大崎ウエストシティタワーズ パート５

[土地勘無しさん]

大崎駅前に青黒く煌くツインタワー
それが大崎ウエストシティタワーズ
Ｗ棟の東西方向が微妙に長いのは内緒だ

公式HP
http://www.yamanote-direct.com/
パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/
パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/
パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/
パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43215/

物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
価格：4140万円-1億2580万円予定
間取：1LDK-3LDK
面積：40.4平米-106.35平米
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[841: 匿名さん]

840さん
6月の値下げってなんですか？
第一期の価格表をいただいて検討していましたが
値下げってあったのですか？

[842: 購入しそうさん]

６月だから それが値下げ後か その後なら安くなってるんでは？

[850: 購入検討中さん]

全然、話題は変わるのですが。。。
勝手に話を変えてスミマセン(笑)。

この頃、一般的なカーテンやブラインド以外にも、
カッコイイアイテムが色々あるんですね。。。

個人的には、ウッド調のブラインドやバーチカルブラインドに
すごく心を惹かれるのですが、
どなかた、現在使用している方っておられますか？？
使用感をお伺いしたいです。

[851: 入居済み住民さん]

バーチカル最高。下はワイヤーが嫌なので錘タイプ。立てラインが天井を高く見せる
効果ありかな？綺麗だよ。

[852: 匿名さん]

掃除かな、問題は。

[853: 入居予定さん]

　バーチカルブラインド、我家もどうかと思いましたが、価格が見積りで60万くらいになってしまいましたので普通のカーテンにしました。手入れも若干大変なようですが、見栄えなど良いと思います。

[854: 入居前さん]

最初にグランスカイを見に行きました。

担当の方がやたらと「内側』『内側」と連呼されたこと。
モデルルームがオプション仕様がほとんどで実際の感じがつかめなかったこと。
（間仕切りの引き戸部分がガラス仕様オプションンで広く見させていること）

で、それならと外側のＯＷＣＴのモデルルームと現地を見ました。

外側かもしれませんが、とても外観や周りの建物がきれいでしたし、モデルルーム
も良かったのでＯＷＣＴに決めました。
（グランスカイは内側といっても、山の下で、昔からこの界隈を知る人間にとっては
川沿いだし「内側」と連呼されるほどのものではありません）

ここを否定される悪質なネガレスが多いのですが、購入したことを友人に話しますと
羨ましがられますし、ここ数年前にタワマンを購入した人からは現在だったら「第一候補」
にしていた・・と言われます。

ネガレスや商売敵の業者さんから言わせれば
「どうせＯＷＣＴを買う人の勤務先や友人なんてたかが知れている」
と言われそうですが。。。

[855: 匿名さん]

↑

どうして、グランスカイより安かったから買ったと言えないんだろうか、、、

あんなマンション買っちゃったの！って言ってくれる友人があなたにはいるのですか？

本音でいこうよ、所詮、ネット上の書き込みですよ。

[856: 購入者]

私も結果ここにしましたが、グラスカとかなり悩みました。
今でも甲乙つけがたい感じですが、賃貸住まいだったので早めに入居できるこちらにしました。

家賃を支払いに回せる分お得って感じですかね。

[857: 匿名]

ここはグラスカより安いのですか？
週末ＭＲに行ってみます。

[858: 入居前さん]

＞８５５さん

ここ、グランスカイより安いですか？
決して安くはなかったのですが。。

それに我が家にも予算がありますが、安いとかそんなことで大事な住まいは
決められません。

ここの掲示板を見ていると、本当に商売敵方々から目を付けられているのですね。
それだけ、注目されているということですか？

[859: ]

最近特に注目されてますよ！

[860: 入居前さん]

グラスカとウェストシティを検討中です。

買い替えなのですが、紹介されたリハウスの人が余りに横柄というか
短期間で買い替え成立させたいのか、物凄く低い査定を出されたうえ、

早い売却のために、壁紙を替えて家具も新しいものにした方が良い。。
と強引すぎて唖然としてしまいまいた。

モデルルーム見学→即査定　とこちらに考える時間も与えられないほどの動きなので
グラスカの契約を急いでいるという印象でした。


逆に、スミフはのんびりというか、査定金額も今の住まいの相場通り、返事も催促
されていないので、他に検討中の部屋を待っている人がいるのかと心配にもなって
います。


仲介を考えると、スミフのウェスト。
ソニーの完成後は駅からもっと近くなるし。

ウェストのネガレス投稿者さんは、どの点をとってグラスカが良いとされていますか？
山手線の内・外は気にしていません。
（グラスカは内といっても、言えるほどの土地柄かと思うので。。。）
我が家の検討しているのは、どちらも南側・中高層・行灯部屋なしです。

