大崎ウエストシティタワーズ パート５

[土地勘無しさん]

大崎駅前に青黒く煌くツインタワー
それが大崎ウエストシティタワーズ
Ｗ棟の東西方向が微妙に長いのは内緒だ

公式HP
http://www.yamanote-direct.com/
パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/
パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/
パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/
パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43215/

物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
価格：4140万円-1億2580万円予定
間取：1LDK-3LDK
面積：40.4平米-106.35平米
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[193: 匿名さん]

借りるよりも買った方が得だということがわかれば、真剣に検討するのですが。
どなたか具体的な数字で示していただけないでしょうか？

[194: 匿名]

自分でモデルルームに行って、希望の部屋探して、値段聞いて、何年間住みたいか考えて、賃貸時の家賃調べて、計算すべし。人に聞かないとわからないなら、少なくとも購入するには知識が無さすぎ。不動産購入は勉強してからのほうがよいでしょう。

[195: 匿名さん]

194さん

自分で計算したところ、どう考えても購入の方が割高としか思えなかったので、
購入を勧める方々の見方を参考にしたかったのですが。

どうもありがとうございました。

[196: 匿名さん]

大崎を坪200万前半で購入できた方は利益でますよ

賃貸や近隣との価格差が1500万以上ある現実を見れば、いまの300万は維持すら不可能です

リーマン最後のバブル物件ですよ

[197: 契約済みさん]

フルローンでも毎月の支払いは家賃以下です。もちろん管理費込みで。入居時の経費は購入も賃貸もさほど変りません。購入の場合は残債が毎月減ります。売却時にどのくらいで売れるかによりますね。同じ金額なら、購入が有利。高く売れたら購入が有利。家賃支払い額より安くなれば賃貸の得。近隣のタワーの成約価格を見ると、今より景気が悪くならなければそんなに値は下がらないと思います。ここは山手線直結ですし。もちろん購入はリスクが伴うためリターンも期待できますが、賃貸は掛け捨てです。1000万を数年で掛け捨てはたえられないから自分は購入しました。他のタワーマンションで転売益得た経験からすると買って大損はないかと。

[198: 匿名さん]

>195

どんな計算したか知らないけど、君みたいなのは
一生賃貸に住んでたほうがいいよｗ

[199: 匿名さん]

>>196

大崎で坪200万前半の物件なんて2000年以降であったっけ？
ブリリアとシンクパークの裏の団地みたいなマンションは
結構安かった気がするけどあれって定借だからね。

ルサンク、東京サウス、ミッドサザンなんかは
坪２８０～３００万程度はしていた気がするけど。

[200: 匿名さん]

Yahooの不動産賃貸で出ている物件は9割方
事業協力者分ですね。
見る限り仕様は分譲に比べてかなり低めのようですね。

[201: 匿名さん]

197さん

ローンの支払い＋管理費（＋修繕積立金）までで済めばいいのですが、固定資産税もかかりますし、
数年後には管理費や修繕積立金も値上がりする想定ですし、一時金も発生しますよね。
そして、区分所有の自分の部屋の設備等は、別途自費で賄わないといけないので、
その分も積み立てていく必要があるかと思うのですが．．．

一方で賃貸の場合、当初の家賃は高めでも、少しずつ安くなるでしょうから、
購入で元を取るのは、今の値段設定では厳しいと思ったのです。

どうもありがとうございました。

[202: 匿名さん]

> 自分の部屋の設備等は、別途自費で賄わないといけない
自分の部屋の設備の修理費等は、別途自費で賄わないといけない

[203: 契約済みさん]

シティタワー大崎、ブリリアは定借だから、３割減でみないとね！ちなみに高値の０７年にはシティタワー大崎は坪３００超えで中古成約してます。ミッドサザンは坪３５０近くで成約してます。その時期にこの物件がでたら坪４００ですよ。プラウドは４００で完売してますし。４００なら高値かもしれませんが、３００近くのウエストシティタワーはむしろ割安です。住友、グレード、駅直結大規模のプレミアがあって。山手線の外だが駅直結は別格。ツインパークスも山手線外。安値を見ても、ミッドサザンの２７０分譲時と見ると買っておいてそんはないかと。少なくとも０７年と違い高値ではないかと。

[204: 匿名さん]

>>178
その通りバーターですから地権者物件は分譲の仕様とは格段に違いがあります。ゴネ得ですね。
”最初から”賃貸目的の分譲物件は最低レベルの仕様です。つまり、あなたの主張とは逆になります。

[205: 匿名]

購入の場合、所得税減税があり、賃貸の２年毎の更新料も当然必要なしです。加えて資産目減り分と掛け捨て家賃の合計が例えば１０年後にどうなるかを予測する必要があります。会社の住宅補助手当ての有無等も判断材料になるでしょう。

[206: 匿名さん]

同じグレードの物件で比較すれば、どう計算しても賃貸のほうが金をドブに捨てるようなもの。

[207: 匿名さん]

204
ここは、常識が通用しないキワモノみたいだよ

[208: 匿名さん]

