注文住宅を請負契約以外で建てられた方はいらっしゃいませんか？

[Ｌ]

今日、首都圏で放送された「噂の！東京マガジンという」番組の中で、
注文住宅を建てられようとある建設会社と契約したＡさんの被害の話がありました。
契約をして着手金や資材発注金など一千万円以上支払い、さらに中間金を支払ったものの、
業者が途中で実質倒産して社長が雲隠れ。その後建設途中の家には多数の庇護が見つかり、
建設を断念して全部撤去するはめになり、三千万円以上ものお金を失ったというお話でした。
似たような話に富士ハウスの例がありますが、あちらは被害者が多かったので大きな訴訟に
なっているみたいですが、Ａさんの場合は１人という事もあって、刑事と民事の両方の
裁判で勝ったにも係らず、１円も回収が出来ないそうです。悲惨ですね。

今こういった被害が全国で発生しているようですが、表に出てこないような小さなものも含めると、
注文住宅でのトラブルというのはもっとずっと数が多いだろうと思います。そしてそのトラブルの
根源の多くが、請負契約という一般消費者にあまり馴染みの無い契約のせいだと思うのです。
それで、注文住宅を請負契約以外で建てられた方がいらっしゃらないものかと思い、スレを
立ててみました。もし該当される方がおられましたら、どのようにして注文住宅を建てたのか、
その方法をご披露していただけないでしょうか？それ以外の方は、施主側の視点に立った
請負契約の注意点やご意見などがあれば書き込んでください。
（こうすれば請負契約でも絶対に被害者にならないなど）

なお、業界関係者からの批判的な意見は望んでいませんのでご遠慮ください。
よろしくお願い致します。

[1: 匿名さん]

とにかく後払いにすることじゃないの？
当然、銀行のつなぎ融資も利用しないこと。

現金支払い部分については出来高払い。
ローン部分は引渡し時決済。

支払いの融通の利かないトコとは契約しない。
それに尽きるのでは？

あ、あとは完成保証か。
（ただし、何をどこまで保証してくれるのか吟味する必要アリ）

[2: Ｌ]

>>1
確かに全てを後払いに出来ると良いですね。
でも実際にそういった事をした方、またはそれに応じる工務店やＨＭってあるのでしょうか？
請負契約時には百万円以上の契約金を求められるのが普通の事かといます。
でも、施主が支払いを逃れるような事は出来ないのだから、後払いの所が全くない
というのはちょっと変ですね。

建設業や不動産関係って倒産話を耳にする事が多いから、工事資金の手当てが問題になるほど、
資金調達の条件が厳しいんでしょうか？もしそうなんだとすると、注文住宅の契約というのは
よくよく注意しないといけないですね。銀行が簡単に貸したくないような業種と契約して、
言われるままにお金を預けてしまうというのは、良く考えると相当ヤバイ事ですもんね。
後払いするのが普通だったら、Ａさんもあんな被害には会わなかったでしょうしね。

[3: 匿名さん]

請負契約のリスクを避けるなら、マンションか建売になるでしょうね。

完成時に全額というのは、請負金の中にＨＭの社員や職人の労務費も含まれるのでなかなか難しいでしょうね。
現実的なのは、1ヶ月とか一定期間ごとにその時点の出来高に応じて支払うのが無難ではないでしょうか。
企業間の請負契約では、この支払い方法は一般的によくある方法です。

[4: 匿名さん]

現在建築工事進行中ですが、私が契約した電鉄系ＨＭは、請負契約時に自己資金から
１００万を支払い、残金は引渡し時に一括支払というものです。

住宅ローンについては請負契約時に本審査を通しており、引渡し時に合わせて融資を
受けることになっています。

そういう意味では財務的にも会社規模的にも信頼の置けるしっかりしたＨＭとの契約
は安心だと思います。

本などを見ると、一般的には契約時に３分の１、中間金で３分の１、引渡し時に３分
の１などと書いてありますが、中小工務店の場合は資金繰りの都合もあるでしょうから
こんな感じだとして、大手ＨＭの場合とかはどうなんでしょうね？

