パークシティ柏の葉キャンパス 二番街（旧称：柏の葉キャンパス147街区プロジェクト）

[マンコミュファンさん]

つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩5分（プロジェクト敷地まで）。三井不動産レジデンシャルの大規模プロジェクト第2弾。

＜全体物件概要＞
所在地：千葉県柏市若柴大割227-6の一部他（底地地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩5分 （本計画地敷地まで）、徒歩6分（E棟）、徒歩7分（F棟）
総戸数：880戸（他店舗あり、戸数未定）
入居：E・F棟＝2010年9月下旬予定、A・B棟＝2011年10月下旬予定、C・D棟＝2012年7月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鴻池組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

いよいよＨＰができたんですね
楽しみです。

[2: 周辺住民さん]

ここにもツインタワーができるんですか。
駅前にも予定があるし、高層だらけになりますね。

[3: 周辺住民]

148街区のイラストを見て
ツインタワーは2本だけ
ららぽーと側に出来るのかと思いきや
その裏に147街区のタワーが
隠れていたんですね。


いまの一番街だけでも
かなり目立ちますが
さらに目立つ街になりそうです。

[4: 物件比較中さん]

その先にあるのは駅前スラムです。
50年後が楽しみですね。

[5: 匿名さん]

この街の５０年後よりあなたの１年後を心配したら？（笑）

[6: 物件比較中さん]

都市計画が稚拙ですよね。
幕張ベイタウンは借地、新浦安はUR系と社宅を散りばめている、
市川の半分は賃貸タワー、船橋のタワーは定期借地、
ユーカリは老朽化した後の建替え用地を計画時から準備済、
柏の葉だけイケイケどんどん容積率限界分譲マンションだらけ。
似た街づくりを続ける川口や武蔵小杉も将来大変なことになると思いますが
果たして少子高齢化で今以上に需要の希薄な柏の葉、それも莫大な負債を抱える3セク線。
注意が必要ですね、

[7: 匿名さん]

No.6に同意。

一番街といい、ここといい、１４８街区のツインタワーといい、
これだけ容積率限界マンションばかりでは、街つくりというよりも、
いかにデベロッパーが自社の利益を上げるかが最重要視されていると考えざるを得ない。

将来性については、慎重な検討が必要だと考える。

[8: 匿名さん]

もともと三井の土地なんだから、もっとゆったりと建てればいい街になりそうだけど。
利益優先見え見えの密集地はごめんだね～

[9: 匿名さん]

一番街の方は容積率６００％くらいあるけど、

この１４７街区は概要から割り出してみると、建蔽率と容積率、共に余裕はあるみたいだよ。

[10: ご近所さん]

６から８の発言って、ただ単にサイトの「絵」を眺めての発言だよなー、

ここは産学共同プロジェクトとして都市デザインプロジェクトを推進してる地域、
都市計画としては（良し悪しはともかく）しっかりやってる。中庭風の作りなので
外から見ると城壁に取り囲まれているみたいだけど、敷地はそれなりに余裕がある（その分負担大）。

企業としての採算計画という点では、果たしてこのご時世、売り切れるのかというのは確かに
難しそう。タワーも２４階から２５階建てに計画変更したみたいだけど、それで単価がどの程度
下がるのだろうか？

三井も引くにひけないのかな？　

７階棟は既に外観骨格は完成、１４階建て棟もやはり７階くらいまでは工事が進んでる。２５階建ての
ツインタワーは基礎から１階部分が立ち上がってきた。やはり高層棟って基礎工事が大変なんだな。

[11: ８ですけど]

ちゃんと現地も見に行っての感想ですよ。
あなたは見に行きました？

[12: 匿名さん]

正直、え～って感じ…

冷静に考えてみなよ。乗り換え時間も含めたら、毎時2本の快速で北千住まで実質18分かかるよ。
これって、首都圏でも最も不人気な東武伊勢崎線の越谷程度の利便性ってことだよ？
しかも東武伊勢崎線なら日比谷線直通も半蔵門線直通もあって都心へダイレクトアクセスできるけど
ここの場合、秋葉原の地下深い駅で乗り換えを余儀なくされるわけで。

