グランドメゾン大倉山テラス（グランドメゾン（仮称）大倉山１丁目）

[匿名さん]

工事は順調に進んでいるようですが、いつ頃から販売開始なのでしょうかね？
物件URL：http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/okurayama/
売主：セキスイ
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理株式会社

【公式物件名を確認しましたので、タイトルの一部を変更しました。2010.07.15 管理人】
【完売を確認したため、住民板に移転しました。2010.10.21　管理人】

[161: 近所をよく知る人]

たしかに、駅前を通る道の南部については、昔から鶴見川の氾濫による土砂の堆積で軟弱地盤となっていますが、
北部に関しては、大倉山公園からこの物件を通り、その延長上にある熊野神社、杉山神社にかけ地盤は良好な丘陵地となっています。

傾斜地では、盛土か切土かにより、その強度は大きく異なります。
この物件に関して言えば盛土したとは思えませんので、他の地域に比べ著しく地盤に対して劣っているとは思えません。
また崖崩れが起こるのは、地中に相当の水分が含まれた影響によるものが多いので、丘陵地の上部までアスファルトで覆われている状態のこの物件が崩れることは考えなくて良いのではないでしょうか？

以下は地盤に関するサイトです。
ttp://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=14109&cr=9&ps=N35.31.07.900E139.37.44.200

因みに前述した師岡熊野神社は、西暦７２４年に開かれたとのことですので、過去千余年もの間、地盤は磐石であったということになり、
それほどの地盤と距離的に考えても相違無いと思われます。

ここが影響を受けるほどの天災が発生するのであれば、横浜市広域において甚大な被害が発生したケースとなるでしょう。
既に市街地化され、もとの地形が判らなくなってしまっている地域こそ、土地の形状に気をつけるべきなんですけどね。

ただ今後、過去千年以上無かった程の天災がやってくるかもしれませんね？

[162: 近所をよく知る人]

大倉山って良い意味で変な場所で、世間一般には無名の場所で各停の電車しか止まらないのに
一部に昔ながらのマニアックな大倉山ファン、金持ちが住んでいるのも事実な場所
積水さんも折角マンション建てるなら、せこい間取りの部屋なんか作らず、希少価値のある物件にすべきだった
どうせ高値ふっかけるなら、庶民相手にするより富裕層狙いでしょう
確かに、富裕層相手に口八丁手八丁だけの営業は通じませんが・・・
立地的には悪くはないが、これじゃあ盛り上がるのは今だけの物件のような気がします

[163: 匿名さん]

東戸塚のグラメが大量に売れ残っているようですが。

[164: 買い換え検討中]

数名の方が　おっしゃっていましたが、６０～８０㎡代　庶民向けの広さなのだから
庶民向けの価格設定を望むのが　購入検討者の希望ですよね。。

富裕層向けにしたいのだったら、初めから１００㎡～ですべてにおいて高品質に
すればよかったのに

１期で強気価格で売り、売れ残りを割引価格で販売となるのが予想されると、
我々初期検討者の購入意欲が　そがれますね～

駅近である程度の生活必要施設が　揃っている立地にはかなり魅力を感じますが、
あの地盤　あの崖、どうなのでしょうねぇ。。

小さい崖崩れ、豪雨の場合　管理費で（管理人が対処　）してくれるのでしょうか？
土砂の清掃、土嚢の設置など。色々　気になります。

[165: 匿名]

自然災害はすべて購入者リスクですよ。管理費だって住民の金。個人的には崖や傾斜地は湿気の問題で想定外に修繕費が跳ね上がるリスクが高いと思っているので、検討対象から外してます。

[166: 匿名さん]

土嚢積んだり、土砂の清掃をしなければならないような分譲マンションは嫌だ。

[167: 購入検討中さん]

地盤や崖崩れは悩みの理由にはならないのですが、やはりこの強気の値段は悩ましいです。
いい物件だとは思うのですが、普通の広さで普通の間取りですし。
駅近ですが、各駅停車駅だし、商店街もチェーンの居酒屋やパチンコもあって普通です。
今回比較できる近隣物件がないので感じがつかめませんが、物件希少価値と積水ブランドで
理解するしかないですかね。

[168: 住まいに詳しい人]

余程、お金に余裕ある人は別だけど、バブってる物件を今買うのはリスク大だよね
この物件、9月から販売開始で来年1月末とかに竣工でしょう　そのカレンダーが最悪
日本のみならず世界的に秋口から景気の2番底になる確率大
トヨタの10月からの2割減産は表向き、エコカー補助の終了に対応したものだが
これ、世界的な傾向で、リーマン後の各国補助政策が終了し、実体経済の弱さが露呈してきます
中国の不動産市況も陰りがみえてきてるし、新興国頼みも資源バブルの崩壊の足音が聞こえてきてます
買い替え検討中の方ならなおさら、高値で新規成約し、売却物件が安値でしか売れない逆ザヤになる危険性が大です
ハウジング的には新規購入は来年前半まで待ったほうが得策だと思います。果報は寝て待てと・・・
と、仕事柄余計な心配をしてしまいました。皆様のご健闘をお祈りします

