シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[721: 近所をよく知る不動産やさん]

７１８さん

今、実際にガレよりＣＴＡのが売れていますよね。ガレは今の価格で売ることが出来ます。
ＣＴＡは１８０万で売る理由が無い限り売れないんですよ。売るためには残債を抹消する手持ち資金も必要なんです。いいですか？？

６０㎡が坪２４０万なら４３５６万円です。
６０㎡が坪１８０万なら３２６７万円です。

１０８９万円の手持ち資金と１００万円以上の費用をかけて売却しなければならないのです。３年後に損してまで売る人は何か特殊な事情がある人でしょう。オリもガレも買った時と同等以上の値段で売っているのです。もしかしたら、オリやガレを売って、ＢＭＡやＣＴＡを買っているかもしれません。

最後の一文には同感ですよ。ただ、売っても良い値段でないと売主は手放さないのも事実なのです。例え坪単価が安くても売れないマンションもあります。ドメインやリシェというマンションはいい例です。実際にＣＴＡを見て、中古を買った人もいたでしょうし、ＣＴＡにした人もいたでしょう。坪単価だけで選ぶ訳ではないのですよ。

[722: 匿名さん]

165のCTAと80のガリでは？

[723: 近所をよく知る不動産やさん]

７２２さん

両方買います！ガレを現金で買って、ＣＴＡをローンで買います！

[724: 匿名さん]

ご近所さんの物置小屋売れてしまいました…

[725: 近所をよく知る人]

>>714
何を言ってんだか。
行政がどうとかなんて各テベは知ったこっちゃないし、デベのやることにも行政はシカトだよ。
そうでなけりゃ、ガレとここＣＴＡの関係なんてありえんだろ。
総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。
逆にそういう使われ方がしないようでは、含みとしてのにぎわいロードの整備も意味が無い。

資産価値に関しては引渡し後にはっきりするでしょ。
他の地区のスミフ物件と同様に中古市場で適切な価値がつく。それだけのこと。

[726: 匿名さん]

ガレ買ったら、大規模修繕のときに超苦労しそうだもの。
修繕費上げても、あれだけプールや池があったら、どうなるか分からんよ。
ほんと無責任なもの作ったもんだよ。

[727: 契約済みさん]

>>725
目の前に50階超のTTTみたいなのが建ったらかなり凹むなー
コスイニ（レジ／テラ）とTTTみたいなみじめさ？
それはさすがに悲しい。

[728: 匿名さん]

まぁシティタワーなら資産価値も安泰でしょ。

[729: 匿名さん]

不動産屋さんの言う通りだとしたら、ガリの値段に近づくのは20年後。
だったら満足感でCTTですね。高いのは高級品では当たり前ですから。

[730: 近所をよく知る不動産やさん]

７２５さん

＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

間違いないんですね。初めて知りました。早晩ってどれくらいの期間かは知りませんが、数年と考えていいんでしょうね。

[731: 匿名さん]

ひょっとしたらやばいんじゃないの？

[732: 近所をよく知る不動産やさん]

７２５さん　

行政のいう事はデベは守るのが基本ですよ。関係無くないでしょう。デベのやる事も適法な範囲内で行政が何かをいう事はありません。ガレとＣＴＡの関係は民と民の関係ですから。
オリの前の土地を仮に契約した会社が最初の計画ではない建物をつくろおうとした際には、確認申請の事前審査でさえＯＫが出ないでしょう。目の前の土地も買ったデベは行政の条件に従うしかないと思います。条件が無ければわかりませんが少なくとも今は２００％の土地です。総合設計でどこまで割り増しされるか、または容積率が変わるか、いづれかが分からないと、どの程度の大きさのものが建つかはわかりません。

[733: 契約済みさん]

727さん

前にタワーマンションが建つ。さすがにガレリアの例は残念ですが、ほどよくタワーが建つほうがカッコイイんです。

橋本とか国領とか相模大野にもタワマン建てます。眺望さえぎるものは皆無なのに、買おうと思わないでしょう。

眺望さえぎる＝景色なんです。なにもないと陳腐です。

プリズンブレイク１で主人公が住んでいるタワマン。部屋から見える真ん前のビルが眺望になってカッコイイんです。CTAみたいなのは珍しいですね。

タワマンが建つことを恐れている人が多いですが、程度問題によりますよ。

[734: 匿名さん]

というより、目の前にタワマン建ったらあきらかに有明最高値でCTAの中古価格もひっぱられるでしょ。
すみふが落札する可能性も高いし、すみふの佃になるんじゃない？

[735: 購入検討中さん]

721さん

売主がどんなに売りたいと思っても、残債があって価格を下げれないとしても近隣にもっと安い物件がある以上は売主希望価格では売れないんですよ。

売主は240万円を希望して売り出しをするのは自由ですが、買う人がいなければ取引は成立しない。
つまり、ＣＴＡを買った人は中古では大損しない限り売れないので一生住み続けるしかないってことです。

買い手にとっては重要なのは、売り手の分譲価格や残債ではなくて近隣相場との整合性です。
高値で買ったしまったマンションはその整合性が取れないので苦労するのです。

その苦労を分かっていながら購入する人は自己責任でどうぞってことです。

[736: 購入検討中さん]

733さん

やはり分かってないですね。

ＣＴＡが建ってガレの値段ってあがりました？？
お見合いになっている所は下がるばかりが、売れて残り多いですよね。

[737: 契約済みさん]

734さん

いや、ガレみたいになったら200万切っても仕方ありません。残さいがなければ。

逆にもし低層マンションや商業施設が確定すれば一気に上がるでしょうね。いま宙ぶらりんだから、これだけ沸いてるけど前の土地が確定したら、もう終了なんでしょうね。年度内には見通しがつくのかな。

オリンピックは複数年立候補するからタワーはむずかしいような。

[738: 近所をよく知る不動産やさん]

７３５さん

言いたい事はだいたい一緒ですよ。要は損ギリするリスクを負えるかどうかですね。住み続ければいいですけどね。
ただ売り出し価格と成約価格は違いますよね。お互いの事情が合わないと成約しません。
それが売り主優位になるか、買い主優位になるかの違いです。凄く欲しいか、どうしても売りたいか。

[739: 購入検討中さん]

737さん

残念ながらそんなに上がらないですよ。

豊洲の開発がほぼ終了して上限が300万円なので、有明はどんなに開発が進んでも280万円程度では？
しかも、その時にはＣＴＡは築5年程度になっているので、中古での分譲価格は260万円程度でしょう。
ＣＴＡの平均価格を250万円とすると上がったとしても10万円程度です。

逆に開発が進まずガレまで下がったとすると▲70万円です。

リスクとリターンどちらが大きいかはお分かりですよね？

なので、ここの新築価格は210万円程度が妥当であると言っているのです。

[740: 匿名さん]

面白い論理だけど、金融商品と違い家賃収入あるからPBRだけでなくPERの考慮が必要だね。
ただ、デベは中古価格に新築分1割と暖簾代1割のせて売ってるだけだよ。
だから新築でも時価。変動するわけ。