シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[721: 近所をよく知る不動産やさん]

７１８さん

今、実際にガレよりＣＴＡのが売れていますよね。ガレは今の価格で売ることが出来ます。
ＣＴＡは１８０万で売る理由が無い限り売れないんですよ。売るためには残債を抹消する手持ち資金も必要なんです。いいですか？？

６０㎡が坪２４０万なら４３５６万円です。
６０㎡が坪１８０万なら３２６７万円です。

１０８９万円の手持ち資金と１００万円以上の費用をかけて売却しなければならないのです。３年後に損してまで売る人は何か特殊な事情がある人でしょう。オリもガレも買った時と同等以上の値段で売っているのです。もしかしたら、オリやガレを売って、ＢＭＡやＣＴＡを買っているかもしれません。

最後の一文には同感ですよ。ただ、売っても良い値段でないと売主は手放さないのも事実なのです。例え坪単価が安くても売れないマンションもあります。ドメインやリシェというマンションはいい例です。実際にＣＴＡを見て、中古を買った人もいたでしょうし、ＣＴＡにした人もいたでしょう。坪単価だけで選ぶ訳ではないのですよ。

[722: 匿名さん]

165のCTAと80のガリでは？

[723: 近所をよく知る不動産やさん]

７２２さん

両方買います！ガレを現金で買って、ＣＴＡをローンで買います！

[724: 匿名さん]

ご近所さんの物置小屋売れてしまいました…

[725: 近所をよく知る人]

>>714
何を言ってんだか。
行政がどうとかなんて各テベは知ったこっちゃないし、デベのやることにも行政はシカトだよ。
そうでなけりゃ、ガレとここＣＴＡの関係なんてありえんだろ。
総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。
逆にそういう使われ方がしないようでは、含みとしてのにぎわいロードの整備も意味が無い。

資産価値に関しては引渡し後にはっきりするでしょ。
他の地区のスミフ物件と同様に中古市場で適切な価値がつく。それだけのこと。

[726: 匿名さん]

ガレ買ったら、大規模修繕のときに超苦労しそうだもの。
修繕費上げても、あれだけプールや池があったら、どうなるか分からんよ。
ほんと無責任なもの作ったもんだよ。

[727: 契約済みさん]

>>725
目の前に50階超のTTTみたいなのが建ったらかなり凹むなー
コスイニ（レジ／テラ）とTTTみたいなみじめさ？
それはさすがに悲しい。

[728: 匿名さん]

まぁシティタワーなら資産価値も安泰でしょ。

[729: 匿名さん]

不動産屋さんの言う通りだとしたら、ガリの値段に近づくのは20年後。
だったら満足感でCTTですね。高いのは高級品では当たり前ですから。

[730: 近所をよく知る不動産やさん]

７２５さん

＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

間違いないんですね。初めて知りました。早晩ってどれくらいの期間かは知りませんが、数年と考えていいんでしょうね。

[731: 匿名さん]

ひょっとしたらやばいんじゃないの？

[732: 近所をよく知る不動産やさん]

７２５さん　

行政のいう事はデベは守るのが基本ですよ。関係無くないでしょう。デベのやる事も適法な範囲内で行政が何かをいう事はありません。ガレとＣＴＡの関係は民と民の関係ですから。
オリの前の土地を仮に契約した会社が最初の計画ではない建物をつくろおうとした際には、確認申請の事前審査でさえＯＫが出ないでしょう。目の前の土地も買ったデベは行政の条件に従うしかないと思います。条件が無ければわかりませんが少なくとも今は２００％の土地です。総合設計でどこまで割り増しされるか、または容積率が変わるか、いづれかが分からないと、どの程度の大きさのものが建つかはわかりません。

[733: 契約済みさん]

