リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER【５】

[匿名さん]

リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）
価格：3250万円-7430万円
間取：1LDK-4LDK
面積：45.61平米-97.55平米
売主：住友商事
施工会社：鹿島
管理会社：住商建物

[201: 匿名さん]

住民同士が挨拶するのって良いですね。
パークは挨拶する人は少ないです。
住み心地はリエトの方が良かったかもと
スレを見て思いました。

[202: 匿名さん]

>>199

アントニオ猪木の迷言の引用でしょ。

[203: 匿名さん]

>>200
超同感。
綱島街道のあっち側には行きたくない。
あっちに行っても買い物は東横駅近くまで行かなくちゃならないですよね。
パークの中古出ないかな。

>>197
＞パークは今後は駅前ロータリーの真上になるので
＞やめました。
＞内見行ったけどリエトよりうるさいよ。
↑
こんな書込みやめとけ。
方角や階数によっても音はまったく違うんだからさ。
ロータリーの真上＝駅の近く。
一般的にマンション価値は駅からの距離が重要視されますよ。
駅から2分
駅から7分
今夜の様な風が強くて寒い夜は7分歩くのも辛いっす。

>>201
凄く偏ったコメントですね。
パークの人は挨拶する人少ないなんて･････リエトの人で挨拶するもしないもその人しだい。

[204: 匿名さん]

>>200
格差？
住居環境としての快適さ？
さてはパークの住人だな？
はいはい、パークはんにはかないまへんわ。

[205: 匿名さん]

>>203
だったらここのスレにも来なさんな。
このスレは綱島街道より向こう側のスレですよ。
ヤニ臭い所のスレでも行きなさい。

[206: 買いたいけど買えない人]

パークもリエトも一長一短はありますが、
どちらも将来性のある良いマンションだと
思います。

予算や間取りの選択余地を考えると、
リエトの方がより購入対象として近い存在です
（それでも予算オーバーの部屋ばかりですが）。

そこで唯一の懸念点を確認したいと思いました。

知り合いからリエトは、建築中に
地下水脈にあたって塞いだという話をききました。

真偽はさておき、素朴な疑問ですが、マンション建築中に
たまたま地下水脈にあたってしまった場合、
その場所に建物をたてることをあきらめるのではなく、
塞いで建てるものなのでしょうか？
きっちりと対処しさえすれば、将来的な悪影響（地下に水がしみ出てくる、
地盤が弱くなる等）も特にないと考えて良いのでしょうか？

できれば単なる感想、意見ではなく、専門的な見地からの
前向きな意見、情報交換ができれば嬉しいです。

[207: 匿名]

>>196さん

修繕費用ですがパークは大規模修繕費やいきなり徴収する可能性については否定されましたよ
リエトはありません、といいきってくれましたが。
パークの方はあの設備を維持するためにお金を惜しまないかたと惜しむかたとわかれる気もします。

ベランダや外観デザインは個人の好き好みなので何もいえませんが。

[208: 匿名]

↑すみません間違いました
パークは徴収する可能性を否定しませんでした
つまり 修繕費用をいきなりとるかもしれないとのことです。

[209: 入居予定]

>>196
ここと大差ない販売時期を知ってるなら尚のこと、なぜそのときそちらの物件を買わなかったのか？
そんなに資産を気にしているなら真っ先に買っていてもいいようなものだが。

2LDK希望なのかな？

迷うならこちらを買わず中古を待ちなさい。
欲しい熱意がより強い人が買えばいい話。

[210: ご近所さん]

マンション投資家気取りで評してる検討中さんが多いけど、本当に検討している人はもう買うなりやめるなりしてるだろうし、今にいたってごちゃごちゃいってるのは動きが鈍すぎます。
よって無能か煽り。

[211: 匿名さん]

ここの営業って頭割るいよね。
こんな長期間売れ残りだして、値引かないって頑張って、ランニングコストは値引き額以上にかけて。
一番かわいそうなのは入居者。売れ残りの影響で、さっそく資産価値下がってるもん。

[212: 匿名さん]

>>200
地元民でないとなかなか気づかなかったかもしれんが
パークにはあきらかにリエトより劣る点がある。


1. ちょうど一番うるさい場所、特に東急線のブレーキ音はけっこううるさい。
　リエトは東急からも新幹線・横須賀線からも適度に離れているのであきらかにパークより静か。
２．パークのところは、完全に某電気会社への通り道で毎朝・毎晩の逆向き人通りがすごくて嫌。
　リエトの敷地内はほぼ住民がとおるのみ。
３．東急駅への近さが売り物のパークだが、近さでは駅直結２棟ができたときそれらに完全に負ける。
　東急駅近度が１位から３位に転落。
　リエトは大きな庭つきで不毛な競争とは無縁でいられる

４．パークの青いほうの一階コンビニ近くが屋外喫煙所となっていてたばこくさい。
　

[213: 匿名さん]

>>211
素人だねー、商社ができてる不動産を後買いしておいて損すると思う？
まだ売れてないと思ってるなんて甘いよ、
もうかなり売れたっしょ。

[214: 匿名さん]

第３期１次の入居説明会をやってましたね。
敷地の外にはいつものごとく看板を持った某デべの方がいらっしゃいました。

[215: デベにお勤めさん]

>>213
こんな長期にわったって完売できない時点で＊＊＊です

[216: 匿名さん]

シティハウスやパークシティの販売期間はもっと長いのに完売していませんね。
クラッシィは第１期の販売開始からまだ１０カ月しかたっていないのに
この景気でこれだけ売れれば十分です。
来春の新駅開業時には、ほとんど残ってないと思います。

[217: 匿名さん]

