二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part14

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/
パート13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43243/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （注意：リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定であり、マンションができる可能性も否定できません）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[726: ニコニコおばちゃん]

まあまああまりこだわらずにいきましょ。同じスレ見るのも何かの縁。ネ！匿名刑事さん (^-^ゞ

[727: 匿名さん]

思い込みの激しい人は、自分の考え以外は全く受け入れないってことが、よくわかりました。
失礼しました。

[728: 匿名さん]

購入検討者を装ったなりすまし犯はやはり論理的に自分の行動を説明できずに負け惜しみだけをしつこく返してくることがわかりました。恐れ入りました。

住宅ローンネタをネガと決めつける、もう誰だかおわかりですよね。

[729: 匿名さん]

１流の三菱、三井、住友
雑誌の分類ではその下の東急

なにがそんなに違うのでしょう。

[730: 匿名さん]

なんの雑誌なのか知りませんが、広告が絡んでいれば先週号の東洋経済のように、森ビルが地所や三井不動産と同列に一流とされることもありますからね・・。

一流かはどうかは別として、一般に不動産大手5社といえば、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産、野村不動産。ただし旧財閥系3社の中でも、また電鉄、金融系の野村とは、得意分野も番うので、単純に比較はできないね。単に、売り上げが多いとか、社員の給与が高いってことが一流の証っていうなら簡単だ。

東急の強みは、沿線の駅周辺の開発を面で開発することだから、まあ今回は得意分野といえるよね。
マンション選択はまず、売主。次に販売会社や施工、管理会社が重要なのは間違いないが、
MRで聞くとここは東急不動産単独ではなく、むしろ電鉄が主導の開発みたいだね。

ついマジレスしちゃった！

[731: 匿名さん]

そりゃ、大半が電鉄の土地で街づくりの中心は電鉄ですからね。

東急不動産がゆかりのない土地を仕入れて建てる一般的なマンションじゃなく、長期に渡って計画をしてきた街づくりのプロジェクトです。
一般的な東急のマンションと比べると力の入れかたは違います。
開発地域一帯の計画や整備状況を見ればわかりますよ。

私の場合、二子玉川に元からある環境と再開発ならではの利点を含めて決めましたが、ライズの場所にただ東急不動産のマンションが建つだけなら決断出来なかったかな。

東急不動産は建物全体の造りとしては良いが、内装センスやきめ細かな仕様の配慮が今ひとつで、ここ以外には検討すらしたことがないです。
建物内部の設計に有名デザイナーを入れる三井や地所とは比較が難しい。
とは言え、それらも専有部の標準仕様で比べると大差ないのがわかるので、どこに住むんでも気になる部分はリフォームしてしまいますよ。

[732: 匿名さん]

森ビルではなく藤和不動産ですね
＜旧財閥系＞
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
藤和不動産（三菱地所が完全子会社化）
住友不動産

＜準大手系＞
野村不動産
東急不動産
東京建物

総合不動産は、三井不動産と三菱地所の２社が双璧との見方も一般にありますが・・・

[733: 匿名さん]

三井はスペースの使い方がうまい、三菱は三井に負ける気がするがやっぱりしっかりしてる。
住友は大阪っぽい。
東急も三井、三菱よりはマンション自体劣るけど、街造りは上手い。なんせ鉄道持ってるのは強み。

[734: 匿名さん]

あー、説明悪くてすいません。730です。
森ビルの件は10月3日特大号の総合不動産業の話ですね。
732さんが勘違いしたのは、今週号（10月10日号）でマンション分野でのデベを
財閥系、準大手系、専業系、異業種系にわけてあるやつ（43Pの表）ね。

これはカテゴリー別にわけたわけで、財閥系が一流というわけかたではないわけですね。

ちなみに、同じ号の東洋経済102ページ以下、「不動産業の経営健全度ランキング」が出てるが、
上場企業の不動産業235社ランキングで、
三井不動産や住友不動産は、東急不動産よりランクが下になっているよね。
（つまり東急不動産より危険だということ）
何を基準に一流かを判断するのは難しいですね。

731さんが言うように、マンション単体だけの仕様が一流なら、パークマンションとか、
パークハウスとかあるが、エリア全体としての価値も考慮したほうがいいのかもしれません。

