リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER【５】

[匿名さん]

リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）
価格：3250万円-7430万円
間取：1LDK-4LDK
面積：45.61平米-97.55平米
売主：住友商事
施工会社：鹿島
管理会社：住商建物

[276: マンション住民さん]

パークは制震じゃなかったですか？
地震対策の話はいろんな板で話がでますが、いつも結論は得られずに荒れてしまいがちです。

ちなみに免震に関してですが（長谷工のとこだけど）
免震マンションQ&Aをみると

一度装置を使ったら交換というのは、ちょっと大げさな気がします。
現在まで交換した事例はなく、どれくらいもつのかも統一見解はないみたいですね。
スマトラ級のがきたら交換かもしれませんが。

[277: 276]

リンク張ったら投稿できないんですね。
リンク外したら、変な文章になってしまった。申し訳ない。

[278: 純粋な質問者]

No.276 by マンション住民さん　客観的なお返事大変にありがとうございました。

パークは制震として、リエトは耐震だけなのでしょうか？
制震と耐震の構造的な差異はわかりますが、現実に体感ベースで比較的強い地震（震度４－５）でそんなに揺れが異なるのものなのでしょうか？リエトにお住まいの方で、この1年間の地震で食器や本が落ちたというような揺れはありましか？
最近免震が結構増えている中で、本当に一発にダメになるのであれば、敢えて買う人もいないですよね。

[279: 匿名さん]

階数によっても揺れ方が違うでしょうし、感じ方も個人差がある上に
当然ながら同じ地震を同じ人が違う建物で同時に体験することもできません。

前にあった地震でも近隣の免震構造に住んでいる人は揺れが小さかったと盛んに
主張していましたが、ウチ（１５階付近ですが）でも何も落ちませんでした。

ここ数年の新しいマンションで大きな地震にあったものは皆無なので
誰にも証明できないし、結論は出ないと思いますよ。

[280: パーク住人]

パークの住人さん他の方がパークの批判しても気にしない、気にしない。
私なんか読んでて腹も立ちません。
ベランダがどうのだとか煙草のやにくさいとか言われてもパークに絶対の自信が有るから腹も立ちません。
どんどん言ってちょうだい。

[281: 匿名さん]

制震はオモチャという意見もあります。
制震について定量的な性能は一切示されていません。

[282: 匿名さん]

地震を真剣に気にする方は、マンションではなく戸建を選択すべきかと。

免震でも耐震でも、直下型地震（縦揺れ）には無力です。
むしろ、高層の場合、基礎が重要です。（杭の引き抜き抵抗、下層階含めたコンクリ強度など）

仮に数百年に一度の巨大地震がやってきて、躯体に重大な被害があっても、
マンションは個人の判断では修繕も建て替えもできず、経済力のない人だけが
マンションに取り残される結果となるでしょう。

高層マンションの場合、容積率をあげるような建て替えも難しいですし、
解体に莫大な費用がかかります。

[283: 純粋な質問者]

皆様のご意見をまとめると
免震-制震-耐震のいずれをとっても、タワマンのの場合は直下型には脆弱。
体感揺れの有意な格差を測定するのは困難。
ということになりますね。また、内閣府発表の揺れやすさマップでも中原区特に武蔵小杉一帯は、地盤が比較的堅牢とのdataになっています。

とすれば、免震＞制地＞耐震の順でコストアップする地震対策のための原価上昇分は、こと武蔵小杉のタワマンに関する限りは、費用増に見合う限界効用が必ずしも期待できない＝免震費用に出費するのは経済合理性が少ないとも考えられます。

種々のご見解を寄せていただき誠にありがとうございました。

[284: 匿名さん]

いや　そのまとめは無謀です。
・一つは再開発地区のマンションが出そろった現時点で、比較できる揺れの地震がないというだけ。

・強力な直下型が発生したら、どれもダメかもしれないが実際に発生していないのでまだわからない。

・直下型以外の地震について言及されていませんが、その場合やはり免震、制震が優れていると思います。

[285: 匿名さん]

