二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part14

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/
パート13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43243/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （注意：リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定であり、マンションができる可能性も否定できません）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[706: 匿名さん]

熱気がすごかった。。

[707: 匿名さん]

>>702
しつこいね…

[708: 匿名デカ]

抽選当たるといいな
ニコニコ(^o^)

[709: 匿名さん]

収入が減ったり職を失ったりして住宅ローンが返済できなくなる人が増えている。特にボーナス返済の割合を大きくしている人は、勤務先の業績悪化でボーナスが大幅に削減されたとき返済困難になりやすい。

「家は一生に一度の買い物」との思いから、ついつい無理をして高額の物件を選んでしまいがち。ただ住宅業者や金融機関の提示する返済計画は収入から見て上限ギリギリの支払額であるケースが多く、勤め先の経営悪化や親族の思わぬ病気など思わぬ出来事によって狂いが生じ、家を手放す事態になりかねない。新たに住宅を購入するときは、無理なく月々返済できるプランを立てることが大切だ。

[710: 匿名さん]

モデルルームがリニューアルとのことですが、どこが変わりました？
次の週末までモデルルームに行けそうに無いので、教えてください。

[711: 匿名さん]

いよいよ入居も後半年ですね、今から楽しみです、素晴らしい庭作りは何時から始まるのかしら？
普通庭は一年ぐらいかかるらしいのですが今から間に合うのか心配です、色々なものが全体的に遅れてるような感じするのですが入居間に合うのでしょうか。

[712: 匿名さん]

公式サイトにあった代表間取りにこれまで掲載されていたイースト、ウェスト、
アクアなどがほとんど無くなりました。
これは売れてしまったということでしょうか。それとも売れているというガセ？
ネガレスから言えば売れ残っていて当然の間取りなのですが、ネガさん達の見解は？？？？

ちなみに私は契約者なので、セントラルは検討していません。

[713: 匿名さん]

売れ残っていて当然の間取りでしたっけ？何でそう思ったの？

[714: 匿名さん]

>>709
しつこいね～www

[715: 匿名さん]

>>668
>>701
>>714
やっぱり営業のやつらはこの板にやって来てるようだね。住宅ローン破産の話題で購入を躊躇されたら困るからだろ。契約者、購入検討者はこの話題で嫌がらせのレスを返す動機がない。

卑怯なやつら

[716: 714]

営業じゃないケド？

イマドキボーナスあてにしてローン組むヤツいるのか？
その証拠にお前がネチネチ書きこんでも誰も相手にしないだろ？

ホントに妄想激しいね。

ボーナス削られた分頑張ってコンビニでバイトでもしてくれ。
おでんでも買いに行ってやるよ

[717: 匿名さん]

>>716
そうやってムキになるからなりすましがバレるのですよ。
妄想とかいってもダメです。営業以外にありえない。
文句があるなら記事を掲載した日本経済新聞社に言ったらどうですか？
「売れてないんです。死活問題なので、こういう記事はやめてー」って
泣きついたところで門前払いだろうけどさ（笑）

[718: 匿名はん]

某大手財閥系幹部曰く、
「マンション価格は2005年ごろから上昇し「新価格」などと言われたが、顧客は極めて冷静だった。

自分の予算の範囲内のものしか買っておらず、年収に占めるローン返済の比率は実はそれほど変わっ

ていない。」

財閥系大手は都心部に優良なオフィスビルを保有しており、賃貸料収入で稼げるため、分譲事業が多

少不振でも、体力があるので価格調整能力がある。一方郊外が主戦場の準大手以下は体力がなく、大

量に完成在庫を抱えているため、価格調整能力がない。「値下げはしない」のでなく、「値下げでき

ない」、「供給制限をしている」のではなく、「新規に供給する能力がない」が正しい見方である。

[719: 匿名さん]

714（=716）さん
709の投稿内容のどこが問題なのでしょうか？ローンを組んで購入する層が留意すべき事項が書かれているだけだと思いますが？

[720: 匿名さん]

最近なんかの雑誌でみましたが、
東急不動産てマンションデベ業界の位置づけとしては
三井・三菱・住友の旧財閥系大手に次いで
野村・東建とならぶ二番手グループとみなされているんですね。
東急不動産の従業員の平均年収も軽く１０００万円を超えていて正直言って意外でした。

この物件は東急グループが安いころから持っていた土地だろうから
（おっと、簿価が安いならマンションも安く売れなんてナイーブな発想は持ってません）
多少販売がずれても資金負担なんて大して痛くもないのかも。
だからってのんびりされても困りますが。

