二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part14

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/
パート13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43243/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （注意：リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定であり、マンションができる可能性も否定できません）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[831: 匿名さん]

売れまくっているというのはウソですね。絶対。 なんだか、その時点でその営業マンの言うこと全体に疑問符がついてしまいそうです。
二子玉の時点で、「絶対的な意味での資産価値」が高いと言えないと思いますが、価格はそれなりじゃないでしょうか。
「資産価値」ってひと言でいっても何を指すかにもよりますが、投下資金に対してのリターンという 意味で言っているなら、ここの資産価値は低くないんじゃないでしょうかね。

ただ、自分の住む永住型のマンションを探しているんだったら、資産価値もクソもないですから う視点で見られた方が良いと思います。

資産価値に目を奪われすぎて、自分が住んでみたら快適じゃなかったなんて話になったら 本末転倒ですよね。

まぁ、営業の人が売れると言ってるうちは売れてないと思いますから様子をうかがうのも 良いと思います。本当に売れているなら、逆に相手にしてもらえませんよ。他の人のフォローで精一杯でしょうから。

[832: 匿名さん]

> 売れまくっているというのはウソですね。絶対。

まあ、良いんじゃないですか。

ここでいろんな情報を素人に提示してあげても、これ以上まともな判断をするのを助けてあげる必要は無いでしょ。

マンションの購入なんて自己責任ですから。

[835: 匿名さん]

スカイラウンジや、屋上の展望施設は無いのですか？
多摩川や富士山の眺望は、一部の人しか見れないのでしょうか？
がけ下だから、都心の眺望は全く見えないですよね？

高島屋まで往復徒歩２０分は遠すぎますね。

[839: 匿名はん]

タワマンなのに、スカイラウンジや展望室が無いなんて異常としかいいようがない。タワマンの魅力が発揮されていないようですな。いったい何を考えてるの？疑問符だらけ。湾岸のタワマンには必ず最上階にラウンジあるよね？ここは多摩川の景色や風景がウリだったはずじゃ？眺望が期待できるのはごく限られた間取りのお宅だけにもかかわらず、スカイラウンジがないのはハッキリ言って致命的だょね〜。

[841: 匿名さん]

この規模なのに、公開のの車寄せが無くて、雨でタクシーおりるときに濡れちゃうってのにも驚きだよね。

[844: 匿名さん]

34.48m2～85.41m2ってどういうタワマンなんですか？
一番広いお部屋で85.41m2ということですか？
メチャメチャ狭い間取りしかないのですね。
せめて3LDK　150m2必要なのでは？
いまいちターゲットがわからん・・・・。
85.41m2で まさかファミリーでもなかろうし・・・・。

[845: 匿名さん]

>839
知り合いが湾岸のタワマンに住んでますが、ラウンジって作っても殆ど利用されていないで、組合で他の用途が無いか話題になっているようですよ。
そんなの作るより管理費抑えてもらった方がありがたいです。

[846: 匿名さん]

ラウンジなんか最初のうちだけで、必用ないですよね。

[847: 匿名さん]

住まいサーフィンで新たに評価が出ていました。
そう言われると気になるもので・・・。

29ポイントなんて今まで見たことがありませんでした。ひど過ぎますが、レポート内容をよく読むと間違ったことは書いていないようで・・・。
率直な感想だと言ってしまえばそれまでですが妙に納得してしまいました。
いづれにしても評価の平均的をガツンと下げられてしまいましたね。かなり悲しいです。

[848: 匿名さん]

ここは都心のタワマンみたいに湾岸とか、東京タワーなどの眺望がないからね。

高島屋がし尿を垂れ流していた川見てもね～。

[849: 匿名さん]

>>846さん
ラウンジ等の付加価値は高いと思いますよ。
普通に考えて、『眺望』というのはタワーにしか享受できない最大の魅力ですから、
その魅力をパブリックエリアとしてマンショ住人やマンションを訪れたゲストのために解放できないのは、
やはりそれなりの理由があるはずです。

[850: 匿名さん]

パブリックゾーンの充実度は、イコールそのマンションが住人に対する”ホスピタリー”や”ゆとり”の証なので、
マンション資産価値（評価価格）にも大いに影響する・・・・・・
こんなことを書いた本を読んだことがあります。
有名な某マンションアナリストが書いた本なので皆さんも一度は目にしたことがあるかと思います。