>>211
さっそく資産価値下がってるもん
どこでそんな事が判るの？
きちんと根拠があるのならはっきりお話し下さい。

[218: 匿名]

>216
同意です
それにそもそも共用スペースは三月まで販売に使いますと規約済み

最初からじっくり販売する気でしたから値引きもなし。焦ってないように思いました。

[219: 匿名さん]

いまだに完売してなくて、ほとんど売れているといレベルが。。。
三井も落ちたね～。

[220: 匿名さん]

>>212
いたたたたた。
頑張って考えて出てきたのはそれだけ？
そんなことで不動産価値は下がりませんよ。

同じ不動産会社なので興味を持って見ていましたが･････。
アホな考えに一問一答で釣られてあげましょう。

＞1. ちょうど一番うるさい場所、特に東急線のブレーキ音はけっこううるさい。
＞　リエトは東急からも新幹線・横須賀線からも適度に離れているのであきらかにパークより静か。

→北西角で生活していますがブレーキ音？はまったく気になりませんよ。
　聞こえないとは言わないがあきらかにと表現する程ではないよ。
　そんなことより駅から近いメリットの方が大きい。
　窓を開けた生活をそんなにするのかな？

＞２．パークのところは、完全に某電気会社への通り道で毎朝・毎晩の逆向き人通りがすごくて嫌。
＞　リエトの敷地内はほぼ住民がとおるのみ。

→リエトにお住まいの方も結局パークの前を通りませんか？
　遠回りしてパークの脇を通過しないで駅まで行くのかな？頑張れ!!
　パークの公開緑地もそんなに他人が行き来してませんよ。
　駅からの導線ではないですからね。

＞３．東急駅への近さが売り物のパークだが、近さでは駅直結２棟ができたときそれらに完全に負ける。
＞　東急駅近度が１位から３位に転落。
＞　リエトは大きな庭つきで不毛な競争とは無縁でいられる

→駅の近さは不動産評価として重要です。
　負けてもいいんですけどー。
　さっきは駅から近い事をブレーキ音が煩い悪しき事としてコメントしていたのにおかしいですねー。
　3位に転落しても1位との差は僅差ですね。
　リエトは現在何位ですか？いいよ無理して答えなくても。
　駅の近さで言えばライバルはパークだけじゃなくなりますね。
　線路脇に建つマンションよりも東横からもＪＲ新駅からも両方近いメリットは大きいですよ。
　再開発地域の真ん中に建っているのはパークシティですよ。
　大きな庭だけど何もないね。何もない方が良しと考えれば悪くないけどね。
　何もないのが良くも悪くも一番お金がかからないとも言う。

＞４．パークの青いほうの一階コンビニ近くが屋外喫煙所となっていてたばこくさい。

→たばこくさい？
　たしかに喫煙されている側を通ればたばこのにおいはしますがくさいと表現するほどのことではないです。
　喫煙可能な室内レストランの方がよっぽど臭いです。
　だって喫煙場所は室内ではなく外ですよ。
　マンションの中までくさいわけではないですしね。
　あんな状態が永遠と続くわけないしー。


不動産素人が一生懸命考えて出てきたのはこの程度。
頑張ってもっと勉強しようね。

生粋の素人か確認できる簡単の質問を１つだけしてもいいかな？
すごーく簡単だから答えてね。

質問→パークとリエト販売時期が同じだったらどっちが売れると思う？（実態価格はほぼ同じですよ。）
　（あなたが買うかどうかではなく一般的にどっちが売れるかだからね。）

[221: 匿名さん]

>>219
こっちにも素人が居たな。

ここの販売開始はいつか知ってるの？
ご存知の事とは思うが当初計画とは違い急に分譲化した訳だけど通常のこの規模のマンションは竣工前2年くらいから販売開始していますね。
あなたはここが販売開始してどのくらい時間が経ってるかご存知ですか？
この規模のマンションが即完売なんて時代じゃないからね。
かなり優秀なペースで売れていますよ。

[222: 匿名さん]

売れない物件の担当の決まり文句ね。
このペースで売れれば。資産価値なんか下がりません。

営業の目つきみりゃわかるんよ。あのやる気のない目。これがすべてを物語る。

[223: 物件比較中さん]

もと賃貸だけあって、分譲仕様じゃないもん。
そんなの買うのタワー好きのミーハーでしょ。

[224: 匿名さん]

パークはエントランスの真上に洗濯物がヒラヒラするのが萎える。
でも普通のマンションとしてみれば十分合格。10人が10人選ぶマンションじゃないけど。

[225: 匿名さん]

>>223
＞もと賃貸だけあって、分譲仕様じゃないもん。

カッコイイこと書いているんだけどさー。
分譲仕様じゃないのはいいけれど賃貸仕様ってどんなですか？
カッコイイこと書いてんだから詳しく解説してね。
教えてぷりーず。

[226: 匿名さん]

マンションは立地が命。

[227: 匿名さん]

このスレよんでいると、営業も住人もミンドが低いというのがよくわかるなｗ
売れないからストレスだまってんだろうね。
電話したら、まずは挨拶代わりのタメ息。これにはわろた。売れすぎてタメ息なのｗｗｗ

[228: ？]

↑あなたまえにも同じことを。。。？
ため息とが、とか笑

[229: 匿名]

227さんは興味もって電話したことはしたのですね（笑）
スレも張り付いているようでありがとうございます（笑）

[230: 匿名さん]

>>220
>>221
自己満足なんだからそこまで言わなくてもいいんじゃない
いい大人なんだから。
大人気ない。
気に入らなきゃ買わなきゃいいし
批判もしなきゃいいんだよ。パーク住民の単なる
リエトつぶし？
パークがいいんだよ！
という風にしか見えないよ。
みっともない。
いい大人が。
それとも毛が生えていない子供か？

