二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part14

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/
パート13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43243/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （注意：リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定であり、マンションができる可能性も否定できません）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[766: 購入検討中さん]

１７日、いよいよセントラルタワーの抽選会。。。ドキドキ

[767: 購入検討中さん]

モデルルームに何度か足を運んでいますが、
行くたびに営業の方から「売れまくってます」といわれます。
この物件、本当にそんなに売れてるんでしょうか？
三井の物件を買った友人が
「東急は売れていなくても売れてる売れてると言って売るらしいよ」
と言っていたのですが・・・。

確かに、他の東急物件を見にいったときも、営業の人はやたらテンションが
高くて「関西の方からも問い合わせがあるくらい好評で、売れてますよー」とあきらかにデタラメのような。
あんまり「売れてる」と連発されると、かえって売れてないのじゃないかと不安になります。
売れてない＝資産価値が低い
なのかなと。
実際のところ、どうなんでしょう。。。

私自身はこの物件が気に入っているので購入したいのですが
まだ踏み切れずにいます。

[768: 匿名さん]

豊洲の財閥系物件は昔、関西で発売される雑誌にまで広告を載せていた。
関西でまで宣伝してれば、関西から問い合わせがきても不思議ではない。

[769: 匿名さん]

実際の既契約戸数を確認すればよいじゃない。

まさか売れ行き良ければ、半分しか売れてないなんて事ないでしょうし。

[770: 購入検討中さん]

え～ここって半分しか売れてないのですか？ほとんど売れてると私も聞きましたよ。
でもよくＭＲに行くけど「温かいお茶と冷たいのどちらで？」と言われる。それも美味しくない。
売れてるのなら、お茶くらいケチケチしないで欲しい。

[771: 匿名さん]

ここは本当に価値がありますね、もうほとんど売れて残りは少ないんですってね。
やはりこれだけのものはめったに出ないですものね、残ってるのは８０ｍ２以下の割と狭い間取りのものばかりですね、高くても余裕のある間取りは優先的に売れるみたい、やはり客層が割と裕福な方ばかり見たいですね。
私も１２０ｍ２の所契約しましたが、契約時ローン組む人もほとんどいなかったように記憶してます。
余裕資金で皆さん購入してるみたいですね。
やはりちょっと手狭な間取りは皆さん敬遠され結局残ってるのはそのような間取りとか眺望の良くないところばかりなのでは。

[772: 匿名さん]

もしかして、マンションの売り方をご存じない方もいらっしゃるかもしれないので書いておきます。（これはこのスレで以前にも出てきた話です、マンションほどの高額な買い物ですので、自分が検討している物件のスレは最初から全部読む事をお勧めします（できれば、同じデベ、同じ施工会社のものも）。

一般的にマンションを期分け販売するときにはそれぞれの時期に売れる分を出して売れたと言います。たとえば、1000戸の物件で1期に200戸販売し180戸売れた場合はほとんど売れましたという表現をしても良いのです（実際は2割も売れてないのに）。なぜなら、売れる最大の戸数を出しておけば、1期完売と2期で宣伝が出来るからです。

ここの場合は、当初約250程度の売り出し（通常はマンションが最も売れるのは第1期です。そのときに250程度しか売れなかったという事）に対して8割程度の売れ行きであった事をデベがテレビで売れ行き好調です（全体の2割に満たないのに）と言い放ったのが話題になりました。

何しろ、その後、好調な売れ行きだと言うのであれば、全体での売れた（契約された戸数（契約率で騙されない様に！！））戸数の実数を確認する必要があります。ここの場合は既に販売開始から１年近く経過しており、その間にどれだけ売れたにより、今後値下げする必要があるのか、竣工後にどのような事が起きるか、素人でも予測できると思います。

[773: 匿名さん]

今まで売り出した分がほとんど売り切れていれば、たとえ（売り出す事も出来ない）残りが500戸でも、売れ残りがほとんど無いというのは嘘ではないという事ですね。

[774: 匿名さん]

>>771
アホ？
いつからここは妄想スレになったんだ？

[775: 匿名さん]

「売れ残り」って言葉のマジックなわけね。

つまり、まだ売り出してない分は「売れ残り」ではないと。

[776: 匿名さん]

>私も１２０ｍ２の所契約しましたが、契約時ローン組む人もほとんどいなかったように記憶してます。

個人情報を盗んだのですか？だとしたら犯罪ですよ。
それともあなた販売会社のかたですか？仮にそうだとしたら顧客情報を漏らすのはコンプライアンス上、重要な違反を犯していますね。

