シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[734: 匿名さん]

というより、目の前にタワマン建ったらあきらかに有明最高値でCTAの中古価格もひっぱられるでしょ。
すみふが落札する可能性も高いし、すみふの佃になるんじゃない？

[735: 購入検討中さん]

721さん

売主がどんなに売りたいと思っても、残債があって価格を下げれないとしても近隣にもっと安い物件がある以上は売主希望価格では売れないんですよ。

売主は240万円を希望して売り出しをするのは自由ですが、買う人がいなければ取引は成立しない。
つまり、ＣＴＡを買った人は中古では大損しない限り売れないので一生住み続けるしかないってことです。

買い手にとっては重要なのは、売り手の分譲価格や残債ではなくて近隣相場との整合性です。
高値で買ったしまったマンションはその整合性が取れないので苦労するのです。

その苦労を分かっていながら購入する人は自己責任でどうぞってことです。

[736: 購入検討中さん]

733さん

やはり分かってないですね。

ＣＴＡが建ってガレの値段ってあがりました？？
お見合いになっている所は下がるばかりが、売れて残り多いですよね。

[737: 契約済みさん]

734さん

いや、ガレみたいになったら200万切っても仕方ありません。残さいがなければ。

逆にもし低層マンションや商業施設が確定すれば一気に上がるでしょうね。いま宙ぶらりんだから、これだけ沸いてるけど前の土地が確定したら、もう終了なんでしょうね。年度内には見通しがつくのかな。

オリンピックは複数年立候補するからタワーはむずかしいような。

[738: 近所をよく知る不動産やさん]

７３５さん

言いたい事はだいたい一緒ですよ。要は損ギリするリスクを負えるかどうかですね。住み続ければいいですけどね。
ただ売り出し価格と成約価格は違いますよね。お互いの事情が合わないと成約しません。
それが売り主優位になるか、買い主優位になるかの違いです。凄く欲しいか、どうしても売りたいか。

[739: 購入検討中さん]

737さん

残念ながらそんなに上がらないですよ。

豊洲の開発がほぼ終了して上限が300万円なので、有明はどんなに開発が進んでも280万円程度では？
しかも、その時にはＣＴＡは築5年程度になっているので、中古での分譲価格は260万円程度でしょう。
ＣＴＡの平均価格を250万円とすると上がったとしても10万円程度です。

逆に開発が進まずガレまで下がったとすると▲70万円です。

リスクとリターンどちらが大きいかはお分かりですよね？

なので、ここの新築価格は210万円程度が妥当であると言っているのです。

[740: 匿名さん]

面白い論理だけど、金融商品と違い家賃収入あるからPBRだけでなくPERの考慮が必要だね。
ただ、デベは中古価格に新築分1割と暖簾代1割のせて売ってるだけだよ。
だから新築でも時価。変動するわけ。

[741: 匿名さん]

ちなみに坪1万なら5年で60万だから、あながち250も納得？

[742: 契約済みさんRX]

この調子だとオリンピック決まる前にその５行くなー。
晴レジ超えもすぐだな。笑
何はともあれ人が集まってる事には違いない。

そして>>725のご近所さんは見る人見たら風説の流布と捉えるんじゃない。
現状まだ分からない事を
＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

あくまであなたの憶測なのに、間違いないだろ。まで言い切っちゃうのはどうなの。良く知らない人読んだら本当にそうなのかって思っちゃうよ。
それで坪165万までCTAの価値を下げて買いたい動機だってあるんだし、危ないんじゃないの。大丈夫。言葉選んだ方がイイよ。

[743: すみふRX]

どれだけ売れ残っても新築200以下は有り得ないので、千葉ニュータウンでもどうですか？

[744: 匿名さん]

10月2日にオリンピック2016の開催地が決定して、東京が落選しても、2020に立候補しちゃったら、また開発はのびのびになりますよねーそれがちょっと心配。

[745: 契約済みさん]

2020年に立候補するから、向う4年は北西方面動かずですよ。

[746: 契約済みさん]

７３９さん

７３７です。いまＣＴＡの価格が>>No.348さんの価格から坪単価を算出しますと、
中高層２６８～２８０万ですよ。すでにいまの時点で２８０万達しているので
不動産屋さんもおっしゃるとおり、我々所有者はそれ＋諸経費を下回る価格で
売りに出すことはありません。中低層はもっと下がります。ただ、３２Ｆだと
坪単価はもっと上がります。

さらにもし開発が進めば、＋α上澄みが乗りますよね？
有明は豊洲に似ていないので参考にならず、お台場のほうが似ています。
豊洲の開発はららぽしかないし、既存建物があったので中途半端に終了しました。