普通に免震が良いに決まってる。
ただ、地震を気にする人がタワマンに住むのが滑稽だ。

地震を気にするなら戸建てってのは？？？ですよ。

地震を気にするなら「賃貸」が正しいでしょ。

マンション(区分所有権）の購入なんて、言ってみればマンションの家賃を前払いするリスクをとるかわりに、生涯でどれだけ家賃が浮くかどうかを勝負するのと一緒なんだからさ。

[286: 匿名さん]

リエトの住人さん他の方がリエトの批判しても気にしない、気にしない。
私なんか読んでて腹も立ちません。
内装がどうのだとか都営マンションとか言われてもリエトに絶対の自信が有るから腹も立ちません。
どんどん言ってちょうだい。

うぴぴ

[287: 匿名さん]

地震が怖いならテント生活が一番安心だよ。
でも死ぬ時は死ぬんです。
これも運命なのです。

[288: 匿名さん]

>>286
世間を知らないって幸せだ。

[289: 匿名さん]

小杉のマンションはどれも一長一短なのに、まるでどこかのマンションだけが素晴らしいように発言するとはね。
まあウラがあるんでしょ。

[290: 匿名さん]

まあ小杉に限らず、どこでもこういった比較論がなされていますからね。
同じフロアの南西角住戸に見学者が来ていました。
南西角を買える方がうらやましいです。

[291: 賃貸住まいさん]

利便性の高い良いマンションだと思います。

ただ、坪単価240万以上だせば、
川崎市、横浜市であれば、
学区としても評判の良い地域でも
かなり条件の良い新築物件を買えるので、
6,000万円以上の価格の物件については、
今後、買い手は限定的だと思います。

どうしても武蔵小杉という方は、
パークシティやリエトの高額物件を
すでに取得していますので。

来年5月以降の売れ残り物件の値引き
交渉を考えています。
坪単価220万程度が下限と見ています。

買えなければ、3年後の駅前タワマン（2～3）を
気長に待ちます。

[292: 匿名さん]

マンションに限った話ではありませんが、値切って安く買ったものって、
どうせ安かったんだからって、あまり大事にしないことありませんか？
もし買われるのであれば、定価で買って大事に住んでもらいたいと思います。

[293: 匿名さん]

>>292
何そのデベ視点（笑）

[294: 匿名さん]

いつ買ってもいいじゃん。
その人次第だよ。
だけど、安い住民が増えるのも困るよなぁ

[295: 不動産購入勉強中さん]

希望の間取りを放棄する見返りに
安く買う選択もありだ。

このご時世だから将来の収入を
見極めて購入すべきだ。

住宅ローンなし、即金で買ったとしても
タワーマンションの場合、建物の固定資産税が高いので、
月々のランニングコストは駐車場代も含めて
6～10万円程度になるか。

この物件も初年度～5年目の固定資産税、
修繕積立金（全体、棟別）は割安だが、
5年単位で急激に上昇する計画のようなので
ローンを目一杯組んだ場合
数十年支払えるか注意が必要

（駐車場代は三井不のタワーよりやや割高）

[296: 匿名さん]

それでも生活できる人しか住む資格がないという事だよ。
これ現実。

[297: 匿名さん]

>>294
確かにいつ買おうが自由だと思いますが、大幅値引きされた他物件の
住民板みたいにはなってほしくないですよね。
ひどいところはホントにひどいです。

[298: 匿名さん]

>>291
その作戦もありと思うけど、
売れ残るとするとやはり東側では？
眺望を気にしつつもそれを買うか、駅直結のおそらく坪単価260以上を待つか、
すごく難しい選択になるかと。
二兎を追うもの一兎をも得ず、ともいいますからね。

[299: 匿名さん]

ここの値下げは無いと思うけど。
ここは普通の物件と違って、最悪売れ残ってもデベ側は全く困らない物件だから。

[300: 匿名さん]

>>299
その根拠は？

[301: 匿名さん]

まだ完売できませんが、想定内と思います。
来年９月ぐらいまでに全て売れればよいと思います

[302: 匿名さん]

>>301
あなたは何者ですか？
マンションギャラリーの方ですか？

[303: 購入検討中さん]

70ｍ2、2LDK＋Sまだは3LDK,（低層） いくらでいけそうですか？経験あれば教えてください。

[304: 匿名さん]

本気で検討中なら素直に資料請求して価格表もらうのが確実です。方位でもかなり値段かわりますから。

[305:]