こんなに条件の悪い土地を足立区よりも上の仕様と高値で数百コも捌く三井って凄いと思う。
どこへ通勤する人が買っているの？　どう考えても割高なんですけど。
それと、こんなに一戸あたり広めの仕様で、将来中古に出したとき売れるのかどうか…

[13: 匿名さん]

148街区は、賃貸250戸くらいできますよね。

[14: 柏の葉在住]

賃貸で柏の葉の一戸建てに住んでいます。通勤先はつくばです。

[15: 匿名]

＞１２

足立区のレコシティやアクアテラよりも１番街の方が安かったですよ。
ちゃんと場所をわきまえた価格かと.....

今回いくらくらいかわからないけど、１番街よりも低仕様低価格ではないでしょうか。
ここはイマイチだから、駅前の売れ残りにしよう、そんな風に考える人がいれば儲けものでしょうね。

[16: 周辺住民さん]

147街区のマンションについては、柏の葉キャンパス一番街のページや営業の方の情報や憶測？によれば、一番街に比べて狭かったり仕様を下げて安くするようなうわさがありました。私は、狭くて多少仕様が下がっても安いほうが良いと感じたので、一番街を何度も見に行きましたが購入を見送り、147街区を検討しようと思っています。しかし、ホームページの専有面積を見ると、最も狭くて74平米（１戸）広いものでは120平米以上と書かれています。これは予想外でした。個人的には68平米位～からで、価格を下げてくると思っていたからです。仕様はまだわかりませんが、共有施設などでは一番街よりも充実したものが計画されているようだし、これでは価格が下がるか疑問でなりません。管理費なども高くなることが予想されます。みなさんは一番街よりも安い価格帯になると思われますか？

[17: 物件比較中さん]

現在は７階建てのＥ，Ｆ棟の仕様しか掲載されていないから、どうなのでしょう？
１４階建てや高層棟はもっとバリエーションが広がるかもしれませんね。

私も一番街の営業の方から、土地は取得しているので坪単価は高くなるけどやや狭くなるので価格は下がる．．よううな話をムニャムニャっと聞きました。

仕様どうなのでしょう．．７階建てを見る限りバルコニーは３ｍの奥行きはないようです。

[18: 匿名さん]

逆梁ハイサッシではないしスケルトンインフィルではないし天井高265センチではないし3メートルバルコニーではなさそうです。外廊下も一番街程広くはなさそうです。
後から変更がきかない構造部分は一番街が勝る気がしますが、室内の設備はもちろん最新のものを付けたりもするでしょうからどのような感じになるか楽しみですね。

[19: 周辺住民さん]

１８さんへ質問です。スケルトンインフィルでないということは、二重床二重天井ではないということですか？逆梁ハイサッシでないことは見てわかるのでしょうか？ベランダが狭いことはわかりますが・・・。ただやけに窓が多く、窓の高さも高いような気がしたので。

[20: 物件比較中さん]

25000人の街を作るなら2000戸の賃貸は欲しいですね。
今の計画ですと40年後は高齢者だらけで無残な街になりそうです。
そのころ三井不不動産は知らんぷりでしょうけど。

[21: 匿名さん]

20さんは現在の柏市の人口分布を知っていますか？40年後は今の50代以上がいなくなり、20代以上が高齢者になります。以下の表を見てもわかるように50代以上がたくさんいる柏市より、50代以上が少なく20～40代の世代が多く、かつ面積が狭いためこれ以上の急激な人口増が見込めない浦安市の方がよっぽど高齢者だらけの街になる危険性は高いですよ
http://www.pref.chiba.lg.jp/syozoku/b_toukei/nennreityouaza/2009/hyou0...
又は
http://qurl.com/q78h4

[22: 物件比較中さん]

もっと勉強したほうがいいと思うよ。
浦安市は社宅と賃貸がたくさんあるし都心に近いので人の流動性も高いです。
分譲で固めた駅前に輝く未来は絶対にありませんよ。

[23: 匿名]

