大崎ウエストシティタワーズ パート５

[土地勘無しさん]

大崎駅前に青黒く煌くツインタワー
それが大崎ウエストシティタワーズ
Ｗ棟の東西方向が微妙に長いのは内緒だ

公式HP
http://www.yamanote-direct.com/
パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/
パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/
パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/
パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43215/

物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
価格：4140万円-1億2580万円予定
間取：1LDK-3LDK
面積：40.4平米-106.35平米
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[361: 物件比較中さん]

キャンセル待ちは受け身。そうおっしゃるとおりマンション選びについては気長に待つ派です。というのは売切れたら売切れたでそれも良し、まだまだ良いマンションはたくさんあるのですから。今回４件目の物件購入検討中ですが、その自分の経験で得た確信は、数年違いでも新しいマンションは確実にバージョンアップしているということ。
３棟住みましたが価格は似たようなものですけど、その差は歴然。その前のと５年違うだけですが、２４時間換気も性能が格段にいいし、２重床、２重天井の構造もはるかに堅牢で処理もきれいになっている。
Sonyの横にも２棟建設予定だし（結局何になるかは確定ではないけど）、その道はさんだ線路向こうの巨大な教習所あとにも高層マンションが建設予定だし。今あせらなくても次から次へと出てきますから。その過程でこれだ！！というのがあったら購入するし、なければまた次を待つ、それで私は行きたいと思います。

[362: デベにお勤めさん]

スミフが買収した国際教習所跡地の再開発はオフィスビルが二棟建ちます。
そこについては、住居棟は今のところ建設の予定はありません。

[363: 匿名]

私も今後の建設予定聞きましたが、国際跡地はオフィスビル、ソニー横は商業ビルと賃貸マンションと聞きました。ソニー横は仮に分譲でも線路真ん前なので住む気にはなりませんが。
グラスカ等も検討してますが、線路と目黒川に近すぎるので悩み中です。

まだまだゆっくりとマンション探しをしたいのですが、希望間取りが売れてしまうのではと、びくびくしながら悩み中です。

[364: 物件比較中さん]

３６２，３６３さん、情報ありがとうございます！　となると今確実なのは御殿山のタワーだけですか。先日ぶらっと見に行きましたが、どんなのができるか結構楽しみです。あのあたり景観とかうるさそうだから、画期的なデザインのができたらいいな。御殿山小学校もすぐ前だし。大崎はどんどん変わっていくのでとても楽しみです。

３６３さん、私も同じで目黒川が。。。。あれが本当にPlamどおりきれいになれば別ですけど。１５年ぐらい前の氾濫時は五反田に勤めていたのですが、あれはすんごいことになりました。その後の匂いも。。。

[365: 匿名さん]

>347､349､351､353さん
全くもって共感です！

[366: 物件比較中さん]

皆さん希望間取りがしっかりあるようですね。　私はリビングが広い。それだけです（笑）寝室はどうせ意識不明なのでどうでもいいです。あとはやはり入って感じた感覚なんですよね、ぴんとくるかこないか。うまく言えませんけど。。　

[367: 匿名さん]

>>364 あなたのマンション経験と同じで15年も経てば、川の治水方式も替わってるよ。知らないんだろうけど…

[368: 匿名さん]

>>360 こんな書き込みを人生に例えるなんて面白すぎですわ(笑)！木を見ず、森を見なさい。

[369: 匿名]

３６４ではないですが、治水方式が進化してても、リスクが１００％ヘッジされているわけでもないので、私も不安を持ってます。

[370: 物件比較中さん]

３６７さん、それもそうですね。見に行って気に入ったら調べてみます。　Orixさんとかあの辺ももうすぐ立ち退いて整備された道路ができるようだし、あっち側も結構楽しみですね。

[371: 物件比較中さん]

あとは五反田のあの雑居ビル群、あれ気になりませんか？五反田から夜遅く帰る気にならない。大崎から行くとちょっと遠いし。でもあのレスの人たちってなんか余裕があって言動が優しいんですよね、購入層としてはグラスカの方が良さそうだなとは感じてます。

[372: 匿名さん]

