工事は順調に進んでいるようですが、いつ頃から販売開始なのでしょうかね？
物件URL：http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/okurayama/
売主：セキスイ
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理株式会社
【公式物件名を確認しましたので、タイトルの一部を変更しました。2010.07.15 管理人】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-26 22:19:22
グランドメゾン大倉山テラス（グランドメゾン（仮称）大倉山１丁目）
| No.151 |
by 匿名 2010-07-27 08:43:32
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妙蓮寺レジデンスに71.19平米6180万という部屋がありますね。ここと綱島住友は最初の価格設定が高すぎて竣工後1年以上さらしものになっている物件。このエリアでは坪250万が限界だと思います。
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| No.152 |
坪240万円の部屋はどんな部屋かご存じの方いらっしゃいますか？かなり条件の悪い部屋なんでしょうか？
徒歩3分が坪240万で買えるなら、安いと思います。 |
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| No.153 |
低層階の1LDK、2LDKあたりかと思います。
広さは50平米後半から60平米ちょうどだったかと。 バルコニーが小さいタイプですね。 ざっとしか聞いてませんが、大半は余裕で坪250万超だったと思います。 西棟は南、東に比べて値段が低そうでした。 |
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| No.154 |
1LDKでもここでそんな出すなんてありえない。都内に買えますよ。
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| No.155 |
西棟は 大変ですよねぇ いくら他の棟に比べ安くても、
窓の西日対策のＵＶシート代とか あの暑さを考えるとエアコン代。 庶民の必要な広さであろう６５～８５㎡あたりは 適正価格であって 欲しいものです。 富裕層向け物件じゃ、ないのですから。 やはり話題に上った 家族アパート跡地に期待したほうが良いので しょうか？ なかなかこの辺りでよい物件（中古も含め）出てこないので、悩みます～ |
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| No.156 |
東芝跡地はまたすごい場所ですからね。サンクタス菊名なみ。同じ三井の日吉本町くらいかと予想しますが、ここが高値で売れてしまうと調子に乗って上げてくるかも。
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| No.157 |
5,000～6,000万円もだして大倉山に1LDK、2LDKのマンション買う奴なんかいないでしょう
知識の無い素人に高値で売り付けて、売れ残りの値引き分に補填しようとしてるとしか思えません 積水さんも高値で買い付けた土地かもしれませんが、安値で買い付けた土地のマンションを 安く売る訳じゃ無いので、適正価格を見つめなおすことだと思います 僅か60戸の物件で売れ残りが沢山出たら大変だろうな・・・ 南無 |
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| No.158 |
このマンションは山の傾斜地に建設されていますが、
どう思われますか？ マンション自体は気に入りましたが（高価格ですけど）、 土砂災害の危険性はないのでしょうか？ |
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| No.159 |
以前も話題に上っていましたが 大倉山駅周辺は地盤が弱い（悪い）のは周知の事実です。
豪雨、大地震 危険だと思います。 崖崩れ跡がある場合、売りに出すときは値崩れしますし 地震でひび割れが生じても 値崩れします。 その場合、修繕費から費用捻出し 修繕するのか話し合いも大変だと思われます。 住んでからの出費も考えられるので、購入はかなり慎重になってしまいます。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
たしかに、駅前を通る道の南部については、昔から鶴見川の氾濫による土砂の堆積で軟弱地盤となっていますが、
北部に関しては、大倉山公園からこの物件を通り、その延長上にある熊野神社、杉山神社にかけ地盤は良好な丘陵地となっています。 傾斜地では、盛土か切土かにより、その強度は大きく異なります。 この物件に関して言えば盛土したとは思えませんので、他の地域に比べ著しく地盤に対して劣っているとは思えません。 また崖崩れが起こるのは、地中に相当の水分が含まれた影響によるものが多いので、丘陵地の上部までアスファルトで覆われている状態のこの物件が崩れることは考えなくて良いのではないでしょうか？ 以下は地盤に関するサイトです。 ttp://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=14109&cr=9&ps=N35.31.07.900E139.37.44.200 因みに前述した師岡熊野神社は、西暦７２４年に開かれたとのことですので、過去千余年もの間、地盤は磐石であったということになり、 それほどの地盤と距離的に考えても相違無いと思われます。 ここが影響を受けるほどの天災が発生するのであれば、横浜市広域において甚大な被害が発生したケースとなるでしょう。 既に市街地化され、もとの地形が判らなくなってしまっている地域こそ、土地の形状に気をつけるべきなんですけどね。 ただ今後、過去千年以上無かった程の天災がやってくるかもしれませんね？ |