[721: 匿名さん]

旧財閥系は一流ですからね。一流は一業界で多くても３社もあれば十分。
それ以外は二流、三流です。
どうやったら一流の仲間入りできるか真剣に考えてください。
年収自慢しているようではいつまでたっても準大手のまま、都心部に進出できませんよ。
といっても平均年齢も高いでしょうから大したことないけど。
年収の５倍を基準にするとファミリータイプは２３区内では買えないかわいそうな人たちですね。

[722: 匿名さん]

>>717
朝から妄想大変お疲れさま。
残念ながら、品川の某メーカー勤務。
なけなしの金はたいてここを買うかどうか検討中。

で、キミなんでこんなところでネガしてんの？
さては…三流デベのコウサクイン？

じゃなければこんな特定物件で何度も何度も、みんなに無視されてもネチャネチャローンネタ投稿しないよね。

普通の人ならローン板で話します。


それにしても随分仕事熱心ですねwww
いつかいいことあるといいね。マジで。

[723: 匿名さん]

>>719さん
ローンのこと検討するのはもちろん大切なことですよ。
このご時世、ボーナスをあてにするべきじゃないし、今は変動多めに組む人がほとんどでしょうが、金利も長期的には上がるでしょう。
管理費や修繕積立金も将来上がる一方だし、20年後の月々の返済+ランニングコストは今の試算よりかなり大きいはず。

問題なのはこんな感じ。

・新聞の引用だけで中身がない
　(結局何がいいたい？)
・何度もしつこい
　(思うようなレスがつかないからと、何度も何度も…)
・自分の意見に反対するヤツは全員デベと決めつける短絡さ


ああ、こんなキティ相手に朝から連投不毛だ。

もう辞めます。

[724: 匿名さん]

>>722
>>723
住宅ローンネタがなぜネガなのですか？
メーカー勤務のサラリーマンのあなたがなぜ住宅ローンネタに嫌悪感を抱くのでしょうか?

あなたの問題は問題でもなんでもありません。

>・新聞の引用だけで中身がない
>　(結局何がいいたい？)
なるほどと思わせる内容だったから。親族の病気など購入を決めて気分が高ぶっているときには忘れがち。購入検討者にとって決して不利な内容ではない。

>・何度もしつこい
>　(思うようなレスがつかないからと、何度も何度も…)
それはあなたがしつこい嫌がらせレスを入れるからです。それがなければ新聞記事の紹介一行で終わったこと。

>・自分の意見に反対するヤツは全員デベと決めつける短絡さ
住宅ローンネタに対して何度も嫌がらせ行為をするあなたはその動機を論理的に説明できませんよね。それがなによりの証拠です。物件の悪口は一切言っておりません。

そういう自分も反対する相手を他社デベの工作員と決めつける短絡さ。

メーカー勤務なのに、休日出勤ですか？モデルルームのリポートでもしてください。
嫌がらせ、いいがかり、こじつけ、常軌を逸してます。
どういう社員教育受けたのでしょうか？

[725: 匿名さん]

>>718
郊外は一般的に大苦戦ですが、東急の命運を握るこの物件の状況はいかがでしょうか？

[726: ニコニコおばちゃん]

まあまああまりこだわらずにいきましょ。同じスレ見るのも何かの縁。ネ！匿名刑事さん (^-^ゞ

[727: 匿名さん]

思い込みの激しい人は、自分の考え以外は全く受け入れないってことが、よくわかりました。
失礼しました。

[728: 匿名さん]

購入検討者を装ったなりすまし犯はやはり論理的に自分の行動を説明できずに負け惜しみだけをしつこく返してくることがわかりました。恐れ入りました。

住宅ローンネタをネガと決めつける、もう誰だかおわかりですよね。

[729: 匿名さん]

１流の三菱、三井、住友
雑誌の分類ではその下の東急

なにがそんなに違うのでしょう。

[730: 匿名さん]

なんの雑誌なのか知りませんが、広告が絡んでいれば先週号の東洋経済のように、森ビルが地所や三井不動産と同列に一流とされることもありますからね・・。

一流かはどうかは別として、一般に不動産大手5社といえば、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産、野村不動産。ただし旧財閥系3社の中でも、また電鉄、金融系の野村とは、得意分野も番うので、単純に比較はできないね。単に、売り上げが多いとか、社員の給与が高いってことが一流の証っていうなら簡単だ。