[169: 購入検討中さん]

先日同じ大倉山（といっても新羽に近い）のマンションの広告が入っていました。

７１．９５平方メートルの　４LDK +WIC　　３５００万円台から
３LDK＋　WIC　　　　　　　　　　　　　　２９００万円台から

という価格設定でした。新羽から７分、大倉山からは１７分　川沿いです。

この安さは駅から遠いのは一因として、川沿いだからか。工業用地が近いからか・・・？
もしかして地盤が低いのかわかりませんが。
太尾小はわかんないけど　大綱中の評判は悪くないし。

それと比較しても、価格設定間違ってる気がする・・・。

＞１６８　さんのお話のように　逆ザヤは最悪！

待つかな。再来年の春くらいまで。

[170: 匿名]

ナイスの物件ですね。堤防上の歩道から丸見えで、二階でも歩道より低いかもしれないので妥当か、むしろ割高だと思います。大倉山は場所によって価格差が大きいので単純比較は出来ませんね。

[171: 近所をよく知る人]

大倉山に住んで20年経ちます。いいんですよこの街。各停ならではの喧騒の無さ、ちょっとシャビーな感じが大好きです。東横線の中では割と平地だし、歩いて新横浜にも行ける。
大倉山一丁目には数少ない分譲マンションができると聞き、興味を持って見守っています。
大倉山は地盤が結構ゆるいので、きちんと土台工事しているといいですね。
それがセールスポイントならある程度値段がはっても買おうと思います。
顧客の足元を見て値段が高めなら、様子を見ます。中古でリフォームでも全然ＯＫですから。

[172: 購入検討中さん]

気に入っているので前向きに検討中です。
しかしながら、強気の価格設定と客の足元見て予定価格が上ブレしそうなので様子見しようと思います。
相場からあまりに掛け離れた値段になったらパスします。
東横線沿線では武蔵小杉に中低層のプラウドがまもなく販売開始になるので、そちらも見たいですね。

[173: 匿名さん]

やはり品質と価格のバランスですね

地盤、崖も　お話にあった通り土台工事によるのでしょうね。

確かに　この物件に魅力が少なければ　中古マンションを
リフォームというのも賢いかもしれません。

菊名の駅前のレジデンシアプラザ、あちらも後面　崖ですが、価値を保ち続け
中古で売りに出てもほとんど値崩れ無し　しかもすぐに売り手が見つかるようです。
（以前中古で探していた不動産屋の話）

不動産屋から見ても　納得の品質＝価格であったら、前向きに考えたいです。

[174: 匿名]

ところで徒歩3分の分譲って何年ぶりになるのでしょう。パークコートは4分だし。

[175: 物件比較中さん]

マンションギャラリー結構にぎわっていました。

南棟は４階建てマンションの正面、東棟は新幹線、西棟は北向きと
あまり条件が良くない割には人気があるのでしょうか。
きっと地元ニーズ限定と思われます。
敷地周辺をまわって来ましたが、新幹線うるさいです。

この条件にしては高すぎます。南棟の７５平米最下階で５７００って…
いいのは駅まで近い事だけな気がします。

ちなみに、モデルルームは普通にきれいでしたし、仕様もなかなかよいと思います。
でも、LDKしかありません。

あと、販売対象外住戸は明らかにもとの地主へのプレゼントでしょうね。

[176: 匿名さん]

駅近以外に良い条件は見当たりません。
示されてる予定価格で購入するに値するかどうか・・・。
価格考え直して欲しいです。

[178: 匿名]

大倉山にこだわる人以外にとっては、まったく見合わない価格でしょうね。個人的にはこの金額出せるなら、ヒルタウン買ってリフォームにお金かけたいです。

[179: 買い換え検討中]

大倉山に住み替えしようと検討中でした。
駅近で久々の100平米超えの部屋もあるとのことで、楽しみに事前説明会に行ってきました。
結果、109平米の部屋は1億円とのこと。坪300万円超。最上階には地主さんが住むとのこと。
いくらなんでも、バブリ過ぎでしょう？積水さんの会社設立50周年のご祝儀物件にしか思えません。
ということで、購入はパスします。

[180: 匿名さん]

>>179
この値段だったら武蔵小杉はおろか、都内も普通に買えちゃいますね。
苦戦というか下手したら半分は売れ残りそうな。

[181: 匿名]

一億ですか…関係ないけど、大綱中横の徒歩6分に、土地37.5坪の新築戸建てが1億8百万で出ています。元は土地のみ6500万くらいで売っていたはずですが。全体的にバブっているようですが、買い手付くんでしょうか。