[231: 通りすがり]

>>220の必死さに泣きながら笑った

[232: 匿名さん]

賃貸物件を分譲仕様で作る理由などなにもない。
最近出でた分譲よりグレーﾄﾞ低い。高層なのにＵＶガラスじゃないし。。。
こんなんで売れるかよーーー

[233: 匿名さん]

>>230
部外者ですがリエト検討者として失礼します。
ここ数回の書込みは面白いね。

>>220 （おそらくパーク住民）
の人はわりと紳士な書込みだと思います。
リエトを批判するような事は書かずに間違いを正している程度です。
>>230言う「自己満足」でありリエト批判をせずに人畜無害なコメントです。

>>212 （おそらくリエト住民）
の書込みは明らかなパーク批判です。
大人気ないのは最初にパーク批判をした>>212ですね。

>>231 （通りすがりさん）
>>220さんは必死というより鼻で笑う程度に書き込んでいる余裕のある様子が読み取れますよ。
リエト目線でいうと現実を突きつけられ笑えませんね。

仕方ないよ明らかにパークの方が絶対優位なんだからさ。
どんな書込みをしてもパーク批判は僻みにしか聞こえない。

[234: 匿名さん]

他のマンションの住民です。なんでこの２つのマンションはいがみ合ってるんですかね。どっちが一番とか決めても何か意味あるんですかね。仮に一番を決めたところで、結局は「武蔵小杉で一番」なんだし。この人たちの子供たちも、マンション同士でいがみ合うようになるんでしょうね。マンションで人の価値をきめてしまうような人になってしまうんでしょうね。同じ中原区住民同士で仲良くすればいいのに。この２つのマンションにしなくてよかった。

[235: 匿名さん]

いい加減、仲良くしませんか？
パーク住民さんとリエト住民さん。
大人気ないですよ。
共に我々下界の人間からすればいい物件ですよ。

[254: 匿名さん]

どうやら１２５００万円の物件が売れたようですね。

３期２次は５０００万円前後の２ＬＤＫ／３ＬＤＫを買う最後のチャンスかも。

[267: 匿名さん]

>>263
住む人が良ければそれでよい。
そうではないか？
私も住人だから。

>>265
住んでもないのに大きな事
言わないでよ。

みんな感性は人それぞれ。
スポーツカーが好きな人も居れば
４ＷＤ好きも居る
だから気にすることないよ。

パーク住民がブランド何とかとかヤニくさい
言ってもあそこが良くて買ったんだから
別に何の問題もないんじゃない？

リエトは都営住宅っぽく、内装がチープなんて言われる事もあるけど
それが気に入って買ったんだからいいんじゃない？

皆さんそう思いませんか？
検討版というよりも喧嘩版に見えてきます。

[272: 管理人]

管理人です。

いつもご利用ありがとうございます。

複数のホストより、物件購入の検討を目的とした情報交換を
阻害する目的と判断できる書き込みが散見されたため、
関連投稿の削除を行わせていただきました。

レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、
どうぞご了承ください。

以後、同様の書き込みにつきましてはご遠慮いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html

「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#21

批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#22

なお、今後も同様の書き込みがなされた場合につきましては、
反応することなく、速やかに削除依頼をいただけますようお願いいたします。

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[273: 匿名さん]

ほれやられた。
悪口ばかり言うもんじゃないよ。

[274: 匿名さん]

そうだそうだ。
所詮、川崎市だし。

[275: 純粋な質問者]

地震対策の構造という点で、この界隈ではすみふとブリリア（来年竣工）の免震が構造的にはもっとも優れているらしいのですが、一度この装置を使ったら下部装置（数千万）を取り替えないといけないとの説明をうけました。パークとリエトは免震ではないことは分かっておりますが、この両者で耐震という点で有意な違いはあるのでしょうか、どなたか教えてください。

[276: マンション住民さん]

パークは制震じゃなかったですか？
地震対策の話はいろんな板で話がでますが、いつも結論は得られずに荒れてしまいがちです。

ちなみに免震に関してですが（長谷工のとこだけど）
免震マンションQ&Aをみると

一度装置を使ったら交換というのは、ちょっと大げさな気がします。
現在まで交換した事例はなく、どれくらいもつのかも統一見解はないみたいですね。
スマトラ級のがきたら交換かもしれませんが。

[277: 276]

リンク張ったら投稿できないんですね。
リンク外したら、変な文章になってしまった。申し訳ない。

[278: 純粋な質問者]

No.276 by マンション住民さん　客観的なお返事大変にありがとうございました。

パークは制震として、リエトは耐震だけなのでしょうか？
制震と耐震の構造的な差異はわかりますが、現実に体感ベースで比較的強い地震（震度４－５）でそんなに揺れが異なるのものなのでしょうか？リエトにお住まいの方で、この1年間の地震で食器や本が落ちたというような揺れはありましか？
最近免震が結構増えている中で、本当に一発にダメになるのであれば、敢えて買う人もいないですよね。

[279: 匿名さん]

階数によっても揺れ方が違うでしょうし、感じ方も個人差がある上に
当然ながら同じ地震を同じ人が違う建物で同時に体験することもできません。

前にあった地震でも近隣の免震構造に住んでいる人は揺れが小さかったと盛んに
主張していましたが、ウチ（１５階付近ですが）でも何も落ちませんでした。

ここ数年の新しいマンションで大きな地震にあったものは皆無なので
誰にも証明できないし、結論は出ないと思いますよ。

[280: パーク住人]

パークの住人さん他の方がパークの批判しても気にしない、気にしない。
私なんか読んでて腹も立ちません。
ベランダがどうのだとか煙草のやにくさいとか言われてもパークに絶対の自信が有るから腹も立ちません。
どんどん言ってちょうだい。