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| No.162 |
大倉山って良い意味で変な場所で、世間一般には無名の場所で各停の電車しか止まらないのに
一部に昔ながらのマニアックな大倉山ファン、金持ちが住んでいるのも事実な場所 積水さんも折角マンション建てるなら、せこい間取りの部屋なんか作らず、希少価値のある物件にすべきだった どうせ高値ふっかけるなら、庶民相手にするより富裕層狙いでしょう 確かに、富裕層相手に口八丁手八丁だけの営業は通じませんが・・・ 立地的には悪くはないが、これじゃあ盛り上がるのは今だけの物件のような気がします |
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| No.163 |
東戸塚のグラメが大量に売れ残っているようですが。
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| No.164 |
数名の方が おっしゃっていましたが、６０～８０㎡代 庶民向けの広さなのだから
庶民向けの価格設定を望むのが 購入検討者の希望ですよね。。 富裕層向けにしたいのだったら、初めから１００㎡～ですべてにおいて高品質に すればよかったのに １期で強気価格で売り、売れ残りを割引価格で販売となるのが予想されると、 我々初期検討者の購入意欲が そがれますね～ 駅近である程度の生活必要施設が 揃っている立地にはかなり魅力を感じますが、 あの地盤 あの崖、どうなのでしょうねぇ。。 小さい崖崩れ、豪雨の場合 管理費で（管理人が対処 ）してくれるのでしょうか？ 土砂の清掃、土嚢の設置など。色々 気になります。 |
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| No.165 |
自然災害はすべて購入者リスクですよ。管理費だって住民の金。個人的には崖や傾斜地は湿気の問題で想定外に修繕費が跳ね上がるリスクが高いと思っているので、検討対象から外してます。
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| No.166 |
土嚢積んだり、土砂の清掃をしなければならないような分譲マンションは嫌だ。
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| No.167 |
地盤や崖崩れは悩みの理由にはならないのですが、やはりこの強気の値段は悩ましいです。
いい物件だとは思うのですが、普通の広さで普通の間取りですし。 駅近ですが、各駅停車駅だし、商店街もチェーンの居酒屋やパチンコもあって普通です。 今回比較できる近隣物件がないので感じがつかめませんが、物件希少価値と積水ブランドで 理解するしかないですかね。 |
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| No.168 |
余程、お金に余裕ある人は別だけど、バブってる物件を今買うのはリスク大だよね
この物件、9月から販売開始で来年1月末とかに竣工でしょう そのカレンダーが最悪 日本のみならず世界的に秋口から景気の2番底になる確率大 トヨタの10月からの2割減産は表向き、エコカー補助の終了に対応したものだが これ、世界的な傾向で、リーマン後の各国補助政策が終了し、実体経済の弱さが露呈してきます 中国の不動産市況も陰りがみえてきてるし、新興国頼みも資源バブルの崩壊の足音が聞こえてきてます 買い替え検討中の方ならなおさら、高値で新規成約し、売却物件が安値でしか売れない逆ザヤになる危険性が大です ハウジング的には新規購入は来年前半まで待ったほうが得策だと思います。果報は寝て待てと・・・ と、仕事柄余計な心配をしてしまいました。皆様のご健闘をお祈りします |
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| No.169 |
先日同じ大倉山（といっても新羽に近い）のマンションの広告が入っていました。
７１．９５平方メートルの ４LDK +WIC ３５００万円台から ３LDK＋ WIC ２９００万円台から という価格設定でした。新羽から７分、大倉山からは１７分 川沿いです。 この安さは駅から遠いのは一因として、川沿いだからか。工業用地が近いからか・・・？ もしかして地盤が低いのかわかりませんが。 太尾小はわかんないけど 大綱中の評判は悪くないし。 それと比較しても、価格設定間違ってる気がする・・・。 ＞１６８ さんのお話のように 逆ザヤは最悪！ 待つかな。再来年の春くらいまで。 |
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| No.170 |
ナイスの物件ですね。堤防上の歩道から丸見えで、二階でも歩道より低いかもしれないので妥当か、むしろ割高だと思います。大倉山は場所によって価格差が大きいので単純比較は出来ませんね。
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| No.171 |
大倉山に住んで20年経ちます。いいんですよこの街。各停ならではの喧騒の無さ、ちょっとシャビーな感じが大好きです。東横線の中では割と平地だし、歩いて新横浜にも行ける。
大倉山一丁目には数少ない分譲マンションができると聞き、興味を持って見守っています。 大倉山は地盤が結構ゆるいので、きちんと土台工事しているといいですね。 それがセールスポイントならある程度値段がはっても買おうと思います。 顧客の足元を見て値段が高めなら、様子を見ます。中古でリフォームでも全然ＯＫですから。 |
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| No.172 |
気に入っているので前向きに検討中です。
しかしながら、強気の価格設定と客の足元見て予定価格が上ブレしそうなので様子見しようと思います。 相場からあまりに掛け離れた値段になったらパスします。 東横線沿線では武蔵小杉に中低層のプラウドがまもなく販売開始になるので、そちらも見たいですね。 |
