リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER【５】

[匿名さん]

リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）
価格：3250万円-7430万円
間取：1LDK-4LDK
面積：45.61平米-97.55平米
売主：住友商事
施工会社：鹿島
管理会社：住商建物

[301: 匿名さん]

まだ完売できませんが、想定内と思います。
来年９月ぐらいまでに全て売れればよいと思います

[302: 匿名さん]

>>301
あなたは何者ですか？
マンションギャラリーの方ですか？

[303: 購入検討中さん]

70ｍ2、2LDK＋Sまだは3LDK,（低層） いくらでいけそうですか？経験あれば教えてください。

[304: 匿名さん]

本気で検討中なら素直に資料請求して価格表もらうのが確実です。方位でもかなり値段かわりますから。

[305:]

資料請求しても値段表くれませんでしたよ。
いかないとだめみたいね。

[306: 匿名さん]

70㎡前後の低層階は残なし、42階～45階の4戸があります。
価格は42階から5840万円、5870万円、5900万円、6380万円です。
最上階を除くと、高層階でもさほど低層階に比べ高い値付けにしてない印象です。
なおこれは数日前にもらった価格表によります。

[307: 匿名さん]

専有面積を書き忘れました。
73.71㎡です。

[308: 匿名さん]

ってことは坪260万くらいってこと？高層階とはいえ高すぎやしませんか？
全戸南向きとか？

[309: 匿名さん]

１LDKで低層階の部屋って残っていますか？
１LDKだと向きは北か東でしょうか。

[310: 匿名さん]

３０３さんは、どのくらい安くなるかって聞いているように読めなくもないけど、それは置いといて、
３期２次は、３ＬＤＫが４９２０万円～、２ＬＤＫが４９１０万円～となっているから、
おそらく２２階の東側あたりが販売されるのではないかと思われます。

[311: 物件比較中さん]

この物件の内装は２～３年前の
古いタイプで必要最小限の
装備と考えたほうが良いです。

たとえプレミア階でなくとも
ここはちょっと眺望（方角）と間取りが良いなと思う
部屋は坪270万超となります。
パークシティと比較してもそんなに割安感は感じません。

同じ東急線沿線（東横線、田園都市線）の
駅約10分の徒歩圏で、新築、最高水準の内装で東南角部屋が
坪230万程度であることを考えても割高です。

将来、街が進化する可能性も含めた利便性に
相当なプレミアムを支払える人が買う物件だと思います。

内装はもちろん、外観も含めて、知り合いに自慢したい人には
不向きな物件です。

[312: 匿名さん]

1LDK48.88㎡が3戸残っています。14階3420万円、16階3430万円、17階3440万円です。
坪230万円強と割安ですが、向きが東で眺望は、あまりよくありません。

73.71㎡の住戸は西向き（富士山ビュー）で、眺望は最高と思います。

[313: 匿名さん]

>>311
これだけの庭をそなえて
渋谷に13分
そんな場所は今後2度とでてこない、ことに気づいてませんね。

[316: 匿名さん]

>>313
確かにあの立地で専用庭・専用広場だったら安心して子供を遊ばせたり出来て、すばらしいと思う。
でも賃貸棟やコスギタワーと共用で実質公開空地。
近隣住民も出入り出来てしまうので魅力は半減かな。

[318: 匿名さん]

あの広場芝が擦り切れてもは来春から砂塵の舞い上がる広場になるんじゃないかと心配です。
何とかならないの。
誰が管理してるんですか？
パーク見てると公開緑地も毎日のように契約の業者が入り掃除したり枯れた花の交換なんかしてるみたいだけど、ここはどうなってるのでしょう。

[319: 匿名さん]

クラッシー崇拝者が居るみたいですね。
世間を知らないってのは本当に素晴らしいですね。

武蔵小杉で１番のマンションはクラッシーって事でいいです。

[320: 匿名さん]

日本の土だと芝は人が入らないようにしないと枯れること多い。
芝を青々とさせるには土が重要。
まぁ、もう冬だから枯れたような感じになるのはある程度仕方ない。

[321: 匿名さん]

>>319 もしかしてパーク崇拝者？「パーク最強！」の人？

[322: マンション住民さん]

>>319
素直にありがとう。
わざわざこのスレまでお越し頂いた上に
自分が世間知らずで素晴らしく思えるほど悟りをひらき
あげくにクラッシーが一番であると認めてくれたあなたは
本当に素晴らしい。

だってここはクラッシーのスレだもん。
クラッシーを検討している人が来るところだから。
理解できました？

[323: 匿名さん]