[851: 匿名さん]

例えば、あの高額物件のパークシティ浜田山ではクラブラウンジ、ライブラリー、ビリヤードコーナー、
独立ゲストハウス、ガーデンカフェ、オープンラウンジ、グリーンハウス、パーティールーム、
スポーツジム、コーナーラウンジ、
など満載です。
これは、住人が施設を使う使わないに関わらず、その存在自体に意義があることなのですよ。
これが付加価値というものだと その本では言っていました。

そういう意味では、ライズには1000戸を超える割にはパブリック施設の充実度は実際かなり低いので
素晴らしい物件だけに残念でなりません。

[852: 匿名さん]

だから多摩川を高いとこから眺めてもしょうがないから。
ラウンジ作っても意味無い。
つまりラウンジ作るほどの眺望じゃないって事。
悲しきかなツーボールリバー

[854: 購入検討中さん]

>せめて3LDK　150m2必要なのでは？ いまいちターゲットがわからん・・・・。85.41m2で まさかファミリーでもなかろうし・・・・。

確かにおっしゃるようにファミリーというよりDINKS若しくは老夫婦向けではないでしょうか・・・？
60㎡前後が最多間取りということですが、仮に、将来若いDINKSのカップルに子供ができれば
2LDK60㎡前後では生活は厳しいと存じます。それとも我慢して窮屈な生活をするつもりなのでしょうか・・・。

ライズ全体に言えると思いますが、もっと少し広い間取りを増やすべきではないでしょうか？
ぎゅうぎゅうに詰め込んで戸数だけ増やしても需要があるのかな？と不思議に思っています。

[855: 匿名さん]

29ポントどころじゃないみたいよ・笑

[857: 周辺住民さん]

てか、ここ普通のタワマンでしょ？このマンションのどこが高級なのかわからない。客の属性も至って普通ですけど。

[858: 匿名さん]

>>852
ラウンジが無いってことは、

このマンションの眺望の価値は無いと

東急自ら認めた証拠

って感じ？

[859: 匿名さん]

何がパークシティ浜田山だ。
あの物件も周辺住民とトラブってたし、最初の頃は売れなくてスレがネガだらけだった。
今頃になって昔のことは忘れたかのように、美化してるのか。

[860: 匿名さん]

> 854 老夫婦向けではないでしょうか・・・？

ここは当初から早期に多摩ニュータウンみたいな老人ホーム化するという指摘もありましたよね。

[861: 匿名さん]

＞853
それを言ったら、東京湾はどうなるんですか。

[862: 匿名さん]

東京湾にし尿流れてませんよ？　

東京には下水処理施設ってものがありましてね。

玉川は一時違ったみたいですが、、、、。この辺の人はそんなこと気にしないで川で遊んでたみたいなんで、気にしないんでしょうね。

[864: 匿名さん]

当方８５６。
>>８６３
なになに？なんで俺に？俺が退場だと？
とばっちり？？
意味わからん。

[865: 匿名さん]

>あの物件も周辺住民とトラブってたし、最初の頃は売れなくてスレがネガだらけだった。

こちらの反対運動の方が規模が大きかったし凄かった記憶がありますよ。
確かまだ係争中ですよね？

[866: 匿名さん]

＞862
しっかりして下さい。東京湾の汚さは都民ならみんな知ってます。

[867: 匿名さん]

＞ここは普通のサラリーマンが無理して35年ローンで買うマンションだと正直思うよ。 必死こいて共働きして子供ができたらどうすんの？ 実家の両親からは子供はまだか？などと急かされ、子供できれば共働きができい・・・。 板ばさみ生活が続くね。 ガンバレ～～～～。

みんなそんなもんだよ。
頭金3000万貯めて借金6000万作って35年ローン組んで夫婦共働き。
何がいけないのですか？

[868: 匿名さん]

小さいタワーを３本建てるなら、高いのを１本にすれば良かったのにね。
そうすれば、東京タワーや遠くの絶景が見れたのにね。

パークシティ武蔵小杉は、屋上にも出れるしラウンジもあるし、眺望や共有施設では、ここは惨敗だね。

[870: 匿名さん]

武蔵小杉と比較すればここは惨敗。タワーの価値が無いし、魅力も無い。アクセスも悪いし駅から遠い。デザインも普通だし施工が大成建設。大成建設だぞ？大丈夫か？

[871: 購入検討中さん]