369さん そしたら、海抜が一緒の山手線も水没しますよ。この物件も地形は谷になってますよ。私はどちらも検討中ですが、この点のリスクは大きく変わらないと見てます。

[373: 匿名]

えっ？この物件は山手線よりかなり高い立地にありますよ。

[374: 物件比較中さん]

近所ですが、ほぼ同じ高さに見えますが。。

[375: 物件比較中さん]

どちらが貸しやすいと思います？グラスカと比較したら私はこっちだと思います。このガラス張り、借りるだけなら話のタネに住んでみたいという興味が湧く、駅から近い。

[376: 匿名さん]

ファミリー層への受けはどうかな。70平米超はグラスカが上だな

[377: 匿名さん]

値段はグラスカのほうが高くないですか？特に70平米超あたりは

[378: 契約済みさん]

90平米超はバリエーションでグラスカの勝ちでしょうか。
予算的にそもそも無理なので、やや小さいこちらの物件にしましたが。

[379: 匿名さん]

>>364さん

御殿山のタワーとは北品川５丁目の再開発のことでしょうか？
あそこは御殿山とはいわないと思いますが三井がつくるみたいですよ。
完成予想図をみるとグラスカとクリソツです。

[380: 匿名さん]

治水で思い出したけど、山手線の下の道路、大雨だと冠水するんだよな。
どうにかして欲しいわ。

[381: 入居予定さん]

今日、大崎駅のコンコースでボランティア団体のバザーやってましたね。
休日は無機質な街かと思っていましたが、結構、じいちゃんばあちゃん
たくさん出てましたよ。

それから、身も蓋もないけど、上の方に住めば覗かれる心配ないですよ。
上のほうが値段が高いのは理由あってのこと。

[382: 匿名さん]

>375さん
貸し易さと言ってもこちらの事業協力者の賃貸は安いからね。
相当安く家賃設定しないと借り手はなかなか見つからないと思います。
まぁグランスカイにも同じように事業協力者の賃貸はあるでしょうけど･･･。

[383: 物件比較中さん]

３７９さん、ありがとうございます。　グラスカちっくなんですか。残念！　あそこだったら御殿山ガーデン風味なちょっと変わった感じにしてほしかった。。ちなみに御殿山にリジュなんとかという低層のマンションがあるのですが、売り出しの旗とチラシがおいてあったので興味本位で見てみたら２億５０００万円。やっぱり丘の上は別世界なのね。

[384: 入居予定さん]

事業協力者が出している賃料みましたが、あれで安いという評価なんですね。
私は事業協力者ではないですが、あれぐらいの賃料が設定できればまったく
問題なしなので。本当にそのような評価なら、貸し出すときにすぐに借り手
がつきそうなので、ホットしました。

[385: 匿名さん]

その事業協力者の賃料でさえ借り手が見つからないのが現状。
さらに賃料か礼金を安くしないと無理かもね。

[386: 匿名さん]

今なら新築に惹かれて借りる人もいるだろうからね。
数年先の賃貸相場なんてどうなっているかわからない。
ましてや未入居の分譲物件もまだまだ残っていそうだしね。

[387: 匿名さん]

>>383

北品川５丁目の低地地区はもろ準工業地帯って感じで
大崎・五反田駅の再開発で最後に取り残されている場所です。
グラスカ、東京サウスに引き続き三井が気合いれて再開発
するみたいなので激変すると思われます。

あと御殿山のソニー跡地は現在工事中ですが、マンションも
できるみたいですよ。開発は積水ハウスで分譲か賃貸かは
まだ決定していないそうです。分譲だとしてもたぶん億ション
でしょう。

あとグラスカ新モデルルームがある場所も三井がマンション
つくると聞きました。線路の向こうが側は住友村ですが線路の
内側はゲートシティを含め三井村ですね。

[388: 物件比較中さん]

３８７さん、線路の内側はずいぶん整備されそうですね！　ますます迷います（笑）。私は東京出身ではないので山手線の中も外も同じ感覚なんですが、青山出身の主人は山手線の内側と外側は全く価値として別物だといいます。でもこの駅近も魅力ですし。

[389: サラリーマンさん]

