リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER【５】

[匿名さん]

リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）
価格：3250万円-7430万円
間取：1LDK-4LDK
面積：45.61平米-97.55平米
売主：住友商事
施工会社：鹿島
管理会社：住商建物

[340: 物件比較中さん]

ここって、エコジョーズ等を採用していないのでしょうか？
光熱費高くないですか？

[341: 入居予定さん]

エコジョーズ使ってますよ。

[342: ビギナーさん]

学区の下沼部小学校について教えてください

[343: 物件比較中さん]

下沼部小学校のことは知りませんが、一般論として子育て環境としては、
中原区よりも宮前区、横浜市の方が人気があるようです。

ところで、これまで6,000万円未満の物件は案外順調に売れているとききましたが、
今回販売対象の中心になっている6,000万円超の物件はどうなのでしょう。
さすがに6,000万台後半以降にもなると選択の幅も広がり、目も肥えてくるので
現状の仕様ではなかなか厳しいかもしれませんね。

[344: 匿名さん]

小学校ですが、下沼部・上丸子ともに大量の仮設校舎を導入しないと対応できないレベルとのことです。おおよそ現在の2倍程度の生徒数の見込みです。

つまり、ここらへんのタワー住民だらけになるはずで、雰囲気は一変してしまいそうです。

[345: 匿名さん]

>>343

再開発地域で、そこそこの静かさ（各電車からそこそこ離れている）をもとめ、
かつ基本的な仕様（ディスポーザー、内廊下、同じ階にゴミだし、公開空地とはいえまとまった庭）
を満たしてるとなるとここが浮かびあがてくるけどね。
個人的な感覚かもしれんが駅近すぎると出発のベルの音が意外と気になってね。

[346: 入居済み住民さん]

>>343
全ては横須賀線駅開業と共に再開発が完了してからその評価が下されるのでしょうね。
いつになるかわかりませんが金利がこれだけ下がっているのを見ると今が買いなのではないでしょうか？
不動産購入は常にリスクを伴います。

[347: 匿名さん]

公立は少し躊躇しますね。
公立の先生は、基本的に自分のクラスから落ちこぼれがでないように落ちこぼれそうな生徒の対応に注力している。
義務教育だから素行に問題があっても学校は見捨てない。
私立は成績を上げて少しでも良い学校に進学させることに注力している。
素行に問題あれば退学させられる。

万引きした子供がこの前退学になった。

[348: 匿名さん]

ペアガラスじゃないのと、免震や制震でなく耐震と言うのが引っかかる。
東急からの距離や考えると管理費や修繕費が割高なタワーであることも引っ掛かる。

眺望良いのは南西角だけ。

良い点は新駅開通後に雑踏から少し離れられること。(通り抜けは多そうだけど)

キッチン、トイレ、ユニットバスなど、後から自分で変えられるものがしょぼいのは気にならない。
どうせ古くなれば交換するものだし。

床が木のフローリングじゃなくて塩ビのシートなのはメンテが楽で個人的には◎。

[349: 匿名さん]

>>348
なに独り言いってるの！

[350: 匿名さん]

３４８は物件の事をよく見てるじゃない。
買う側にとっては充分検討しないとね。
２回、３回と誰でも買える物じゃないんだから。

[351: マンション住民さん]

>>348
・ペアガラスでなくても遮音効果はバッチリよ。
・免震、制震、耐震どれも崩れるときには崩れるよ。
・うちは南西角部屋です。横浜方面と富士山と海が少しだけ見えます。
・今でも雑踏からは離れています。
・キッチン関連は人それぞれ。私は良しと思ったので買いました。
・床は塩ビではありません。コーティングフリーのフローリングです。
という住民の回答です。
ご参考までにどうぞ。

[352: 匿名さん]