[5: 匿名さん]

大手ＨＭなら、契約時に１００～１０００万（契約金額による）で、残金は完成引渡時に一括が多いと思う。

中小工務店等では、契約時に上記の金額で、
上棟時に３分の１、
中間検査合格後３分の１、
引渡時に残金、
というのが一般的。


上の２つは、普通の支払いの仕方なので、上記に該当しない契約なら、考え直した方が良いでしょう。

[6: Ｌ]

>>3
>完成時に全額というのは、請負金の中にＨＭの社員や職人の労務費も含まれるのでなかなか難しいでしょうね。
ＨＭの社員や職人の労務費というのは、注文がなくても必要な運転資金ですよね。運転資金が
厳しいから少しでも早く現金が欲しいって言うのならば理解出来ますが、そういう所とは
契約したくないですね。
それと企業間の請負契約では出来高払いはよくあると言う事ですが、それは億を越えるような
契約だからでしょう。２千万前後の個人住宅とは事情が違いますよ。

>>4
>>5
さすがに資本の大きなＨＭは、中間金を求めない事もあるのですね。でも契約時に支払う
１００万はナゼ必要なのでしょうか。不思議に思いませんか？
契約した査証ですという答えが返ってきそうですが、契約とは法律行為で重いものですから、
ＨＭが注文を受けた家をちゃんと完成させたならば、施主はその代金を必ず支払わなければ
ならないでしょうし、良い仕事をしてくれれば施主は喜んで支払うでしょう。

契約金や中間金っていうのは、大工さんが家を作っていた時代の名残りだと思うんですよね。
それを今も慣例として続けているだけなんじゃないかと。
契約した時点ではまだ何も動いていないのだから、契約した証としてお金を支払えというのは
ＨＭがあまりにも優越的過ぎると思いませんか？

[7: 匿名さん]

自分で、　「契約とは法律行為で重いもの」　と書いてるでしょう？

数千万～数億の契約になるのだから、契約金と言うのは当たり前じゃない？

その様な、大きな契約なのに、契約金が無しにしてその契約行為を軽んじてしまい、簡単にキャンセルされたら、たまったものでは無いでしょう。

契約金と言うのは、意志確認の意味もあると思います。

[8: 匿名さん]

意志確認とは、
「完全にあなたの会社で家を建ててもらいます」
という、強い意志の事です。


契約後に住宅メーカーや工務店は住宅を建てるに当たり、２０社前後の、 各施工会社（材木屋、大工、電気工事、水道工事、・・・など）に施工工事を依頼し、その工事手配をします。

しかし、施主には、それだけ（２０社前後）の工事業者にお願いしている実感はありません。

契約金を支払わない契約なら、例えば施主の身内に不幸があったり、子供が交通事故にあったりなんらかの事故などがあった場合、
“支払えるお金があっても”　「住宅メーカー・工務店にはなんら非が無い」　のにキャンセルを簡単に申し出る可能性は高いでしょう。

だからこそ、確実な意志確認は必要なのです。

[9: Ｌ]

>>7、8
7、8はきっと同じ方。工務店の営業さんか経営者ってところでしょうか。
まだまだ契約金が必要な理由には納得できませんよ。以下、反論します。

>意志確認とは「完全にあなたの会社で家を建ててもらいます」 という、強い意志の事です。
意思があるから契約し、契約書も取り交わしているんでしょう。その契約書で法律的に
縛られるのだから、お互い強い意志がなくては契約出来ないはずですよね？それとも、
契約金を払わない方（ＨＭや工務店）は軽く考えていて、だからお客さんの事も
信用出来ないって言うのでしょうか？

>２０社前後の、 各施工会社（材木屋、大工、電気工事、水道工事、・・・など）に施工工事を
>依頼し、その工事手配をします。
典型的な零細元請けの思考ですね。
請負者が仕事を完成させた時に依頼主が代金を支払うっていうのが請負契約の基本ですし、
もし下請け工事だったら、代金の支払いは当然後払いですよね。だから、家が完成するまでは
自前の資金でやって頂きたいのです。その程度の資金を準備できないような所は、何千万円も
する商品を造る資格なんて無いんじゃないでしょうか。