[777: 匿名さん]

>私も１２０ｍ２の所契約しましたが、

？
１２０ｍ２？？？

どのタイプですか？

[778: 匿名さん]

賛否、極端な書き込みが続くな～

ますます、書き込み盛り上がってきた。関心持ってるやつが多いということの裏返しだろ。

[780: 匿名さん]

勝ちとか負けとか、子供のケンカじゃないんだから。
もっと大人になってくださいよ。

[781: 匿名さん]

三期以降の販売が400以上あって残500ならまぁ普通じゃない？

ちなみに私がモデルに行った時期はそんなふかしは無かったよ。
市況が良くて売れまくりの時期のタワーでさえ数年かけて売るなんてザラだけどね。
品川の某物件は例外でしょう。

今は数十戸しかいマンションが売りきれなくてマイってるんだから健闘してると思うけどね。

売れてないとカキコミする方々はなにか企みでもあるんですか？

自分が買わないし興味ない物件なんていくら残っても気にならないけどな。
やっぱり安くなったら欲しいの？

[782: 契約済みさん]

７７１さん
おしゃる通りだとおもいます。
私も入居が楽しみです。
でもやはり入居される方はある程度の社会的地位の方ばかりだと思いますので、あまり値下げなどされておかしな方が来られるのは問題だと思います。
それなりの雰囲気を保てればと思っております。
売れないなら売れないままで結構です。
逆に売れないと言う事はある程度選ばれた人しか買えないと言う事でございますから。

[783: 匿名さん]

値下げは少なくともガレリアがオープンする再来年の３月まではありません。

待ちきれない方は他の物件を購入されることをおすすめいたします。

[785: 匿名さん]

年末には３割引があると聞きました。待った方が絶対に得ですよ。この私が保障します。

[786: 匿名さん]

私は週末にモデルルームに行って最終判断します。基本的に購入の方向です。

モデルルームに行くと値下げなどほど遠いというのが良くわかります。駐車場や駐輪場を確保したいですし、やはり気に入った間取りが私はいいです。

[789: 匿名]

売れ残り分には相応の駐車場を残すと聞きました。早く買うと駐車場押さえられると聞きましたか？　　　部屋だけ残って駐車場が無いと買う人が更に減りますよね。

[794: 匿名さん]

二子玉川のイメージは依然として良いですよ。
今は昔などと言う方はもっと人気だったと言うのでしょうか。
今で十分人気なので不思議です。
横須賀線や東海道に縁がない私はなぜそんな路線を気になさるかも解りませんね。

他の開発エリアに新しい魅力を感じているならそちらがお買い得なのは確かですよ。
二子玉川だと青田買いの人気じゃないので割高になります。
小杉を気に入った方はそちらにどうぞ。
私は二子玉川と小杉は全く違うので小杉は興味持ってません。

[796: 駐車場]

駐車場は初回から優先順位付き抽選でしたよね？
プレミアム以上は無条件に一台は確保して、場所選びな抽選、その後エクセレントで抽選になるルールでしたよね。
竣工後の残り住戸分はプレミアム以上の留保はあると思うけど他はどうでしょうね。

うちは最初から２台申し込みして抽選当たったらもう一台買う予定です。
駐車場の料金は近隣と同じなら三万弱くらいですかね。

この辺りはやはり郊外なので車を持たない世帯は少ない気がします。

[798: 匿名さん]

794さん
＞横須賀線や東海道に縁がない私はなぜそんな路線を気になさるかも解りませんね。

あなたの疑問にお答えしましょう。
武蔵小杉の新駅が開業すれば、品川駅まで１３分です。
品川乗換えで東海道新幹線が楽々利用できます。
横須賀線は総武快速線と直通なので、その先には成田空港も。
国内外の出張の多いビジネスマンにとっては気になる話題です。

[799: 匿名さん]

＞＞７９４
やっぱ割高とお感じですか。

[801: 匿名さん]

武蔵小杉の方が交通は便利かもしれないけど、それが何なの。もっと便利な所はいっぱいあるでしょ。

[802: 匿名さん]

801さん
武蔵小杉はJR２線と人気の東横線が利用可能です。ほかにこんなところありますか？

[804: 匿名さん]

武蔵小杉は昔の工業地帯のイメージ強いから。JR2線といっても一つは南武線だし。
地下鉄駅も出来るという話でしたが怪しいですね。
とか言って実は私、南武線沿線の小杉に近い所に住んでおりました(笑

[805: 匿名さん]