[281: 匿名さん]

制震はオモチャという意見もあります。
制震について定量的な性能は一切示されていません。

[282: 匿名さん]

地震を真剣に気にする方は、マンションではなく戸建を選択すべきかと。

免震でも耐震でも、直下型地震（縦揺れ）には無力です。
むしろ、高層の場合、基礎が重要です。（杭の引き抜き抵抗、下層階含めたコンクリ強度など）

仮に数百年に一度の巨大地震がやってきて、躯体に重大な被害があっても、
マンションは個人の判断では修繕も建て替えもできず、経済力のない人だけが
マンションに取り残される結果となるでしょう。

高層マンションの場合、容積率をあげるような建て替えも難しいですし、
解体に莫大な費用がかかります。

[283: 純粋な質問者]

皆様のご意見をまとめると
免震-制震-耐震のいずれをとっても、タワマンのの場合は直下型には脆弱。
体感揺れの有意な格差を測定するのは困難。
ということになりますね。また、内閣府発表の揺れやすさマップでも中原区特に武蔵小杉一帯は、地盤が比較的堅牢とのdataになっています。

とすれば、免震＞制地＞耐震の順でコストアップする地震対策のための原価上昇分は、こと武蔵小杉のタワマンに関する限りは、費用増に見合う限界効用が必ずしも期待できない＝免震費用に出費するのは経済合理性が少ないとも考えられます。

種々のご見解を寄せていただき誠にありがとうございました。

[284: 匿名さん]

いや　そのまとめは無謀です。
・一つは再開発地区のマンションが出そろった現時点で、比較できる揺れの地震がないというだけ。

・強力な直下型が発生したら、どれもダメかもしれないが実際に発生していないのでまだわからない。

・直下型以外の地震について言及されていませんが、その場合やはり免震、制震が優れていると思います。

[285: 匿名さん]

普通に免震が良いに決まってる。
ただ、地震を気にする人がタワマンに住むのが滑稽だ。

地震を気にするなら戸建てってのは？？？ですよ。

地震を気にするなら「賃貸」が正しいでしょ。

マンション(区分所有権）の購入なんて、言ってみればマンションの家賃を前払いするリスクをとるかわりに、生涯でどれだけ家賃が浮くかどうかを勝負するのと一緒なんだからさ。

[286: 匿名さん]

リエトの住人さん他の方がリエトの批判しても気にしない、気にしない。
私なんか読んでて腹も立ちません。
内装がどうのだとか都営マンションとか言われてもリエトに絶対の自信が有るから腹も立ちません。
どんどん言ってちょうだい。

うぴぴ

[287: 匿名さん]

地震が怖いならテント生活が一番安心だよ。
でも死ぬ時は死ぬんです。
これも運命なのです。

[288: 匿名さん]

>>286
世間を知らないって幸せだ。

[289: 匿名さん]

小杉のマンションはどれも一長一短なのに、まるでどこかのマンションだけが素晴らしいように発言するとはね。
まあウラがあるんでしょ。

[290: 匿名さん]

まあ小杉に限らず、どこでもこういった比較論がなされていますからね。
同じフロアの南西角住戸に見学者が来ていました。
南西角を買える方がうらやましいです。

[291: 賃貸住まいさん]

利便性の高い良いマンションだと思います。

ただ、坪単価240万以上だせば、
川崎市、横浜市であれば、
学区としても評判の良い地域でも
かなり条件の良い新築物件を買えるので、
6,000万円以上の価格の物件については、
今後、買い手は限定的だと思います。

どうしても武蔵小杉という方は、
パークシティやリエトの高額物件を
すでに取得していますので。

来年5月以降の売れ残り物件の値引き
交渉を考えています。
坪単価220万程度が下限と見ています。

買えなければ、3年後の駅前タワマン（2～3）を
気長に待ちます。

[292: 匿名さん]

マンションに限った話ではありませんが、値切って安く買ったものって、
どうせ安かったんだからって、あまり大事にしないことありませんか？
もし買われるのであれば、定価で買って大事に住んでもらいたいと思います。

[293: 匿名さん]

>>292
何そのデベ視点（笑）

[294: 匿名さん]

いつ買ってもいいじゃん。
その人次第だよ。
だけど、安い住民が増えるのも困るよなぁ

[295: 不動産購入勉強中さん]

希望の間取りを放棄する見返りに
安く買う選択もありだ。

このご時世だから将来の収入を
見極めて購入すべきだ。

住宅ローンなし、即金で買ったとしても
タワーマンションの場合、建物の固定資産税が高いので、
月々のランニングコストは駐車場代も含めて
6～10万円程度になるか。

この物件も初年度～5年目の固定資産税、
修繕積立金（全体、棟別）は割安だが、
5年単位で急激に上昇する計画のようなので
ローンを目一杯組んだ場合
数十年支払えるか注意が必要

（駐車場代は三井不のタワーよりやや割高）

[296: 匿名さん]

それでも生活できる人しか住む資格がないという事だよ。
これ現実。

[297: 匿名さん]

>>294
確かにいつ買おうが自由だと思いますが、大幅値引きされた他物件の
住民板みたいにはなってほしくないですよね。
ひどいところはホントにひどいです。

[298: 匿名さん]

>>291
その作戦もありと思うけど、
売れ残るとするとやはり東側では？
眺望を気にしつつもそれを買うか、駅直結のおそらく坪単価260以上を待つか、
すごく難しい選択になるかと。
二兎を追うもの一兎をも得ず、ともいいますからね。

[299: 匿名さん]

ここの値下げは無いと思うけど。
ここは普通の物件と違って、最悪売れ残ってもデベ側は全く困らない物件だから。

[300: 匿名さん]

