないい街並みだと思いました。大抵の人はマイカーで移動だと思うので、171に近い緑彩ビレッジのほうが便利がいいのに、ここは物件も安いのでそれだけでも割安感があると感じました。
学区がよくないという意見もありましたが、公立ってどこも同じような感じだと思いますけど・・・

[26: ご近所さん]

>>25
徒歩や自転車ならともかくマイカーで移動というのならそんなに緑彩も彩都も時間的に変わらないんじゃないのかな？
物件は言うほど安くは無いです。建坪単価は60万円と大体普通ですが、土地坪単価が30万円後半から50万くらいと高すぎます。（彩都は40万円位～50万円位）
ここは市街化調整区域ですので、購入するならそれなりに適正な価格を知ってから判断した方がいいと思いますよ。

学区の問題はどこも同じような感じと言う所も有ると思いますが、通学路を一度確認しておいた方がいいと思います。特に中学校なんか歩道がほとんど無く狭い道を車が沢山通りますので危なくて大変だと思います。

[29: ビギナーさん]

現在１２０区画の内どれくらい契約済みなのでしょうか？
売り出されてから１年数ヶ月ほど経っていますが、値下げ交渉は可能なのでしょうか？
やはりこの場所にしては割高感が否めないので、値段次第では考える余地もあるのですが。

[30: 掘り込みガレージ大好き]

緑彩ビレッジ見て来ました。

土地約５０坪で掘り込み式ガレージ（車２台分）で建物込みで３５００万円台はやはり魅力です。
でもあと２～３００万円安ければ…。

[31: 近所をよく知る人]

ネットで最新のスーモ関西版で見ると、総区画数１２０で販売区画数８４となっています。これでいくと売れた区画は差し引きして３６区画です。価格は魅力ですが場所が悪すぎます。一割くらい値下げしたら検討しようと思いますが。

[32: ご近所さん]

一年以上経っても中々売れないですね。
>>３１
実際に現地へ行くと土地の前に売れた区画は契約済み、商談してる区画は商談中と表示されていますが、契約済みが３６区画も無かったように思えます。（圧倒的に売れ残りの区画が多いせいでそう感じたかもしれませんが…）商談中も合わせるともしかしたらその数字になるかもしれませんね。まあどちらにしても残り3分の2以上残ってるのは確かでしょうね。
この場所の条件等を考えるとやはり値段次第ですね。

[33: 匿名さん]

今大体30区画だけらしい・・。
周辺環境良くなる予定はないのかな？

[34: ご近所さん]

多分あそこら辺の一帯は市街化調整区域じゃないのかな？
そうなると中々開発などされずに今のように寂しい感じのままじゃないのでしょうか。それにこの不況の中、わざわざあんな所を開発するような会社が出てくるとは思えませんね。
ホームページで彩都西駅まで徒歩〇〇分と記載されていますが、朝８時前に記載されてる時間のルートを通って駅まで行こうと思っても、ゴルフ場のゲートが閉まっていて行けないのじゃないかな？ゲートを乗り越えろって言う事なのかな？

[35: 匿名さん]

最近、ゴルフ場のゲートの位置が変わったかもうすぐ変わるとかで通り抜けができると聞きましたが、詳しいことをご存知の方はいらっしゃいますか？

[36: 物件比較中さん]

いくらの値引きなら購入するべきなのでしょうか？

[37: 住まいに詳しい人]

いくらの値引きというより、市街化調整区域の適正な価格を知るべきだと思います。
まず土地の路線価を調べると51,000円/㎡くらいのようです。坪に直すと約17万円くらい。
路線価は市場価格の0.7掛けくらいが目安なので、坪24万円くらいが土地の相場ではないでしょうか。とすると50坪で1,200万円。建物30坪、外構工事、諸費用全部込で2,000万円とみて、合計3,200万円となります。掘込ガレージならプラス200万円くらいならありと思いますが。ただ周辺の環境等を考えると、ここから更に値引きを要求すると思います。以上、あくまで私見ですが。

[38: 匿名]

ここの売主の大江住宅と堂島ハウジングってどうなんでしょう？？
一応フリープランで建てられるみたいですが…？

[39: ラスク]

