ディーレスティア西宮仁川ってどうですか？

[管理担当]

ディーレスティア西宮仁川についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：兵庫県西宮市段上町5-2-31（住居表示）
交通：阪急今津線 「仁川」駅より徒歩10分
売主：大和ハウス工業
施工：西松建設
階高：5階
総戸数：91戸
竣工時期：2003年09月
分譲時坪単価：134万円

[21: 楽堂 [男性 50代]]

来週が修繕委員会だと伺っていますので、
追加で意見を投稿させて頂きます。

私は建設業界とは畑違いの人間ですが、
理事長時代の実績を買われて、
当時の理事会や一部の入居者から推薦を受け、
熟慮の末、役を引き受けさせて頂きました。

また、ここでは詳細は書けませんが、
理事長時代に今後、大規模補修で、
このマンション内で起こる大変な事を懸念しておりました。
残念ながら、懸念はほぼ当っておりましたが、
前期理事の皆さんのお力をお借りして、
良い方向に向かっているのではないかと思っております。

そんな懸念があり、
建設業界に無知な私ではありましたが、
マンション内に投函された、
よみうり文化センター主催の
無料のマンションセミナーなどに参加させて頂き、
理想的な大規模補修とは何かを学ばせて頂きました。

その中で、今回問題になっている、
多額の大規模補修費の圧縮についても学びました。

設計会社は最良のプランを提示します。
だから予算が膨らみ、
1億5千万円という多額の見積もりになっています。
販売時にダイワハウスが提示した3千万円から比較すると、
実に5倍の多額の費用になります。

計画通りに実行すれば、今の積立金からみれば、
借り入れが必要になるかも知れませんし、
併せて第2回目以降の工事費の積立金を考えると、
積立費の大幅アップをしなければなりません。

要はセミナーの内容から言えば、
言いなりどおりに計画を実行する必要がないという事です。

大事な事は、
各補修工事の内容に優先順位を付け、
必要なところから実施を決定して、
予算オーバーをする時点で、
その他の工事の必要性を考えるという事です。

当然、マンション自体の躯体を維持する工事は第一ですし、
安全性に関する問題も優先されるべきでしょう。
その後に、美観や快適性などが続くのでしょうか？

例えば、7千万円を超えた位から、
優先順位で工事を決めて、
9千万円くらいで工事を収めるように
考えるのが妥当ではないでしょうか？

これなら追加工事が発生しても、
1億以内で工事は完了して、
借り入れもしなくて済みますし、
積立金の大幅増も避けれるのではないでしょうか？

善良な設計会社なら予算内で納めるように、
この方法を提案してくれるでしょうが、
今回のA-1設計はどうでしょうか？

公募と言っても、
どうしても設計会社と過去の取引のある会社も応募します。
施工会社とマンションのあいだで、
完全に中立かというと疑問も残ります。
(本来は雇い主であるマンション側に立つべきですが･･･）

要は委員会が強く主張して、
優先順位を付け、妥当な工事を妥当な予算内で行うように、
主張するべきで、設計会社に求めるべきだと思います。

また話は変わりますが、
大規模補修は補修が終了すれば終わりではありません。

各工事には不備があれば業者に命令をして、
無料で再工事をさせる事ができる保証期間というのがあります。
最長のもので、屋上の防水は10年間が相場だそうです。

但し、欠陥工事を第三者が認定したとしても、
どうしても泣き寝入りをしなければならないケースがあります。
それは施工会社が保証期間内に倒産するケースです。

倒産してしまえば再補修を依頼することができません。
結局、欠陥部分を放置する事もできずに自費で再補修する事になります。

次回の委員会では、
施工会社の公募の資格についても検討があると聞いております。

今後10年間に倒産する会社を選ばないためにも、
最低、15年は存続している会社にするべきだと思います。

また、ながながと書いてしまいました。
委員会を離れたといっても心配は尽きないものです。

良い大規模補修ができればと願っています。

[22: 楽堂 [男性 50代]]

またまた追加で意見を書かせて頂きます。

前回、大まかな予算を決めて、
優先順位を付けて必要な工事だけを行う話を書きました。

当然、1個１個の工事に値引きを依頼する事が必要だと思います。
私が理事長時代にも業者に値引き交渉を行いました。
相見積もりで施工業者を決めた後も、
チャンスがあれば値引き交渉を行うべきだと思います。

あと、東北大震災の復興も本格的になり、
東京ではオリンピックの準備があり、
それに加えて熊本大震災が起こりました。

建設業界では、資材の高騰や、
人材不足で賃金も上がっていると聞いています。
こんな工事単価が上がっている中で、
不要不急な工事は控えるべきだと思います。

私は金融マンです。
投資の効率的な方法に「ドルコスト平均法」というものがあります。
これは相場の変動が激しい金などを長期に渡り購入する際に
まず投資予算を決めてその範囲で金などを購入する手法です。