>>299
その根拠は？

[301: 匿名さん]

まだ完売できませんが、想定内と思います。
来年９月ぐらいまでに全て売れればよいと思います

[302: 匿名さん]

>>301
あなたは何者ですか？
マンションギャラリーの方ですか？

[303: 購入検討中さん]

70ｍ2、2LDK＋Sまだは3LDK,（低層） いくらでいけそうですか？経験あれば教えてください。

[304: 匿名さん]

本気で検討中なら素直に資料請求して価格表もらうのが確実です。方位でもかなり値段かわりますから。

[305:]

資料請求しても値段表くれませんでしたよ。
いかないとだめみたいね。

[306: 匿名さん]

70㎡前後の低層階は残なし、42階～45階の4戸があります。
価格は42階から5840万円、5870万円、5900万円、6380万円です。
最上階を除くと、高層階でもさほど低層階に比べ高い値付けにしてない印象です。
なおこれは数日前にもらった価格表によります。

[307: 匿名さん]

専有面積を書き忘れました。
73.71㎡です。

[308: 匿名さん]

ってことは坪260万くらいってこと？高層階とはいえ高すぎやしませんか？
全戸南向きとか？

[309: 匿名さん]

１LDKで低層階の部屋って残っていますか？
１LDKだと向きは北か東でしょうか。

[310: 匿名さん]

３０３さんは、どのくらい安くなるかって聞いているように読めなくもないけど、それは置いといて、
３期２次は、３ＬＤＫが４９２０万円～、２ＬＤＫが４９１０万円～となっているから、
おそらく２２階の東側あたりが販売されるのではないかと思われます。

[311: 物件比較中さん]

この物件の内装は２～３年前の
古いタイプで必要最小限の
装備と考えたほうが良いです。

たとえプレミア階でなくとも
ここはちょっと眺望（方角）と間取りが良いなと思う
部屋は坪270万超となります。
パークシティと比較してもそんなに割安感は感じません。

同じ東急線沿線（東横線、田園都市線）の
駅約10分の徒歩圏で、新築、最高水準の内装で東南角部屋が
坪230万程度であることを考えても割高です。

将来、街が進化する可能性も含めた利便性に
相当なプレミアムを支払える人が買う物件だと思います。

内装はもちろん、外観も含めて、知り合いに自慢したい人には
不向きな物件です。

[312: 匿名さん]

1LDK48.88㎡が3戸残っています。14階3420万円、16階3430万円、17階3440万円です。
坪230万円強と割安ですが、向きが東で眺望は、あまりよくありません。

73.71㎡の住戸は西向き（富士山ビュー）で、眺望は最高と思います。

[313: 匿名さん]

>>311
これだけの庭をそなえて
渋谷に13分
そんな場所は今後2度とでてこない、ことに気づいてませんね。

[316: 匿名さん]

>>313
確かにあの立地で専用庭・専用広場だったら安心して子供を遊ばせたり出来て、すばらしいと思う。
でも賃貸棟やコスギタワーと共用で実質公開空地。
近隣住民も出入り出来てしまうので魅力は半減かな。

[318: 匿名さん]

あの広場芝が擦り切れてもは来春から砂塵の舞い上がる広場になるんじゃないかと心配です。
何とかならないの。
誰が管理してるんですか？
パーク見てると公開緑地も毎日のように契約の業者が入り掃除したり枯れた花の交換なんかしてるみたいだけど、ここはどうなってるのでしょう。

[319: 匿名さん]

クラッシー崇拝者が居るみたいですね。
世間を知らないってのは本当に素晴らしいですね。

武蔵小杉で１番のマンションはクラッシーって事でいいです。

[320: 匿名さん]

日本の土だと芝は人が入らないようにしないと枯れること多い。
芝を青々とさせるには土が重要。
まぁ、もう冬だから枯れたような感じになるのはある程度仕方ない。

[321: 匿名さん]

>>319 もしかしてパーク崇拝者？「パーク最強！」の人？

[322: マンション住民さん]

>>319
素直にありがとう。
わざわざこのスレまでお越し頂いた上に
自分が世間知らずで素晴らしく思えるほど悟りをひらき
あげくにクラッシーが一番であると認めてくれたあなたは
本当に素晴らしい。

だってここはクラッシーのスレだもん。
クラッシーを検討している人が来るところだから。
理解できました？

[323: 匿名さん]

芝生の維持はグランドキーパーさんが毎日手入れをしない限り
日本の風土には適さないですよ。
また、公開緑地としてまた通り道として利用いただいて大いに結構だと思いますよ。

[324: 匿名さん]

>>319
パークもいいと思ったけど、喫煙所マンションで形が100円ライターだから。。。

[325: 匿名さん]

庭は定期的に業者が入ってかなり手入れされてるよ。

[326: 匿名さん]

ここのスレに来る極々一部のパークの方はどうして
リエトコートを潰さないと気が済まないんだろうか？
皆さんは何でだろうと思いますか？
自分が気に入った物件が良ければい良いのに・・・
いつも疑問に思います。

[327: 匿名さん]

疑問？

地域一番だと思って買ったのに、いまだ売れ残って不安なんだよ。

[328: 匿名さん]

>>327
誰が？

[329: 入居予定さん]

>>314　＝中傷、>>315　＝無意味なレスとして削除を依頼しました。　

[330: 匿名さん]

>>329
いちいち宣言しなくてもいいんじゃない？

[332: 匿名さん]

>>331さん
であれば、物件比較対象から外した方がいいのではないでしょうか？
結局、将来的に何が正解かは神のみぞ知る世界ですから、
われわれ一般人は、自分自身の判断で、その判断が間違っていたとしても
後悔しない道を選ばざるを得ないのではないでしょうか？