これはペアガラスかシングルかは関係なく、
T2サッシでもトラックとか爆音バイクはうるさいです。

あと南側、西側の中住戸だって眺望は最高に良いですよ。
残りはほとんどないでしょうから、それで３４８さんは
南西角だけって書いたのかもしれませんが。

水回りをはじめとする設備は、はじめから割り切るか、
気に入らなかったら交換するしかないですね。
個人的にはあまりに高級すぎると、かえって生活しづらい気がします。

[353: 匿名さん]

ペアガラスのメリットは主に断熱性の向上ですよ・・・
遮音はあまり関係ないです。
防音ガラスとかよほど厚いガラスなら別ですが。

あとフローリングですが、天然木を使ってないのでフェイクです。
どうせなら柄は木目調でない方がむしろ良いと思ってます。

比較検討したパークシティも似たような床だったので気にもしませんでしたよ。

[354: 購入検討中さん]

ブリリアのスレに
>武蔵小杉は地質学的にも多摩川のちょうど断層に当たるようで、意外と地震にもろいとも言われています。
という書き込みがありました。

大地震があればどんな構造だろうと関係ないと思いますが、
震度５以下のしょっちゅうある地震では、耐震は高層階がかなり大きく揺れるらしいので、
かつエレベーターも一時的に止まるリスクもあるので、
買うなら中低層階だと思いました。坪単価も安いですし。

[355: 匿名さん]

ここのどこに断層があるのか調べてから言ってくれ。
頼むから。
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=fm&dis=a...

[356: 普段、ただ見ている人]

>>355さん

久しぶりに、ヒット！！！
最近、あまり面白い（新鮮な）話題がないなぁと思っていたのですが、
このHPの存在は知りませんでした。
面白い！今週末いろいろ見て楽しみます。ご紹介ありがとうございます！！！

[357: 匿名さん]

活断層図って、わかりにくいね。

[358: 匿名さん]

地震ネタは飽きました。
本気で地震を心配してる人ならマンションでなく戸建てを買うでしょ。
躯体に損傷あっても自分の判断じゃ何もできないんだからある意味博打ですよ。

[359: 匿名さん]

武蔵小杉というよりは多摩川駅から大井町線の等々力を経由して成城～深大寺～立川へ続く立川断層なるものに近いんじゃないかな？
けれど千葉県北西部を震源とする震源が浅めの地震の際は地盤の弱さからか日吉が２３区やその周辺より大きく揺れることがあるよね？
なんでだろう？？

[360: 匿名さん]

>>358
戸建てがマンションより安全なんて保障はどこにもないよ。
あくまでも地域ネタなんだからいいんじゃない？
そういうあなたはこのマンション購入を検討しているの？

[361: 入居予定さん]

354の意見は一理あるよ。
もちろん予算上の制約もあったけど、眺望はすぐ飽きるタイプで、建物の揺れが嫌いなので
活断層のあるなしは関係なく、地震では耐震構造上、大きく揺れる高層階はパス。
むしろタワーのスケールメリットを割安で享受できる低層階の購入を決めた。

価値観はそれぞれだと思うけど、武蔵小杉の将来発展性と利便性を評価すれば、
坪単価220～240万程度の中低層階は割安で、250万前後は普通、260万超の高層階は
この仕様（2005～2007年当時の企画）では割高だと思った。
予算が6500～8000万もあれば、都心のそこそこ質の良いマンションが買えるよ。

最終的に購入前に気になったのは、キッチンコンロに今は規制されている
自動消化装置が1つしかついていないこと。不注意な住民かお年寄り世帯でうっかり
火災でも発生した場合、低層階なら被害のリスクも最小だと考えた。

でももうあまり残っていないよ低層階の割安物件は！

[362: 匿名さん]

安全とかの話でなく、震災後の点検、補修、建て替えの話です。
マンションの場合、自分の意志では決められないので難しいです。
住民ごとに経済状態に差があるでしょうし。
特にタワーの場合は高層階と低層階で収入格差が大きい傾向があります。

万が一、震災後に住むのが危険かもしれない状態になれば買い手もなく、資産価値を取り戻せないリスクがあります。

[363: 匿名さん]