[735: 匿名さん]

経営健全度の面からは、三井、三菱、住友、東急クラスの上下を比べてもあんまり意味ないのでは？
新興デベ(かつてのヒューザーみたいな会社)じゃないし。(もっともこの案件買う人は新興企業の不動産なんて検討すらしないだろうけど)

[736: 匿名さん]

＞ちなみに、同じ号の東洋経済102ページ以下、「不動産業の経営健全度ランキング」が出てるが、
さきほど広告が絡んでいると言ってませんでしたっけ？

[737: 買い換え検討中]

結局、総戸数のうち、どれくらい販売済みなのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[738: 匿名さん]

>737
昨日、もらった価格表の販売中もしくは、次期以降販売住戸の戸数を暇なので数えてみました。
ウェスト９７戸、セントラル２５８戸、イースト１３１戸、低層は資料なし。
５００戸弱が現時点の残戸数（要望、申し込み済み分は数えず）
数え間違ってたら、ごみん。

[739: 匿名さん]

時価総額（10/9）

三菱地所　1,982,706百万円
三井不動産　1,360,038百万円
住友不動産　806,014百万円
野村不動産HD　284,894百万円
東急不動産　213,871百万円
東京建物　150,124百万円

時価総額は市場が評価するいわば会社の値段（企業価値）
株価形成に経営健全度などの情報は織り込み済み
これを見るとやはり２強４弱（または３強３弱）の評価が妥当かと
野村、東急、東建は大手でも下位グループ、準大手と評価せざるを得ません

[740: 匿名さん]

ここはミニバブルの生き残り物件だからね～。
まだ大量に売れ残ってるのかな？

[741: 匿名さん]

時価総額の数字だけで、業界大手かどうかって判断できないよ。
だって、ライブドアだって、かつては935,000百万円あったよん。
NTT都市開発だって、東急不動産より時価総額おおいし・・・。

[742: 匿名さん]

南向きや眺望のいい高層階は、すでに調整が必要なようです。

[743: 匿名さん]

それにしても三菱、三井との差は大きいね。

全業種時価総額ランキング
１位トヨタ自動車　12,136,951百万円
２位日本電信電話　6,076,107百万円
３位ＮＴＴドコモ　5,977,200百万円
４位三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ　5,824,180百万円
５位ホンダ　5,045,778百万円

ちなみに三菱地所は26位、三井不動産は41位
上位50社の顔ぶれは日本を代表する大手一流企業ばかり
まちがってもライブドアみたいな一過性の変な会社はこの中には入れない

[744: 匿名さん]

738さん、残数掲載ありがとうございます。
イーストとウエストは七割が埋まっているというところですね。
この不況で強気価格のわりに頑張っていると思いますが、今回でどのくらい行くんでしょうね。

残りは間取りが小さめの部屋が大半で価格帯は低めですが、北方位やお見合いが多いようなので人気にバラツキがありそうですね。

[745: 匿名さん]

>>741

＞時価総額の数字だけで、業界大手かどうかって判断できないよ。
じゃ、あなたはなにで判断するの？イメージ？（笑）

＞だって、ライブドアだって、かつては935,000百万円あったよん。
そんな瞬間的な話をしてるのかね？ここは。

＞NTT都市開発だって、東急不動産より時価総額おおいし・・・。
当たり前。
単なる民間企業の東急は、間違ってもあのNTTグループにかなうはずがないじゃん。
有利子負債を見比べてみてね。

[746: 匿名さん]

だんだん「企業価値スレ」になってきた。

[747: 匿名さん]

あらら・・。なんでもいいけど、754さんは時価総額とか企業価値のことあまり知らないみたいだね。もうちょっと勉強してきてね。ガンバレー

[748: 匿名さん]

知らないのは747でしょ。人の言葉引用するだけの知ったかぶりさん。

[749: 匿名さん]

東急が一流であろうが無かろうと、ここが東京のはずれの低湿地帯で、駅に向かう敷地に何が、何年後に建つかもわからない、林立するタワマンとその間を低層で埋めるという悲しい物件でその上、竣工時の売れ残りを減らすために既に値下げを始めてしまっているという不遇の物件であることに違いはないので、関係ないですね。