[861: 購入検討中さん]

メゾネットタイプの部屋の価格はいくらぐらいなんでしょうか？

[862: 匿名]

時々変なネガが書き込まれるけど、純粋に便利なマンションだと思うけど。
ペデストリアンデッキを降りずに、駅、シンクパーク、ゲートシティ、ニューシティにいけるし。
ソニーができれば商業施設増えるし。

[863: 契約済みさん]

グランスカイは手が届かなかったので、ここにしました。

[864: 匿名]

こっちだと中層角部屋が選べる値段で、グラスカは低層中住戸しか選べず、こっちにしようと考えてます。仕様いいし。

[865: 入居済み住民さん]

ウチもグランスカイだと、スタンダード仕様。

ＯＷＣＴだと、プレミアム仕様。
で、こちらにしました。
グランスカイだと、オプションになる食洗機もついているし、全室エアコン付き。
その分、内装や家具に回せました。

駅まで今日みたいな雨でも多少は吹き付けられても傘がいらないのは、有難いです。
ほとんど濡れずに、ダイエーで買い物できたし、ＡＴＭ利用もできました。

便利さ実感です！！

ネガレスさんは、どこが気に入らないのでしょうね。

[866: 二子玉さん]

実家の関係で二子玉に決めますが、ここもグラスカもいきましたので。まずネガは競合物件とはあまり関係無いと思います。二子玉も地元の方の違和感が遠因のようです。公開空地の議論ありましたが、ああいうのは、ご法度かと。グラスカには三回行きましたが、営業からOWCTの話題は一度も出ませんでした。こちらから仕向けると「いい物件ですよね」の一言でした。対してOWCTの営業からはグラスカ付近の写真提示があり、逐一コメントありました。これは皆さんご経験されたかと思います。あと私も買換ですが、三も住もキャンセル猶予のある停止条件付期間は一緒くらいだったと思います。すると、当たり前に売却を急ぐ必要がありますが…。OWCTの営業の方からは献身的にセールスいただきましたし、本当にいい物件だと思いました。問題を外に転嫁せず、自信を持って泰然としてれば、ネガは去るでしょう。地域の方への気配りは最も重要です！

[867: 匿名さん]

>>864さん
グラスカの低層中住戸は、１ＬＤＫ以外完売してますよ。

[868: 匿名さん]

嘘を書くのは、信義則違反では

[869: 購入予定]

内外議論は正直無意味ですよね

内だ外だっていうほど離れてませんし、内側の同じ位の距離に違いが出る程住民いるんですかね、この界隈

私が今住んでいる恵比寿だって、広尾駅や代官山位まで行かないと違いなんてありませんよ


内だ外だって騒いでいるのは、メディアに踊らされて実態を知らない人だけでしょう

[870: 匿名さん]

女の子の不動産営業レディってカワイイよね。

[871: 入居予定さん]

　別に山手線の内側だって外側だってたいした違いはないし、どちらでもいいことでしょ。
この話題は以前からも繰り返されていることで、人それぞれの見解が違うので、
賃貸の話題とともにこれ以上、書き込みあっても無意味と思います。

　不動産の営業マンが男だとか女だとか書くに値しません。

　

[872: 匿名さん]

その分こっちはお手頃ですしね。でも駅から見えててほしかった。Sonyが建つとほぼ同じ高さで影になる。駅前にそびえるのとSonyの裏とでは雲泥の差なんですよね。でも本当に仕様の割に安いのでこっちに傾いてます。

[873: 匿名さん]

>>870
物腰柔らかいよね

[874: 気にしいさん]

確かに内装はまあよいのですが、我々から見えない躯体の方が気になります。その議論はありましたか？

[875: 匿名さん]

ここは面白いですね。ムキになってグラスカとの比較を
する姿勢は住不の営業と掲示板に集まる契約者で鏡映しの体。

純粋に魅力的な物件（建物、立地、設備、まあ間取りはDWとのﾄﾚｰﾄﾞｵﾌとしても）と思える
けど、悲しいかな住人のエキセントリックキャラが検討者をヒカせますな。

わたしは関係者でOWCTは０．５％の値引きも一応あったが極めて特別な事情で
三井にしましたが、私の選択はさておき、Owctサポーターのファナティックな
言動が外野じゃなく検討者からも忌避されてしまっていることに早く気付くべきで
すね。