727さん

前にタワーマンションが建つ。さすがにガレリアの例は残念ですが、ほどよくタワーが建つほうがカッコイイんです。

橋本とか国領とか相模大野にもタワマン建てます。眺望さえぎるものは皆無なのに、買おうと思わないでしょう。

眺望さえぎる＝景色なんです。なにもないと陳腐です。

プリズンブレイク１で主人公が住んでいるタワマン。部屋から見える真ん前のビルが眺望になってカッコイイんです。CTAみたいなのは珍しいですね。

タワマンが建つことを恐れている人が多いですが、程度問題によりますよ。

[734: 匿名さん]

というより、目の前にタワマン建ったらあきらかに有明最高値でCTAの中古価格もひっぱられるでしょ。
すみふが落札する可能性も高いし、すみふの佃になるんじゃない？

[735: 購入検討中さん]

721さん

売主がどんなに売りたいと思っても、残債があって価格を下げれないとしても近隣にもっと安い物件がある以上は売主希望価格では売れないんですよ。

売主は240万円を希望して売り出しをするのは自由ですが、買う人がいなければ取引は成立しない。
つまり、ＣＴＡを買った人は中古では大損しない限り売れないので一生住み続けるしかないってことです。

買い手にとっては重要なのは、売り手の分譲価格や残債ではなくて近隣相場との整合性です。
高値で買ったしまったマンションはその整合性が取れないので苦労するのです。

その苦労を分かっていながら購入する人は自己責任でどうぞってことです。

[736: 購入検討中さん]

733さん

やはり分かってないですね。

ＣＴＡが建ってガレの値段ってあがりました？？
お見合いになっている所は下がるばかりが、売れて残り多いですよね。

[737: 契約済みさん]

734さん

いや、ガレみたいになったら200万切っても仕方ありません。残さいがなければ。

逆にもし低層マンションや商業施設が確定すれば一気に上がるでしょうね。いま宙ぶらりんだから、これだけ沸いてるけど前の土地が確定したら、もう終了なんでしょうね。年度内には見通しがつくのかな。

オリンピックは複数年立候補するからタワーはむずかしいような。

[738: 近所をよく知る不動産やさん]

７３５さん

言いたい事はだいたい一緒ですよ。要は損ギリするリスクを負えるかどうかですね。住み続ければいいですけどね。
ただ売り出し価格と成約価格は違いますよね。お互いの事情が合わないと成約しません。
それが売り主優位になるか、買い主優位になるかの違いです。凄く欲しいか、どうしても売りたいか。

[739: 購入検討中さん]

737さん

残念ながらそんなに上がらないですよ。

豊洲の開発がほぼ終了して上限が300万円なので、有明はどんなに開発が進んでも280万円程度では？
しかも、その時にはＣＴＡは築5年程度になっているので、中古での分譲価格は260万円程度でしょう。
ＣＴＡの平均価格を250万円とすると上がったとしても10万円程度です。

逆に開発が進まずガレまで下がったとすると▲70万円です。

リスクとリターンどちらが大きいかはお分かりですよね？

なので、ここの新築価格は210万円程度が妥当であると言っているのです。

[740: 匿名さん]

面白い論理だけど、金融商品と違い家賃収入あるからPBRだけでなくPERの考慮が必要だね。
ただ、デベは中古価格に新築分1割と暖簾代1割のせて売ってるだけだよ。
だから新築でも時価。変動するわけ。

[741: 匿名さん]

ちなみに坪1万なら5年で60万だから、あながち250も納得？

[742: 契約済みさんRX]

この調子だとオリンピック決まる前にその５行くなー。
晴レジ超えもすぐだな。笑
何はともあれ人が集まってる事には違いない。

そして>>725のご近所さんは見る人見たら風説の流布と捉えるんじゃない。
現状まだ分からない事を
＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

あくまであなたの憶測なのに、間違いないだろ。まで言い切っちゃうのはどうなの。良く知らない人読んだら本当にそうなのかって思っちゃうよ。
それで坪165万までCTAの価値を下げて買いたい動機だってあるんだし、危ないんじゃないの。大丈夫。言葉選んだ方がイイよ。

[743: すみふRX]