だからなんですか？

[807: 匿名さん]

分かった、分かった。武蔵小杉はすごいですね。だから、そっち買いたい人はそっち買えばいいじゃん。誰も止めないって。はい、武蔵小杉の勝ち。
それとも、ライズの倍率下げさせて自分は購入しようと思ってる？

[808: 匿名さん]

こうやって何かと武蔵小杉が出てくるんだから一度行ってみることにする。
ウェブで調べると確かに便利そうですよね。

[813: 匿名さん]

綱島街道、中原街道から丸子橋ってルートは朝は渋滞しそうだし、車だと大変そうなイメージ、、、
って何で武蔵小杉の話をここでしなきゃいけないんですかっ！？

[816: 匿名さん]

二子玉川からなら品川や東京には大井町線で行くのかな？
品川まで３０分はかかると思いますが不便というほどではないですよ。

私は年数回旅行で海外に行くだけなので成田まではいつも車です。
確かに帰りに運転は面倒ですが、重い荷物で歩き回るのはちょっと遠慮したい。
前日の夜から成田のホテルに泊まって車を預けるか、手洗い洗車付きの駐車場に預けてます。

成田行きのリムジンバスが二子玉川から出るようになったらバスも使ってみたいですね。

ちなみに仕事で海外が多いなら品川に住むことはあっても川崎は考えないな。

[817: 匿名さん]

>>806

自分の身の丈に合った想像しかできないものさ

知らないことは想像しようもないからね

[821: 匿名さん]

凄いねここ。
ライズのスレだよね？
だけど武蔵小杉の文字が多いのは何故だろう？

[831: 匿名さん]

売れまくっているというのはウソですね。絶対。 なんだか、その時点でその営業マンの言うこと全体に疑問符がついてしまいそうです。
二子玉の時点で、「絶対的な意味での資産価値」が高いと言えないと思いますが、価格はそれなりじゃないでしょうか。
「資産価値」ってひと言でいっても何を指すかにもよりますが、投下資金に対してのリターンという 意味で言っているなら、ここの資産価値は低くないんじゃないでしょうかね。

ただ、自分の住む永住型のマンションを探しているんだったら、資産価値もクソもないですから う視点で見られた方が良いと思います。

資産価値に目を奪われすぎて、自分が住んでみたら快適じゃなかったなんて話になったら 本末転倒ですよね。

まぁ、営業の人が売れると言ってるうちは売れてないと思いますから様子をうかがうのも 良いと思います。本当に売れているなら、逆に相手にしてもらえませんよ。他の人のフォローで精一杯でしょうから。

[832: 匿名さん]

> 売れまくっているというのはウソですね。絶対。

まあ、良いんじゃないですか。

ここでいろんな情報を素人に提示してあげても、これ以上まともな判断をするのを助けてあげる必要は無いでしょ。

マンションの購入なんて自己責任ですから。

[835: 匿名さん]

スカイラウンジや、屋上の展望施設は無いのですか？
多摩川や富士山の眺望は、一部の人しか見れないのでしょうか？
がけ下だから、都心の眺望は全く見えないですよね？

高島屋まで往復徒歩２０分は遠すぎますね。

[839: 匿名はん]

タワマンなのに、スカイラウンジや展望室が無いなんて異常としかいいようがない。タワマンの魅力が発揮されていないようですな。いったい何を考えてるの？疑問符だらけ。湾岸のタワマンには必ず最上階にラウンジあるよね？ここは多摩川の景色や風景がウリだったはずじゃ？眺望が期待できるのはごく限られた間取りのお宅だけにもかかわらず、スカイラウンジがないのはハッキリ言って致命的だょね〜。

[841: 匿名さん]

この規模なのに、公開のの車寄せが無くて、雨でタクシーおりるときに濡れちゃうってのにも驚きだよね。

[844: 匿名さん]

34.48m2～85.41m2ってどういうタワマンなんですか？
一番広いお部屋で85.41m2ということですか？
メチャメチャ狭い間取りしかないのですね。
せめて3LDK　150m2必要なのでは？
いまいちターゲットがわからん・・・・。
85.41m2で まさかファミリーでもなかろうし・・・・。

[845: 匿名さん]

>839
知り合いが湾岸のタワマンに住んでますが、ラウンジって作っても殆ど利用されていないで、組合で他の用途が無いか話題になっているようですよ。
そんなの作るより管理費抑えてもらった方がありがたいです。

[846: 匿名さん]

ラウンジなんか最初のうちだけで、必用ないですよね。

[847: 匿名さん]