身びいきかもしれないがそんな物件がすこしかわいそうなんで、あくまで”契約者”に
対してネガレスしてみた。

[876: 比較中屋手]

イヒヒ という感じが怪しすぎ。

[877: 入居済み住民さん]

今日は早速デッキ直結の恩恵を受けて通勤しました。ネガレス多いですがほとんどが業界の人の書き込みの
ようだし注目度の裏返しのような気がします。今のところこのマンションの選択に後悔はないですね。

[878: 入居済み住民さん]

買い替えの方、自宅を最初から安く出せと言われるのはショックですよね？
ご存知とは思いますが、停止条件付にしなければ、仲介会社はどこに出してもOKですよ。

私は今回購入と売却は全く別でやったのですが（売れなければ賃貸に出せばいいやと）
たまたま前の家を売ってもらったスミフの営業の方が東京にいたので依頼し、
価格、引渡し時期とも上手くいって、今回の入居となりました。
今まで３回買い替えしましたが、三井リハウス、スミフ、スミフとなりました。

仲介の営業の方は、会社には属しているものの、
ある意味個人商店のようなところがあると思いますので
ウマが合わない人は、さっさと変えた方がいいと思います。

[879: 匿名さん]

差し支えなければ、スミフのどこの支店か教えてください。

[880: 購入検討中さん]

ここは都内で一番売れてるみたいだから競合他社がなりすましネガレスしてるんでしょうね

[881: 検討中さん]

一番売れてる→根拠はどこに？

[882: 購入者]

ソニーが出来ても五反田側からは見えると思いますよ

今、駅から見えていますが、特に利点があるわけでも無いですし…

[883: 物件比較中さん]

お見合いになっている角部屋　Ｅ棟北西角　とＷ棟南東角はどう思いますか？お互い丸見えだとは思うのですが・・・。

[884: 匿名さん]

>>883

安くていいんじゃない

[885: 匿名]

>>883
角の二面とも、お互いカーテンしてますね。

[886: 匿名さん]

三井の女性営業レディのスーツは制服？みんな同じスーツみたいなんだけど。

[887: 購入検討中さん]

881>一番売れてる→根拠はどこに？

これも根拠のひとつ
http://jcp-shinagawa.com./personal/miyazaki/news/0681.pdf

[888: 匿名さん]

>>868さん
それはグラスカ低層完売という情報に対してでしょうか、物件比較中で頻繁にこちらとあちらの価格表をもらっているため、１ＬＤＫ以外グラスカ低中層は完売、とたまたま知っていたため書いたのですが。

[889: 検討中さん]

先日24時間換気音の質問がありましたが、住民版で話題になってました。寝室も結構気になるようです

[890: サラリーマンさん]

887さん
私の家のポストにも投函されておりました。
同じ党の別の名前の人です。
あたかもこのマンションに公金が投入されて
売れ残って区民に迷惑をかけているような
内容です。この人たち少ない税金で多くを自分達に
分配するよう駅前で訴えかけておりますが
所得水準の高い区民が増えて多く納税してくれれば
すぐに元が取れるでしょうに。
区内が殆ど公営住宅になってしまうと悲惨です。

[891: 検討使]

888さん、グラスカの中住戸があたかも販売中のように書いた864さんに対してです。紛らわしかったですね。

[892: 匿名さん]

>>890

再開発の保留床はすべて住友不動産が取得しているんだから売れ残ったところで
区に迷惑はかけてないよね。区が分譲しているわけじゃないんだからさ。

[893: 匿名さん]

891さん、了解です。
おそらく864さんは検討者ではないんでしょうね。

[894: 住民]

向かい合わせですが、それ程は気にならないですよ

上下一階ずれれば窓際にでも立たなければ見えません

同じ階でも、中の配置の仕方によりますが１５メートルは離れていますし、レース閉めていれば気にならないレベルです
普段は窓側は背中に成ることも多いですし

さすがにカーテン全開に素っ裸で踊っても大丈夫とはいぎませんが

[895: 匿名さん]

早く棟内ＭＲオープンしないかな。
ＭＲに限らずＥ棟の物件など、実際にいろいろ見て検討したいね。

[896: 匿名さん]

棟内のモデルルーム、オープンして欲しいですよね。
実際に見てみたいな、と思います。

[897: 匿名さん]

共用設備も実際に見てみたいですね。
運用実態もいろいろ聞いて確認したいです。

[898: アスカ]

>>892
あんた、ばかぁ？

[899: 匿名さん]