デべが悪いんじゃないと思いますよ、時期が悪かっただけ。

[750: 匿名さん]

しかしダメレスばかりだな。

749よ、何故この冴えないスレに興味を持つか知らんが、不遇なのは君だけじゃないから前を向きなされ。

[751: 匿名さん]

そう。自分が主体的に何を目的にしていて、具体的に何を優先させて行動すべきか分からない不幸な人なんですよ。死ぬまで他人の作った基準に振り回されて、自分の価値基準で人生を生きる事なく終わる可哀想な人なんです。

[752: 匿名さん]

749さん、いつも同じ主張を繰りかえされておられますが、なにか不幸なことがおありなのですね。。

この場でいくら声高に主張しても、妄想と偽りの話などもはやどなたも関心がなさそうじゃ。

どなたか、救ってくれる方がいるといいのじゃがな。。

[753: 匿名さん]

現時点で５００戸弱が残ってる情報について、それらしき人達からの明確な否定がなかったですね。

[754: 匿名さん]

何しろ売れてからものをいおう。悲しく、空しいだけだ。

着々と近づく年度末と竣工の値下げの時期。

値下げに関して、既契約者が騒がないことを望む。

[755: 匿名さん]

以下、とある物件スレより。

昨日、久しぶりにライズのショールームに行ってきた。

今年2009年の７月に計画変更の届け出をした最新の情報を元に完成予想模型を作成。
気になるマンションへの計画変更に関しては、現時点でIIa街区には建築できない規制があり、また事業組合にもその予定はないとのことでした。もちろん、事業組合の気が変わり、規制緩和を行政に働きかけて無理矢理マンションを建てるようにすることはできなくはない。
計画通りに行けば、IIa街区の完成予定時期は平成２７年。
リボンストリートについては残念ながらIIa街区完成まで使えない。
リボンストリートだけ先攻で建設して使用できるように事業組合に働きかけたが、駄目だった。
当初予定のホテルの計画も残っているよ。
映画館については、あの地区には映画館を造れない規制があるそうで、現在行政に規制緩和の許可申請中とのことでした。

[756: 匿名さん]

悲しく、むなしいレスが続きますね。
売れなかったら値下げすると思ってるのかな。
大手で売れ残りを値下げすることはありえませんよ～。

2年たっても、小杉のパークが一切値下げ販売しないようにね。

新築マンションの値下げ販売は、新興デベの物件だけなの知らないのかなあ・・・。

[757: 匿名さん]

大手が値下げしないことは知ってます。でも準大手は知らないなあ～

[758: 匿名さん]

大手値下げしてますよ、あちこちで。ガサネタやめましょう。

三井、三菱、野村、住友、どこも値下げしてますよ。もちろん東急もね。

さらにさらに、竣工後物件の期末（年度末）は値下げ祭状態です。あなたは、値下げしてやってもこいつは買う金なさそうだから値下げ提示やめようと見られただけでしょ。

御希望なら東急の裁判に関するHPでもリンクはってあげましょうか？

[759: 匿名さん]

そう言えば、用賀と岡本のパークハウスは値下げしてたよね。たぶん三菱って大手だと思うけど、これだけでも大手は値下げしないって嘘だね。小石川のブランズ（東急）も、値下げしてた。

素人の私でもこれだけ知ってる。大手が値下げしないとか嘘書くの、空しいからやめましょう。

あまりに一生懸命で、なおさらお客さんが逃げます。

[760: 匿名さん]

みんな値下げするのすっごく待ってますね！早く値下げして～

[761: 匿名さん]

大手は三菱、三井、住友まで
東急は準大手

[762: 匿名さん]

756=760
怖気づいた？

[763: 匿名さん]

三軒茶屋の住友の大型物件も岡本の三菱の物件も、あちこち値下げしてますな。
三菱地所なんて平気で「新価格発表！」なんていうビラがうちにも入ってましたよ・・・。購入者カワイソ。

東急電鉄売り主の他物件でも当たり前ですが、売れなければ値下げしてます。

[764: 匿名さん]

あと６年間もリボンストリートできないなんて、私おばあちゃんになちゃう。

[765: 匿名さん]