芝生の維持はグランドキーパーさんが毎日手入れをしない限り
日本の風土には適さないですよ。
また、公開緑地としてまた通り道として利用いただいて大いに結構だと思いますよ。

[324: 匿名さん]

>>319
パークもいいと思ったけど、喫煙所マンションで形が100円ライターだから。。。

[325: 匿名さん]

庭は定期的に業者が入ってかなり手入れされてるよ。

[326: 匿名さん]

ここのスレに来る極々一部のパークの方はどうして
リエトコートを潰さないと気が済まないんだろうか？
皆さんは何でだろうと思いますか？
自分が気に入った物件が良ければい良いのに・・・
いつも疑問に思います。

[327: 匿名さん]

疑問？

地域一番だと思って買ったのに、いまだ売れ残って不安なんだよ。

[328: 匿名さん]

>>327
誰が？

[329: 入居予定さん]

>>314　＝中傷、>>315　＝無意味なレスとして削除を依頼しました。　

[330: 匿名さん]

>>329
いちいち宣言しなくてもいいんじゃない？

[332: 匿名さん]

>>331さん
であれば、物件比較対象から外した方がいいのではないでしょうか？
結局、将来的に何が正解かは神のみぞ知る世界ですから、
われわれ一般人は、自分自身の判断で、その判断が間違っていたとしても
後悔しない道を選ばざるを得ないのではないでしょうか？

S氏のレポートが気になるようなら、即刻対象から外すことをお勧めしますよ。

[333: 匿名さん]

あの人は、基本的にすべての物件が割高と言っている印象を受けますが、
本当にあのレポートを買って読んだかどうか怪しいですね。

[334: 匿名さん]

>>330 329 は百円ライターにの住人ではないらしい

[335: 物件比較中さん]

>331さん

具体的にどんなポイントを根拠に「買うな」と書いてあったのかという箇所が、
この物件を検討している方には情報として価値があると思います。

S氏の書いたレポートでは、何の説得力もないですね。

[336: 匿名さん]

Ｓ氏、こんな奴に決められたくないですね。
３９６０円・・・たいした商売です。

[337: 不動産購入勉強中さん]

タンクレストイレでないことは許容範囲だけど、
ペアガラスでないのは今どきどうかと思うね。
ここんとこ冷え込んでいるから結露だらけじゃないの。

[338: 匿名さん]

見学していただければ、おわかりになるとは思いますが、
まったく結露しませんよ。

[339: 匿名さん]

>>337
まったく結露しないし、防音性能も十分と感じるよ。
前住んでたところはペアガラスだったけど、
とりたてて何かが劣ってしまった、ってことは無いね。

[340: 物件比較中さん]

ここって、エコジョーズ等を採用していないのでしょうか？
光熱費高くないですか？

[341: 入居予定さん]

エコジョーズ使ってますよ。

[342: ビギナーさん]

学区の下沼部小学校について教えてください

[343: 物件比較中さん]

下沼部小学校のことは知りませんが、一般論として子育て環境としては、
中原区よりも宮前区、横浜市の方が人気があるようです。

ところで、これまで6,000万円未満の物件は案外順調に売れているとききましたが、
今回販売対象の中心になっている6,000万円超の物件はどうなのでしょう。
さすがに6,000万台後半以降にもなると選択の幅も広がり、目も肥えてくるので
現状の仕様ではなかなか厳しいかもしれませんね。

[344: 匿名さん]

小学校ですが、下沼部・上丸子ともに大量の仮設校舎を導入しないと対応できないレベルとのことです。おおよそ現在の2倍程度の生徒数の見込みです。

つまり、ここらへんのタワー住民だらけになるはずで、雰囲気は一変してしまいそうです。

[345: 匿名さん]

>>343

再開発地域で、そこそこの静かさ（各電車からそこそこ離れている）をもとめ、
かつ基本的な仕様（ディスポーザー、内廊下、同じ階にゴミだし、公開空地とはいえまとまった庭）
を満たしてるとなるとここが浮かびあがてくるけどね。
個人的な感覚かもしれんが駅近すぎると出発のベルの音が意外と気になってね。

[346: 入居済み住民さん]

>>343
全ては横須賀線駅開業と共に再開発が完了してからその評価が下されるのでしょうね。
いつになるかわかりませんが金利がこれだけ下がっているのを見ると今が買いなのではないでしょうか？
不動産購入は常にリスクを伴います。

[347: 匿名さん]

公立は少し躊躇しますね。
公立の先生は、基本的に自分のクラスから落ちこぼれがでないように落ちこぼれそうな生徒の対応に注力している。
義務教育だから素行に問題があっても学校は見捨てない。
私立は成績を上げて少しでも良い学校に進学させることに注力している。
素行に問題あれば退学させられる。