民間のノウハウとカネでインフラ整備ができ、工事で雇用も
うまれ業界が潤い、利益誘導者としての議員もよろこぶ、
デベも自力開発に比べローコストとなる補助金のうまみをenjoyできる、
周辺住民も再開発で資産価値があがる。

正・悪は別として再開発事業はそんな”三方一両得”を狙った共同プロジェクトです。
区に迷惑をかけているというような一方的なプロジェクトじゃありません。

もし仮に（あくまで仮に）分譲が計画通り進まなくてもスミフが品川区に対して
負い目を感じる必要は無し。ましてどう考えても”割り勘勝ち”してそうな
共産党支持者から血税の無駄遣いと非難される必要なし。

[900: 匿名さん]

住民版がどこにあるのか判りませんので、このブログをお借りして、既に入居されている方にお尋ねします。

マンションは、年を経るごとに維持費（管理費、修繕積立金）の負担が重くなる傾向があるといわれています。そのことが折角買ったマンションを手放す理由になっているとのことです。従って、ローンを完済していても気が抜けないとのこと。

これに関連して、この大崎WCTの「重要事項説明書」（の長期修繕計画による）では、65㎡位の住戸の1戸当たりの修繕積立金は、1-4年目、5-9年目、10-16年目、17-30年目ハ夫々いくらになっているか教えて下さい。出来れば、出ているページを貼り付けていただけると非常に有り難いのですが。よろしくお願い致します。

建物の固定資産税も当初の5年間は半額ですが6年目からはその2倍になる訳ですし、また管理費も、駐車場の利用率が低いと負担が増えること及び人件費などの上昇により値上げも不可避でしょうから。

ローンの返済がやっとできても安心できないと思います。

さらに自分の住戸の設備の修理もいずれやらねばなりませんので、目下慎重にシミユレーション中です。

[901: 匿名さん]

真剣に検討されてるのでしたらＭＲまでお越し下さい。

[902: 匿名さん]

管理費と駐車場で初年度から７万円とすると、結構維持にお金がかかりますもんね。

[903: 匿名さん]

タワマンは初年度から維持費は赤字ですから、それが将来のリスク。

[904: 匿名さん]

いかにもＭＲで聞くべき話です。回答は期待出来ないでしょう

[905: 匿名さん]

900
そこまで気になるならパビリオンのフリーダイヤルにかけて聞いたほうが早いって。グランスカイとかも聞いてみるといいんじゃない？大体みんな同じようなもんでしょ。

[906: 匿名さん]

とりあえず12年後の大規模修繕時の修繕積立金の考え方について知っている方いらっしゃいませんか？
まとまった積立一時金が必要になるんでしょうか？
果たしていくらぐらい？

[907: 購入検討中さん]

　かなり入居されたみたいですが区画を見るとやはり８０００万円以上のところはほとんど明かりが
ついていませんね。所得の高いひとは敬遠しているのでしょうか？それとも時間差で
まだ入居していないだけでしょうか？

[908: 匿名さん]

８０００万あれば物件の選択肢はかなり広がるからね。

この物件について言えば、部屋が広くなればなるほど柱の本数が増え、
それに併せて間取りもどんどん悲惨になっていく。
毎月、柱分の管理費払うのも不愉快だしね。

それなりの購買層から避けられるのもしょうがない。

[909: 匿名さん]

また柱の話か。そちらさんはどれだけの購入層に入るのかしら？

[910: 契約済み]

９００さん
OWCT重要事項説明書p.71～から額は記載されていますが、30年後まで金額が決定している物件は
どのタワーでも聞いたことことありません。
管理組合の今後の運営で決めるはずですよ。
概算（推定）は、これまたどのタワーでも金額的に差はなかったです。

ですので、MRで気になる点は伺ったほうがよろしいと思われます。
管理費・修繕費が非常に気になる方には、タワーはむかないかも。
過去の事例がなく（築30年、50年）維持費が高額なのは目に見えていますものね。

E棟はお見合い住戸や間取りの悪すぎる部屋以外は、契約済みか
要望・商談中で、空いている部屋がぐっと少なくなりましたね。
W棟はそれに比べると、ガラガラ感が・・・

[911: 匿名さん]

「柱」はスミフのＤＷ物件の代名詞。

[912: 匿名さん]

ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

セキュリティーが厳重な本物件ですが、新聞をドア前まで配達してくれると以前営業さんから伺いました。
特定の新聞社のみマンション内に入れるとのことでしたが、
今現在、ドア前までの配達を許可されている新聞社はどこですか？

若い頃からの過剰な勧誘にあったトラウマゆえ、
日経以外の新聞配達員がどうも苦手でして・・・。

[913: 入居者]