どれだけ売れ残っても新築200以下は有り得ないので、千葉ニュータウンでもどうですか？

[744: 匿名さん]

10月2日にオリンピック2016の開催地が決定して、東京が落選しても、2020に立候補しちゃったら、また開発はのびのびになりますよねーそれがちょっと心配。

[745: 契約済みさん]

2020年に立候補するから、向う4年は北西方面動かずですよ。

[746: 契約済みさん]

７３９さん

７３７です。いまＣＴＡの価格が>>No.348さんの価格から坪単価を算出しますと、
中高層２６８～２８０万ですよ。すでにいまの時点で２８０万達しているので
不動産屋さんもおっしゃるとおり、我々所有者はそれ＋諸経費を下回る価格で
売りに出すことはありません。中低層はもっと下がります。ただ、３２Ｆだと
坪単価はもっと上がります。

さらにもし開発が進めば、＋α上澄みが乗りますよね？
有明は豊洲に似ていないので参考にならず、お台場のほうが似ています。
豊洲の開発はららぽしかないし、既存建物があったので中途半端に終了しました。

お台場を参考にしますとタワーズ台場は安くても２９０万、高くて３３０万。
もちろんここから価格交渉で下がりますが、お台場のような辺鄙な街でも３００万。
シティータワーシリーズはご存知のとおりタワーズ台場よりも世間の評判が高く、
シティータワーご指名のお客がついていますよね。
それだけでもシティータワーシリーズだといくらになっちゃうんでしょう？

有明は学校やスポーツ施設が建設され、お台場よりも人が住みやすい街に
変わることは確定しています。小学校、中学校、大学３つ～４つも建設されますよ。

お台場と有明なら住むならどちらがよいと思いますか？
市町村の役人は学校誘致に必死ですが、有明には学校がたくさん建設されています。
小学校、中学校、私立中学校、私立高校、有明医療大学、芸術短期大学、武蔵野大学。
あり得ないことですよ。

さらに文化、スポーツ施設も現時点ですでに充実しています。
テニスの森、有明スポーツセンター、フットサル場などなど。
さらにお台場にはない大きな病院、癌研まであります。

有明はなにもない街といわれていますが、実はちゃんと見るとたくさんの
文化的教養施設が充実しているのです。
オリンピックが来なくてもまったく問題ありません。
さらにお台場海浜公園のような海浜公園がＣＴＡの目の前にできるかも。
お台場を抜く日も近いんじゃないでしょうか？

近い将来、ファミリー層が学校も充実している有明を、シティータワー指名買い
するはずです。それで我々が売りたくないといったら、ほかのマンションを
選ばざるをえない人が多くでるでしょう。シティータワーファンのみならず、
オリ、ブリ、ガレの管理修繕費は尋常じゃないですから、シティータワーは
有明内でも絶対の強みがあります。

というわけで有明が開発されれば３００万＋αです。
リスクは低いですよ。
なぜなら、我々買い値以下では売りません。
売る理由がありませんよね。
指名買いしたい買い手がたくさんいるし、契約者が焦って売る理由がない。

念のため申し上げておきますが、売り値は我々所有者、つまりオーナーが決めるんです。
売りたい価格でなければ売りません。

もし有明で▲７０万の物件が欲しければ、オリとガレがありますから、そちらをどうぞ。
有明はこどもから若者、大人に溢れ、よい街になりますよ。

[747: 匿名さん]

シティタワーズご指名の人聞いたことないよ(汗)
タワーズ台場と比べようとは…身の程を知りなさい。
建物としても、立地も圧倒的に向こうが格上です。

[748: 匿名]

>746
かなりイカれてるみたいだけど大丈夫。。？有明が台場を辺鄙呼ばわりは痛すぎる。。主観で夢を語るのは自由だけど、突っ込みどころありすぎでw 釣りか。

[749: 契約済みさん]

別にいくらネガろうが、全く痛くないんだよな。正直。
頑張って色々な物件検討してね、ネガ諸君。
我々は楽しく暮らしますよ。

[750: 契約済みさん]