住まいサーフィンで新たに評価が出ていました。
そう言われると気になるもので・・・。

29ポイントなんて今まで見たことがありませんでした。ひど過ぎますが、レポート内容をよく読むと間違ったことは書いていないようで・・・。
率直な感想だと言ってしまえばそれまでですが妙に納得してしまいました。
いづれにしても評価の平均的をガツンと下げられてしまいましたね。かなり悲しいです。

[848: 匿名さん]

ここは都心のタワマンみたいに湾岸とか、東京タワーなどの眺望がないからね。

高島屋がし尿を垂れ流していた川見てもね～。

[849: 匿名さん]

>>846さん
ラウンジ等の付加価値は高いと思いますよ。
普通に考えて、『眺望』というのはタワーにしか享受できない最大の魅力ですから、
その魅力をパブリックエリアとしてマンショ住人やマンションを訪れたゲストのために解放できないのは、
やはりそれなりの理由があるはずです。

[850: 匿名さん]

パブリックゾーンの充実度は、イコールそのマンションが住人に対する”ホスピタリー”や”ゆとり”の証なので、
マンション資産価値（評価価格）にも大いに影響する・・・・・・
こんなことを書いた本を読んだことがあります。
有名な某マンションアナリストが書いた本なので皆さんも一度は目にしたことがあるかと思います。

[851: 匿名さん]

例えば、あの高額物件のパークシティ浜田山ではクラブラウンジ、ライブラリー、ビリヤードコーナー、
独立ゲストハウス、ガーデンカフェ、オープンラウンジ、グリーンハウス、パーティールーム、
スポーツジム、コーナーラウンジ、
など満載です。
これは、住人が施設を使う使わないに関わらず、その存在自体に意義があることなのですよ。
これが付加価値というものだと その本では言っていました。

そういう意味では、ライズには1000戸を超える割にはパブリック施設の充実度は実際かなり低いので
素晴らしい物件だけに残念でなりません。

[852: 匿名さん]

だから多摩川を高いとこから眺めてもしょうがないから。
ラウンジ作っても意味無い。
つまりラウンジ作るほどの眺望じゃないって事。
悲しきかなツーボールリバー

[854: 購入検討中さん]

>せめて3LDK　150m2必要なのでは？ いまいちターゲットがわからん・・・・。85.41m2で まさかファミリーでもなかろうし・・・・。

確かにおっしゃるようにファミリーというよりDINKS若しくは老夫婦向けではないでしょうか・・・？
60㎡前後が最多間取りということですが、仮に、将来若いDINKSのカップルに子供ができれば
2LDK60㎡前後では生活は厳しいと存じます。それとも我慢して窮屈な生活をするつもりなのでしょうか・・・。

ライズ全体に言えると思いますが、もっと少し広い間取りを増やすべきではないでしょうか？
ぎゅうぎゅうに詰め込んで戸数だけ増やしても需要があるのかな？と不思議に思っています。

[855: 匿名さん]

29ポントどころじゃないみたいよ・笑

[857: 周辺住民さん]

てか、ここ普通のタワマンでしょ？このマンションのどこが高級なのかわからない。客の属性も至って普通ですけど。

[858: 匿名さん]

>>852
ラウンジが無いってことは、

このマンションの眺望の価値は無いと

東急自ら認めた証拠

って感じ？

[859: 匿名さん]

何がパークシティ浜田山だ。
あの物件も周辺住民とトラブってたし、最初の頃は売れなくてスレがネガだらけだった。
今頃になって昔のことは忘れたかのように、美化してるのか。

[860: 匿名さん]

> 854 老夫婦向けではないでしょうか・・・？

ここは当初から早期に多摩ニュータウンみたいな老人ホーム化するという指摘もありましたよね。

[861: 匿名さん]

＞853
それを言ったら、東京湾はどうなるんですか。

[862: 匿名さん]

東京湾にし尿流れてませんよ？　

東京には下水処理施設ってものがありましてね。

玉川は一時違ったみたいですが、、、、。この辺の人はそんなこと気にしないで川で遊んでたみたいなんで、気にしないんでしょうね。

[864: 匿名さん]

当方８５６。
>>８６３
なになに？なんで俺に？俺が退場だと？
とばっちり？？
意味わからん。

[865: 匿名さん]

>あの物件も周辺住民とトラブってたし、最初の頃は売れなくてスレがネガだらけだった。

こちらの反対運動の方が規模が大きかったし凄かった記憶がありますよ。
確かまだ係争中ですよね？