シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[714: 近所をよく知る不動産やさん]

私が言いたいのは、２００％だから高層が建たないとか、３００％だと建つじゃないですよ！
建築基準にあっていればどちらも立ちます！
ただ、総合設計を行って、３５０％とか４５０％になると、敷地の大きさからいって、一棟では成り立たないので、ＷＣＴみたいな複数棟でたちます。２００％でも同じかもしれませんが。
で、言いたいのは、２００％より３００％、３００％より４００％のが、タワー状になった場合は、タワーとタワーの隙間が少なくなるかもしれない、と言いたいんです。だって、２００％の時に３３階のタワーを３棟しかできなかったのが、４００％になったら、６棟できてしまいますから。

でも。良く考えて見てくださいよ！まずは、ＢＭＡの前の敷地のが着手が先だと思います。しかも有明の居住人口の目標から考えて、全てが全てを総合設計する必要は無いようにも思っています。ＣＴＡやＢＭＡの並びは３００％の容積率。北側は２００％です。行政もそういう街づくりをする、との目的で、容積率を設定しています。

中古価格ですが、近隣マンションは相場になります。ただ、新築分譲時の価格を度外視した根付けはありません。ガレでさえも、分譲時と同等に近い価格で成約していますから。元本も減っているので、手数料を考えても、プラマイ０でしょう。だからこそ、手放したんだと思います。ガレを売って他のマンションを買った事も充分想像できます。ＣＴＡを２４０万で買った人が売りに出す際に、３年後に１８０万円で売りに出すでしょうか？？おそらくよっぽどの事情が無い限りしないでしょう。豊洲の相場に２歩下がった価格で連動する事はありえるでしょうが、お隣の物件に相場が左右されるようなミクロな価格設定ではないでしょうね。

[715: 匿名さん]

いわゆるシティータワー相場ですね。
指名買いだから近隣地価より日経に連動して序列がまもられてる気がします。
WCTと同じ値動きを示しますよ。

[716: 近所をよく知る不動産やさん]

日経と連動するとは私は思いませんが、大きな景気動向には連動するとは思っていますよ。

[717: 匿名さん]

ここを買うなら仲介がいいんじゃないのかな？
今の価格はかなり異常で仲介になれば冷静な価格になるんじゃないのかな？
ところで隣の工場は今後どうなるか知ってる人いますか？

[718: 購入検討中さん]

714さん

同じ中古でも180万のガレと240万のシティタワーが同時に売り出されたらどちらが売れますか？
今は新築プレミアがあるのでなんとかなるかも知れませんが、中古という同じ土俵の場合ガレが売れます。

結局、新築分譲価格が高かったとしても、売れなければならなければ近隣相場に合わせる必要があります。

[719: 匿名さん]

あなたの意見を否定するわけではないですが、私なら180のガレより240のCTTかな？

[720: 匿名さん]

どっちもどっちだね。
なのでガリかな。

[721: 近所をよく知る不動産やさん]

７１８さん

今、実際にガレよりＣＴＡのが売れていますよね。ガレは今の価格で売ることが出来ます。
ＣＴＡは１８０万で売る理由が無い限り売れないんですよ。売るためには残債を抹消する手持ち資金も必要なんです。いいですか？？

６０㎡が坪２４０万なら４３５６万円です。
６０㎡が坪１８０万なら３２６７万円です。

１０８９万円の手持ち資金と１００万円以上の費用をかけて売却しなければならないのです。３年後に損してまで売る人は何か特殊な事情がある人でしょう。オリもガレも買った時と同等以上の値段で売っているのです。もしかしたら、オリやガレを売って、ＢＭＡやＣＴＡを買っているかもしれません。

最後の一文には同感ですよ。ただ、売っても良い値段でないと売主は手放さないのも事実なのです。例え坪単価が安くても売れないマンションもあります。ドメインやリシェというマンションはいい例です。実際にＣＴＡを見て、中古を買った人もいたでしょうし、ＣＴＡにした人もいたでしょう。坪単価だけで選ぶ訳ではないのですよ。

[722: 匿名さん]

165のCTAと80のガリでは？

[723: 近所をよく知る不動産やさん]

７２２さん

両方買います！ガレを現金で買って、ＣＴＡをローンで買います！

[724: 匿名さん]

ご近所さんの物置小屋売れてしまいました…

[725: 近所をよく知る人]

>>714
何を言ってんだか。
行政がどうとかなんて各テベは知ったこっちゃないし、デベのやることにも行政はシカトだよ。
そうでなけりゃ、ガレとここＣＴＡの関係なんてありえんだろ。
総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。
逆にそういう使われ方がしないようでは、含みとしてのにぎわいロードの整備も意味が無い。

資産価値に関しては引渡し後にはっきりするでしょ。
他の地区のスミフ物件と同様に中古市場で適切な価値がつく。それだけのこと。

[726: 匿名さん]

ガレ買ったら、大規模修繕のときに超苦労しそうだもの。
修繕費上げても、あれだけプールや池があったら、どうなるか分からんよ。
ほんと無責任なもの作ったもんだよ。

[727: 契約済みさん]

>>725
目の前に50階超のTTTみたいなのが建ったらかなり凹むなー
コスイニ（レジ／テラ）とTTTみたいなみじめさ？
それはさすがに悲しい。

[728: 匿名さん]

まぁシティタワーなら資産価値も安泰でしょ。

[729: 匿名さん]

不動産屋さんの言う通りだとしたら、ガリの値段に近づくのは20年後。
だったら満足感でCTTですね。高いのは高級品では当たり前ですから。

[730: 近所をよく知る不動産やさん]

７２５さん

＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

間違いないんですね。初めて知りました。早晩ってどれくらいの期間かは知りませんが、数年と考えていいんでしょうね。

[731: 匿名さん]

ひょっとしたらやばいんじゃないの？

[732: 近所をよく知る不動産やさん]

７２５さん　

行政のいう事はデベは守るのが基本ですよ。関係無くないでしょう。デベのやる事も適法な範囲内で行政が何かをいう事はありません。ガレとＣＴＡの関係は民と民の関係ですから。
オリの前の土地を仮に契約した会社が最初の計画ではない建物をつくろおうとした際には、確認申請の事前審査でさえＯＫが出ないでしょう。目の前の土地も買ったデベは行政の条件に従うしかないと思います。条件が無ければわかりませんが少なくとも今は２００％の土地です。総合設計でどこまで割り増しされるか、または容積率が変わるか、いづれかが分からないと、どの程度の大きさのものが建つかはわかりません。

[733: 契約済みさん]

727さん

前にタワーマンションが建つ。さすがにガレリアの例は残念ですが、ほどよくタワーが建つほうがカッコイイんです。

橋本とか国領とか相模大野にもタワマン建てます。眺望さえぎるものは皆無なのに、買おうと思わないでしょう。

眺望さえぎる＝景色なんです。なにもないと陳腐です。

プリズンブレイク１で主人公が住んでいるタワマン。部屋から見える真ん前のビルが眺望になってカッコイイんです。CTAみたいなのは珍しいですね。

タワマンが建つことを恐れている人が多いですが、程度問題によりますよ。