　山手線の外側も内側も価値として変わるとは思えません。単なる個人の思い入れに過ぎません。
外側にも渋谷区松涛、大田区田園調布、世田谷区成城や尾山台など価値の高いエリアは
いくらでもあります。大崎も再開発が完了すれば見違えるほど変貌を遂げるでしょう。
多分ご主人が田園調布のご出身だったら違った価値観になると思います。

やはり物件の内容を重視したほうが良いと思います。グラスかとOWCTはコンセプトが
違いますので。でも両方とも良い物件には変わりないですね。

[390: 入居予定さん]

内外も価値観の違いなので、気になる人は気になるし、そうでない人は
なんてことない。

ところで、まだ空きになっている店舗は具体的に何が入るのでしょうか？

ご存知の方、いらっしゃいますか？

[391: 匿名さん]

>>389
失礼ですが、ご出身は？

[392: 物件比較中さん]

田舎のご出身で東京に出てこられている方ほど内側志向が強いようです。
念のため田舎のご出身が良い悪いではなく、内側信仰がバカげているといいたいだけです。

[393: 匿名さん]

>>384
月あたり坪1.2～1.3万、年間で坪15万といったところですか。
グロス5%として坪単価300万ですね。

[394: 匿名]

３９３さん
そうですよね。いい感じです。

[395: 匿名さん]

>>394
そうですね。いい感じかもしれませんね。
貸し手の言い値ですから、これくらいは当然でしょう。

>>385や>>386あたりや、どんどん値上がりする経費を考えると、
この坪単価が維持できるか、とても興味深いです。

[396: 匿名さん]

先に開発された山手線内側の方が安かったからね。

ここは辛いよな。

[397: 匿名さん]

>389さん
松涛や田園調布が山手線の外というのは当たり前と言っていいでしょう。
田園調布に住んでいる人に「山手線の内ですか外ですか」と質問する人はいないと思います。

大崎になると事情が変わってきます。
大崎だと内側の物件と外側の物件があります。
実際に「大崎に住んでいる」と言うと、興味のある方は「山手線の内ですか外ですか」と聞いてきます。
山手線に縁が無く、興味の無い方は聞いてきません。

つまり資産価値として相手にしなければいけないのはある程度の資金があって山手沿線に興味のある方に対してだと言うことです。
そういう人は山手線の内外を判断基準にされている方が多い傾向にあります。もちろん松涛や田園調布などの例外もあります。
とりあえずこの物件は資金があっても山手線の内外を気にされない方をターゲットにする必要がでてきます。

[398: 匿名さん]

>>392 ３０年前に上京し、当時は田園調布の借家住まいでした。当時は東京であれば、どこでもいいと思いましたが、住めば住むほど内側のメリットに気付きました。因みに職場は虎ノ門と丸の内以外は経験してませんので、あくまでも私見です。

[399: 匿名さん]

麻布出身で現在は広尾に住んでいますが渋谷区と言うだけで都落ちしたという感覚です。
山手線内側でも威張っていいのは麻布・青山・赤坂だけでしょう。
同じ大崎で内か外かと張り合っても･･･。

[400: 入居者]

１０年後に坪２５０～２６０での価値があればいいですね。賃貸借りてたのよりお得なので。それより下がったても賃貸借りてたのと同等だから問題ないな。

[401: あの〜]

口を挟むようですが、山手線も場所によって違いますから、こことグラスカ界隈の公示地価を調べれば、一目瞭然だと思います。

[402: 匿名さん]

仰せの通り。399さんはもっと視野を拡げてね。山手線内でも城南側とそれ以外の地価の格差は近年ますます開いてますよ。大崎の地価情勢調べてみてね。

[404: 匿名さん]

不動産購入なんだから、当然だろ。意味不明だなぁ

[405: 匿名さん]

意味不明なんだけどそれを正当化したい人が多いのがこのスレの特徴。

[406: 匿名さん]

住不にしても1000戸規模はきついな。
全部40平米にでもしないと、これからは動き鈍そうだ。

5000万を越えると中古の動きも途端に鈍くなる。

どうしたもんか

[407: 匿名さん]