低層階は震災でエレベーターが損傷しても食料や水が外部から確保しながら生活できるメリットがあります。
特別に体力ある人なら５０階を往復するのも容易かもしれませんが。

ただし、タワーならではの高い管理費を低層階も高層階と同じように負担しながら生活することについて、納得できるかがポイントだと思います。

[364: 匿名さん]

何だか弁論会だなぁこりゃ。

～と思います。
～があります。
～と考えた。

持論展開してるだけじゃない。。。
だから、なんなのよ。

[365: 匿名さん]

>>364 馬鹿だなお前。意見交換しろって書いてあんだから当たり前じゃん。お前の場合、語尾はどうするの？例示せよ。それか、常連の荒らし屋か？荒れるの待ってるんか？頑張って板に張り付いて荒れてるか監視続けろよ、暇人。

[366: 匿名さん]

>>365
それ以上荒らすな。
いいたい奴には言わせておけ。
住む人がよければそれでいいんだから。

[367: 物件比較中さん]

利便性という意味での立地が良いことから部屋をいくつか見せてもらいましたが、
壁のクロスのあまりにへたな貼り方に一気に買う気が失せました。
内装は購入後どうとでもなるという意見もあるでしょうが、一生の買い物にけちをつけられたくはありません。エアコンも動かない部屋もあるみたいですし、2008年2月竣工で2年近く経ちますから、新築物件と思ったらだめですね。

[368: 匿名さん]

販売開始当初は、引き渡し前の内装チェックはできないと書かれていたように思うのですが、
住民板には、床のキズ、壁紙のシミやはがれなどを事前にチェックでき、
不具合があれば引き渡し前に対応してもらえるような書き込みがされていますね。

[369: 入居済み住民さん]

そうなんです、私も不思議なんです。

販売開始当初どころが、数か月月前の夏の時点だって
竣工後１年以上たっているので、現状での販売っですって言われてました。
私が買った部屋は、内覧している限り、大した問題はなかったので購入に進んだのですが、
契約書を書く前に内装チェックの機会がありました。

小さいキズ、壁紙のシミやはがれ、張りの甘さを指摘すると、該当場所に付箋をはり、
間取り図に該当番号とその内容を記し、その写しをもらいました。

引き渡し後、その写しで指摘した部分を確認したのですが、
ちゃんと治ってました。

結局内装チェックするなら、初めからそう言ってくれると、
必要以上に気を張り詰めて内覧しなくてもよかったのにっなんて。。。

[370: 匿名さん]

販売開始当初に買った人は、不具合があれば引き渡し後にアフターサービスで
いちいち申し出ないといけないのに、最近？買った人は、通常のマンション同様に
引き渡し前に対応してもらえるなんてちょっと不公平ですよね。
残りの高額な物件を売るために対応を変えたのかもしれませんが、
売主の姿勢にはちょっと疑問を感じます。

[371: 匿名さん]

>>370
そもそもここはアウトレット物件で、売主は建物内の状態もよく知らなかったの
だろうから、姿勢がコロコロと変わるのは仕方ないのでは。
住友不動産じゃなくて住友商事だからマンション専門ってわけでもないだろうし。

対応してくれるだけ有難いかと。

[372: 匿名さん]

夕刊フジに値引きマンションの記事があったけど、ここはどうなの？

[373: 匿名さん]

>>371
売主には三井不動産も入っているし、建物内の状態も確認せずに
ダヴィンチから買うわけないと思う。
なんだかんだ言われながらも、残り８０戸を切ったね。

[374: 匿名さん]

>>373
どうして８０を切ったなんてわかるの？
営業の方？？

[375: 匿名はん]

ご存知の方が多いと思いますが、
公式ホームページに出てますよ～
残住戸の階数、間取りも出てますね

[376: 匿名さん]

>375

え　それは・・・ちょっと

[377: 匿名さん]

まあでも1・2割しか売れてないってことはなくなりましたな。

[378: 購入検討中さん]