>簡単にキャンセルされたら、たまったものでは無いでしょう。
本心が出ましたね。契約後もお客の心が離れないように、サービスで満足させる自信がないから、
契約金や違約金で縛ろうとしているんだって事は判っているんです。
貴方は、キャンペーンが終わってしまうから、仮契約だからとか上手い事を言って契約を
取ってるんじゃないですか？もしそうなら、営業として恥ずかしいと思って欲しいですね。

>施主の身内に不幸があったり、子供が交通事故にあったりなんらかの事故などがあった場合、
家族で住むための家なのに、その家族がいなくなってしまったから、もう家は要らないって
事はありえますよ。民法でも請負契約の途中解除は認められているのだし、こういう事情なら
仕方がないでしょう。
でも、住宅メーカー・工務店に非が無くてキャンセルするのだから、今までに掛かった経費は
支払はなければなりません。だから工務店は経費をきっちり算出して、請求すればいいんです。
でもちゃんと算出すると、いくら儲けようとしていたのか明らかになってしまうので、あまり
やりたくないんでしょうけどね。

長くなってしまいましたが以上です。反論をお待ちしていますよ。

[10: 匿名さん]

請負契約を交わしたらこの家の建築に携わる業者・職人さんを決めることになると思いますので、施主からある程度資金を回させる必要はあるでしょう
それが１００万の契約金であったり、うちのように頭金１０万の仮契約・着工、中間、最終の３階の実行による支払方法があるのだと思います（支払い比率は３：４：３です）

うちは住宅ローンもＨＭに任せたのでお金の流れは問題無かったと思います

ＨＭは請け負った以上完成引き渡しに向かって動き出しますが、住宅ローンが実行されたらこちらも支払いが始まります
賃貸マンションの家賃と住宅ローンの二重払い（ローンは減額スタートでしたが）は内心厳しいなあと思ったけど、実は今の返済額の方が多いです（笑）
ＨＭ側も施主の金策がストップするのは怖いようです
その先のお金が実行されないと工事がストップしてしまいます

契約時のお金は勿論ですが、何と言っても日本は「印鑑」ですからね
まず請負契約せずに注文住宅を建てることは無いと思います

正直引き渡し間際までちゃんと引き渡しまでこぎつけられるか心配はしていましたけどね
余談ですがうちの旦那さんの会社、今までは賃貸の人だけ２万の家賃補助が出ていたんですが、今年から住宅ローン支払い者にも補助が出るようになりました
これはうれしかったです

[11: 入居済み住民さん]

9さんへ

そんなにかりかりしなくても、契約金払うのがいやなら、そういうところを
探せばいいだけじゃないですか。

完全に後払いで建てたという報告だってありますよ。

個人的には、そんな工務店で建てれば、資金コストが大きくなるので
いやだけど。資金コストは結局建て主が負担していることをお忘れ無く。

私は毎月の出来高払いで建てました。

[12: 匿名さん]

スレ主が、典型的なクレーマーに見えてくるのは、何故だろう。

[13: 与野]

あの〜、民法上、注文住宅を請負契約以外で建てるには大工と雇用契約結ぶ以外にあり得ません。意外と思うかもしれませんが、建売も請負契約でしょう。
但し、民法上は完成後、物と引き換えに請負金を支払えば良いことになっています。つまり、中間金を払わなければならないというわけではないのです。建築会社としては、建物を建てるには幾ばくかのお金が必要となる訳でそれを銀行から借りるか、施主から先にとるかだけの話です。

[14: 匿名さん]

>>12
本人にそのつもりは無いだろうけどね。
契約金うんぬんのところとか本質忘れてるだろう、と。
もしかすると、不当に高いからとか言って倒れる可能性の高い地元工務店とか
だけ考えているかもしれん。