自分が山手線の内側に住んでるとしても、山手線の内か外かを露骨に聞いてくる人とつきあいたいとは思えん。

[408: 匿名さん]

付き合う必要はありません。
資金的に余裕のある人は外側に興味の無い人が多いというだけの話しです。

[409: 匿名さん]

大崎駅徒歩１０分では内外は大きな違いがあるが、徒歩３分範囲でそれほど違いが
あるとは思えないんだけど。例えばゲートシティの場所にこの物件があったらもっと
価値があがるの？

[410: 物件比較中さん]

できて内覧してからじっくり見るかと思ってましたが、今日こことグラスカのモデルルーム見てきました。内装の建材はここのがずいぶん上ではないですか？　素人なんで見てなんとなくですけど。さきほどグラスカの担当の方に率直にその感想を述べたところ、認めてました。山手線内側で大規模開発、そして住所が東五反田の価値を取るか、ここの駅近、内装のグレードを取るかですと。でも数年経てば古くなるからリフォームしたら内装は大した売りにはならなくなりますが、グラスカの内側であるという価値は変わりませんと。。

[411: 匿名さん]

内側だと価値も間違いなく上がるだろう。
スミフも山手内側直結とか謳うんだろうね。

[412: ]

実はブラジルの辺りが山手線の中心で、今まで内側だと思っていたのが外側だったのだ！


なんてね

[413: 匿名さん]

>>410
内外の資産価値の興味は無いんで、言い争う気はない。
その前提で。

>グラスカの内側であるという価値は変わりませんと。。
これは内側にあるグラスカ側の言い分だよな。
OWC側はそうは言わないんじゃないか？
どっちを取るかは人それぞれ(貴方次第)だしね。

グラスカのあたりは表向きの歓楽街が有るだけじゃなく、裏向けの風俗街でも有る。
でも、恵比寿が再開発で風俗街が消えたようにその辺も変わるかもしれない。
但し、恵比寿はそのもの。こっちは大崎開発の隣接の五反田。
結局どうなるか解らん。

未来の資産価値がどう変わるかなんて結局は解らん。
予想を立てることはそれぞれがすることだわ。

[414: 契約済みさん]

山手線外側の品川Ｖタワー、ツインパークスも資産価値は高く、一概に言えないです。山手線直結の希少性からすると大きく値が下がる事はないと思いますよ。

[415: 匿名さん]

グラスカの内装もハイグレードなら遜色ないよ。スミフの担当に山手線内外の話したら、烈火の如く怒られました。山手線直結はそれを超えたものだと。ちょっと聞いただけなのに

[416: 匿名さん]

ところで第一三共製薬の研究所は再開発の予定などなく
あのままなのだろうか？

[417: 入居済]

私は結果このマンション購入しましたが、グラスカの共用施設など魅力的でかなり悩みました。どちらもいいマンションだと思います。竣工時期や現在の住宅事情などでも選択肢かわりますよね。
あまり他物件のこと持ち出さないほうがよいのでは。

[418: 匿名さん]

>414さん
品川Ｖタワーの山手線内側の競合相手ってどこですか？
競合相手が少なければ資産価値も保てると思います。

[420: 匿名さん]

>>409
ここのどこが駅徒歩3分なんですか？
山手線内側大崎〜五反田まで開発が早かったからキレイに整備済みですね。
当日買ってれば坪50万以上利益でましたね。
中古売って、赤坂や麻布に住み替える人もいそう。
その点、次のないこの物件は…。近隣中古に引きずられ売るに売れないよな。

[421: 匿名さん]

>>420さん
ここって駅から3分では着かないんですか！？

[422: 匿名さん]

素人が計画的に資産価値だの、値上げがどうとか考えて、転売だの利益だの考えて不動産購入しても旨くいきませんよ。殆ど偶然のたまもの。

その時の資金と仕事、家族の状況を考えて買うのが一番得策。考えすぎると良い物件逃がしちゃいますよ。

[423: 匿名さん]

どこまでを敷地内といい、どこからを駅と言うかによって違ってくる。
この場合、最大限に都合の良い解釈。
玄関を出て改札まで3分はあり得ない。倍はかかる。

[424: 匿名さん]