万引きした子供がこの前退学になった。

[348: 匿名さん]

ペアガラスじゃないのと、免震や制震でなく耐震と言うのが引っかかる。
東急からの距離や考えると管理費や修繕費が割高なタワーであることも引っ掛かる。

眺望良いのは南西角だけ。

良い点は新駅開通後に雑踏から少し離れられること。(通り抜けは多そうだけど)

キッチン、トイレ、ユニットバスなど、後から自分で変えられるものがしょぼいのは気にならない。
どうせ古くなれば交換するものだし。

床が木のフローリングじゃなくて塩ビのシートなのはメンテが楽で個人的には◎。

[349: 匿名さん]

>>348
なに独り言いってるの！

[350: 匿名さん]

３４８は物件の事をよく見てるじゃない。
買う側にとっては充分検討しないとね。
２回、３回と誰でも買える物じゃないんだから。

[351: マンション住民さん]

>>348
・ペアガラスでなくても遮音効果はバッチリよ。
・免震、制震、耐震どれも崩れるときには崩れるよ。
・うちは南西角部屋です。横浜方面と富士山と海が少しだけ見えます。
・今でも雑踏からは離れています。
・キッチン関連は人それぞれ。私は良しと思ったので買いました。
・床は塩ビではありません。コーティングフリーのフローリングです。
という住民の回答です。
ご参考までにどうぞ。

[352: 匿名さん]

これはペアガラスかシングルかは関係なく、
T2サッシでもトラックとか爆音バイクはうるさいです。

あと南側、西側の中住戸だって眺望は最高に良いですよ。
残りはほとんどないでしょうから、それで３４８さんは
南西角だけって書いたのかもしれませんが。

水回りをはじめとする設備は、はじめから割り切るか、
気に入らなかったら交換するしかないですね。
個人的にはあまりに高級すぎると、かえって生活しづらい気がします。

[353: 匿名さん]

ペアガラスのメリットは主に断熱性の向上ですよ・・・
遮音はあまり関係ないです。
防音ガラスとかよほど厚いガラスなら別ですが。

あとフローリングですが、天然木を使ってないのでフェイクです。
どうせなら柄は木目調でない方がむしろ良いと思ってます。

比較検討したパークシティも似たような床だったので気にもしませんでしたよ。

[354: 購入検討中さん]

ブリリアのスレに
>武蔵小杉は地質学的にも多摩川のちょうど断層に当たるようで、意外と地震にもろいとも言われています。
という書き込みがありました。

大地震があればどんな構造だろうと関係ないと思いますが、
震度５以下のしょっちゅうある地震では、耐震は高層階がかなり大きく揺れるらしいので、
かつエレベーターも一時的に止まるリスクもあるので、
買うなら中低層階だと思いました。坪単価も安いですし。

[355: 匿名さん]

ここのどこに断層があるのか調べてから言ってくれ。
頼むから。
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=fm&dis=a...

[356: 普段、ただ見ている人]

>>355さん

久しぶりに、ヒット！！！
最近、あまり面白い（新鮮な）話題がないなぁと思っていたのですが、
このHPの存在は知りませんでした。
面白い！今週末いろいろ見て楽しみます。ご紹介ありがとうございます！！！

[357: 匿名さん]

活断層図って、わかりにくいね。

[358: 匿名さん]

地震ネタは飽きました。
本気で地震を心配してる人ならマンションでなく戸建てを買うでしょ。
躯体に損傷あっても自分の判断じゃ何もできないんだからある意味博打ですよ。

[359: 匿名さん]

武蔵小杉というよりは多摩川駅から大井町線の等々力を経由して成城～深大寺～立川へ続く立川断層なるものに近いんじゃないかな？
けれど千葉県北西部を震源とする震源が浅めの地震の際は地盤の弱さからか日吉が２３区やその周辺より大きく揺れることがあるよね？
なんでだろう？？

[360: 匿名さん]

>>358
戸建てがマンションより安全なんて保障はどこにもないよ。
あくまでも地域ネタなんだからいいんじゃない？
そういうあなたはこのマンション購入を検討しているの？

[361: 入居予定さん]

354の意見は一理あるよ。
もちろん予算上の制約もあったけど、眺望はすぐ飽きるタイプで、建物の揺れが嫌いなので
活断層のあるなしは関係なく、地震では耐震構造上、大きく揺れる高層階はパス。
むしろタワーのスケールメリットを割安で享受できる低層階の購入を決めた。