賃貸の人は家賃と立地優先でしょ。
間取り、仕様、階数は二の次。
分譲で賃貸にする人は家賃を安くしないと負ける。
買う際はずっと住み続ける覚悟が必要な物件だね。

[209: 匿名]

↑無知丸出しだから、あまり登場しないほうがいいよ。恥ずかしいから。

[210: 匿名]

↑２０７に対してのコメントです

[211: 匿名さん]

購入と賃貸でどっちが得かなんてコストの計算だけで結論でるもんじゃないでしょ。

それぞれメリット・デメリットあるから両方のビジネスが存在するんだし。

[212: 匿名]

自分が考えた上で
最良な方で良いでしょ。
他人がこうだと言ったって納得しない人もいるし
前の人も言ってますが
それぞれ100%なんて無い。

[213: 周辺住民さん]

自分の経験を言うと、駅近というだけで購入者はいました。某不人気の区の、川の向こうの駅で築２７年の１４階建の７階、西向き、線路真横、環七で夜は暴走族、隣はパチンコ屋、地盤沈下気味、保育園は増やさず保育ママを使うというのが区長の方針で民間の保育園行き、オートロックなしの入り放題、ごみは朝の１時間のみだせて、当然宅配BOXもなく５２平米のウナギの寝床型（笑）、床は少々たわみ気味で、結露でカビも発生というマンションですが、主人の持ち物で家賃なしなのでだらだら住んでましたが、これで子供がもう一人は居場所がないということで大崎に越してきました。売れるわけがないだろうととりあえず３社で売りにだして、一年待って売れなかったら賃貸で１０万円で貸せばいいやと思っていたのに、即５組見に来て、こっちへ引っ越して一か月で売れてしまいました。なぜか？　駅から徒歩１分、つまり駅の前だったからとしか思えません。３社の営業も駅近はまず売れる。実際そこから徒歩１５分のバブル時は億ションだった広い間取りで、ほぼ街のような何もかも揃った緑が多く計画的に整備されたマンションは３０００万でも売れないと言ってました。やはり駅近は売る場合に有利だと思いました。特に山手線の整備されたごちゃごちゃしていない駅前でこのグレードのマンションはやはり希少価値だと思います。

[214: 匿名さん]

マイナーな大崎住民の皆様！
榊大先生は港区の超高級物件も徹底的に批判されていますのでご安心下さい。
ここは救いようがありませんが。

[215: 匿名]

２１３さんや他の方含め、生の声は大変参考になります。

[216: 周辺住民さん]

以前スーパーはあるのかと質問していた方へ、ゲートシティー側の地下に自然食中心のおしゃれなスーパーとﾀﾞｲｴｰが入ってますよ。また戸越銀座で散歩がてら魚慶で魚、かたばみで肉や総菜も買えます。両方とも長蛇の列で人気です。後は実は穴場は新宿の高島屋です。りんかい線で３つ目、160円でがらがらなので座っていけます。実はりんかい線は一番高島屋に近い線なんですよ。歩いてすぐ高島屋、野菜や肉は実は安い！特に時間セールでまとめて５００円とか１０００円とかやってるので、ハンズに遊びに行きがてら買ってきてます。

[217: 契約済みさん]

２１４さん
その先生の買い推奨物件は？
批判で弱者から小銭とっているだけ。
港区の財閥タワーも批判するのは意味がわからん。
大崎も資産価値下がらないとは思うが、住むことに価値をおいている購入者に失礼では。
まあなんと先生がいおうが気にならないが、こんな情報教材まがいな情報に惑わされるような人はここカイマセンヨ。

[218: 匿名さん]

>>216
あなた本当に大崎の住人？
魚慶とかたばみって商店街の端から端じゃん？ 歩いたら15分は掛かるよ。
OWC住人だとして、かたばみ行って魚慶行って帰ってきたら1時間以上は掛かるわ。
並んでいるかどうかは分からないけど、安い(らしい)ので人気はあるかも。

近いのなら駅反対(ニューシティ)のダイエー、
ちょっとした野菜や肉だったらユータカラヤ、
深夜だったらライフ(25時まで営業)があるかな。
但し、ライフだと徒歩だと10-15分は掛かるかもしれない。
それでも魚慶よりは遙かに近いけど。
魚慶が日常の生活範囲ならば、オオゼキとか文化堂なんかもある。
文化堂は寂れた感があるけど、昔CXの看板番組だった『料理の鉄人』に
食材を提供していた。
先述のユータカラヤは昔のスーパーという感じで多少臭いもあるし、
抵抗感のある人も多いかも。
ただ、近隣の小売店を閉店に追い込んだり、ダイエーの売り上げを下げたりした
とまで言われる店ではあるけど。食材としては超高級品とかは置いてないと思った方がいい。

それとりんかい線っていうのは大崎から新木場へ向かう路線。
新宿に行くには埼京線が正解。
確かに新宿に行くのは便利になったし、高島屋まで行く人も増えたけど、
もっと近いなら、品川のアトレのクイーンズ伊勢丹とかウィング高輪とかもある。
大井町のイトーヨーカドーも徒歩20分位かな。りんかい線でも行けるけど(直結)
ああ、ディズニー(舞浜)までも30分で行けるわ(笑)