大丈夫ですよ、奥様。

6年も今よりさらにお美しくお成りの筈です。

[766: 購入検討中さん]

１７日、いよいよセントラルタワーの抽選会。。。ドキドキ

[767: 購入検討中さん]

モデルルームに何度か足を運んでいますが、
行くたびに営業の方から「売れまくってます」といわれます。
この物件、本当にそんなに売れてるんでしょうか？
三井の物件を買った友人が
「東急は売れていなくても売れてる売れてると言って売るらしいよ」
と言っていたのですが・・・。

確かに、他の東急物件を見にいったときも、営業の人はやたらテンションが
高くて「関西の方からも問い合わせがあるくらい好評で、売れてますよー」とあきらかにデタラメのような。
あんまり「売れてる」と連発されると、かえって売れてないのじゃないかと不安になります。
売れてない＝資産価値が低い
なのかなと。
実際のところ、どうなんでしょう。。。

私自身はこの物件が気に入っているので購入したいのですが
まだ踏み切れずにいます。

[768: 匿名さん]

豊洲の財閥系物件は昔、関西で発売される雑誌にまで広告を載せていた。
関西でまで宣伝してれば、関西から問い合わせがきても不思議ではない。

[769: 匿名さん]

実際の既契約戸数を確認すればよいじゃない。

まさか売れ行き良ければ、半分しか売れてないなんて事ないでしょうし。

[770: 購入検討中さん]

え～ここって半分しか売れてないのですか？ほとんど売れてると私も聞きましたよ。
でもよくＭＲに行くけど「温かいお茶と冷たいのどちらで？」と言われる。それも美味しくない。
売れてるのなら、お茶くらいケチケチしないで欲しい。

[771: 匿名さん]

ここは本当に価値がありますね、もうほとんど売れて残りは少ないんですってね。
やはりこれだけのものはめったに出ないですものね、残ってるのは８０ｍ２以下の割と狭い間取りのものばかりですね、高くても余裕のある間取りは優先的に売れるみたい、やはり客層が割と裕福な方ばかり見たいですね。
私も１２０ｍ２の所契約しましたが、契約時ローン組む人もほとんどいなかったように記憶してます。
余裕資金で皆さん購入してるみたいですね。
やはりちょっと手狭な間取りは皆さん敬遠され結局残ってるのはそのような間取りとか眺望の良くないところばかりなのでは。

[772: 匿名さん]

もしかして、マンションの売り方をご存じない方もいらっしゃるかもしれないので書いておきます。（これはこのスレで以前にも出てきた話です、マンションほどの高額な買い物ですので、自分が検討している物件のスレは最初から全部読む事をお勧めします（できれば、同じデベ、同じ施工会社のものも）。

一般的にマンションを期分け販売するときにはそれぞれの時期に売れる分を出して売れたと言います。たとえば、1000戸の物件で1期に200戸販売し180戸売れた場合はほとんど売れましたという表現をしても良いのです（実際は2割も売れてないのに）。なぜなら、売れる最大の戸数を出しておけば、1期完売と2期で宣伝が出来るからです。

ここの場合は、当初約250程度の売り出し（通常はマンションが最も売れるのは第1期です。そのときに250程度しか売れなかったという事）に対して8割程度の売れ行きであった事をデベがテレビで売れ行き好調です（全体の2割に満たないのに）と言い放ったのが話題になりました。

何しろ、その後、好調な売れ行きだと言うのであれば、全体での売れた（契約された戸数（契約率で騙されない様に！！））戸数の実数を確認する必要があります。ここの場合は既に販売開始から１年近く経過しており、その間にどれだけ売れたにより、今後値下げする必要があるのか、竣工後にどのような事が起きるか、素人でも予測できると思います。

[773: 匿名さん]

今まで売り出した分がほとんど売り切れていれば、たとえ（売り出す事も出来ない）残りが500戸でも、売れ残りがほとんど無いというのは嘘ではないという事ですね。

[774: 匿名さん]

>>771
アホ？
いつからここは妄想スレになったんだ？

[775: 匿名さん]

「売れ残り」って言葉のマジックなわけね。

つまり、まだ売り出してない分は「売れ残り」ではないと。