「総戸数542戸のうち、未供給住戸77戸に対して」というのは
言えないくらいすごいたくさん残っているけど、
今回は77戸だけ販売対象にしますという意味ですよ

[379: 匿名さん]

本当に購入検討中ならば、販売対象住戸数が
もっと少ないことくらいわかると思いますが。

[380: 匿名さん]

まだ売り出してない住戸ってあるんだっけ？

[381: 匿名さん]

あるんじゃん？

[382: 匿名さん]

毎晩通りますが、売れているのは狭い間取りばかりで、
まだ６０パーセントしか売れてないように思います。
もちろん２部屋に対して１部屋の明かりが漏れていれば、
その世帯の入居済みのカウントで。

狭い間取りは面白いように縦に一列明かりが漏れています。

横須賀線の駅ができてからが勝負なのではないでしょうか。

[383: 匿名さん]

一概には言えませんが、明かりで売れたかを判断するのは、危険極まりないですよ。
郊外の公団のあるようなところのファミリーマンションなら、ある程度それでもいいでしょうが、
都心なんかだと、投資で買う人、愛人用、トゥーハビタット？（2地域居住）など、いろいろあるんで、
完売物件でも、明かりのついてない住戸はいくらでもあります。
赤坂のマンションの理事会で、ある住人が駐車場がガラガラで、これでは管理費等の財政に響くんでは
と管理会社にかみついたのですが、実際は駐車場は100パーセント申し込みがあり、予定以上の収入が
あるということでした。

こちらの場合、中間的立地で、微妙ですが。
申し込んでも入居までは、ローンを使えば特に、かなりのタイムラグがあるということもあります。

[384: 匿名]

竣工１年半の物件を新築時の値段で買う人いるの？

[385: 匿名さん]

いるよ

[386: 匿名さん]

>>382
いちいちご苦労さん。
暇人だな。
俺んちは広い部屋だけど縦列はみんな入居済みだぞ。
あまり上ばかり見ていると電柱にぶつかるから注意しろよ。

[387: 匿名さん]

>>382
住人はマスゲームを楽しんでいます。
邪魔をしないでください。

[388: 匿名さん]

>>382
この前の入居説明会でもけっこうきてたよ。
契約してから入居までは1-2ヶ月くらいのタイムラグは普通だよ。

[389: 匿名さん]

明かりで判断するなって？(笑)
パークシティやレジテンスはガンガンに電気ついてますよ？
比較してみてください。
それに投資用なのに長らく未入居？？？
そうだとすると読み違えて転売できず賃貸ですかね。
さらに賃貸でも隣(イースト)のように借り手がいないってことですよね。

愛人用のマンションならいいけど、夜にいないなら水商売ですな。

[390: 匿名さん]

>386
どのタイプですか？
是非、記念に写真をとりたいです。

>388
入居までのタイムラグがあるって、半年ぐらい前にも誰かが書いてましたね。

[391: 匿名さん]

パークも半年くらいはまわりに比べ微妙な明かりの数で、大量売れ残り？とか言われてましたね。

実際は売れ残ってはいたけど、明かりの数に影響するほどではなかったし。

[394: 匿名さん]

リエトがこのままだと武蔵小杉全体に影響しかねない。
むしろ皆で応援すべきと思います。

[395: マンション住民さん]

>>394
おう！
玄関前で一人で応援してくれ
見に行くから。
頼むからやってくれ。

[396: 匿名さん]

残りは条件の良い6000万円台の部屋しかないので、多少苦戦するかもしれませんが。

[397: 匿名さん]

まだまだマンションの建設計画ありますし、どんどん追い込まれますね
。
いくら未入居でも竣工後３年目となると劣勢は必須です。
結局、賃貸に転用とかになると思います。

[398: 匿名さん]

まあでも現時点でもかなり売れちゃってるから・・・・

パークみたいに最後の30～40が新駅開業後も苦戦、はあるかも。

[399: 匿名さん]