[219: 匿名]

今週の東洋経済で、各駅の今後の適正坪単価予測がでてましたが、大崎は坪３２０～３３０万となっおり、現在のこの物件と同じ坪単価でした。従って、将来的な変動見据えても適正価格と言えるのではないでしょうか。ちなみに徒歩１０分圏内との注釈がついてたので、駅直結の３分となると更に評価が変わると思いますが。他の物件含め検討されてる方は、一つの目安として、今の検討物件の価格妥当性を計る物差しにしてみてはいかがでしょうか。

[220: 匿名さん]

凄い伸び率だね～。明日は引渡しですよ～！

[221: 匿名]

買ってはいけない･･･って、駄文をPDFで売ってるブログだそうで。ｸﾞﾗｽｶの人が教えてくれてますね。

220さん明日ですか。
台風の進行具合はどうなんですかね。
頑張って下さい。

私はまだまだです。
早く引っ越したい。

[222: 匿名さん]

周辺の新築マンション売りだし価格わかりますか？

[223: 匿名さん]

ブリリアタワー大崎
間取り 1LDK 〜 4LDK
面積 45 〜 106 (m2)
分譲価格 3,280 〜 9,800 万円

パークタワー目黒
間取り STUDIO 〜 3LDK
面積 33 〜 111 (m2)
分譲価格 3,780 〜 17,670万円

ル・サンク大崎シティタワー
間取り 1LDK 〜 3LDK
面積 42 〜 141 (m2)
分譲価格 3,470 〜 13,700 万円

[224: 匿名さん]

パークタワー目黒安かったな。

駅徒歩1分とは思えない…

[225: 匿名さん]

ここはいくらからあるんですか？

[226: 入居予定さん]

雨の中を再（３）内覧に行ってきましたが「雨に濡れず駅にいける」はちょっと嘘ですね。
シンクパークの角のところだけ10mくらいかな？屋根が途切れています。

昼間はシンクパークの中をショートカットすればいいのだけれど、夜は傘が必要です。
惜しい･･･！

[227: 匿名さん]

>>224

パークタワー目黒は平均坪単価４００万だよ。
まあ安いといえば安いのかもしれないけどね。

[228: 入居予定さん]

シンクパークの開館時間は何時から何時なんでしょうね？
ゲートシティーは朝７時から夜中の１２時までは通れますけど・・・

大型の台風が来ていますが、ココは風には強い造りらしいので安心かな？

[229: 匿名]

なるほど！夜はシンクパークを通り抜ければよいですね。完全に見落としてました。ソニーができれば問題無しですが。

[230: 匿名さん]

風に強い作りってなんだよ？
どんだけ(笑

[231: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、入居が始まっているのに何故こんなに余っているんですか？

ここの書き込み見てると完売間近かかと思っていました。
何か売れない理由があるんですか？

[232: 匿名]

どれだけ余っているか具体的に教えて下さい

[233: 匿名さん]

もう入居始まってんの？
うちから見ると明かりは２つ３つ点いているけど

[234: 匿名さん]

実際の入居は今週末から11月中がメイン

地権者、事業協力者分は入居が始まってる。

[235: 匿名さん]

>>231
物件の是非云々より、物件数(ここだけではなく開発地域全体の)が多すぎる、
イニシャルコストもランニングコストも高い、
外観重視で制限が厳しい、
販売の時期が悪い、
などと言われていますね。

>>232
入居率50%を切るのではないかと言われていますね。

>>233
>234さんの書かれてるとおり。

[236: 匿名さん]

Ｅ棟は７割、Ｗ棟は３割の埋まりくらいかと。

[237: 入居予定さん]

スミフよりE棟、W棟の販売価格表をいただいているので、販売状況はわかりますが、E棟はかなり契約済みです。
W棟も以前に比べかなり売れている感じです。
　
　詳細が知りたければ、MRに行って伺うことが１番です。

　こんな遊びの掲示板に書き込むことも無いでしょう。ただ思っているよりは販売好調と思ったほうが良いですよ。
但し9,000万以上の物件はなかな売れないようですね。

[238: 匿名さん]

237さん
『こんな遊びの掲示板』にムキになって書き込んでいるみたいだけどｗ
それはさておき、入居者とすると一杯の方が嬉しいんですか？
空きがあった方が嬉しいんですか？
空きが有ればパブリックスペースの占拠率が高くなるわけだけど、
まあ、回りに自慢は出来ないかぁ。。

[239: 周辺住民さん]

私は実際の部屋を見てから購入検討しようと思ってます。図面とモデルルームで決める人はすごいチャレンジャーだなと。。。

[240: 匿名さん]

５割ですか。
管理組合も実質成り立たないね。
スミフと事業協力者で楽に５割を越える。
住民の意見は出る幕無し。

[241: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、この→ｗって表現は何の意味ですか？見た目キモいので、一度お聞きしたかったんです。気分を害したら、すみません。

[242: 入居予定さん]

なのであまり部屋がうまらないほうがかえってうれしかったりして。。（笑）　というのはル〇ンクの未入居を見に行って９８００万円の部屋が余りにもしょぼかったのがトラウマで。。。