岡本レジデンス 　東京都世田谷区岡本2丁目487番1（地番）
最大4000万の値下げ！！！？？？
凄い！！！！！ビックリ格安！

J1タイプ「110号室」（3LDK/112.50m2）
旧価格1億1,990万円⇒　新価格8,800万円

Cタイプ「203号室」（3LDK/127.00m2）
旧価格1億2,810万円⇒　新価格9,700万円

Jタイプ「210号室」（3LDK/112.50m2）
旧価格1億3,860万円⇒　新価格9,900万円


すげ！！！！この値引き率！！！！
ビックリした！！
まるでライズの２年後の姿を見るようで怖い感覚です。
ライズは1000戸もあるからね。
竣工引渡し時には6割程度しか埋まっていないとマジで思う。

[876: 匿名さん]

コンランデザインでしょう。

[880: 匿名さん]

実際170戸でどれだけ捌けるか見ものだね。当然120程度は硬いと読んでるんだろうけどね。

[883: 匿名さん]

モデルルームにGO！

[885: 匿名さん]

>>880

私は100いくかいかないかくらいだと予測しています。
いま深刻な不景気ですからね、先行きも不安ですから買い控え組がブレーキになると思われます。
短期プライムもおそらく5〜6年は低空飛行でしょう。
また、一段の円高踊り場に移行すると読んでいます。
70円／＄は堅いと予測しています。

[895: 購入検討中さん]

>>766
抽選は本当にあるのですかね？もう初めから当選者決まっているんですかね？
当方、出遅れ組ですが。

[896: 購入検討中さん]

初めから当選者決まっているって？どういうことですか？
私も8月からMRに行き始めたのですが・・・出遅れですか？

[897: 匿名さん]

そんな訳ありません。。。
営業に抽選の仕組みについて確認してみればいいですよ。
不正ができない仕組みとなっておりますから。

[898: 匿名さん]

＞住みたい街はココが違う！　タモリが探索「二子玉川」

>【 10月15日(木) 総合/デジタル総合 22:00 ～22:42 】

>二子玉川（通称ニコタマ）は、住みたい街ランキングでもよく上位になるなど人気の街。

http://www.j-cast.com/tv/2009/10/13051412.html

[899: 匿名さん]

東急不は二子玉川再開発事業に期待、シティ証がカバレッジを開始

東急不動産 <8815> はシティグループ証券が８日付リポートで、同社の１年先のターゲットプライス５５０円、「買い」推奨でカバレッジを開始した。

http://www.morningstar.co.jp/portal/RncNewsDetailAction.do?rncNo=12508...

[900: 購入検討中さん]

公開抽選の裏側
http://39mansion.com/2008/07/post_29.html

[901: 匿名さん]

>頭金3000万貯めて借金6000万作って35年ローン組んで夫婦共働き。

分かってねぇな、脳内くんはよｗ
普通は1000万貯めて3000万親から5000万ローン。

[902: 匿名さん]

住まいのサーフィン見ましたが、皆様の評価随分低いのですね、やはり値段の割にはと言う事みたい。
少し考えちゃいます。
明日同じようなところ、武蔵小杉パークでも見学してきます。

[903: 匿名さん]

武蔵小杉は多摩川沿いというのが同じ要素なだけで、同じような立地条件ではないですけど。
神奈川県ですし。

[904: 匿名さん]

住まいサーフィン
98点のプロの採点とネガ（小学生？）による20点の評価などがありますね。
笑えますのでご紹介。
周辺環境、広大な空き地がある。爆笑しました。

合計点 20点
住戸設計 1 普通にタワーマンションにある狭い間取り
住戸環境 1 お見合いアリ　眺望が良いのはほんの一部のみ
使い勝手 1 普通の仕様　普通のグレード
共用部分 1 不満足
周辺環境 1 広大な空き地がある
総合評価 1 評価しようがない
コスト
パフォーマンス 1 異常