>>397
あまりにも状況がわかってないね。

[400: 匿名さん]

売れない売れないって言っている奴は本当に
検討している人なの？
単なるネガキャン？
そろそろここのスレ【ひがみ版】【ねたみ版】【いやみ版】に
変えたほうがいいんじゃないの？

[401: 匿名さん]

そうだね。終わりも見えてきたし。

[402: 匿名さん]

平日は明かりが少ないと感じることもありますが、
改めて週末に見てみると明かりがかなり増えていますね。
平日は働いている人が多いってことなんだと思います。

[403: 匿名さん]

売ってんだから増えていくに決まってんじゃん？

[404: 購入検討中さん]

学区の下沼部小学校について詳しく教えてください

[405: 匿名さん]

>>404
こちらをどうぞ
http://www.keins.city.kawasaki.jp/2/ke203901/

[406: 購入検討中さん]

４０５さんありがとうございました。

どなたかお子様を通わせている方にも学校の様子、雰囲気をお聞きしたいです。

[407: 匿名さん]

小中学校が勝負ですよ。
高い学力をつけること考えると公立は私立より高くつきますよ。

[408: 匿名さん]

>>407
いや、日本の一流大あたりは、勉強へのモチベーションと平均的なIQがあれば、
公立小、中出てもまったく問題ないね。

[409: 物件比較中さん]

ゴールは見えてきたが、胸突き八丁というところかな？
二番底にまっしぐらの経済状況では、年をあけてしまったら条件の悪い部屋はもう売れないでしょうね。

頑張れ!!売れ残ったら値引きして!!

[410: 匿名さん]

年が明けたら本当に開業間近ですね。

[411: 匿名さん]

武蔵小杉ブログでは開業が3/13とありますが本当でしょうか?_
ソースはどこなんでしょう？

[412: 匿名さん]

>>408
勉強へのモチベーションとか普通の子供はないでしょう。
NINTENDO DSならあると思いますが。

受験はテクニックも必要ですよ。資格もそうだけど。
私よりよっぽど知識や経験があるのに、いつになっても資格をとれない人や
点数が上がらない人がいますが、正直なところ学習の仕方（配分？）が悪い気がします。

[413: 匿名さん]

プレジデントファミリーという雑誌によると、今の大学は10数年前に比べ偏差値で5〜10下がってるらしい。慶応、早稲田も例外でないと。入試もAO、一芸、回数もやたら増えてたり。その仕組みをうまく使えば、偏差値低くても大丈夫みたいだ。。

[414: 匿名さん]

住民の子供の学力でマンションを選ぶ基準がわからん。
ここはマンションを検討するスレだよ。

[415: 購入検討中さん]

マンション購入にあたって学区の小学校の評判を知りたいのです。
担当者に聞いても普通ですとしか教えていただけないので、実際の様子を知りたいと思ってます。

[416: 購入検討中さん]

ここのMS久しぶりに見に行ったら
チョイスがほとんどなくなっていてビックリしました。
６０００万円台で買える３LDKがあと２０戸弱くらいでした。

年始あたりにMR階の売出しをするみたいですが
どれくらいの倍率になるんでしょうね。
私は５０００万前半で買える３LDKを狙ってます。
まぁ当たらないかなぁ。

[417: 匿名さん]

>>412

要領も頭のよさのうち。
インターネット時代なら、テクニックなんてほとんど無料で手に入る。

[418: 匿名さん]

>>416
しばらくはブリリアの価格表待ちだから倍率は低めでしょ。

[419: 匿名さん]

ははは。
未契約の部屋を全て売り出してないだけですよ。
残りまくってたら売りにくいでしょ。

パークシティは後から３０戸出てきて騒ぎになって、
高額物件中心に未契約の部屋が多いこともあとから住民に説明あった。

よくみるといまだに紙のカーテンの部屋があって土日にポロポロと客が見に来てる。

[420: 匿名さん]

ブリリアとリエトじゃ比較対象にならんなぁ。
こぜまい立地に裏が南武線。。。

[421: 匿名さん]