エレベータの待ち時間もあるし、3分以上掛かると考えるのは常識じゃないですか？それでも駅近としての価値はありますよね。

[425: 匿名さん]

徒歩○分との表記の通りにドアから駅改札まで行けるわけがないのは常識では？
どの物件でも＋数分かかるという条件は同じですよ。
ほんと馬鹿馬鹿しいことで突っかかるんだなあ、気の毒になってくる。

[426: 匿名さん]

>421さん
デッキは誰でも使えますし実際に徒歩で計ってみれば。
あと五反田、大崎の地図を見るのも参考になります。
プラウドやグランスカイと比べてどれくらいサバ読みしてるか検討がつきます。

[427: 物件比較中さん]

正直グラスカが第一候補でしたが、内装の差を見ていまはここの方に傾いてます。あとは出来上がって内覧してから考えますが、正直以外でした。グラスカはドアから先は普通のスタンダードマンションでした。

[428: 匿名さん]

それがいいよ。グラスカは内覧する前に売れちゃうからさ。

[429: 匿名さん]

ということで私の登場です(笑)

丁度用があったので計ってみました。
マンションの玄関から改札まで４分ですね。

速度はテクテクって感じかな。
通勤時のザザザザザって感じではないけど、
黙々と歩くみたいな。

シンクパークまで90秒、
シンクパーク部分を抜けるのに60秒、
改札まで90秒って感じかな。

部屋からだと場所と階にもよって違うから意味はないよね。
女性がブラブラ歩くともう少し掛かるだろうけど、
さすがに６分までは掛からないじゃないのかな。

倍掛かるってどんだけ短足なんだよ(笑)

[430: 匿名さん]

ここは駅からマンションまでの道のりがフラットで綺麗で
歩きやすいのがポイントなんだよ。
道幅が狭かったり、ポン引きがいたりってのがない。

まあ感じ方は人それぞれだけど、更に駅に近くて電車の音が
がんがん聞こえるのは嫌だね。

ここはちょうどいいよ。

[431: 匿名さん]

私は改札からエントランス入り口まで５分掛かりました。
普通に歩いたつもりです。

３分という宣伝もその倍の６分掛かるというのもどっちもどっちかな。

[432: 匿名さん]

山手線内側・外側じゃなく、個人的には山手線直結の方が価値があると思う。
別にどっちも検討していない通りすがりの意見。

[433: 物件比較中さん]

４２８さん、そうグラスカはうれちゃいそうですね。でもその近辺にタワーがまだまだ建つとのことなので、ここが売れても三井の似たようなのが次々に出て来ますから、そっちでもいいですしね。主人がここの内装の質の高さを気に入って、あっち側が良ければ本当に目黒川がきれいになったのを見届けてから買い換えてもいいんでない？と言い出してます。

[434: 物件比較中さん]

同じ予算を伝えてもグラスカは電話攻勢がすごいが、ここは全く掛ってこない。
価格はグラスカのほうが高いのだが、ここは未だ営業に余裕を感じます。竣工
前に完売させるかさせないかの営業方針の違いからなのでしょうかね。

[435: 匿名さん]

というか地価が割安なのに販売長期化のコスト<この人件費が最大のコスト！>が上乗せされてるから、結果的に出来上がりの価格が割高になってる。

[436: 匿名]

えっ！この物件割安でしょ。

[437: 入居予定さん]

ここもグラスかも高いとは思えない。リーマンショックが無かったら、両者とも
2割り増しくらいで販売する予定だったそうだ。三井・住友それぞれの
営業担当が話していた。

[438: 匿名さん]

賃貸、全込みで169kかぁ。。

[439: 契約済みさん]

　スミフは男性の営業マンが多い。三井は女性のある程度ベテランの営業ウーマンが体勢を占める。
女性は感情が表に出ての営業になりがちで対応しずらい。話し方など自然にきつくなりがちだ。
　スミフの営業はみんな腰が低く感じがよい。なぜ三井は女性の・・・ばかりそろえるのだろうか?
また三井は直々TELありでしつこい。せっかくの良い物件が・・・。

[440: 匿名さん]

それは人によりけりだと思いますし、連絡方法はこちらで指定するもの。私はどちらもメールにしてもらってます。

[441: 匿名さん]