例えば、毎月１万円という購入価格を決めて、
その範囲で金を買い続けると、
毎月100グラムの金を買い続けるより、
1グラムあたりの単価が安く買える事ができます。

ややこしいかも知れませんね。
平たく言えば、毎月1万円で金を購入する方法だと、
単価が高い時には金の購入グラムを買い控え、
単価が安い時には比較的多くのグラムの金を自動的に購入できます。

我々のマンションはまだ10年を迎えたばかりで、
劣化もそれほど酷くないと思います。
将来的に維持するために建物の躯体に関する工事や
安全に関する工事は優先するべきですが、
それ以外は急ぐ必要のないものは見送るべきだと思います。

次回工事が例えば10年後なら、
オリンピックも終わっていますし、
東北や熊本の震災復興も落ち着いているのではないでしょうか？
10年後の事は解らないと言っても、
今の3重苦の環境より良くなって、
工事費の単価も下がっている確率が高いと思います。

ドルコスト平均法ではないですが、
建設工事費が高騰している中、
設計事務所の言いなりに、
すべての工事を行うのは得策ではないと思います。

あと、消費税が上がるので、工事を早く進めるべく、
昨年の修繕委員会ではスケジュールを組んでいましたが、
幸か不幸か、安倍首相は消費税の見送りを決めるようです。
ここは、半年ほどスケジュールを遅らせても、
しっかり検討するべきだと思います。

委員会での充分な検討を期待しております。

[23: マンション住民さん]

現理事です。
いつも投稿されていたのですね。楽堂さん。相当なお金持ちさんのようですが、毎回の修繕委員会は明るい話はありません。資金援助を頼まないと資金ショートしそうです。
会社に出入りの設計事務所があり、相談しております。相当な高額見積もりをされているとの判定です。将来のシュミレーションもお願いしましたが、厳しい状況です。
やはり、住民の建築士等が修繕委員として君臨しないと現状の姿になってしまう、業界と聞きました。
まだ、小さな子供を抱えた家族も多く改善方向へ進めたいところです。現修繕委員会では素人集団、手も足もでません。相場が分からないため驚くばかりしかできません。
住民、外部の建築関係者を交え修繕委員会メンバーの構成替えを行わないと将来数十年先の継続が不安です。また、管理会社も感じんな話には声が出ずうろたえてしまい、おかしな感じです。フロント、設計事務所とも正直な発言がありません。
消費税も先延ばしになり、再構築も考えるべきかと思います。
また、駐車場の屋上をお借りしておりますが、床が少し変です。ところどころ白い線が入り水が溜りコンクリートがおかしくなっている様子。これらの点も信頼できる一級建築士に判断してもらわないと放置して良いものか疑問です。
他にも多数疑問がありますが、現設計事務所は見ていません。

[24: マンション住民さん]

Ｄ西宮仁川のレスがありましたので質問します。

昨日、説明会に参加しました。
今の計画では、工事を行った後の残金が100万円くらいしか残らず、工事をしていない場所が多くなると言われてましたが、反対意見は少数でしたが皆様は同意されているのでしょうか？
工事の明細書が提出されていないような話しが出ていましたが、それは信用できる内容なのでしょうか？
友人のマンションは、工事を終えられましたが、資金的には余裕があり全ての箇所の工事ができたそうです。なぜ、このマンションは資金が不足しているのでしょうか？　
友人は当時、理事をしていましたので全ての資料を見せてもらったことがあります。内訳明細書もあり月毎に提案されたそうで何種類もありました。
いつ地震等の災害が発生するか分からない昨今であるのにこのような資金計画では、この先どうなるのでしょうか。

[25: 匿名さん]

文章が長すぎて読みにくい。

[26: 住民板ユーザーさん1]

初めて見ました。50代楽堂は、誰？
一人で書き込まれているが、反応する者は誰もなし。独りよがりか？

[27: 石橋叩く]

楽道 様、最近は更新されてらっしゃらないようですが、
ぜひ情報交換したいので発信いたしました。

[28: 道楽でした～]

石橋さん、何かお困りですか？

[29: 2020年～所有者]

驚きました--------
こんな変な人が一人書き込みをされているとは知りませんでした。
これは、買うべきでは無かったです。
(／。＼)

[30: 匿名さん]

中古売りに出てますね。
検索すると『D'レスティア西宮仁川』と『ディーレスティア西宮仁川』と出てくるので検索し難いですね。
仁川の築17年でこの価格はビックリでした。

【SUUMO】ディーレスティア西宮仁川 中古マンション物件情報
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/

4階 3,280万円 3LDK 72.0㎡ 南

■大和ハウス工業株式会社旧分譲マンション ■平成15年9月建築
■大和ハウス工業株式会社旧分譲マンション
■平成15年9月建築
■２駅利用可能な立地
阪急今津線「仁川」駅徒歩10分
阪急今津線「甲東園」駅徒歩12分
■南向きにつき陽当り良好
■ペット飼育可(規約制限あり)
■アウトポール設計により室内を有効活用
■収納に便利なトランクルームあり
■室内丁寧にお使いです
■2013年6月:トイレ新調(温水洗浄暖房便座・手洗い付き)
【周辺施設】
・段上西小学校(約470m)　　・甲武中学校(1360m)
・コープ仁川(約870m)　　　・ファミリーマート段上町北店(約50m)
・仁川郵便局(約830m)　　　・段上西公園(約450m)

