シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[701: サラリーマンさん697の方]

>>698
いや、俺はそういう考え方はしない。
価値を何に見出すかだからね。
たとえば、自律神経失調症などで苦しんでる人なら、ここよりもサウナがあるBMAを選ぶでしょ。
その値段で買うからには買う理由があるだけですよ。
最初、その表を見た時、ＢＭＡは新築でもまだ余ってるのに何で？と思ったんだけど、
40平米台がもうないかもしれないからね。

[702: 匿名さん]

とりあえず、新築のCTAが200以下になることはないから、もう諦めたら。
大分安いガレを買えばいいだろ。なぜ買わない？
不思議だ。。

[703: 近所をよく知る不動産屋さん]

総合設計は各区によっても協議内容が違うとは思いますが、空地を設ける割合や各条件がそろったとしても、
２００％からＣＴＡのように４５０％になるかと言われれば難しい気もします。
２００％であれば、素直に１０階程度の建物（住宅地であれば５，６階）を想像しますが、空地を設けたり、一つの敷地に一棟の建物での計画は難しい大きさだと思うので、複数棟建てるのかな、とは想像しています。

３００％に容積が割り増しされてもシティータワー池袋ウエストゲートのような建物もできてしまいますので、総合設計他、容積率の割り増しを行ってもらわない事を祈るのみだな、とは思います。ただ、眺望も完璧に塞がれる事は無いので、建物ができたら、仕方ないな、と思うしかありませんね。住友の営業も、現在の予想では高層はできないと判断している、という事なので、確定的な判断は誰にも分からないのが現状ですから。
かといって、住友が何か高層が建つことを既に知っていて、言うのはいけませんが、今ある情報の中では、言い分としては適当でしょう。

ＢＭＡの中古市場でも２２０万～２４０万での売り出しがありますが、本当の中古市場は、まだまだこれからです。
今は新築も中古も同時に見て、ＢＭＡなり、晴海なり、ＣＴＡに客が流れていたかもしれません。それに新築の魅力は仲介手数料がかからないこと。住宅ローンの優遇も大きいこと。ガレでさえも、当時の分譲価格と同等で成約できているので、損した人はいないのでしょう。オリはもっと美味しい思いをしたのでしょうね。５年もたてば、残債は４００万は減っているはずですから。ＣＴＡが５年後どうなっているか。オリとガレと同じような目線で売り出すというよりかは、残債をベースにして中古価格を設定するでしょう。残債+仲介手数料くらいの価格設定になると思います。どうしても売り急いでいる人は、業者値で売ってしまうでしょうが・・・。なので、ＣＴＡの中古市場がいきなり１６５万は無いと思います。

[704: サラリーマンさん]

さすがに、坪165万になると本気で思っている人はいないでしょう。
オリゾンとガレリアはプロパストがメインなのが良くないのです。
お金を多少持ってる人は、地所、三井、住友、東建、野村の物件しか買わないと聞きます。
お隣の東雲でも、Wコンは今でも需要が高いですが、アップルを買いたがる人は、四季報すら読んだことのない人くらいだと聞きます。
だから、オリゾンやガレリアが坪200万を切っていても、CTAやBMAは200万を割らないと思っています。
自分が買うときもそうですから、オリゾンやガレリアは坪150でも住みたいとは思いません、安心が出来ないのです。

[705: 匿名さん]

＞No.701 by サラリーマンさん697の方
「自律神経失調症」でサウナですが．．．．なんか文レベルが「ご近所さん」そっくり。

[706: 住まいに詳しい人]

>総合設計は各区によっても協議内容が違うとは思いますが、空地を設ける割合や各条件がそろったとしても、 ２００％からＣＴＡのように４５０％になるかと言われれば難しい気もします。
総合設計なんて簡単だよ。プロパストでさえやってかだから。
そもそも湾岸、しかもこの有明で10階レベルの共同住宅なんてプロジェクトとして成立しない。
そんな企画通す方が難しいんじゃない。

資産価値の話では、マンションは立地が全てで、近隣(正に至近隣接)物件の中古相場が一つの指標であることは間違いない。
有明ではここは最駅遠立地。最も低い資産価値の立地だ。

[707: 購入検討中さん]

703さん

容積率が何％だろうが高さ規制がなければ、高層マンションは立つのでないでしょか？
300％まで緩和されて総合設計で400％まで伸ばせてば、同様の物件は立ちます。

何より広大な敷地があるので、総合設計は前提で考えた方が合理的ですよね。
完全にお見合いになる可能性は低いかも知れませんが、眺望の良い方面に立つことで資産価値は下落します。

700さん

低層の選手村にしたのは誘致に得策だからと聞いたことがあります。
オリンピックが来なくなった場合は、民間企業が取得する可能性が高いので、資産価値を最大化するためにタワーにすると考えられます。


重要なのは、隣のガレの中古価格が180万円前後であると言う事実です。しかも築3年！！！
低層マンションならいざ知らず、同じタワーマンションであるのにこの水準であると言うことは将来のＣＴＡを表しています。

湾岸のタワーマンションを選ぶ人は品川→豊洲と見て高すぎて買えない所に有明の値段を見て安いと感じて購入するのでは？
つまり、他エリアとの価格比較において有明の優位性は発揮されるのであり、マーケット変動の影響を一番最初に受けるエリアです。
そうしたリスクを考えると、210万円が新築の理論値であったとしても、それよりも安い価格で指値するのは合理的だと思います。

[708: 契約済みさん]

