シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[681: 匿名さん]

ご近所さんがBMAなら有明エリアの悪口言わないと思います。
ただもしBMAだとしたら、坪いくらが妥当と思って購入しているのか知りたいですね。
定価はここの2割増しでしょ？

[682: 契約済みさんRX]

>>ご近所さん
何もコメントしてない
↓
どうなるか分からない。
↓
予測するしかない。
・CTA北西地(選手村予定地一体)は、まだ埋め立てて5年程なのでそんなに地盤が固まっていない中高層建築物を建てるとは考えにくい。住友でも実際にシュミレーション済み。
・港湾局の水際の景観保護ガイドラインもある。BMA、オリ、ガレ、CTA等有明北地区の高層物件に対する水際は選手村予定地。CTAにとっては北西の空き地→これら一帯に高層建築物は建たないであろう。東京都にも確認している。
↓
合理的に考えて高層建築物は建たないであろう。

こうゆう事でしょ。CTAの北西地に高層建築物が建つリスクを主張するならBMAの北西の選手村予定地だってオリンピック来なければ同じ運命を辿る可能性はあるでしょ。そんな住友営業が絶対悪みたいな言い方できないんじゃないの。

[683: 匿名さん]

この地域の悪口言うのは、ｓ氏かも。＜BMAキャンセル組。

[684: 匿名さん]

なんかもう無茶苦茶ですね。
埋立地はやめときますか。

[685: 近所をよく知る不動産屋さん]

仕方ないな。不動産屋さんのみ知りえるデータを出しますか。

成約事例です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

[686: 匿名]

有明の将来うんぬん以前に駅から遠いのは資産価値以前の問題では
駅近ならいくら有明でも多少価値は残ると思うが。
おまけにお見合いなんて部屋だと価値を見出すのは無理では

[687: 匿名さん]

>>686
ミソ可笑しいよ。
どんな物件でも「資産」「価値」はある。
要は、購入額と売却の時の差額がどんだけあるかってことが肝心。

駅から離れていれば、その条件を含みいれた価格かどうかだけ。
お見合いの部屋が他の方角より高いなら、686はもっと声を大にして騒いでよし。

[688: 匿名さん]

>>685
不動産屋さんのみ知りえるデータ、ありがとうございました。
んで、我がまま言わせて頂くと、方角もあればより参考になります。＜３物件とも方角によって坪単価違うので。
よろしくお願いします<(_ _)>

[689: 近所をよく知る人]

>>682
正にガレリア販売時のプロパストの台詞のようだ。(笑)
低層住宅地でもなければ何でもありだし、それが有明なら余計にありうる。
だって、ガレの北東住民は「合理的に考えて目と鼻の先にこのＣＴＡは建たないであろう。」と思ってたんだから。
港湾局のガイドなんて何が目的なのかコロコロ変わるは曖昧だはでガイドになっていないのが実情。
そういえば、オリンピック選手村の当初想定図では運河側にこのＣＴＡを遥かに超える建物が描かれてたっけ。。。
もちろん、このＣＴＡの北西だけじゃなく、ＢＭＡの北西も同じだけどね。(笑)

[690: 近所をよく知る不動産やさん]

オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日　北
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日　北
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日　南
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日 北東
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日　北
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日　北
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日 南西
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日　南
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日 南西
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日 北東
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日　北
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日　北
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日　北
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日　北
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日　南

[691: 匿名さん]

何でも有り。それがこのエリアの宿命よ。

[692: 匿名さん]

近所をよく知る人という方は良く知らないようですね。容積率の変更の仕方を。
港湾局でも容積率は勝手に変更できないはずです。
そして、ご自身で示された図面でもＣＴＡの前は低層であるという矛盾に気づいていませんね。
容積率２００％で、ＣＴＡと同じ建物を作るのであれば、ＣＴＡの２．５倍以上の土地が必要です。
今のところ総合設計を行えば可能かもしれませんが、眺望がどうなろうが、みなとみらいよりは景色が抜けるのではないでしょうか。

[693: 契約済みさん]

我が家はそもそも北西中層階を契約しましたし、眺望が永遠でない（1年もつかな？）ことも納得して購入しましたよ。お恥ずかしながら、今だって窓を開ければ、ぐちゃぐちゃに入り組んだ戸建ての窓に手が届くんじゃないか、みたいな所に住んでいるのであまり眺望にこだわりはありません。

[694: 近所をよく知る人]

>>692
どこもここと同様、総合設計使うに決まってるでしょ。分かってるじゃない。
オリンピックが無かったら、あの高さが並ぶかも・・・。
ある意味、港湾の理念通り「美しいスカイライン」(笑)ができますな。
俺もあのラインの北西なら考えてもいい。もちろん高層坪200アンダーで。(笑)

>>690
しかし、ガレが単価落としてるな。
北東だけじゃなく、南西も。残念な様相を呈しているね。

[695: 契約済みさん]

みなさん、ここ欲しくて欲しくてたまらないようですね。

多くのひとが無料で宣伝してくれるからすでに坪280万。400万の含み益！？
もういま買ってもオリンピック来ないかぎり損するよ。

[696: 購入検討中さん]

オリとガレを比べるとオリの方が成約価格はずっと高いですね。
ガレの方が築年が浅いのに。。。

やはり、駅からの距離は資産価値を維持する上で重要なんですね。
シティタワーはガレよりも遠いので資産価値の下落が激しそう。

いずれにしても、中層階で180万円程度の成約価格なので妥当な新築価格は210万円程度でしょう。

それ以上に5月以降にガレの成約事例がないのが気になります。
安くても売れないと言う事態になることには留意が必要ですね。

これからＴＴなど駅近の分譲が始まり供給が始まると更に厳しくなる予感がしますね。


やはりご近所さんが言う165万円は鋭い指値ですよ。


ちょっと話は変わりますが、ご近所さんはシティタワー池袋ウエストゲートはどうお思いますか？
坪260万円(高層階南向き)の部屋を検討しているのですが、アドバイスいただけると幸いです。

[697: サラリーマンさん]

>>690
面白い情報、ありがとうございます。
ブリリアの坪304万って凄いね。どんな経歴の人が買ったんだろ。
ＣＴＡの安さが実感できますよ。

[698: サラリーマンさん]

>>697
というか、この結果を並べてみると、
ブリリアを坪304万で買っちゃった奴の愚かさが実感できないか？
いや、実感してるのはここを買ってしまった自分の愚かさか・・・。

[699: サラリーマンさん]

>>696
ＴＴはそんなに近くないでしょ。
あの場所だとテニスの森駅まで8分
海浜公園まで12分
臨海線まで10分ってとこじゃない？
オリゾンは駅3分（5分以内の枠）だから資産価値が高いかもしれないが、7分と10分の違いならさほど変わらんよ。

[700: 匿名さん]

選手村の用地が狭く、高層で賄おうと予定してたが、低層の計画に切り替わった理由を考たことはありますか？
仮に高層建ったとして、坪200？165？
新築で言ってます？呆れるばかりですね…
夢を見るのは楽しいと思うけど、そんな資金なら今のまま大人しく低層マンションに住んでいたほうが良いよ。