東急の強みは、沿線の駅周辺の開発を面で開発することだから、まあ今回は得意分野といえるよね。
マンション選択はまず、売主。次に販売会社や施工、管理会社が重要なのは間違いないが、
MRで聞くとここは東急不動産単独ではなく、むしろ電鉄が主導の開発みたいだね。

ついマジレスしちゃった！

[731: 匿名さん]

そりゃ、大半が電鉄の土地で街づくりの中心は電鉄ですからね。

東急不動産がゆかりのない土地を仕入れて建てる一般的なマンションじゃなく、長期に渡って計画をしてきた街づくりのプロジェクトです。
一般的な東急のマンションと比べると力の入れかたは違います。
開発地域一帯の計画や整備状況を見ればわかりますよ。

私の場合、二子玉川に元からある環境と再開発ならではの利点を含めて決めましたが、ライズの場所にただ東急不動産のマンションが建つだけなら決断出来なかったかな。

東急不動産は建物全体の造りとしては良いが、内装センスやきめ細かな仕様の配慮が今ひとつで、ここ以外には検討すらしたことがないです。
建物内部の設計に有名デザイナーを入れる三井や地所とは比較が難しい。
とは言え、それらも専有部の標準仕様で比べると大差ないのがわかるので、どこに住むんでも気になる部分はリフォームしてしまいますよ。

[732: 匿名さん]

森ビルではなく藤和不動産ですね
＜旧財閥系＞
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
藤和不動産（三菱地所が完全子会社化）
住友不動産

＜準大手系＞
野村不動産
東急不動産
東京建物

総合不動産は、三井不動産と三菱地所の２社が双璧との見方も一般にありますが・・・

[733: 匿名さん]

三井はスペースの使い方がうまい、三菱は三井に負ける気がするがやっぱりしっかりしてる。
住友は大阪っぽい。
東急も三井、三菱よりはマンション自体劣るけど、街造りは上手い。なんせ鉄道持ってるのは強み。

[734: 匿名さん]

あー、説明悪くてすいません。730です。
森ビルの件は10月3日特大号の総合不動産業の話ですね。
732さんが勘違いしたのは、今週号（10月10日号）でマンション分野でのデベを
財閥系、準大手系、専業系、異業種系にわけてあるやつ（43Pの表）ね。

これはカテゴリー別にわけたわけで、財閥系が一流というわけかたではないわけですね。

ちなみに、同じ号の東洋経済102ページ以下、「不動産業の経営健全度ランキング」が出てるが、
上場企業の不動産業235社ランキングで、
三井不動産や住友不動産は、東急不動産よりランクが下になっているよね。
（つまり東急不動産より危険だということ）
何を基準に一流かを判断するのは難しいですね。

731さんが言うように、マンション単体だけの仕様が一流なら、パークマンションとか、
パークハウスとかあるが、エリア全体としての価値も考慮したほうがいいのかもしれません。

[735: 匿名さん]

経営健全度の面からは、三井、三菱、住友、東急クラスの上下を比べてもあんまり意味ないのでは？
新興デベ(かつてのヒューザーみたいな会社)じゃないし。(もっともこの案件買う人は新興企業の不動産なんて検討すらしないだろうけど)

[736: 匿名さん]

＞ちなみに、同じ号の東洋経済102ページ以下、「不動産業の経営健全度ランキング」が出てるが、
さきほど広告が絡んでいると言ってませんでしたっけ？

[737: 買い換え検討中]

結局、総戸数のうち、どれくらい販売済みなのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[738: 匿名さん]

>737
昨日、もらった価格表の販売中もしくは、次期以降販売住戸の戸数を暇なので数えてみました。
ウェスト９７戸、セントラル２５８戸、イースト１３１戸、低層は資料なし。
５００戸弱が現時点の残戸数（要望、申し込み済み分は数えず）
数え間違ってたら、ごみん。

[739: 匿名さん]

時価総額（10/9）

三菱地所　1,982,706百万円
三井不動産　1,360,038百万円
住友不動産　806,014百万円
野村不動産HD　284,894百万円
東急不動産　213,871百万円
東京建物　150,124百万円

時価総額は市場が評価するいわば会社の値段（企業価値）
株価形成に経営健全度などの情報は織り込み済み
これを見るとやはり２強４弱（または３強３弱）の評価が妥当かと
野村、東急、東建は大手でも下位グループ、準大手と評価せざるを得ません

[740: 匿名さん]

ここはミニバブルの生き残り物件だからね～。
まだ大量に売れ残ってるのかな？

[741: 匿名さん]