【ホームズ】D'レスティア西宮仁川の建物情報｜兵庫県西宮市段上町5丁目63他:従前地(阪神間都市計画事業段上特定仮換地番号8街区3番地)
https://www.homes.co.jp/archive/c-4165/

[31: 匿名]

段上町で、何度か不審者を目撃しました。
自転車なのにフルフェイスのヘルメットをかぶった高齢者で、自転車の左右・後方、ヘルメットにカメラを付けて、通り過ぎる人や車の中を盗撮している人物です。
何度か通報しましたが、その後も何度も目撃します。あれは何者なのでしょうか？ご存知の方おられますか？

[32: 住民板ユーザーさん7]

>>31 匿名さん

このマンションにも以前、銀行強盗のよな単車に乗っていた人がいました。太った人でしたが、最近は見かけなくなりましたので、その人じゃないですか？
５年～10年前のことですから、違うことしていてもおかしくないですよ?
レベルの低い人は、何するか分かりませんので、ご用心ください。相手にしないのが一番安全です。

[33: 住民板ユーザーさん7]

17期総会が終わりました。長期修繕計画は、高額のまま検討されず先送りに！
はたして、このマンションの行方はどうなるのか、検討がつきません。
大規模修繕工事を高額に引き上げ、バックマージンを貪った当時の理事長は、無責任に欠席、今後の責任追求は、何処へ向くのやら

[34: 入居予定さん]

入居予定の者です、いくつか質問がありますのでお答えできる方は、率直な意見をお聞かせかください。
2015年ごろに大規模修繕工事があったようですが、楽堂 [男性 50代] という方のみ書き込みを延々とされていますが、どのような方なのでしょうか。
私は、大規模修繕工事に関係する業界人です。書き込みを読みますと居住者が大規模修繕工事関係者と結託して工事費を値上げさせたように見ています。
通常戸当たり１００万円が相場ですが、９１戸で１億５千万円とは、165万円になります。
かなり乱暴な値上げです。
楽堂 [男性 50代] さんは、かなりの額をキックバックで富んでいるような感じです。
一級建築士を能無しのような暴言を書き込んだりしていますが、その能力は皆さんが驚くほど高いものがあります。
しかし、楽堂 [男性 50代] さんは、ファイナンシャルプランナーと言われており、全くのド素人ではありまんせか。
管理組合の方々は、まんまとそそのかされてしまったようですね。
このスレをもうすこし早く見ていれば、他のマンションを購入していたというのが本音です。残念です。
時期をみて入居する予定ですが、皆様よろしくお願いします。

[35: 匿名さん]

ファイナンシャルプランナーの資格はとりやすいっしょ。

[36: 住民板ユーザーさん7]

楽堂という人は、金の亡者のように居住は、思っています。注意してください。敵と思えば容赦なく夫婦でビラ撒いたり、何もないのに悪く言い周り全てを独り占めにしないと気に入らない人です。
大規模修繕工事の専門の方が区分所有者に加わっていただくのは大変心強く思います。
マンション内の狂いを修正して頂きたい。
だけど注意してください。2階の人ですから。

[37: 住民板ユーザーさん7]

>>34 入居予定さん

楽堂という人は、金の亡者のように居住は、思っています。注意してください。敵と思えば容赦なく夫婦でビラ撒いたり、何もないのに悪く言い周り全てを独り占めにしないと気に入らない人です。
大規模修繕工事の専門の方が区分所有者に加わっていただくのは大変心強く思います。
マンション内の狂いを修正して頂きたい。
だけど注意してください。2階の人ですから。
いい忘れてました。このマンションには、一級建築士で仕事をしている人がいますが、標的にされているようで、前回の大規模修繕工事でも相当痛め付けられてしまったようで、今は、おとなしく小さくなって暮らしているようですよ。当時の理事会が悪い人ばかりで、楽堂さんと組んで工事業者からリベートもらってるんじゃないかとママ友の間で噂です。
くれぐれもご注意下さい。

[38: 住民の人に質問したいさん]

初めまして
仁川～段上町でマンションを探しており、こちらのマンションを見つけさせていただきました。

現状、売りには出ていないようなのですが検討にあたってマンションの駐車場についてお教えいただけないでしょうか。仕事のつごうで車を２台所有しておりまして・・・

１．駐車場の空き状況はいかがでしょうか。

２．サイズ制限などありますでしょうか（１５５０などの高さ制限があるか）

３．駐車料金はいくらになりますでしょうか。

４．近隣の駐車料金の相場などわかればお教えいただけると幸いです。

差支えのない範囲でお教えいただけると幸いです。

[39: 住民]

秘密です。

[40: 住民の人に質問したいさん]

>>39 住民さん

不動産屋に聞いてみます　T＿T