S氏のレポートが気になるようなら、即刻対象から外すことをお勧めしますよ。

[333: 匿名さん]

あの人は、基本的にすべての物件が割高と言っている印象を受けますが、
本当にあのレポートを買って読んだかどうか怪しいですね。

[334: 匿名さん]

>>330 329 は百円ライターにの住人ではないらしい

[335: 物件比較中さん]

>331さん

具体的にどんなポイントを根拠に「買うな」と書いてあったのかという箇所が、
この物件を検討している方には情報として価値があると思います。

S氏の書いたレポートでは、何の説得力もないですね。

[336: 匿名さん]

Ｓ氏、こんな奴に決められたくないですね。
３９６０円・・・たいした商売です。

[337: 不動産購入勉強中さん]

タンクレストイレでないことは許容範囲だけど、
ペアガラスでないのは今どきどうかと思うね。
ここんとこ冷え込んでいるから結露だらけじゃないの。

[338: 匿名さん]

見学していただければ、おわかりになるとは思いますが、
まったく結露しませんよ。

[339: 匿名さん]

>>337
まったく結露しないし、防音性能も十分と感じるよ。
前住んでたところはペアガラスだったけど、
とりたてて何かが劣ってしまった、ってことは無いね。

[340: 物件比較中さん]

ここって、エコジョーズ等を採用していないのでしょうか？
光熱費高くないですか？

[341: 入居予定さん]

エコジョーズ使ってますよ。

[342: ビギナーさん]

学区の下沼部小学校について教えてください

[343: 物件比較中さん]

下沼部小学校のことは知りませんが、一般論として子育て環境としては、
中原区よりも宮前区、横浜市の方が人気があるようです。

ところで、これまで6,000万円未満の物件は案外順調に売れているとききましたが、
今回販売対象の中心になっている6,000万円超の物件はどうなのでしょう。
さすがに6,000万台後半以降にもなると選択の幅も広がり、目も肥えてくるので
現状の仕様ではなかなか厳しいかもしれませんね。

[344: 匿名さん]

小学校ですが、下沼部・上丸子ともに大量の仮設校舎を導入しないと対応できないレベルとのことです。おおよそ現在の2倍程度の生徒数の見込みです。

つまり、ここらへんのタワー住民だらけになるはずで、雰囲気は一変してしまいそうです。

[345: 匿名さん]

>>343

再開発地域で、そこそこの静かさ（各電車からそこそこ離れている）をもとめ、
かつ基本的な仕様（ディスポーザー、内廊下、同じ階にゴミだし、公開空地とはいえまとまった庭）
を満たしてるとなるとここが浮かびあがてくるけどね。
個人的な感覚かもしれんが駅近すぎると出発のベルの音が意外と気になってね。

[346: 入居済み住民さん]

>>343
全ては横須賀線駅開業と共に再開発が完了してからその評価が下されるのでしょうね。
いつになるかわかりませんが金利がこれだけ下がっているのを見ると今が買いなのではないでしょうか？
不動産購入は常にリスクを伴います。

[347: 匿名さん]

公立は少し躊躇しますね。
公立の先生は、基本的に自分のクラスから落ちこぼれがでないように落ちこぼれそうな生徒の対応に注力している。
義務教育だから素行に問題があっても学校は見捨てない。
私立は成績を上げて少しでも良い学校に進学させることに注力している。
素行に問題あれば退学させられる。

万引きした子供がこの前退学になった。

[348: 匿名さん]

ペアガラスじゃないのと、免震や制震でなく耐震と言うのが引っかかる。
東急からの距離や考えると管理費や修繕費が割高なタワーであることも引っ掛かる。

眺望良いのは南西角だけ。

良い点は新駅開通後に雑踏から少し離れられること。(通り抜けは多そうだけど)

キッチン、トイレ、ユニットバスなど、後から自分で変えられるものがしょぼいのは気にならない。
どうせ古くなれば交換するものだし。

床が木のフローリングじゃなくて塩ビのシートなのはメンテが楽で個人的には◎。

[349: 匿名さん]

>>348
なに独り言いってるの！

[350: 匿名さん]

３４８は物件の事をよく見てるじゃない。
買う側にとっては充分検討しないとね。
２回、３回と誰でも買える物じゃないんだから。

[351: マンション住民さん]

>>348
・ペアガラスでなくても遮音効果はバッチリよ。
・免震、制震、耐震どれも崩れるときには崩れるよ。
・うちは南西角部屋です。横浜方面と富士山と海が少しだけ見えます。
・今でも雑踏からは離れています。
・キッチン関連は人それぞれ。私は良しと思ったので買いました。
・床は塩ビではありません。コーティングフリーのフローリングです。
という住民の回答です。
ご参考までにどうぞ。

[352: 匿名さん]

これはペアガラスかシングルかは関係なく、
T2サッシでもトラックとか爆音バイクはうるさいです。

あと南側、西側の中住戸だって眺望は最高に良いですよ。
残りはほとんどないでしょうから、それで３４８さんは
南西角だけって書いたのかもしれませんが。

水回りをはじめとする設備は、はじめから割り切るか、
気に入らなかったら交換するしかないですね。
個人的にはあまりに高級すぎると、かえって生活しづらい気がします。

[353: 匿名さん]

ペアガラスのメリットは主に断熱性の向上ですよ・・・
遮音はあまり関係ないです。
防音ガラスとかよほど厚いガラスなら別ですが。

あとフローリングですが、天然木を使ってないのでフェイクです。
どうせなら柄は木目調でない方がむしろ良いと思ってます。

比較検討したパークシティも似たような床だったので気にもしませんでしたよ。

[354: 購入検討中さん]

ブリリアのスレに
>武蔵小杉は地質学的にも多摩川のちょうど断層に当たるようで、意外と地震にもろいとも言われています。
という書き込みがありました。

大地震があればどんな構造だろうと関係ないと思いますが、
震度５以下のしょっちゅうある地震では、耐震は高層階がかなり大きく揺れるらしいので、
かつエレベーターも一時的に止まるリスクもあるので、
買うなら中低層階だと思いました。坪単価も安いですし。

[355: 匿名さん]

ここのどこに断層があるのか調べてから言ってくれ。
頼むから。
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=fm&dis=a...