どんなにネガってもご希望どおり安くならないから安心して。ガレリアを引き合いにだす人いますが、お隣り同士なのに別物MSなんだよね。

ガレリアはあんな建て方しちゃったのが最大の失敗。高速と真っ黒MSにはさみ将棋にされ、詰んじゃってます。

みんなそうだと思うけど、CTAには坪280万出すのに隣のガレリアには200万も出さない。地価の常識が崩れはじめてるね。

[709: 近所をよく知る人]

>>708
>みんなそうだと思うけど、CTAには坪280万出すのに隣のガレリアには200万も出さない。
みんなじゃないから、販売先延ばししてんでしょ。
スミフさんは数少ない美味しい餌を食い尽くしちゃったから。

>地価の常識が崩れはじめてるね。
崩れてるのはお隣との関係でしょ。

[710: 契約済みさん]

ちなみにすごい初歩的なこと教えようか。

ガレリアの中古価格なんてとっくのとうにCTA契約者はみんな知ってるよ。だれも注目してないときに買いに行く鋭い人たちがお得だと選んだのはCTAなのです。

安さに引かれず、なぜ高いCTAを契約したか。だれも注目してないときから、不動産市況、周辺地価を調べた上でCTAに決めました。

ガレリアもよいマンションですよ。でもシティータワーは指名買いマンションです。シティータワーファンがいることご存知でしたか？シティータワーにそこまで思い入れなければガレリアは本当にオススメしますよ。

[711: 契約済みさん]

CTAを買いに行く人たち

過去にWCTを見たことがある

郊外在住

収入はそこまで高くない

高いとしても共働き

親の援助はほとんどない

クラスや会社では浮いてる

こういう特殊な人たちの集まりMSなのでふつうの人はほかがいいですよ。こんなMSにネガって貴重な時間つぶすよりも、自分にあったMSを見つけることに時間費やしましょう。

[712: 契約済みさん]

東洋経済はオリンピック、湾岸開発特集ですね。

湾岸は男女七人や彼女が水着に着替えたらなどのロケ地に選ばれることが多いですね。それだけ人々はどうしても湾岸に憧れを持ってしまうようです。

いまガレリアが叩かれてますが、ガレリアとて湾岸MSです。きっと上がると思いますよ。いまは不景気と管理費の高さ、CTAのせいで狼狽売りしてる人が多いと思いですが、坪160万円でたら即買いをオススメします。坪200万は固いですよ。有明が開発されていけば坪320もありえます。

[713: 匿名さん]

東京にこんな整った街並みないですからね。
開発が進んでBRTが主流になったらどうなるでしょうね？
医大隣接立地よりブランドは変えられないですから。

[714: 近所をよく知る不動産やさん]

私が言いたいのは、２００％だから高層が建たないとか、３００％だと建つじゃないですよ！
建築基準にあっていればどちらも立ちます！
ただ、総合設計を行って、３５０％とか４５０％になると、敷地の大きさからいって、一棟では成り立たないので、ＷＣＴみたいな複数棟でたちます。２００％でも同じかもしれませんが。
で、言いたいのは、２００％より３００％、３００％より４００％のが、タワー状になった場合は、タワーとタワーの隙間が少なくなるかもしれない、と言いたいんです。だって、２００％の時に３３階のタワーを３棟しかできなかったのが、４００％になったら、６棟できてしまいますから。

でも。良く考えて見てくださいよ！まずは、ＢＭＡの前の敷地のが着手が先だと思います。しかも有明の居住人口の目標から考えて、全てが全てを総合設計する必要は無いようにも思っています。ＣＴＡやＢＭＡの並びは３００％の容積率。北側は２００％です。行政もそういう街づくりをする、との目的で、容積率を設定しています。

中古価格ですが、近隣マンションは相場になります。ただ、新築分譲時の価格を度外視した根付けはありません。ガレでさえも、分譲時と同等に近い価格で成約していますから。元本も減っているので、手数料を考えても、プラマイ０でしょう。だからこそ、手放したんだと思います。ガレを売って他のマンションを買った事も充分想像できます。ＣＴＡを２４０万で買った人が売りに出す際に、３年後に１８０万円で売りに出すでしょうか？？おそらくよっぽどの事情が無い限りしないでしょう。豊洲の相場に２歩下がった価格で連動する事はありえるでしょうが、お隣の物件に相場が左右されるようなミクロな価格設定ではないでしょうね。

[715: 匿名さん]

いわゆるシティータワー相場ですね。
指名買いだから近隣地価より日経に連動して序列がまもられてる気がします。
WCTと同じ値動きを示しますよ。

[716: 近所をよく知る不動産やさん]

日経と連動するとは私は思いませんが、大きな景気動向には連動するとは思っていますよ。

[717: 匿名さん]

ここを買うなら仲介がいいんじゃないのかな？
今の価格はかなり異常で仲介になれば冷静な価格になるんじゃないのかな？
ところで隣の工場は今後どうなるか知ってる人いますか？

[718: 購入検討中さん]

714さん

同じ中古でも180万のガレと240万のシティタワーが同時に売り出されたらどちらが売れますか？
今は新築プレミアがあるのでなんとかなるかも知れませんが、中古という同じ土俵の場合ガレが売れます。

結局、新築分譲価格が高かったとしても、売れなければならなければ近隣相場に合わせる必要があります。

[719: 匿名さん]

あなたの意見を否定するわけではないですが、私なら180のガレより240のCTTかな？

[720: 匿名さん]

どっちもどっちだね。
なのでガリかな。