少ないかもしれませんが、すみふシティタワーを指名買いっていう人は存在しますよ。
少ないでしょうけど、、私もその１人です。まぁ田舎者なんですよね、それからブランド好き。
でも、麻布十番とか買えないし、みたいな（笑）。

[751: 匿名さん]

ここに限らずシティータワー好きは存在しますし且つ
他シティタワー居住者の満足度は高いのでシティタワー指名買いと言うのも事実だと思います。
ただ、746さんの論理で言うとリスクヘッジという観点でかなり甘いなと感じますね。
売るシチュエーションは単に住み替えだけを想定するのではなくむしろ売る必要が生じた際を念頭に置く必要があるかと思います。
どんな物件であれ746さんの論理（オーナーが価値を決める）で言えば値下りはあり得ないですが買い手も現れません。
この物件の価値うんぬん以前にこの時代リスクヘッジもなく偏った論理で過大評価するのはどうかと思いました。

[752: 匿名さん]

そういえば医大が来ると勘違いしてた人もいたね
私立って言うけどかえつがどんなポジションか
東京の人間ならわかるよね

必死な営業なのか
買っちゃったことを後悔したくないのか分からないけど
ある意味ポジティブシンキングって現実逃避で楽だよねw

[753: 匿名さん]

売値は売主が好きな値段で出して下さいね。買値は買主が好きな値段で出しますから。

売主が好きな値段じゃなきゃ売らないってなら、買主も好きな値段じゃなきゃ買いません。別にあなたの部屋を買わなきゃいけない理由はないですから。。。

転売するとしてブランドにこだわる人がわざわざ中古で買いますかねー？
有明が今後発展するとして、まだマンション立つでしょうし、立地に希少性がないと高くても買う気がしませんが…
まぁ、一部の三井、三菱の都心物件は中古でも人気ありますよね…。
この物件悪くないとは思いますが、正直｢？？？｣って感じです。

[754: 契約済みさん]

永住予定ですがなにか？

[755: 匿名]

有明に永住(笑)ぷっ

[756: 匿名]

埋立地に文化なんてあんのか？

[757: 契約済みさん]

７４６です。

もちろん住宅ローンを抱える以上、みんなリスクがありますよ。
でも、ＣＴＡを買った人たちは最小限にリスクを抑えています。

なぜなら、減税、超低金利、物件の魅力、管理修繕費の安さが大きな盾となって
我々を守ってくれています。

だれも見向きもしないときにシティータワー有明を買いにいった人たちですから
リスクは大いに計算していたはずです。
契約者は物件を見にもいかないで空想でネガっている人たちよりも計算高いので
裏づけのないネガにびくともしません。

今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。
万が一、会社の倒産とかなにかあっても賃貸に出せばローン分くらいは借り手が
つきやすい。もっと最悪なことに自己破産するような事態になっても、任意整理に
もちこまれると思います。闇雲に散財したり、お金の使い方ができていない人
以外は安値で手放すことはないでしょう。

賃貸の強みとしては、修繕管理費の安さ低金利から賃貸料をガレ、オリ、ブリに比べ
断然落とすことができる。また、内廊下も賃借人の優越感をくすぐるでしょう。
ダメ押しは眺望。部屋に入った瞬間、息をのむでしょう。
以上、近隣マンションに比べても競争力は高いです。

さらにそれが今後林立するであろう有明タワーマンションの中での希少性にも
つながります。

ＢＭＡのような高級物件がでてくるかも知れません。
しかし、あの修繕管理費を毎年払える人がどれくらいいるでしょうか？
また、ホテルを中途半端に作ろうとしましたが、あらゆる部分で歪みが起きています。
結果、マンションに豪華な共用施設を作らないという不文律が生まれたでしょう。

有明初、晴海のような格安物件がでてくることもあるでしょう。
しかし、晴海は私も現地見ましたが、ランクが劣るわりに、修繕管理費はＣＴＡよりも
若干高かったようです。安くはありません。うる覚えですが。