どこかは私は頼んでいないので解らないですが
4社あるみたいですね。
朝刊のみドア前配達です。
配達する方も決まった人ではないかと･･･
あいまいでスミマセン。
誰かご存知の方いますかね？

[914: 匿名さん]

>>913さん、情報ありがとうございます。

４社も許可されているんですね・・・・。

思ったより許可されている新聞社が多いですね。
もっと絞らることを期待していたのですが、うーん。

[915: 匿名さん]

セキュリティ重視と利便性のトレードオフですが、私は新聞配達不要です。いろんなことが起きますので…

[916: 匿名さん]

日経だけでいいよ

[917: 匿名さん]

ここには日経読む人少ないでしょう。
やっぱ報知、サンスポです。

[918: 匿名]

トーチュウか東スポ

[919: 入居予定さん]

新聞は朝日か日経があれば十分です。トーチューって何ですか?　競馬の新聞のこと?

[920: 入居予定さん]

私は、最終的には管理組合で決めると聞きましたよ。
やっぱり身分証を提示させるとか手段をとったとしても、
住民以外の人はいるのは、ちょっと不安ですよね。

ちなみに、私も日経派です♪

[921: 匿名さん]

ちなみに、私も聖教新聞派です♪

[922: 匿名さん]

>>919

トーチューは東京中日新聞です。ドラゴンズファンは必読。
サンスポは朝日、報知は読売の販売店が配達してくれますよ。

[923: 入居済みさん]

新聞は４社、朝の分配達してもらえます。決ったひとだということでしたね。
我が家はとても助かってます。
それに申し込んだところにくるだけで、勧誘には来ませんから。
配達とか出前とか、必要な方の出入りは当然良いと思います。

[924: 匿名さん]

シンクはすぐ傷がつくし、24時間換気はうるさいとのこと！皆さんもたまに住民版をのぞくといいですよ。

[925: 契約済みさん]

No.908 は三井の営業さんですかね？
ここの間取りと比較一生懸命されてましたよね。
私はグレードと駅近（雨にも濡れない・信号待ちも無い）眺望でこっちにしました。
今はいませんが将来子供が出来たときも五反田に近いのどうかと思いました。

[926: 検討中さん]

第三者です。柱はともかくキッチンが奥まってたり、いざというときリフォームしずらい(水回りの配置がよくない)のは、ここの特徴だと思います。これ誰しもわかることと思いますので…あまり外に責任転嫁しないのがかえって見苦しくないと思います。

[927: 匿名さん]

いつもライバルデベのせいにするけど、向こうは売れてるから、ネガ不要では？

[928: 匿名さん]

>925
908から三井が出てくるとは想像力が豊かですね。
ここは自意識過剰な契約者が多いね、ホント。

[929: 購入検討中さん]

>925
契約者でなく、スミフの営業さん？

[930: 匿名さん]

三井の方も信号待ちは無いし、大崎駅なら雨に濡れずにほぼいける。
営業ならそれくらいは頭に入っていると思うけど。

[931: 匿名さん]

私は、子供ができてガラス張りのビルに住まわせるのもどうかと思いました。環境はいいんですけどね、こっち。

[936: 先週契約]

管理費の問題は、管理組合の運営次第な所もあり、予測が難しいですね

１００戸位のマンションで１０年ほど理事をしてきましたが、施設利用率・管理費納付率が７５％有れば赤字に成らない程度で運営していて、大規模修繕でも追加費を抑えていました

管理組合がいい加減な運営をしたり、黒字になったからといって調子に乗ってサービス強化をしたりしなければ、通常は大丈夫なはずです

ちなみに初年度の赤字は開発事業団が用意する初期資金や基金で解決されるため余り気にしても仕方がないですよ


どうしても気になる方は私の様に理事になってコントロールする方が良いと思います
この辺りは金を出す覚悟をするか、手を掛ける覚悟をするかの二択だと思います

[938: 匿名さん]

やっとまともな情報が聞けた気がする。９３６さん有難うございます。

[939: 匿名さん]

>936さん
先週、契約されたんですか。おめでとうございます。

是非、重要事項説明書にある長期修繕計画の計画額を教えてくださいませんか。

[940: 匿名さん]

この物件について、販売代理の住友不動産販売は、住信SBIネット銀行と中央三井とローン提携していると聞きました。一昨日の新聞で中央三井は、住友信託に吸収されると知りました。

売主の住友不動産は、住信SBIネット銀行以外に、好条件を出すどんな銀行と提携しているのでしょうか？その条件を貼り付け頂ければとてもうれしいのですが。