ＴＤＲが存在し続ければファミリー層があらたに移り住むだろうから、やっぱり浦安は安泰っぽい。

それよりここに賃貸つくっても需要はあるんだろうか？

[24: 物件比較中さん]

22.23.が一般的であり事実。
21.は比較対象にしてる事が恥ずかしく思える。全然違う。全くだ。
普通比べないでしょ。柏と浦安ですよ。ナンセンスだな。ありえねぇー比較。

[25: 入居済み住民さん]

>>20
25000人の街を作るなら2000戸の賃貸

1500や3000ではなく、何故2000なんだ？
適当に言っているのか？

根拠を示して欲しい。

でここは何戸の予定なの。

適当に言っているだけ？

[26: 購入経験者さん]

総合設計制度の利用で容積率を緩和してもらってるのに
どこに余っているのかな？(笑)

[27: 匿名さん]

スケルトンインフィルは、イコール二重床二重天井のことではないですよ。
スケルトンインフィルだと結果的に二重床二重天井にはなりますが。
構造部分と内装を完全に分けて作っていて可変性が高く、耐久性を保ちマンションの老朽化を防げるのがスケルトンインフィルです。通常建物そのものより配管の老朽化が早く進みます。間取り図でPSパイプスペースと書いてある縦方向の配管スペースがトイレの隣とか洗面所の隣とか部屋のどまん中を通っていたりすると配管を取り替える場合にも大がかりな工事になったり工事自体が難しく建物取り壊しになったりしますが、PSがバルコニー側や共用廊下側に設計されていると工事も行いやすくなり結果的にヨーロッパの建築物のようにずーっと長く住め、資産性も保てるというものです。日本の古いマンションの老朽化、建て替えの必要性が出てきているのは配管を埋め込んでしまっていたり工事が難しいことからきています。
パークシティ一番街はスケルトンインフィル構造です。
あと、逆梁は外から見てわかりますよ。梁をバルコニー床側にすることでサッシや天井を高くできる構造です。
逆梁工法はコストがかかるため、通常高級仕様物件で用いられます。

147街区のマンションも逆梁ではないけど確かに窓が大きい気がしますね。

[28: 周辺住民さん]

スケルトンインフィル、逆梁についてよくわかりました。本でも調べやはりSI構造の良さが書いてありました。そうなるとやっぱり一番街のほうが質の良い造りなのですね。駅からの距離も遠くなり、質も落として、それでも147街区のマンションが一番街よりも単価が高いとなると、いまひとつ納得できません・・・。構造部分の質は落とさず、バルコニーとか建具など付加価値の部分で仕様を下げてくれればよかったのに。期待していただけに残念な気持ちです。

[29: 匿名さん]

しかし、一番街に続きこんなに供給して、このご時世にこれ以上の買い手なんているのかね？
街並みはきれいになりそうだが、交通利便性が優れているわけでもない。
仮にTXが東京まで延伸しても、東京駅までの30分圏内はギリギリでおおたかの森までになりそうだし。
分譲マンションだらけで、他駅と比較しても将来の中古市場でダブついてしまう可能性がある。
資産性を考えてもあまり買い得とは思えないんだがどうだろうか？

一番街も売れ残っているし、しっかり状況把握してから買わないといけませんね。

[30: 匿名さん]

スケルトンインフィルのことを書いた者ですが個人的には駅から少し離れますし、同じ向きで比較したら一番街よりは、価格は抑え目になるような気がします。
が、最初に販売される7階建ての棟は全戸南西向きか南向きなので、もしかしたら一番街の東側西側よりは高くなるかもしれないですね。。
一番街の東側西側は安かったですから。向きにこだわらないなら質を考えてもかなりお買い得だったと思います。

[31: 匿名さん]

７０平米でいくらくらいか早く知りたいです。
３５００万円を切っているなら買いたいんですが。

[32: 匿名さん]

一番街でも70平米は確か3300万くらいからあった?(うるおぼえですが)で、十分ありえるんじゃないですかね。

[33: 周辺住民さん]