[356: 普段、ただ見ている人]

>>355さん

久しぶりに、ヒット！！！
最近、あまり面白い（新鮮な）話題がないなぁと思っていたのですが、
このHPの存在は知りませんでした。
面白い！今週末いろいろ見て楽しみます。ご紹介ありがとうございます！！！

[357: 匿名さん]

活断層図って、わかりにくいね。

[358: 匿名さん]

地震ネタは飽きました。
本気で地震を心配してる人ならマンションでなく戸建てを買うでしょ。
躯体に損傷あっても自分の判断じゃ何もできないんだからある意味博打ですよ。

[359: 匿名さん]

武蔵小杉というよりは多摩川駅から大井町線の等々力を経由して成城～深大寺～立川へ続く立川断層なるものに近いんじゃないかな？
けれど千葉県北西部を震源とする震源が浅めの地震の際は地盤の弱さからか日吉が２３区やその周辺より大きく揺れることがあるよね？
なんでだろう？？

[360: 匿名さん]

>>358
戸建てがマンションより安全なんて保障はどこにもないよ。
あくまでも地域ネタなんだからいいんじゃない？
そういうあなたはこのマンション購入を検討しているの？

[361: 入居予定さん]

354の意見は一理あるよ。
もちろん予算上の制約もあったけど、眺望はすぐ飽きるタイプで、建物の揺れが嫌いなので
活断層のあるなしは関係なく、地震では耐震構造上、大きく揺れる高層階はパス。
むしろタワーのスケールメリットを割安で享受できる低層階の購入を決めた。

価値観はそれぞれだと思うけど、武蔵小杉の将来発展性と利便性を評価すれば、
坪単価220～240万程度の中低層階は割安で、250万前後は普通、260万超の高層階は
この仕様（2005～2007年当時の企画）では割高だと思った。
予算が6500～8000万もあれば、都心のそこそこ質の良いマンションが買えるよ。

最終的に購入前に気になったのは、キッチンコンロに今は規制されている
自動消化装置が1つしかついていないこと。不注意な住民かお年寄り世帯でうっかり
火災でも発生した場合、低層階なら被害のリスクも最小だと考えた。

でももうあまり残っていないよ低層階の割安物件は！

[362: 匿名さん]

安全とかの話でなく、震災後の点検、補修、建て替えの話です。
マンションの場合、自分の意志では決められないので難しいです。
住民ごとに経済状態に差があるでしょうし。
特にタワーの場合は高層階と低層階で収入格差が大きい傾向があります。

万が一、震災後に住むのが危険かもしれない状態になれば買い手もなく、資産価値を取り戻せないリスクがあります。

[363: 匿名さん]

低層階は震災でエレベーターが損傷しても食料や水が外部から確保しながら生活できるメリットがあります。
特別に体力ある人なら５０階を往復するのも容易かもしれませんが。

ただし、タワーならではの高い管理費を低層階も高層階と同じように負担しながら生活することについて、納得できるかがポイントだと思います。

[364: 匿名さん]

何だか弁論会だなぁこりゃ。

～と思います。
～があります。
～と考えた。

持論展開してるだけじゃない。。。
だから、なんなのよ。

[365: 匿名さん]

>>364 馬鹿だなお前。意見交換しろって書いてあんだから当たり前じゃん。お前の場合、語尾はどうするの？例示せよ。それか、常連の荒らし屋か？荒れるの待ってるんか？頑張って板に張り付いて荒れてるか監視続けろよ、暇人。

[366: 匿名さん]

>>365
それ以上荒らすな。
いいたい奴には言わせておけ。
住む人がよければそれでいいんだから。

[367: 物件比較中さん]

利便性という意味での立地が良いことから部屋をいくつか見せてもらいましたが、
壁のクロスのあまりにへたな貼り方に一気に買う気が失せました。
内装は購入後どうとでもなるという意見もあるでしょうが、一生の買い物にけちをつけられたくはありません。エアコンも動かない部屋もあるみたいですし、2008年2月竣工で2年近く経ちますから、新築物件と思ったらだめですね。

[368: 匿名さん]

販売開始当初は、引き渡し前の内装チェックはできないと書かれていたように思うのですが、
住民板には、床のキズ、壁紙のシミやはがれなどを事前にチェックでき、
不具合があれば引き渡し前に対応してもらえるような書き込みがされていますね。

[369: 入居済み住民さん]

そうなんです、私も不思議なんです。

販売開始当初どころが、数か月月前の夏の時点だって
竣工後１年以上たっているので、現状での販売っですって言われてました。
私が買った部屋は、内覧している限り、大した問題はなかったので購入に進んだのですが、
契約書を書く前に内装チェックの機会がありました。

小さいキズ、壁紙のシミやはがれ、張りの甘さを指摘すると、該当場所に付箋をはり、
間取り図に該当番号とその内容を記し、その写しをもらいました。

引き渡し後、その写しで指摘した部分を確認したのですが、
ちゃんと治ってました。

結局内装チェックするなら、初めからそう言ってくれると、
必要以上に気を張り詰めて内覧しなくてもよかったのにっなんて。。。

[370: 匿名さん]