さらに築年数の問題もありますよね。
それもＷＣＴ現地をご覧になってください。
ずっとウォッチしてきた私も何度も足を運びました。
立地はさておき、部屋に入る度に溜め息が出ますよ。

２００５年に建てられたＷＣＴを２ヶ月前にすみふ営業に連れられても見てきました。
まだまだ色あせることありません。
第一期の価格から大幅に値上がりし、２ＬＤＫが６０００万、７０００万に。
高値売れ残りがめつい住友マンションと揶揄されていましたが、
減税、低金利の追い風を背景に売れているのです。
もうＷＣＴ内では手頃だった部屋は少なくなっています。

私はフィールドワークを重ね、あらゆるリスクをシュミレーションし、有明という地の可能性も
考えに入れて、購入に踏み切りました。
私の買い行動にはこういった裏づけがありますから、なにが起きても後悔しません。

ネガしている人は欲しくてしょうがない気持ちの表れだとわかります。
でも、あなたたちが潜在顧客です。
単に空想でネガしていても前に進めません。まずは現地に行くことです。
それを何年も、何軒も重ねていくと、よい物件に巡りあえます。
あとは、一生懸命働いて、お金を貯めましょう。
お金がないと買えませんから。

[758: 匿名さん]

このあたりに限定すれば、あながち的外れではないけれど、
視野のせまさはリスク管理上致命的だよ。

[759: 匿名さん]

オリンピック来なかった場合2020年の立候補→それまでは選手村予定地もそのまま
と思っている人が多いけど本当にそうなのかな？
今回落選した場合の大きな理由は2つでしょ？
1.招致歓迎する東京都民が少ない
2.選手村が小さすぎる

1.は他の都市になるかもしれない　まずは国内で東京にするかどうかが最初でしょ？
　都道府県民が歓迎する都市が国内で優先されるかもしれない
2.は東京になったとしても今回否定さてたことを再び提案するとは思えない

エコも期待したいけど、南米ヨーロッパ連合が微妙
早く決定してもらいたいものだね
まあオリンピックが来なくても価格はそのままCTAは塩漬けになるんだろうね？

[760: 匿名さん]

↑東京になっても選手村の場所は変わるってことね＜2.

[761: 契約済みさん]

７５８さん

長文お読み頂きありがとうございます。
あらゆるリスクを計算してきたのでそこまで狭まっていませんが、
シティータワーファンですから、視野は狭いでしょうね。
でも、ビーコンも豊タワもＰＣＴも晴海も近場割安マンションも数十件
見てきて、シティータワーシリーズに住みたい、と思い至りました。

もしＷＣＴを見ることができたら現地見てみてください。

＞＞７５９さん

今週東洋経済によると東京は東京オリンピックありきの開発計画を立てていますから
複数年にわたって招致活動していくでしょう。

そのときに有明の土地が空地のままか、否か。
有明以外だとどこに選手村を作るか？

あの広さの土地をほかで作るといっても調整が大変ですし、有明の土地を
放置しておくのも無駄。
お台場方式を取るのでは？
パレットタウンのような低料金で土地を貸し、低層施設を作ってオリンピックが
決まったら、選手村にスクラップ＆ビルド。
成功といわれるパレットタウンが有明で起きる？

ＣＴＡの前に巨大観覧車ってネガ？ポジ？

下馬評不利の東京、たぶん無理でしょう。
オバマ来ちゃうし、北京の次だし、東京じゃなきゃいけない理由がない。

でも、石原東京は逆風のなか大いにがんばりましたよ。
２０２０年は招致賛成に１票入れるかも知れません。

あとは鳩山総理の環境テーマにしたスピーチ次第ですね。

[762: 契約済みさん]