三井の女性営業員、キツイかなぁ。俺の担当者は、ほんわかしててむしろ癒し系だけどな。まーどの担当になっても相性の良し悪しはあるよね。

[442: 匿名さん]

Ｅ棟の南より東、南向きは羽田からの飛行機が結構大きく見えて、
海も近くに見ることができますね。
もう売れてしまったかもしれませんが・・。

[443: 匿名さん]

うちは南向きですが、夜、羽田に着陸する飛行機が列をなし順番に着陸していくところが見えます。
滑走路まで見えるとは思いませんでした。

[444: 匿名さん]

南向き、いいなぁ。ウチは南は高くて変えず西向きにしました。

眺望の抜けは非常にいいのですが、やはり単調で段々（もう！）飽きてきました。
飛行機の離着陸とか、風景に動きがあるといいなと思いました。

[445: 匿名さん]

シンクパーク裏のウェストレジデンス大崎だっけ？できて２－３年だと思うけど
一気に古く見えるねーしかも圧迫されまくりって感じ。

[446: 入居済み住民さん]

南西角ですが、最近の朝の富士山をはじめとした山々はキレイですね♪

夜の新幹線もちょっぴりですが良いです。
わたくしは中層階なので羽田の滑走路までは見えません。
飛行機はいっぱい飛んでますが…（笑）

[447: 匿名さん]

南は飛行機の離発着がみれるなんてうらやまし～。
南向きのスカイラウンジはないから購入しない限りその風景は見れないんですね。
南の方とお友達になって見せてもらいたいです。

[448: 匿名さん]

三井の女性営業員は、奥様をターゲットにしているのではないでしょうか。
キッチンの使いやすさとか間取りとか、女性ならではのプレゼンでした。
また、「ブランド」に重きを置いた説明が特徴的でした。

スミフの男性営業マンはビジネスライクな話題、例えば資産性や競合物件に対する優位性、
差異性、物件のベネフィットや機能性なども論理的に回答してもらえて、
私としては冷静な不動産選びに役立ちました。

[449: 匿名さん]

>445さん
この物件も２〜３年したら古く見えますよ。
しかもソニーが建てば圧迫されまくりです。

[450: 入居済み住民さん]

う～ん

他物件の営業さんが
かなり書き込みしてるんですね

ここの物件の売れ行きが良いから
ヤキモチやいてるんですね

[451: 匿名さん]

結局のところ、売れ行きは良いんですか？悪いんですか？
全戸に対して契約率はどれくらいなんですか？

[452: 匿名さん]

価格表もらったら、Ｅ棟８０割、Ｗ棟３０～４０割って感じでした。

[453: 匿名さん]

今日は大崎夢さんばしのお祭りでしたね。

[454: 匿名さん]

>Ｅ棟８０割、Ｗ棟３０～４０割

知能が小学校低学年ですね。

[455: 匿名さん]

454
そんなことでいちいちつっかからなくても。イライラしてるのか？

[456: 物件比較中さん]

三井の女性営業、確かにきつかった。

[457: 契約済みさん]

心配しなくても売れますよ。山手線直結は価値高いですよ。普通に考えて。サププライム前なら坪４００です。様子見していた人が、即入居、価格改定から購入しているだけ。四期から価格をあげてゆっくり販売するのでは？

[458: 匿名さん]

>452さん
有難うございます。
契約率は５割強くらいでしょうか。
入居が始まっている事を考えると、売れ行き良いとは言えないかな。

[459: 匿名さん]

契約率ではなく引き渡し予定数

[460: 入居予定さん]

ペース含めて順調に売れていると思うよ。この戸数でこの価格だから、このご時世
そうは即完売にはならないはず。
　
　そんなに気にする必要は無いと思う。徐々に売れればよいのでは。
パート1の書き込みから繰り返されているけど、何がそんなに気になるのか疑問。

　それよりコンシェルジュの方々、もう少しホテル並にいろいろ勉強していただかないと。
ご案内も不慣れだし。質問に対してリアルタイムに答えが返ってこないし。
仕事なんだから頑張っていただかないと・・・。