販売開始当初に買った人は、不具合があれば引き渡し後にアフターサービスで
いちいち申し出ないといけないのに、最近？買った人は、通常のマンション同様に
引き渡し前に対応してもらえるなんてちょっと不公平ですよね。
残りの高額な物件を売るために対応を変えたのかもしれませんが、
売主の姿勢にはちょっと疑問を感じます。

[371: 匿名さん]

>>370
そもそもここはアウトレット物件で、売主は建物内の状態もよく知らなかったの
だろうから、姿勢がコロコロと変わるのは仕方ないのでは。
住友不動産じゃなくて住友商事だからマンション専門ってわけでもないだろうし。

対応してくれるだけ有難いかと。

[372: 匿名さん]

夕刊フジに値引きマンションの記事があったけど、ここはどうなの？

[373: 匿名さん]

>>371
売主には三井不動産も入っているし、建物内の状態も確認せずに
ダヴィンチから買うわけないと思う。
なんだかんだ言われながらも、残り８０戸を切ったね。

[374: 匿名さん]

>>373
どうして８０を切ったなんてわかるの？
営業の方？？

[375: 匿名はん]

ご存知の方が多いと思いますが、
公式ホームページに出てますよ～
残住戸の階数、間取りも出てますね

[376: 匿名さん]

>375

え　それは・・・ちょっと

[377: 匿名さん]

まあでも1・2割しか売れてないってことはなくなりましたな。

[378: 購入検討中さん]

「総戸数542戸のうち、未供給住戸77戸に対して」というのは
言えないくらいすごいたくさん残っているけど、
今回は77戸だけ販売対象にしますという意味ですよ

[379: 匿名さん]

本当に購入検討中ならば、販売対象住戸数が
もっと少ないことくらいわかると思いますが。

[380: 匿名さん]

まだ売り出してない住戸ってあるんだっけ？

[381: 匿名さん]

あるんじゃん？

[382: 匿名さん]

毎晩通りますが、売れているのは狭い間取りばかりで、
まだ６０パーセントしか売れてないように思います。
もちろん２部屋に対して１部屋の明かりが漏れていれば、
その世帯の入居済みのカウントで。

狭い間取りは面白いように縦に一列明かりが漏れています。

横須賀線の駅ができてからが勝負なのではないでしょうか。

[383: 匿名さん]

一概には言えませんが、明かりで売れたかを判断するのは、危険極まりないですよ。
郊外の公団のあるようなところのファミリーマンションなら、ある程度それでもいいでしょうが、
都心なんかだと、投資で買う人、愛人用、トゥーハビタット？（2地域居住）など、いろいろあるんで、
完売物件でも、明かりのついてない住戸はいくらでもあります。
赤坂のマンションの理事会で、ある住人が駐車場がガラガラで、これでは管理費等の財政に響くんでは
と管理会社にかみついたのですが、実際は駐車場は100パーセント申し込みがあり、予定以上の収入が
あるということでした。

こちらの場合、中間的立地で、微妙ですが。
申し込んでも入居までは、ローンを使えば特に、かなりのタイムラグがあるということもあります。

[384: 匿名]

竣工１年半の物件を新築時の値段で買う人いるの？

[385: 匿名さん]

いるよ

[386: 匿名さん]

>>382
いちいちご苦労さん。
暇人だな。
俺んちは広い部屋だけど縦列はみんな入居済みだぞ。
あまり上ばかり見ていると電柱にぶつかるから注意しろよ。

[387: 匿名さん]

>>382
住人はマスゲームを楽しんでいます。
邪魔をしないでください。

[388: 匿名さん]

>>382
この前の入居説明会でもけっこうきてたよ。
契約してから入居までは1-2ヶ月くらいのタイムラグは普通だよ。

[389: 匿名さん]

明かりで判断するなって？(笑)
パークシティやレジテンスはガンガンに電気ついてますよ？
比較してみてください。
それに投資用なのに長らく未入居？？？
そうだとすると読み違えて転売できず賃貸ですかね。
さらに賃貸でも隣(イースト)のように借り手がいないってことですよね。

愛人用のマンションならいいけど、夜にいないなら水商売ですな。

[390: 匿名さん]

>386
どのタイプですか？
是非、記念に写真をとりたいです。

>388
入居までのタイムラグがあるって、半年ぐらい前にも誰かが書いてましたね。

[391: 匿名さん]

パークも半年くらいはまわりに比べ微妙な明かりの数で、大量売れ残り？とか言われてましたね。

実際は売れ残ってはいたけど、明かりの数に影響するほどではなかったし。

[394: 匿名さん]

リエトがこのままだと武蔵小杉全体に影響しかねない。
むしろ皆で応援すべきと思います。

[395: マンション住民さん]

>>394
おう！
玄関前で一人で応援してくれ
見に行くから。
頼むからやってくれ。

[396: 匿名さん]

残りは条件の良い6000万円台の部屋しかないので、多少苦戦するかもしれませんが。

[397: 匿名さん]

まだまだマンションの建設計画ありますし、どんどん追い込まれますね
。
いくら未入居でも竣工後３年目となると劣勢は必須です。
結局、賃貸に転用とかになると思います。

[398: 匿名さん]

まあでも現時点でもかなり売れちゃってるから・・・・

パークみたいに最後の30～40が新駅開業後も苦戦、はあるかも。

[399: 匿名さん]

>>397
あまりにも状況がわかってないね。

[400: 匿名さん]

売れない売れないって言っている奴は本当に
検討している人なの？
単なるネガキャン？
そろそろここのスレ【ひがみ版】【ねたみ版】【いやみ版】に
変えたほうがいいんじゃないの？