>>419
住民に説明？
そんなのないよ。
知ったかぶりはやめようぜ。

1400戸もあって契約から竣工まで2年もあれば30戸程度のキャンセルはあって当たり前。
説明をしなくてはならないような事態ではないよ。

ちなみに売れ残りは殆どが高額住戸です。

パークに限らず高額な部屋は売れ残り傾向にありますね。

[422: 匿名さん]

高額以外も十分売れ残ってますよ。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A5021001/plan.html

まぁ、高額かどうかは個人の経済状態によるんでしょうけど。

[423: 匿名さん]

>>422
見てるところ間違っていないのに･････。
51階以上は価格だけ高額坪単価になっています。
よく見てみ。

[424: 匿名さん]

５８階は、坪３６３万円ですね。
武蔵小杉、最高値？

[425: 匿名さん]

坪３５０万円になると都内城南地区の駅徒歩１０分以内の新築マンションが
視野に入ってくるので厳しい戦いになりますね。

高層階の販売状況については、クラッシーも同様の傾向があると思います。

今は全国的にタワーマンションが珍しくないですし、
武蔵小杉は特にタワーマンションが多いですね
また、残っている部屋からの眺望や日照が、中層階と比較してそれほど
差がないのかもしれません。
結果的に「高層プレミア」に対する値付け失敗という感じでしょうか。
（ただ、このご時勢に実際にこの価格で販売されているとは思いませんが）

たとえば高層タワーがクラッシー１本しかないか、都心のように２０階ぐらいの
ビルが乱立しているゆ中で、特別背が高いような状況になれれば
結果が違ったと思います。


うがった見方をすれば、プレミアを求める層は、発展途上でタワーが乱立している
武蔵小杉に魅力を感じなかったのかもしれません。
（私は庶民なので分かりませんが）

むしろ気になるのは20～40階ぐらいの部屋が何故残っているのかという点ですかね。
立地、構造、仕様を踏まえればパークシティは十分競争力があると思いますが。

[426: 匿名さん]

既にタワー乱立時期は終わってます。
まぁ武蔵小杉においてはあと３本は建ちますがね。
ですがその３本もパークシティと比べるとよくある40階程度のタワマンです。
50階を超える部屋は都内でもなかなかありません。
しかも新築で残っている物件はゼロ。
武蔵小杉に地の利がある人ならば間違いなく買いです。

ちなみに20階と59階からの眺望は別世界ですよ。
さらにちなみると私は三井不動産の営業でもパークの住民でもないです。

[427: 匿名さん]

ここはリエトコートのスレですよね・・・。
パークシティの宣伝はもういいです。

[432: 周辺住民さん]

>>427 ほっとけよ。所詮は喫煙マンションで、それを奨励するように形も100円ライターなんだからさー。リエトやコスタのほうがよっぽどいいよ。綱島街道より駅側はネズミはいるは、影で喫煙者がガード下でたむろってるは、ホームレスが居すくってるはで、これじゃ住民板でゴキブリ出たのどうので議論がされるわけだな。

[433: マンション住民さん]

パークの話は終了。
荒れる元凶。

[434: 匿名さん]

そういえばコスギタワーには喫煙ルームというのがありましたね。どんなものなのか、使った人いますかね。
空気清浄機は付いてるんでしょうかね。 どの程度維持管理費かかるのか。。

[435: 匿名さん]

またタバコの話ですか。

[436: 匿名さん]

コスギタワーも喫煙推進マンションだったのですか？

[437: 匿名さん]

やはり見苦しい姿をしまっておける、クローズドな喫煙場所が望まれますね。

[438: 匿名さん]

うちのマンション、ベランダで吸うやつがいて臭くてしょうがねーよ。

[439: 匿名さん]

私は嫌煙者ですが、タバコを吸っている姿は、見苦しいとは思いません。
むしろ格好いいと思います。だから喫煙する低能者がまだいるのでしょう。