>>759
そのとうりだと思います。今回駄目だったら、国際的に有名な近代都市構想という意味では、もう有明はお終いでしょう。
まともな人もいるようで安心しました。

>>757
RXさんかな？営業の人にしか見えません。契約者として恥ずかしいから投稿を控えて頂きたいものです。

＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。

↑この内容など、狂人かと思われますよ。 たいした根拠もなく、こんな投稿をしては、発想が詐欺師レベルだと思われますよ。

＞だれも見向きもしないときにシティータワー有明を買いにいった人たちですから リスクは大いに計算していたはずです。

理屈が変ですよ。私も契約者ですがこんな発想で買いに行ったわけではありません。正気ですか？

[763: 契約済みさんRX]

>>762
>>757は私じゃないですよ。
まぁ似た様な気持はありますけど、同じ事を考えてる人が少なからずいるって事ですな。
＞発想が詐欺師レベル
＞正気ですか？
少なからずあなたが詐欺師レベル、正気の沙汰じゃないと思ってる人たちと過程は異なれど同じ結論に至ってここを契約したんですから、そこまで言うのは間接的に自分にツバ吐いてるのと同じだと思いますが。笑

[764: 匿名さん]

結局WCTイ言者の亜流なのか
むしろ賃貸で住むべきだろ有明は

>BMAのような高級マンション
まあそう感じる層の方が背伸びして購入するのか

[765: 契約済みさん]

＞＞７６２さん

似非契約者済みさん、こんにちは。

＞もう有明はお終いでしょう。

では、なぜ有明を買ったのですか？

たいした根拠もなく、こんな買い物をしては、発想が詐欺師レベルだと思われますよ。

理屈が変ですよ。私も契約者ですが「もう有明はお終いでしょう」、こんな発想で買いに行ったらあなたがおしまいでしょう。正気ですか？

[766: 契約済みさん]

RXさん、ご迷惑おかけしてすみません。
いつも投稿しているのは私とRXさんくらいですね。

本当にRXさんとは別人です。

[767: 契約済みさん]

>>763
レスポンスが早いですね（苦笑）　おはようございます。

＞そこまで言うのは間接的に自分にツバ吐いてるのと同じだと思いますが。笑

>>757の文章と同じで、また根拠がないですね。
CTAを購入したことに対して言ってわけではありません。

＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。

↑これですよ。RXさんが、>>763と別人だとして（別人として見てみて）まともな発想に思いますか？
私は普段、投稿はしませんが、契約者でも顔が真っ赤になるような内容で、思わず投稿してしまいました。
正直、こんなことを書いていては逆効果と思いますが、貴殿らの方針はこんなので大丈夫なのですか？
上司に怒られませんか？

[768: 匿名さん]

オリ・ガレも検討しましたが、あと数年で大規模修繕についての話題が出てくるものと思います。
その際、どれだけの費用がかかるのか。住民負担として一時金がどれだけのものなのか、想像するだけで恐ろしい。ガレなんて駐車場増設までしてるのでさらに負担は増えるだろうし。。。修繕費値上げしても間に合わないでしょう。

ガレの悲劇を参考にして、CTAの運営はしっかりやっていきたいものです。
資産価値を守るには管理こそ大事。CTAを購入する人はこのあたりを大事にしてくれる人が多いと期待しています。

[769: 匿名さん]

まぁ、購入するには良い時期だったんじゃないでしょうか？
開発も期待できるし。まだ値上がり余地もある。

悪くないと思うけどなぁ。

[770: 契約済みさん]

>>765

ちょっと気に入らない投稿があると、似非契約者扱い・・・
それが顧客に対する態度ですか、呆れますよ。

＞似非契約者済みさん、こんにちは。
＞では、なぜ有明を買ったのですか？

↑矛盾してますが、気づいてないのでしょうか？

＞なぜ有明を買ったか？

別に有明を買ったわけではありません。
CTAを買いました。理由。

①職場に近い
②現在も近隣に住んでいてこのエリアに慣れている
③道が綺麗で広く有明という街が気に入った
④住友不動産は関連会社なので好感を持てる（爺さんの代から住友の旗の下食ってきた）
⑤思ったより価格が安かった。
⑥60平米強の手ごろな間取りがあった、私は広過ぎる間取りが嫌い。