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| No.173 |
やはり品質と価格のバランスですね
地盤、崖も お話にあった通り土台工事によるのでしょうね。 確かに この物件に魅力が少なければ 中古マンションを リフォームというのも賢いかもしれません。 菊名の駅前のレジデンシアプラザ、あちらも後面 崖ですが、価値を保ち続け 中古で売りに出てもほとんど値崩れ無し しかもすぐに売り手が見つかるようです。 （以前中古で探していた不動産屋の話） 不動産屋から見ても 納得の品質＝価格であったら、前向きに考えたいです。 |
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| No.174 |
ところで徒歩3分の分譲って何年ぶりになるのでしょう。パークコートは4分だし。
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| No.175 |
マンションギャラリー結構にぎわっていました。
南棟は４階建てマンションの正面、東棟は新幹線、西棟は北向きと あまり条件が良くない割には人気があるのでしょうか。 きっと地元ニーズ限定と思われます。 敷地周辺をまわって来ましたが、新幹線うるさいです。 この条件にしては高すぎます。南棟の７５平米最下階で５７００って… いいのは駅まで近い事だけな気がします。 ちなみに、モデルルームは普通にきれいでしたし、仕様もなかなかよいと思います。 でも、LDKしかありません。 あと、販売対象外住戸は明らかにもとの地主へのプレゼントでしょうね。 |
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| No.176 |
駅近以外に良い条件は見当たりません。
示されてる予定価格で購入するに値するかどうか・・・。 価格考え直して欲しいです。 |
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| No.178 |
大倉山にこだわる人以外にとっては、まったく見合わない価格でしょうね。個人的にはこの金額出せるなら、ヒルタウン買ってリフォームにお金かけたいです。
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| No.179 |
大倉山に住み替えしようと検討中でした。
駅近で久々の100平米超えの部屋もあるとのことで、楽しみに事前説明会に行ってきました。 結果、109平米の部屋は1億円とのこと。坪300万円超。最上階には地主さんが住むとのこと。 いくらなんでも、バブリ過ぎでしょう？積水さんの会社設立50周年のご祝儀物件にしか思えません。 ということで、購入はパスします。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
一億ですか…関係ないけど、大綱中横の徒歩6分に、土地37.5坪の新築戸建てが1億8百万で出ています。元は土地のみ6500万くらいで売っていたはずですが。全体的にバブっているようですが、買い手付くんでしょうか。
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| No.182 |
予算に見合わないです。
がっかりです。 東戸塚のグラメはまだ残っているのかな・・・。 |
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| No.183 |
駅から3分というのは魅力ですが、マンションの駐車場の割り当てが少ないですし、駐車所に出入りする道路は狭いうえに表通りは渋滞が酷く車の出し入れにはかなりストレスがたまりますね。80平米で6500万はまあ順当ですかね。109平米が1億はちょっと高いかな。この部屋が期限までに売れない場合は8800あたりまで下げて個人交渉でしょうね。（私の場合、今のマンションをかつて似た様な状況下で700万値下げして契約しましたから。）
ということでなんとか完売すると思いますよ。大倉山駅は東横線の中でもかなりいい感じだと思います。武蔵小杉は 人多すぎですし、日吉もごみごみしすぎ、綱島も菊名ねえ。ということで大倉山駅徒歩3分ならば80平米6500で完売。 あと新幹線の音ですが、昼間はここはただでもうるさい場所なので気になりませんが、夜は気になるかもしれませんね。 |
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| No.184 |
事前案内会出ましたが、もの凄い人気で抽選になることと、第一期で売り切ってしまう可能性があると言ってました。
営業の方からも相当な自信が伺えました。 購入を検討してますが、買いたくても買えなそうな気がして残念です・・・。 |
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| No.185 |
大倉山にはお金持ちが多いんですね。
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| No.186 |
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| No.187 |
これだけ高くても売れるという事実からか、板が全然盛り上がらなくなっちゃいましたね。
高い、高いと言い続けても積水が値下げを検討するどころか、人気沸騰で値上げも考えられる今、 庶民にはどんどん手の届かない物件になっていっちゃいました。。。 グラメはセンスがいいですよね〜。もちろん個人の好みもありますが、私は植栽がセンスあって好きです。 |
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| No.188 |
あっ 当事者登場！ №187さん
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| No.189 |
グランドメゾンは大倉山では3棟目だけど、駅前は賃貸みたいだし、5丁目の弐番館は築10年くらいなのに妙に古ぼけてて、あまりいい印象がない。