時価総額の数字だけで、業界大手かどうかって判断できないよ。
だって、ライブドアだって、かつては935,000百万円あったよん。
NTT都市開発だって、東急不動産より時価総額おおいし・・・。

[742: 匿名さん]

南向きや眺望のいい高層階は、すでに調整が必要なようです。

[743: 匿名さん]

それにしても三菱、三井との差は大きいね。

全業種時価総額ランキング
１位トヨタ自動車　12,136,951百万円
２位日本電信電話　6,076,107百万円
３位ＮＴＴドコモ　5,977,200百万円
４位三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ　5,824,180百万円
５位ホンダ　5,045,778百万円

ちなみに三菱地所は26位、三井不動産は41位
上位50社の顔ぶれは日本を代表する大手一流企業ばかり
まちがってもライブドアみたいな一過性の変な会社はこの中には入れない

[744: 匿名さん]

738さん、残数掲載ありがとうございます。
イーストとウエストは七割が埋まっているというところですね。
この不況で強気価格のわりに頑張っていると思いますが、今回でどのくらい行くんでしょうね。

残りは間取りが小さめの部屋が大半で価格帯は低めですが、北方位やお見合いが多いようなので人気にバラツキがありそうですね。

[745: 匿名さん]

>>741

＞時価総額の数字だけで、業界大手かどうかって判断できないよ。
じゃ、あなたはなにで判断するの？イメージ？（笑）

＞だって、ライブドアだって、かつては935,000百万円あったよん。
そんな瞬間的な話をしてるのかね？ここは。

＞NTT都市開発だって、東急不動産より時価総額おおいし・・・。
当たり前。
単なる民間企業の東急は、間違ってもあのNTTグループにかなうはずがないじゃん。
有利子負債を見比べてみてね。

[746: 匿名さん]

だんだん「企業価値スレ」になってきた。

[747: 匿名さん]

あらら・・。なんでもいいけど、754さんは時価総額とか企業価値のことあまり知らないみたいだね。もうちょっと勉強してきてね。ガンバレー

[748: 匿名さん]

知らないのは747でしょ。人の言葉引用するだけの知ったかぶりさん。

[749: 匿名さん]

東急が一流であろうが無かろうと、ここが東京のはずれの低湿地帯で、駅に向かう敷地に何が、何年後に建つかもわからない、林立するタワマンとその間を低層で埋めるという悲しい物件でその上、竣工時の売れ残りを減らすために既に値下げを始めてしまっているという不遇の物件であることに違いはないので、関係ないですね。

デべが悪いんじゃないと思いますよ、時期が悪かっただけ。

[750: 匿名さん]

しかしダメレスばかりだな。

749よ、何故この冴えないスレに興味を持つか知らんが、不遇なのは君だけじゃないから前を向きなされ。

[751: 匿名さん]

そう。自分が主体的に何を目的にしていて、具体的に何を優先させて行動すべきか分からない不幸な人なんですよ。死ぬまで他人の作った基準に振り回されて、自分の価値基準で人生を生きる事なく終わる可哀想な人なんです。

[752: 匿名さん]

749さん、いつも同じ主張を繰りかえされておられますが、なにか不幸なことがおありなのですね。。

この場でいくら声高に主張しても、妄想と偽りの話などもはやどなたも関心がなさそうじゃ。

どなたか、救ってくれる方がいるといいのじゃがな。。

[753: 匿名さん]

現時点で５００戸弱が残ってる情報について、それらしき人達からの明確な否定がなかったですね。

[754: 匿名さん]

何しろ売れてからものをいおう。悲しく、空しいだけだ。

着々と近づく年度末と竣工の値下げの時期。

値下げに関して、既契約者が騒がないことを望む。

[755: 匿名さん]

以下、とある物件スレより。

昨日、久しぶりにライズのショールームに行ってきた。

今年2009年の７月に計画変更の届け出をした最新の情報を元に完成予想模型を作成。
気になるマンションへの計画変更に関しては、現時点でIIa街区には建築できない規制があり、また事業組合にもその予定はないとのことでした。もちろん、事業組合の気が変わり、規制緩和を行政に働きかけて無理矢理マンションを建てるようにすることはできなくはない。
計画通りに行けば、IIa街区の完成予定時期は平成２７年。
リボンストリートについては残念ながらIIa街区完成まで使えない。
リボンストリートだけ先攻で建設して使用できるように事業組合に働きかけたが、駄目だった。
当初予定のホテルの計画も残っているよ。
映画館については、あの地区には映画館を造れない規制があるそうで、現在行政に規制緩和の許可申請中とのことでした。