合計点 97点
住戸設計 5 天井高2.65m以上、柱をコア部と外周部に集めているため、梁はほとんど目立ちません。いずれの間取りも無理のない間取りです。特に「プレミアム」クラスではポーチを設け、プライバシーに配慮しています。角部屋は面取りしたコーナーサッシュ。
住戸環境 4 トリプルタワーという性質上、ある程度の見合いは発生しますが、多くの方角では眺望・採光は確保されます。特に多摩川に面する南向きは将来に渡って眺望・採光が確保されます。向きによっては敷地の北西側の「Ⅱ街区」の開発動向には注意が必要です。
使い勝手 5 ディスポーザ、タンクレストイレなど、基本は十分に抑えています。狭い住戸から浴室は1418以上。収納も良好。リビングは天井カセット式エアコンを装備。バルコニーは2m幅のうえガラス柵で、開放感を感じさせます。
共用部分 5 直接基礎＋免震構造。広い人工地盤の上は緑化されます。内廊下構造。共用設備はジム、ゲストルームなど必要十分なうえ、敷地内に店舗の「プラザモール」も設けられます。トリプルタワーのそれぞれに向きの異なる「ビュースクエア」「スカイラウンジ」が設けられているのは特徴的です。
周辺環境 5 二子玉川駅まで徒歩6分。駅を挟んだ西側には高島屋などがあります。敷地内に「プラザモール」が設けられるほか、駅までの間にも商業施設などが整備されるため、生活利便性は非常に高くなることが期待されます。
総合評価 5 コンセプトの良さ、仕様の高さなど、非常に素晴らしい物件です。価格も立地・仕様を考えれば決して高過ぎるほどではないでしょう。将来的にも地域のランドマークたり続けると思います。
コスト
パフォーマンス 3 坪400万円程度で、安くはありません。特に南向きが高く設定されています。しかしながら向きによっては坪330万円程度からと比較的コストパフォーマンスの高い面もあります。

[905: 匿名さん]

住まいサーフィン爆笑！！

[906: 匿名さん]

でもその他の人も２９点とか５０点とか総じて点が悪く一人だけ９７点の以上に高い点数つけてる人居ますが何だかこの人は文面からもライズの営業担当者見たいな感じうけました。

[907: 匿名さん]

東京と言う事に憧れるんなら東京の玉川べりに住みたいなら鵜の木あたりの川べりのマンションの方が値段的にも都心への近さからもいいんじゃないかな。
これなら神奈川じゃないから問題は一つクリアーできたじゃない。
残るは大田区と世田谷区の違いだけじゃない。

[908: 購入検討中さん]

欲しいけどー、希望価格より高い。
それに、買い物が不便、今の所。

満足なスーパーがない。(プレッセはそこそこは買えるけど、毎日利用するにはちょっと・・・)

高島屋は普通の買い物する所じゃないし、しかも、工事中の空き地を迂回したあげくの駅の向こうだから
なんのかんのいって、10分以上かかるし。

あの巨大な空き地に何ができるか未だによくわからないし。

空き地の様子と、自分の経済状況と、周辺の買い物と、それらを全て
来年竣工まで様子見にします。

竣工まで売れ残りも相当数あるだろうから。

抽選で気合入れてる人、がんばってねー♪

[909: 購入検討中さん]

>>900

その抽選の裏側の話は、
「現役・三井不動産グループ社員が書いた！　「ダメマンション」を買ってはいけない」
という本に書いてあることと、ほぼ同じですね。

お金持ちのVIP優遇というだけでなく、抽選の前に、「要望書」で希望住戸を出すけれど
それである程度、買って欲しい人が希望住戸に当たるようにふりわけているのかな、とは思うけど。
そうでなければ、事前に要望書なんて出させず、そのままズバリ抽選会に突入したっていいわけだし。

[910: 匿名さん]

毎日の買い物も高島屋やプレッセで買ってましたけどね。
今は東急ストアになってしまって品物がちょっとダメであまり行きません。

スーパーは東口側にクイーンズ伊勢丹が出来ると誰か書いてましたね。
後は東急ストアかプレッセじゃないでしょうか。
他には成城石井かカルディが出来たらいいな。
私は便利だと思いますよ？
いくら近くても敷地内にスーパーは絶対パスなんで駅からライズの間にあれば充分です。

908さんも売れ残りを待ってお買い得な部屋があるといいですね。

[912: 匿名さん]

でも高評価はある程度納得出来る内容ですよ？
売り方はともかく物件と複合開発の評価は総じて高いのですよ。

ここは購入者や検討者はおとなしく強烈なアンチがしつこくうろついているなとの印象ですね。
何か開発で可哀相な目にあったんですかね。

[913: 匿名さん]

20点の人とほぼ同じ文章レベルですね。

[914: 匿名さん]