価値観はそれぞれだと思うけど、武蔵小杉の将来発展性と利便性を評価すれば、
坪単価220～240万程度の中低層階は割安で、250万前後は普通、260万超の高層階は
この仕様（2005～2007年当時の企画）では割高だと思った。
予算が6500～8000万もあれば、都心のそこそこ質の良いマンションが買えるよ。

最終的に購入前に気になったのは、キッチンコンロに今は規制されている
自動消化装置が1つしかついていないこと。不注意な住民かお年寄り世帯でうっかり
火災でも発生した場合、低層階なら被害のリスクも最小だと考えた。

でももうあまり残っていないよ低層階の割安物件は！

[362: 匿名さん]

安全とかの話でなく、震災後の点検、補修、建て替えの話です。
マンションの場合、自分の意志では決められないので難しいです。
住民ごとに経済状態に差があるでしょうし。
特にタワーの場合は高層階と低層階で収入格差が大きい傾向があります。

万が一、震災後に住むのが危険かもしれない状態になれば買い手もなく、資産価値を取り戻せないリスクがあります。

[363: 匿名さん]

低層階は震災でエレベーターが損傷しても食料や水が外部から確保しながら生活できるメリットがあります。
特別に体力ある人なら５０階を往復するのも容易かもしれませんが。

ただし、タワーならではの高い管理費を低層階も高層階と同じように負担しながら生活することについて、納得できるかがポイントだと思います。

[364: 匿名さん]

何だか弁論会だなぁこりゃ。

～と思います。
～があります。
～と考えた。

持論展開してるだけじゃない。。。
だから、なんなのよ。

[365: 匿名さん]

>>364 馬鹿だなお前。意見交換しろって書いてあんだから当たり前じゃん。お前の場合、語尾はどうするの？例示せよ。それか、常連の荒らし屋か？荒れるの待ってるんか？頑張って板に張り付いて荒れてるか監視続けろよ、暇人。

[366: 匿名さん]

>>365
それ以上荒らすな。
いいたい奴には言わせておけ。
住む人がよければそれでいいんだから。

[367: 物件比較中さん]

利便性という意味での立地が良いことから部屋をいくつか見せてもらいましたが、
壁のクロスのあまりにへたな貼り方に一気に買う気が失せました。
内装は購入後どうとでもなるという意見もあるでしょうが、一生の買い物にけちをつけられたくはありません。エアコンも動かない部屋もあるみたいですし、2008年2月竣工で2年近く経ちますから、新築物件と思ったらだめですね。

[368: 匿名さん]

販売開始当初は、引き渡し前の内装チェックはできないと書かれていたように思うのですが、
住民板には、床のキズ、壁紙のシミやはがれなどを事前にチェックでき、
不具合があれば引き渡し前に対応してもらえるような書き込みがされていますね。

[369: 入居済み住民さん]

そうなんです、私も不思議なんです。

販売開始当初どころが、数か月月前の夏の時点だって
竣工後１年以上たっているので、現状での販売っですって言われてました。
私が買った部屋は、内覧している限り、大した問題はなかったので購入に進んだのですが、
契約書を書く前に内装チェックの機会がありました。

小さいキズ、壁紙のシミやはがれ、張りの甘さを指摘すると、該当場所に付箋をはり、
間取り図に該当番号とその内容を記し、その写しをもらいました。

引き渡し後、その写しで指摘した部分を確認したのですが、
ちゃんと治ってました。

結局内装チェックするなら、初めからそう言ってくれると、
必要以上に気を張り詰めて内覧しなくてもよかったのにっなんて。。。

[370: 匿名さん]

販売開始当初に買った人は、不具合があれば引き渡し後にアフターサービスで
いちいち申し出ないといけないのに、最近？買った人は、通常のマンション同様に
引き渡し前に対応してもらえるなんてちょっと不公平ですよね。
残りの高額な物件を売るために対応を変えたのかもしれませんが、
売主の姿勢にはちょっと疑問を感じます。

[371: 匿名さん]

>>370
そもそもここはアウトレット物件で、売主は建物内の状態もよく知らなかったの
だろうから、姿勢がコロコロと変わるのは仕方ないのでは。
住友不動産じゃなくて住友商事だからマンション専門ってわけでもないだろうし。

対応してくれるだけ有難いかと。

[372: 匿名さん]

夕刊フジに値引きマンションの記事があったけど、ここはどうなの？

[373: 匿名さん]

>>371
売主には三井不動産も入っているし、建物内の状態も確認せずに
ダヴィンチから買うわけないと思う。
なんだかんだ言われながらも、残り８０戸を切ったね。

[374: 匿名さん]