駅からの距離がクレアより遠いので、
クレアと仕様が同じ位なら、７０で3000万以下
クレアより上なら、3000半ば。
これくらいでは。
出ないと売れないと思う。（ツウィンタワー棟は除く）

[34: 匿名さん]

三井のマンションというブランド力にプラスして街全体の景観計画が練りに練られている点で、クレアと比較したら、同じ条件であっても上乗せにはなるのではないでしょうか。

[35: 周辺住民さん]

一番街とは違って長谷工の全国共通の
大衆用金太郎飴仕様だから。
クレアのほうが仕様はいいんでないの。
機械式駐車場を除けば。

[36: 周辺住民さん]

ツウィンタワー棟とは、148街区、147街区、どちらのことでしょうか？

147街区のタワーは外観から見るとうわさどおり内廊下ですね。北向きもできそうですが、こんなのどかな場所なのに北向きなど造って大丈夫なのかと思います。タワーのほうがお値段高いと思われるのですか？

70平米で３５００万といっても、そもそも70平米前半の物件は1戸だけですから。結局は広くて高くなってしまいそうですよね。

[37: クレア住民]

クレアへどうぞ

[38: 匿名さん]

147街区の設計施工は長谷工じゃないと思います。お隣のおおたかの森のフォレストレジデンスをつくった施工会社ですよね。名前をど忘れしました。
一番街をつくった三井住友建設のような大手ではないですけど、ちゃんとした会社だったと思います。

[39: ご近所さん]

>32
たしか初期のころは3200万円台もありましたね。
三井のマンションにしては安いなぁと思いました。

ただこちらのほうが坪単価が高いとのことなので…
予算的に検討の余地があるかどうか。
まぁ来年、再来年になるのでそれまでに貯金して待ってれば良いですね。

[40: 匿名さん]

鴻池組だよ

[41: 匿名さん]

なぜクレアと比較するのかわからん。
はじめから三井は廻りの相場を度外視して値付けしてる。

１５分ほど歩くの我慢すれば新築一戸建てが3000万円台で買える
場所なのに、みんなマンションがいいのかなぁ．．．

[42: 近所]

15分歩いての一戸建ては名前のも知らないデペの建売り、しかも駅の向こう側なので、道路状況が悪い。
駅のこっち側の一戸建ては3000万じゃ買えない。おおたかの相場を考えても妥当な価格帯。要は立地、仕様、価格のバランスが大事。

[43: サラリーマンさん]

鴻池はもともと土木系ゼネコン。
公共事業縮小で、建築工事を増やした会社。
五洋などと同じ。
マンション建築なら長谷工の方がずっと上。

[44: 匿名さん]

新しく建設される柏の葉小学校に関して柏市では住民の意見や希望を聞いているようですね。転入希望の方も参加されてはいかがでしょう
http://blog.goo.ne.jp/kasiwanohappa/e/83f68ea9207acf9e49923cdf298ab20e

[45: 周辺住民さん]

公式ホームページの物件概要をよく見ると、「駅5分」、「ペット可」などに並び「ハイグレード」の文字が・・・。
一番街の物件概要には「ハイグレード」の文字はないのですよね。不思議です。

ここは一番街よりもハイグレード仕様になるということでしょうか？？

[46: 匿名さん]

ツインタワーは内廊下みたいだからハイグレードかも

[47: 匿名さん]

内廊下とは147街区の25階建でしょうか?148街区のツインタワーでしょうか?
ハイグレードな上にカーシェアリングがあるのですかね。
興味ありです。

[48: 匿名さん]

完成予想図を見る限りどちらも内廊下のような。
でも内廊下は角部屋以外は風通しは良くないですよ。こもるというか。
外廊下は風が部屋の中を通り抜けるのでそういう意味では気持ちよいですよね。廊下側の窓からの外の明るさも感じられますしね。どちらも一長一短あると思います。

[49: 周辺住民さん]

本日の状況

２５階建てのタワーが立ち上がってきましたね。

[50: 匿名さん]

ここらへんで一番近いレクサスの販売店はどこらへんですか？