緑彩ビレッジ茨木はどうなんでしょう？

[ビギナーさん]

彩都などを検討していましたが近い場所に（緑彩ビレッジ茨木）という街がオープンしてました。
彩都などに比べて価格が安すぎるような気がするのですがなぜでしょうか？
ご存知の方教えてください。


【以下、管理担当より情報追加しました】

公式HP：http://www.ie-doujima.co.jp/ryokusai.html
名　称：緑彩ビレッジ茨木
所在地：大阪府茨木市宿久庄4丁目194番3より分筆
交　通：大阪モノレール彩都線「彩都西駅」徒歩22分又は「豊川駅」徒歩18分
区画数：120区画
売　主：堂島ハウジング株式会社・株式会社大江住宅

[1: ご近所さん]

彩都と比べると交通の便がかなり悪いと思います。
（モノレール沿線というだけで、彩都の地価が高すぎるような気もしますが・・・。）
地図上は近くに見えますが、彩都からは離れています。

近隣にスーパーなどもないし、車がないと生活は非常に厳しいと思います。

[2: 匿名はん]

彩の字が入っていますが、彩都とは無関係です。
彩都はURの区画整理事業で開発されていますが、ここはデベロッパー
の単独開発です。もとは資生堂のグラウンドだったところです。

彩都は地区計画で最低の区画が170㎡以上と決められているので、
土地だけでも、最低3,000万以上必要です。
区画が狭い、建築条件付きで選択できる設備があらかじめ決め
られていることで、コストを抑えているので安いと思います。

学校も校区は豊川小、豊川中ですので近くの彩都西小、彩都西中
には通学できません(小学校は近いですが、中学は遠いです)。

彩都へは、ゴルフ場の中から抜け道を通って行くこともできます
が、ゴルフ場が日没とともに閉場になりますから、夜は通行する
ことはできません。

[3: プーさん]

決定的な違いは、こちらは市街化調整区域にある点です。
ご存知の方も多いと思いますが、基本的には市街化を抑制する地域ですので、
一部の例外を除いて、住宅を建てることができません。
たぶん例外的に茨木市の開発許可を受けて分譲しているのだと思います。
ですからここの分譲地の周りの土地が開発されて家が建つこともありませんし、
調整区域ということで、道路整備等のインフラ整備も後回しにされるのでは。
一度、夜に最寄の駅から歩いてみたらいいと思います。
不動産は大きな買い物です。よくよく吟味してください。

[4: ビギナーさん]

№３さん済みませんが市街化調整区域のメリットとデメリットがあればお教えください。

[5: 匿名さん]

市街化調整区域でスレッド検索すると色々と出てきますよ。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18362/

[6: ビギナーさん]

No.5さんありがとうございました。
参考にさせていただきます。

[7: 匿名さん]

現地を見る限りでは中々売れていないように見受けられますが何か理由があるのでしょうか？
学区の関係で近くの彩都小中学校に行けないとか、交通の便がいまいちとか場所の割には物件価格が少し高いとか何かしらあるのでしょうか？

[8: ご近所さん]

茨木 豊川 地区で検索してみると、色々わかるかもしれません。

[9: 匿名さん]

学校区の問題：地域をよく知る人は買わないでしょうね。
価格の問題：3,000万円以下ならもう少し売れるでしょう。

[10: 匿名さん]

３０００万円でも考えてしまいますね。
公共交通機関が遠くて不便すぎるし、子供が学校行くにしてもあの交通量の多い狭い道を行かせるのは危険で不安です。

[11: 匿名さん]

隣の彩都も、ほとんど売れていないですから、まだ安くしている分、マシなような気もします。彩都のＵＲ分譲も再開しますから、少し活気が出ればと思いますが・・・。

[12: 匿名さん]

彩都は沢山土地余ってるんだからもう少し安くしてくれたら開発が進むと思うんですがね。
もう少しお手ごろ価格になればすぐ買うんですがね。
ここはちょっとぐらい安くしても…魅力があまり無い。
もっと思い切った値下げがないとね。

[13: 匿名さん]

この辺りの大規模開発の土地坪単価をザクッと言うと、緑彩ビレッジ：３５万、彩都：５０万、小野原：６０万ぐらいと思います。小野原が少し高いですが、環境と利便性で一歩リードってことでしょうか。

[14: 匿名さん]

治安は実際のところどうなんでしょうか？
一度夜中に現地に行きましたが街頭が少なくかなり暗い感じがしました。
それに小学校と中学校に通う子供がいますが、道路が狭いので不安です。

[15: 匿名さん]

周りに人が住んでないんで治安は何とも言えないですよ。
私なら子供を夜に歩かせたくないです。
土地は坪30万円もしないと思いますよ。

[16: 匿名さん]

土地坪38万円くらいから50万円くらいで売り出されているようですが、実際のところこの土地の適正な坪単価はどれくらいが妥当なのでしょうか？

[17: 近所をよく知る人]

土地は彩都の半値ぐらいじゃないですか。
市街化調整区域ですから。

[18: 匿名さん]

何故あんなに強気な価格設定でいられるのでしょう？なかには4500万円程の価格が付いてる家があるみたいですよ。
相応な価格にしたらもう少しは売れるのかもね。

[19: 匿名さん]

ＵＲから彩都の土地が売りに出ていますね。坪４０～５０万の価格設定でしたから、ここなら４０万以下が相場と思いますよ。土地坪３０万、建物坪４０万として、土地６０坪、建物３５坪で、総額３６００万だと如何でしょうか？

[20: 買い換え検討中]

ここの物件って何が売りなのでしょうか？

あくまで個人的な意見ですが、学区もあまり良くないし歩道があまり無く通学が危険。
公共交通機関までの距離が遠い。
市街化調整区域である。（開発しにくく寂しい）
夜駅からここまでの道が暗く恐い。
ＵＲ彩都の土地に比べれば場所の割りには割高感がある。

あげればきりが、無いですが反対に何か良い所があるのでしょうか？