払っておきながら完成しないってのは大問題だが、
些細なことを気にしすぎて、思い描いた家を建てられなくなるのは本末転倒だよ＞スレ主
倒れたとき被害者数人に納まる工務店や地元ＨＭを避けて全国大手ＨＭにした方がよい。

[15: Ｌ]

どうもスレ主です。
No.7、8の匿名さんから反論があるかと思っていたのですが、ないですねぇ。もう見ていないのかしら？
さて、マルチレスですみませんが、書き込んで頂いた方々へレスします。

>>10
>うちのように頭金１０万の仮契約・着工、中間、最終の３階の実行による支払方法
契約時点で10万っていうのは良いですね。10万だったら、契約の意思確認としては許せますよ。
ただ、着工で3割っていうのはどうなんでしょう。それともこれには、設計料と確認申請費用が含まれて
いるのでしょうかね？それらを別に払っているならば、多すぎるように思います。だってまだ家は、
何にも出来ていないんですから。

>ＨＭ側も施主の金策がストップするのは怖いようです
確かに、建てたは良いが、施主に支払能力がなかったなんてのは工務店が悲惨ですが、普通は事前に
ローンの仮審査をして、支払い能力をチェックしますよね。

>>11
>資金コストは結局建て主が負担していることをお忘れ無く。
その通りですね。でも、外注への支払いは翌月でしょうから、着工から完成引渡しまで
4ヶ月とすると、金利負担期間は実質3ヶ月未満ですよ。契約代金2000万円で、原材料＋
人工代金の実費って1600万くらい？ 年10%で計算しても3ヶ月の金利は40万位です。
倒産された時の保険って考えれば、決して高くはないじゃないですか？

>>12
>スレ主が、典型的なクレーマーに見えてくるのは、何故だろう。
お立場がわかりませんが、もし業界の方ならばクレーマーの一言で済まそうというのは無責任過ぎや
しませんか？構造計算の偽装に始まり、富士ハウスのような犠牲者を出し続けながら、誰も反省している
ような感じがしません。真っ当な業界ならば、『あんな被害者を出して同じ業界人として恥ずかしい。
二度とこのような被害を出さないように、今後は業界一丸となって取り組んで行きます。』なんて、
業界の代表者がメディアにでて謝罪してもおかしくないと思うんですけど。

>>13
>民法上、注文住宅を請負契約以外で建てるには大工と雇用契約結ぶ以外にあり得ません。
民法上っていうのは意味が良くわかりませんが、確かに資材を施主支給して、大工さんと
直接雇用契約を結ぶって方法は考えされますね。ほとんど自分が事業主。
でもローンは使えなさそうだから、全額現金で支払えるような人でないとダメでしょうね。
実際にそういう事例ってあるのかな？

>意外と思うかもしれませんが、建売も請負契約でしょう。
建売で請負契約を結ぶのは、工務店と売主（＝事業者）ですよね。売主と買主（エンドユーザー）は
売買契約だと思いますが。

>>14
>些細なことを気にしすぎて、思い描いた家を建てられなくなるのは本末転倒だよ＞スレ主
本当、そうなんですよね。こんな事を考えずに、思いっきり自分の思い描いた家を建てられたら、
どんなにすばらしいかと思います。でも、多くの被害が出ている現実がある以上、こういう事を
考えずには安心できないっていうのは、わかってもらえますよね。

[16: 匿名さん]

先ずは、余談から。
建て売りでも、着工前の建て売りは、請負契約と同義となる。
仕様、工法を説明して建てるからだが、口頭で済ますことが多いのでトラブル化しやすい。
口頭で済ますのが、業者の高等テクニック（笑）。

スレ主の支払いは、所謂一部精算方式で行うことで危険回避ができる。
完成までの段階ごとに３．４回に分けて完成した部分について支払う。
仮に施工会社が潰れても、残りの施工を別会社がするので実害はない。