この間ちょっと見学に行ってきました。
その時に大江住宅と堂島ハウジング以外のハウスメーカーで建てる場合は、土地代がプラス200万位（詳しい金額は忘れました）かかるって言ってましたが・・・

そうゆう事って良くあることなのでしょうか？
ちょっと納得いかなかったので。

[40: 物件比較中さん]

仮に値引き交渉で値引きされたとして、建材などの質には影響無いのでしょうか？
通常より安価な建材などを使用したりしないのでしょうか？

[41: 物件比較中さん]

売れ残るのにはそれなりの理由が有るから、良く考えて購入するかどうか決めた方が良いですよ。

[42: 匿名はん]

見てきました。　どうしてもこのエリアで安い一戸建てに住みたいと思うならいいかもしれません
建売も3500万から3200万ぐらいに下がってくるので3000万以下の交渉も出来るかもしれません
ただし隣地境界から1ｍで建物を建てれるので、お隣さんと目があうことも多いと思われます。
また、南側が道路や公園である土地はいいと思いますが、基本的に南から北に土地が配置されてる為
日当たりなどは微妙（南側のお隣が影になる）と思われます。
このあたりでどうしても安い一戸建てに住みたいという人以外にはメリットは薄いかもしれません。
交通機関等については前の方が沢山述べられているので、省略致します。

[43: いつか買いたいさん]

ここは総区画数が120と比較的大きな開発なので住宅が建ってくると綺麗な町並みになりそうですね。
今のところ大分苦戦されているみたいですが、値引き交渉もありではないでしょうか。

[44: 購入検討中さん]

済みませんが、どれくらいの区画が売れているのか知っている方がおられましたら教えてください。

[45: 匿名]

二月の終わり頃行きましたが約３０区画が売れているみたいです。

１年間で約３０区画が目標みたいですね。

四年で全て売れたらいいと営業の方が言ってました。

[46: 購入検討中さん]

>>45
ありがとう御座います。３０区画という事は結構残ってるのですね。

個人的な意見ですが、彩都の方に抜ける道が終日通れたらいいのですが難しいのでしょうか？
彩都には子供の塾のバスがあるので８時くらいでゴルフ場のゲートが閉まると厳しいので…

[47: 匿名]

ゴルフ場が営業終わった時点で閉まるみたいです。（夕方）
終日空けておく話もあるみたいですが、今の所は夕方で閉まります。

[48: デベにお勤めさん]

一年ちょっとで30区画は厳しいですね。きつい言い方ですが、プロジェクトとしては失敗です。
分譲会社は銀行への利息の支払いもありますし、時間の経過と共に物件自身が陳腐化するので値下げして早く処分したいでしょうが、かといって利益も確保しなくてはいけないので、あまり値下げもできないでしょう。
分譲会社の体力が問われるところですね。

[49: 匿名さん]

>48
１年で３０戸であれば、そこそこじゃないですか？
彩都でも、１年で３０戸売れてないでしょうから。
彩都で、ここ３年以内で売り出した、
・日本レイト
・トヨタホーム
・やまぶき地区
全部足して、３０戸程度と思いますから・・・。

[50: 契約済みさん]

現在40戸売れているそうです。
ゴルフ場のゲートが閉まっても徒歩には影響ないそうです。
彩都西駅からなら夜も明るいそうです
夜、豊川からは、確かに暗い地域を歩くことになりそうですが、
彩都西からなら下り（標高差40ｍ）なので、楽です
朝は豊川に下り（標高差30ｍ）なので楽です。
値引きは、私の場合、セコムはいらないので
その分安くしたり、その他でも少し値引きしてもらいました
値引きをしても、3度も検査があるので内容は大丈夫じゃないでしょうか？
地域としては、もともとカネボウのグランド（主に野球場）だったそうなので
問題はないみたいです。市街化制限区域ですが、売り買いは
問題なく、住んだ後の税金もかなり安いみたいです
すぐ南にある、別の建売も見ましたが、急な坂道だし
土地の値段も高かったし、雰囲気ジメジメしてたのでやめました
こちらは道も広く、調整区域なので宅地条件が高級住宅街の条件を
満たさないといけないそうです。（道幅や隣の建物との間隔2ｍなど）
最近、売れるペースが上がっているそうです