>>373
どうして８０を切ったなんてわかるの？
営業の方？？

[375: 匿名はん]

ご存知の方が多いと思いますが、
公式ホームページに出てますよ～
残住戸の階数、間取りも出てますね

[376: 匿名さん]

>375

え　それは・・・ちょっと

[377: 匿名さん]

まあでも1・2割しか売れてないってことはなくなりましたな。

[378: 購入検討中さん]

「総戸数542戸のうち、未供給住戸77戸に対して」というのは
言えないくらいすごいたくさん残っているけど、
今回は77戸だけ販売対象にしますという意味ですよ

[379: 匿名さん]

本当に購入検討中ならば、販売対象住戸数が
もっと少ないことくらいわかると思いますが。

[380: 匿名さん]

まだ売り出してない住戸ってあるんだっけ？

[381: 匿名さん]

あるんじゃん？

[382: 匿名さん]

毎晩通りますが、売れているのは狭い間取りばかりで、
まだ６０パーセントしか売れてないように思います。
もちろん２部屋に対して１部屋の明かりが漏れていれば、
その世帯の入居済みのカウントで。

狭い間取りは面白いように縦に一列明かりが漏れています。

横須賀線の駅ができてからが勝負なのではないでしょうか。

[383: 匿名さん]

一概には言えませんが、明かりで売れたかを判断するのは、危険極まりないですよ。
郊外の公団のあるようなところのファミリーマンションなら、ある程度それでもいいでしょうが、
都心なんかだと、投資で買う人、愛人用、トゥーハビタット？（2地域居住）など、いろいろあるんで、
完売物件でも、明かりのついてない住戸はいくらでもあります。
赤坂のマンションの理事会で、ある住人が駐車場がガラガラで、これでは管理費等の財政に響くんでは
と管理会社にかみついたのですが、実際は駐車場は100パーセント申し込みがあり、予定以上の収入が
あるということでした。

こちらの場合、中間的立地で、微妙ですが。
申し込んでも入居までは、ローンを使えば特に、かなりのタイムラグがあるということもあります。

[384: 匿名]

竣工１年半の物件を新築時の値段で買う人いるの？

[385: 匿名さん]

いるよ

[386: 匿名さん]

>>382
いちいちご苦労さん。
暇人だな。
俺んちは広い部屋だけど縦列はみんな入居済みだぞ。
あまり上ばかり見ていると電柱にぶつかるから注意しろよ。

[387: 匿名さん]

>>382
住人はマスゲームを楽しんでいます。
邪魔をしないでください。

[388: 匿名さん]

>>382
この前の入居説明会でもけっこうきてたよ。
契約してから入居までは1-2ヶ月くらいのタイムラグは普通だよ。

[389: 匿名さん]

明かりで判断するなって？(笑)
パークシティやレジテンスはガンガンに電気ついてますよ？
比較してみてください。
それに投資用なのに長らく未入居？？？
そうだとすると読み違えて転売できず賃貸ですかね。
さらに賃貸でも隣(イースト)のように借り手がいないってことですよね。

愛人用のマンションならいいけど、夜にいないなら水商売ですな。

[390: 匿名さん]

>386
どのタイプですか？
是非、記念に写真をとりたいです。

>388
入居までのタイムラグがあるって、半年ぐらい前にも誰かが書いてましたね。

[391: 匿名さん]

パークも半年くらいはまわりに比べ微妙な明かりの数で、大量売れ残り？とか言われてましたね。

実際は売れ残ってはいたけど、明かりの数に影響するほどではなかったし。

[394: 匿名さん]

リエトがこのままだと武蔵小杉全体に影響しかねない。
むしろ皆で応援すべきと思います。

[395: マンション住民さん]

>>394
おう！
玄関前で一人で応援してくれ
見に行くから。
頼むからやってくれ。

[396: 匿名さん]

残りは条件の良い6000万円台の部屋しかないので、多少苦戦するかもしれませんが。

[397: 匿名さん]

まだまだマンションの建設計画ありますし、どんどん追い込まれますね
。
いくら未入居でも竣工後３年目となると劣勢は必須です。
結局、賃貸に転用とかになると思います。

[398: 匿名さん]

まあでも現時点でもかなり売れちゃってるから・・・・

パークみたいに最後の30～40が新駅開業後も苦戦、はあるかも。

[399: 匿名さん]

>>397
あまりにも状況がわかってないね。

[400: 匿名さん]

売れない売れないって言っている奴は本当に
検討している人なの？
単なるネガキャン？
そろそろここのスレ【ひがみ版】【ねたみ版】【いやみ版】に
変えたほうがいいんじゃないの？