どのような繰上げ返済が良いのでしょうか？

[ビギナーさん]

現在、建物１５００万円３５年固定３．０％と土地１５００万円１０年固定２．５％の二本に分けて住宅ローンを組んでおります。
このたび１０００万円用意することができまして、さっそく繰り上げ返済しようと計画したのですが、どのような返済方法がベストなのでしょうか？

①建物のローンが残っていないと住宅ローン控除が受けられないので土地分を繰り上げる。
②金利変動のリスクがある、土地分を繰り上げる。
③金利が高い建物分を繰り上げる。
④バランス良く半分つづ繰り上げる。

もちろん今後の景気対策や金利の変動などの影響で１００％の答えは無いと思いますが、みなさまでしたらどのような返済をされますでしょうか？
　

[1: 匿名さん]

いつローン開始したのか分かんないけど、今年だと勝手に考えてみると1番かな

理由は、
・土地のローンは10年固定、のんびりしてると変動に移行してしまう
・建物のローンは住宅ローン減税で-1%とみなすと土地のローンより金利が安くなる
・1000万投入すると土地の残債が500万になってローン一本化に近づく

[2: 入居済み住民さん]

今年の6月から変動でローンしていて、来年1月辺りに初めて一部繰上げ返済しようと思っています。(50万円)
でここの掲示板をいろいろ読んでいます。

とりあえず定年(60歳)までに返済できるように期間短縮努力したほうが良いのか、
未払いリスクを避けるために返済額軽減で余裕のあるときに期間短縮したほうが良いのか迷っています。

今後の経済情勢とか(私にとって)あまり難しいことを考えずに繰上げ返済していくとして、
どのように返済していけば良いでしょうか？

ローン：変動35年(ボーナス払いなし、35年後の自分は70歳)
現金利：優遇後0.975%(三菱UFJ)

[3: 匿名さん]

>>2

月々の返済額を同じにすれば期間短縮も返済額軽減も支払う利息も完済時期も一緒ですので
期間短縮を選ぶメリットはほとんど無いと思います。
期間短縮が得だと勘違いされている方が多いようですが、返済額軽減で繰り上げ後、軽減された
分の金額をさらに繰り上げすれば（月々の返済額は変わらないようにする）結果として完済時期はほぼ一緒に
なるのです。

簡単な例で説明しますと、（数字は適当です）
月々の返済額10万円の方が毎年100万繰り上げ返済するとします。
1年後、返済額軽減で100万円繰り上げを行った場合、月々の返済額が9万円になったとします。
2年後は月々の返済額が減った分、112万円返済額軽減で繰り上げ返済します。すると月々の返済額が8万円になった
とします。なので、3年後は124万円繰り上げ返済をします。
※１年ごとの繰り上げではなく、これを毎月出来れば支払う利息は両方同じになります

このように返済額軽減で繰り上げを行って、減った分をさらに繰り上げするわけです。
期間短縮は一度やってしまうと元へは戻せませんが、上記のやり方ですと、最悪繰り上げ返済額を減らして
対応出来ます。しかも、総返済額はほぼ変わらないのでこちらを選ばない手は無いかと思います。

[4: 入居済み住民さん]

>>3

非常にわかりやすく教えていただきありがとうございました。
1月に向け教えてもらった方法でできるよう検討します。

[5: 購入経験者さん]

>>1さん

土地を買ってから２年以内に住宅を建てれば、土地分のローンも合算して
住宅ローン控除を受けられますよ。