お台場を参考にしますとタワーズ台場は安くても２９０万、高くて３３０万。
もちろんここから価格交渉で下がりますが、お台場のような辺鄙な街でも３００万。
シティータワーシリーズはご存知のとおりタワーズ台場よりも世間の評判が高く、
シティータワーご指名のお客がついていますよね。
それだけでもシティータワーシリーズだといくらになっちゃうんでしょう？

有明は学校やスポーツ施設が建設され、お台場よりも人が住みやすい街に
変わることは確定しています。小学校、中学校、大学３つ～４つも建設されますよ。

お台場と有明なら住むならどちらがよいと思いますか？
市町村の役人は学校誘致に必死ですが、有明には学校がたくさん建設されています。
小学校、中学校、私立中学校、私立高校、有明医療大学、芸術短期大学、武蔵野大学。
あり得ないことですよ。

さらに文化、スポーツ施設も現時点ですでに充実しています。
テニスの森、有明スポーツセンター、フットサル場などなど。
さらにお台場にはない大きな病院、癌研まであります。

有明はなにもない街といわれていますが、実はちゃんと見るとたくさんの
文化的教養施設が充実しているのです。
オリンピックが来なくてもまったく問題ありません。
さらにお台場海浜公園のような海浜公園がＣＴＡの目の前にできるかも。
お台場を抜く日も近いんじゃないでしょうか？

近い将来、ファミリー層が学校も充実している有明を、シティータワー指名買い
するはずです。それで我々が売りたくないといったら、ほかのマンションを
選ばざるをえない人が多くでるでしょう。シティータワーファンのみならず、
オリ、ブリ、ガレの管理修繕費は尋常じゃないですから、シティータワーは
有明内でも絶対の強みがあります。

というわけで有明が開発されれば３００万＋αです。
リスクは低いですよ。
なぜなら、我々買い値以下では売りません。
売る理由がありませんよね。
指名買いしたい買い手がたくさんいるし、契約者が焦って売る理由がない。

念のため申し上げておきますが、売り値は我々所有者、つまりオーナーが決めるんです。
売りたい価格でなければ売りません。

もし有明で▲７０万の物件が欲しければ、オリとガレがありますから、そちらをどうぞ。
有明はこどもから若者、大人に溢れ、よい街になりますよ。

[747: 匿名さん]

シティタワーズご指名の人聞いたことないよ(汗)
タワーズ台場と比べようとは…身の程を知りなさい。
建物としても、立地も圧倒的に向こうが格上です。

[748: 匿名]

>746
かなりイカれてるみたいだけど大丈夫。。？有明が台場を辺鄙呼ばわりは痛すぎる。。主観で夢を語るのは自由だけど、突っ込みどころありすぎでw 釣りか。

[749: 契約済みさん]

別にいくらネガろうが、全く痛くないんだよな。正直。
頑張って色々な物件検討してね、ネガ諸君。
我々は楽しく暮らしますよ。

[750: 契約済みさん]

少ないかもしれませんが、すみふシティタワーを指名買いっていう人は存在しますよ。
少ないでしょうけど、、私もその１人です。まぁ田舎者なんですよね、それからブランド好き。
でも、麻布十番とか買えないし、みたいな（笑）。

[751: 匿名さん]

ここに限らずシティータワー好きは存在しますし且つ
他シティタワー居住者の満足度は高いのでシティタワー指名買いと言うのも事実だと思います。
ただ、746さんの論理で言うとリスクヘッジという観点でかなり甘いなと感じますね。
売るシチュエーションは単に住み替えだけを想定するのではなくむしろ売る必要が生じた際を念頭に置く必要があるかと思います。
どんな物件であれ746さんの論理（オーナーが価値を決める）で言えば値下りはあり得ないですが買い手も現れません。
この物件の価値うんぬん以前にこの時代リスクヘッジもなく偏った論理で過大評価するのはどうかと思いました。

[752: 匿名さん]

そういえば医大が来ると勘違いしてた人もいたね
私立って言うけどかえつがどんなポジションか
東京の人間ならわかるよね

必死な営業なのか
買っちゃったことを後悔したくないのか分からないけど
ある意味ポジティブシンキングって現実逃避で楽だよねw

[753: 匿名さん]

売値は売主が好きな値段で出して下さいね。買値は買主が好きな値段で出しますから。

売主が好きな値段じゃなきゃ売らないってなら、買主も好きな値段じゃなきゃ買いません。別にあなたの部屋を買わなきゃいけない理由はないですから。。。

転売するとしてブランドにこだわる人がわざわざ中古で買いますかねー？
有明が今後発展するとして、まだマンション立つでしょうし、立地に希少性がないと高くても買う気がしませんが…
まぁ、一部の三井、三菱の都心物件は中古でも人気ありますよね…。
この物件悪くないとは思いますが、正直｢？？？｣って感じです。