施工途中での生産額については、素人では算定ができないから、管理（この場合監理かな？）建築士に算定してもらう。
ここで注意することは、建築士は資金の支払いについては一切責任のない立場にいることだ（建築士、施主、施工者の３者分業による契約形態となっているから）。
建築士は細かく設計に関して資材の計算等をしてはいるが、坪当たり単価から資材費を引いた感覚で、完成までの工賃を考えているから、住宅工事の段階ごとに、人工がどれだけ掛かるかとか、完成した部分の精算額が、いくらとか算定したことがほとんど無い。
それを契約において、責任を持って部分の精算額を算定する旨、監理契約書に記載するのが良いと思う。

今までは、施工会社が潰れることは少なく丼計算で良かったのだが、これからは、潰れることを前提にして、契約をすることが重要となっている。

建築士の仕事も変わってきている。
気付いてないけどね。

一部精算というのは、建設等公共事業ではきわめて普通、払い過ぎで実害のないよう遠慮無くやって下さい。

[17: 匿名さん]

>資材を施主支給して、大工さんと 直接雇用契約を結ぶって方法は考えされますね。

請負契約以外なら上記に近い方法を取らざる得ないですね。
これなら、おのずと出来高清算の形になるのでスレ主さんの心配は解消されるかもしれませんね。

しかし、請負契約の客側のメリットである。効率性と瑕疵担保責任の明確化という点が失われます。

大工が施工を請負ということは、1日いくらで施工をするのではなく、1坪いくらで施工します。
この違いは金銭的にも時間的にも相当大きな違いが生まれるでしょう。
しかしこのご時勢、大工にとったらありがたい話なので、必要以上に手間をかけて
丁寧な仕事をしてくれるでしょうからあながち悪いことではないでしょう。

請負ということは、請負った工事にかんしては請負者が瑕疵担保責任を負います。
しかし、分離発注という形になると、瑕疵の原因が施工なのか材料なのかまたは、複合的な要因なのか
を特定しなければ、誰に瑕疵担保責任があるのかわかりません。

請負であろうと、別の契約であろうと、契約の当事者になるからには
それなりの責任を負うことを避けることはできません。

それぞれみなさんがどんな責任なら負ってもいいかを判断するだけのことです。

私は、請負契約で客は保証委託契約のようなもので、ＨＭに対して支払いを保障し
ＨＭは完成払いもしくは、明確な定期的な出来高清算を行うのが理想だと思います。

[18: 匿名さん]

＞＞スレタイ

＞請負契約という一般消費者にあまり馴染みの無い契約
典型的な注文建築の増改築を含めれば、毎年日本中で数百万人が関与している。

＞＞１５

＞まだ家は、何も出来ていない
プレハブの場合、現場に何も無くても契約は実行されている。

＞普通は事前にローンの仮審査
請負契約全体からすれば、圧倒的多数が現金決済。

＞外注への支払いは翌月
とは限らない。むしろ現金前払いが増えている。

＞業界の代表者
って誰？

＞直接雇用契約を結ぶ
不動産屋の売り建てや設計事務所直営の場合、材料費・監理費・工賃が別契約になることがある。

＞安心できない
物を作ることよりも人と出会うことを考えれば良いんだ。簡単だよ。

いずれにしても、前提条件が広範過ぎる。論点が見えない。

[19: 匿名さん]

家に限らずオーダーメード物（服や靴、鞄など)の支払方法って
ほとんど前払いですよね。後払いでも内金を入れると思うのですが。
それがオーダーメードの基本だと思ってました。
違うんですか？

[20: 匿名さん]

>>16さん
>建て売りでも、着工前の建て売りは、請負契約と同義となる。
これはどういう事を言われているのでしょうか？着工前でも、建売りならば売買契約ですよね。
それとも建売りで売り出すつもりで準備を進めてきたが、建築確認申請前にお客がついたので、
間取り変更可能ってことで、請負契約にして契約する場合があると言っているのでしょうか？

もしそういう事ならば、建売りの予定を注文住宅（セミオーダーかな？）に変更したと言のが
正しい表現ではないでしょうか？完成した家、または完成予定の家を、売買契約で購入するというのが
建売りの定義ですよね。だから建売りを請負契約するっていう事は、どう考えても変だと思うのですが。