資料請求しても値段表くれませんでしたよ。
いかないとだめみたいね。

[306: 匿名さん]

70㎡前後の低層階は残なし、42階～45階の4戸があります。
価格は42階から5840万円、5870万円、5900万円、6380万円です。
最上階を除くと、高層階でもさほど低層階に比べ高い値付けにしてない印象です。
なおこれは数日前にもらった価格表によります。

[307: 匿名さん]

専有面積を書き忘れました。
73.71㎡です。

[308: 匿名さん]

ってことは坪260万くらいってこと？高層階とはいえ高すぎやしませんか？
全戸南向きとか？

[309: 匿名さん]

１LDKで低層階の部屋って残っていますか？
１LDKだと向きは北か東でしょうか。

[310: 匿名さん]

３０３さんは、どのくらい安くなるかって聞いているように読めなくもないけど、それは置いといて、
３期２次は、３ＬＤＫが４９２０万円～、２ＬＤＫが４９１０万円～となっているから、
おそらく２２階の東側あたりが販売されるのではないかと思われます。

[311: 物件比較中さん]

この物件の内装は２～３年前の
古いタイプで必要最小限の
装備と考えたほうが良いです。

たとえプレミア階でなくとも
ここはちょっと眺望（方角）と間取りが良いなと思う
部屋は坪270万超となります。
パークシティと比較してもそんなに割安感は感じません。

同じ東急線沿線（東横線、田園都市線）の
駅約10分の徒歩圏で、新築、最高水準の内装で東南角部屋が
坪230万程度であることを考えても割高です。

将来、街が進化する可能性も含めた利便性に
相当なプレミアムを支払える人が買う物件だと思います。

内装はもちろん、外観も含めて、知り合いに自慢したい人には
不向きな物件です。

[312: 匿名さん]

1LDK48.88㎡が3戸残っています。14階3420万円、16階3430万円、17階3440万円です。
坪230万円強と割安ですが、向きが東で眺望は、あまりよくありません。

73.71㎡の住戸は西向き（富士山ビュー）で、眺望は最高と思います。

[313: 匿名さん]

>>311
これだけの庭をそなえて
渋谷に13分
そんな場所は今後2度とでてこない、ことに気づいてませんね。

[316: 匿名さん]

>>313
確かにあの立地で専用庭・専用広場だったら安心して子供を遊ばせたり出来て、すばらしいと思う。
でも賃貸棟やコスギタワーと共用で実質公開空地。
近隣住民も出入り出来てしまうので魅力は半減かな。

[318: 匿名さん]

あの広場芝が擦り切れてもは来春から砂塵の舞い上がる広場になるんじゃないかと心配です。
何とかならないの。
誰が管理してるんですか？
パーク見てると公開緑地も毎日のように契約の業者が入り掃除したり枯れた花の交換なんかしてるみたいだけど、ここはどうなってるのでしょう。

[319: 匿名さん]

クラッシー崇拝者が居るみたいですね。
世間を知らないってのは本当に素晴らしいですね。

武蔵小杉で１番のマンションはクラッシーって事でいいです。

[320: 匿名さん]

日本の土だと芝は人が入らないようにしないと枯れること多い。
芝を青々とさせるには土が重要。
まぁ、もう冬だから枯れたような感じになるのはある程度仕方ない。

[321: 匿名さん]

>>319 もしかしてパーク崇拝者？「パーク最強！」の人？

[322: マンション住民さん]

>>319
素直にありがとう。
わざわざこのスレまでお越し頂いた上に
自分が世間知らずで素晴らしく思えるほど悟りをひらき
あげくにクラッシーが一番であると認めてくれたあなたは
本当に素晴らしい。

だってここはクラッシーのスレだもん。
クラッシーを検討している人が来るところだから。
理解できました？

[323: 匿名さん]

芝生の維持はグランドキーパーさんが毎日手入れをしない限り
日本の風土には適さないですよ。
また、公開緑地としてまた通り道として利用いただいて大いに結構だと思いますよ。

[324: 匿名さん]

>>319
パークもいいと思ったけど、喫煙所マンションで形が100円ライターだから。。。

[325: 匿名さん]

庭は定期的に業者が入ってかなり手入れされてるよ。