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| No.190 |
で、ここの印象は？
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| No.191 |
187です。
積水の営業とかじゃないです。庶民Aです。 去年からずっとこちらの物件を期待して待っていましたが、こちらの書き込みを拝見して自分には手が届きそうにないなぁ〜と感じております。 個人的な趣味ですが、グランドメゾンは自分が気になる部分をおさえてくれるんですよね。 例えば、隠ぺい配管や、ハイサッシ、フローリングがシートではなく無垢だったり、前にも書きましたが、植栽が豊かだったり・・・。 まだモデルルームに行ってないので、こちらの物件も他のグラメと同様の仕様かどうかは確認出来ていないですが。。。既に行かれた方はご存知でしょうか。 189さんが古ぼけていると言われていましたが5丁目の弐番館の外観も好みです。 お隣のプラウドより趣があっていいなぁ〜と思いますが、これも個人の好みでしょうから。。。 逆にテラスの外観は無機質すぎてつまらないとも感じています。。。 |
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| No.192 |
検討されている皆様に、お聞きしたいです。
我が家も、購入検討しているのですが、同じく購入検討中の方で 駐車場希望する方は どのくらいの割合でいらっしゃるのでしょうか？ セキスイの担当者さんからは 抽選時まで解らないと、当然の御答え しか 戴けません。 駅徒歩３分や周辺店舗数や交通便も考慮戴き、駐車場の希望率 どのくらいに なりますでしょうか？ 周辺分譲マンションで１／３駐車場 というのはこの辺では、当然なの でしょうか？ 今後のマンション価値には 響きませんか？ また 最近 耳にするマンション内でのカーシェアリングなどは、 入居者で 検討出来るのでしょうか？ やはり売主セキスイで 何か決まりがあるのでしょうか？ 今の生活を考えると どうしても車１台は維持したいのですが、 抽選で外れた場合、カーシェアリングの車が１台あると とても助かりますし マンション価値も上がると思います。 検討者さまの 意見、お話を伺いたいです。 |
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| No.193 |
常識的に言ってカーシェアリングは入居してから決めるのは無理でしょ。
車購入の費用と維持費は誰が負担するんですか？車持ってる人は出さないですよね。賛同者は多くないと思います。 外部で駐車場を借りるか、車を手放してレンタカーにするしかないですね。 |
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| No.194 |
カーシェアリング、既存マンション等でも管理組合で決められるようですよ。
希望者が必要数いて、駐車場が確保されれば実現出来ます。 カーシェアリング「カテラ」私も、興味引かれてます・・・ |
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| No.195 |
大豆戸の交差点のところにレンタカーあります。
大倉山は カーシェア発達してて確か２箇所、拠点が ありますよー 軽ですが。 マンションでのカーシェアリングは敷地内での乗降、 住民のみ利用とメリットはありますねー あと手の届かない高級車に乗れる。問題は利用希望者が 集まるかどうかだけじゃないですか？ |
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| No.196 |
個人的にはカーシェアリングは必要ありません。これで管理費が上がるのは勘弁して欲しいです。
希望者だけの負担であれば問題ないですが。 |
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| No.197 |
１，２台のカーシェアリングだと使いときぜんぜん開いてなかったりしてストレスたまるだけじゃね？
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| No.198 |
カーシェアは利用する人のみの負担でしょ。
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| No.199 |
ははは
6500万円もの物件購入しようという人がマンション内のカーシェアリングなんて考えないね。 駐車場当たらなかった人は外に駐車場借りるかマイカーなしのどっちかですよ。大家さんと数部屋用の数台は抽選外。契約の時点で駐車場付と確約する（もちろん内密）。完売御礼のためにはこのくらいします。 とにかく東横線沿線神奈川内では稀有の物件ですよ。駅から3分商店街内。しかも商店街の品は悪くない。 それに大倉山駅周辺は地価が高いんです。 6500万ってことは消費税いれると7000万ですね。頭3000万入れても4000万のローン。固定資産税だけでも年25万きますよ。 私のスタンスは駐車場ないなら買わない。 これだけです。 |
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| No.200 |
モデルルーム、イマイチじゃないですか?
価格を抑える為にケチっているのか、設備仕様は中の下といった感じでしょうか。 浄水器がオプションだというのも、今時おどろきです。 賃貸に毛が生えた程度の感じに、かなり残念に感じます。 立地がとてもいいだけに、これだけの金額を払うにはちょっと物足らない印象です。 また、あれだけ出来上がっているから、仕方がないとは思いますが、 実際のお部屋を確認できない青田刈りでの物件購入にもかかわらず、室内のカラーセレクトも出来ないのは残念です。 あと、懸念事項は最近のマンションは内廊下物件が増えていますが、 将来、賃貸や転売などの時に外廊下と言う事がマイナスにならないのかと心配です。 |
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