都心の最高級グレードのマンションでも97点はありえない。
ましてやこのマンションは郊外立地で狭い間取りが多く、売主も一流ではない。
その採点者は雇われているか、買収されているかのどちらか。

[915: 匿名]

97点を付けた人の立ち位置がよくわからないが、
語彙力の無さと稚拙な文章表現力には驚いた。
何かを伝えようとする真剣さは伝わってきたが。

[916: 匿名]

97点を付けた人の立ち位置がよくわからないが、
語彙力の無さと稚拙な文章表現力には驚いた。
何かを伝えようとする真剣さは伝わってきたが。

[917: 匿名さん]

住まいのサーフィンの評価は何であんなに低いのでしょう？
客観的評価になるとあんなものなのかしら。

[918: 匿名さん]

でも大多数の人が低得点をつけてるのはやはりそれなりの理由があるのでしょう、理由を読むとなるほどと思いますが逆二子が良いと言う人にはその欠点がすんなり理解されないと言う問題があるみたい。

[919: 住まいに詳しい人]

住まいのサーフィンの評価は異常ですね。
異常というより、極端に高いか極端に低いかに分かれてるところから察するに、好き嫌いがハッキリわかれる特異な性質を持ったマンションだと言えますね。

他のマンションと比較した場合その特異性というのは、資産価値がマイナスに働きます。
つまり資産価値だけを取り上げれば
低いということは否めません。

[920: 匿名さん]

でも住まいのサーフィンでの問題点価格が高すぎると言う事ですが、ここはかなり値下げして今やけして高くないですよ、８０ｍ２で７４００万は新川崎シンカシテイー９０ｍ２で７３００万とあまり変わらなくなってますよ、方や新川崎こちらは二子ですよ、この位の差は当然です。
むしろ武蔵小杉のパークの高層階より若干安めですよ。
批判自体がおかしいと思います。

[921: 匿名さん]

でも住まいのサーフィンでの問題点価格が高すぎると言う事ですが、ここはかなり値下げして今やけして高くないですよ、８０ｍ２で７４００万は新川崎シンカシテイー９０ｍ２で７３００万とあまり変わらなくなってますよ、方や新川崎こちらは二子ですよ、この位の差は当然です。
むしろ武蔵小杉のパークの高層階より若干安めですよ。
批判自体がおかしいと思います。

[922: 購入検討中さん]

>>919さん
ライズを野球選手に例えるなら、あなたが言いたいのは

誰からも愛される国民的ヒーローの長嶋茂雄ではなく、

本当に野球が大好きでコアなファンが多い野村克也みたいな感じ？

[924: 匿名さん]

なんか、がっかりな感じ

[925: 匿名さん]

あのー岡本あたりなら分かるけど昔から居る住民から見ると二子と言えば崖の下の意識の低い住民としかおもわないけどなー。
部外者から見ると高島屋ができてから見る目がかわたのだね。
昔からこの住民は二子新地も二子も玉川挟んで親戚同士だし意識は同じだよ。
爺さんに聞いてみな。「そうだんべ」って皆言うよ。

[926: マジ住民さん]

二子玉川にタワーはやめた方がいいと思ったよ。
タワマン自体が二子玉の資産価値を下げてしまったんだよ。
だって二子玉の良さを壊しちゃってんだもんな。
低層で余裕ある作りなら伝説のネ申マンションになっただろうし
二子玉の資産価値を大きく上げれたんじゃないかな？

[927: 匿名さん]

９２２さん
おしゃるとおり、卓見です。
ただその野村が「俺は長島だ！」と叫んでるから皆が「落ち着け確かにお前は野球は上手いが顔が悪いだろう、お前は長島にはなれないんだぞ」と諭してるんだけどなー、分ってもらえないこの辛さ。

[928: 匿名さん]

あまりのアホらしさに、ネガレスにも誰も反応しなくなってしまった・・。
東急に恨みを持ってなんとしても計画をぶち壊そうとする輩か、
ここは価値が低いと叫び、値下げさせたい奴ら。
いろんな思惑がうごめいてるね。

[929: 匿名さん]

シックリこない野球の例えから話をどんどん広げなくてもよいのでは。

[930: 匿名さん]

ここのネガっぷりには私も段々呆れてきました。ネガというより特定個人の憂さ晴らし、暇つぶしみたいな内容ばっかりだし。