マンションで1階はダメですか？

[匿名さん]

庭付きの戸建てに住みたかったのですが、主人の仕事の都合上
住む場所があまり選べず、そこでは予算不足で戸建ては無理でした。
そのため、マンションの狭いながらも庭付きの1階を仮契約したのですが、
マンションなのに、眺望の良くない１階はとか、上から物が落ちてくるとか
日当たりが、湿気がetc・・・とあまりいいお話聞きませんが、そんなもんなの
でしょうか？

[367: 匿名さん]

建築費だけを考えると1階は平均より割安、高層階や角部屋は割高ということ、
でもあまり意味のないことですよ。

土地代+全体の建設費+販売経費+デベの利益
　　＝購入者全員で部屋や階数によって応分の負担

付加価値を付けて、誰に多く負担してもらうか（より高値で買ってもらうか）という感じでしょう。

[368: 匿名さん]

専用庭は、何も1階の住民のために仕入れた土地ではないでしょう、
建ぺい率で余った土地の中で、駐車場等の共有設備を作りすぎると
建設コストがかさむので使い道のない土地です。

建築基準法や隣接地との関係で余ってしまった土地を、
敷地内公園にしてしまうとデベの利益に貢献しないので、

無駄な土地余らせてもしょうがないから、付加価値として1階の分譲価格に乗せて
少しでも高く売ってやろうという、デベ側の都合なんだと思います。

[369: 匿名さん]

>無駄な土地余らせてもしょうがないから

ルーバルもこれに近いかな？

[370: 匿名さん]

>>369
日照や近隣の住宅の兼ね合いで削った高層階の無駄な屋根部分って事かな。
368の理屈だとそういうことになるね。

>専用庭は、何も1階の住民のために仕入れた土地ではないでしょう
当初の土地取得計画から「専用庭」まで考慮していないであまったから専用庭ってのもどうかと。
土地取得時に専用庭を計画しないで図面引いてから「あら？あまってる」ってか。
そんないい加減な計画立てるデベってあるもんだろうか。
小さな計画変更はあるだろうけど。

[371: 匿名さん]

>370

368は そんなマンションにお住まいのようで・・・

[372: 匿名さん]

>>370
デベって用地仕入れる前に、もう図面が出来ているんだ、変なの？
用途地域と容積率とか、前面道路の低減係数とか、建ぺい率の緩和とか知らないでしょう、
それじゃ話にならないよ。
ＳＦの世界になっちゃうよ

[373: 匿名さん]

>>372
どこが変なの？

「当初の土地取得計画から」って事は普通でしょ。
普通、仕入れる前に土地の形状や近隣の状況、用途などきちんと調べて簡易図面用意して
ここならこのくらいの建物で、こういう形状にして何階建て。
1階部分の用地はこのぐらいとって、その向こう側に共用の歩道。
建物北側の用地には共用棟を建設して。

なんて計画をきちっと立てなきゃいくらでその土地を購入したら利益が出るのかすら
わからないんだよ。

土地あるからマンション建てましょう。
じゃあ用地買っといて。後で図面引くから。
なんて無計画なところじゃまともな建物たたないよ（笑）。

[374: 匿名さん]

>デベって用地仕入れる前に、もう図面が出来ているんだ
ボリュ−ムチェックという単線プランを入れます。
当然間取りはなく何階で何戸とれるかをその地域の条例
指導要綱に照らし合わせチェックした図面です。
専用庭の奥行きは専用庭が隣地に向いてる場合はその建物の1階の
採光補正係数が基準値をクリア−するために必要な最低限度で線引きされます。
道路の場合は道路斜線や北側の日影規制・高度斜線等、その建物がMAXボリュ−ム
が取れる位置にセットされます。1階の専用庭の形をどうとるかは全く検討しません。
そういう意味では、そこから緑化条例で必要な緑地を差し引き、余った土地を専用庭
にという解釈はあながち間違いではありません。

[375: 匿名さん]

>>374さん
詳細な説明ありがとうございます。

緑地分のマイナスか。
専用庭の形状が小さくなれば当然1階の販売価格設定は下げることになるのか。
土地や建物にかかる経費は同じだから結局その不足分は高層階に上乗せになるのかな。

デベなんてトータルでいくら儲かるかという計算が成り立てばいいわけだし。

[376: 匿名さん]

>>357
>自分が後悔がないのでこれから検討する人は、物件選び、階数選びは大切だと思います。

だから、それはあなたの暮らし方や感性の範囲内でしょ？

>>361
私もそう思いますね。普通に考えれば、土地代・建物の資材費など諸々の費用を価格に盛り込むだけでは、デベの儲けがあまり期待出来ないですよね。前のレスで「高層階＝プレミア、の構図を崩されると、こっちの利益に影響するから騒ぐな・・」みたいなカキコをされてる方がいらっしゃいましたが、それって結構当然の話なんじゃないでしょうか・・・？

>>374
>そこから緑化条例で必要な緑地を差し引き、余った土地を専用庭にという解釈はあながち間違いではありません。

そんなもんなんですか？　うちのマンションは賃貸で専用庭付きですが、大家さんによると「緑化条例で必要な緑地よりも大目にグリーンエリアを作りたい！」という思いから、設計の初期の段階から専用庭プランを考慮されていたそうですよ。お陰で「買い取りたいなぁ」と思うくらい快適です。(うちの物件は分譲賃貸ではなく、純賃貸物件なので買い取りは無理ですが・・)

[377: 匿名さん]

なんか小難しい話が続いているので、読むのスルーしちゃいました。
1階は良いです。
今日みたいに天気がいいと最高だよ♪
上階の眺めも素敵でしょうね♪

[378: 匿名さん]

庭付き1戸建てからマンション住民になる予定のものです。
高層階はもともと苦手ですし、庭いじりが趣味なので、小さな専用庭つき1階にしました。
庭付き戸建てから転居するには一番違和感のない選択だと思います。
戸建ても明るさは回りの環境次第ですし、ゴミ捨て場のトラブルとか掃除当番等々といった戸建てならではの悩みもあります・・・。
最近のマンションは24時間換気もありますし、1階だから湿気でかびだらけ・・・なんてことはないと思います。それに、最近はバルコニーが深く梁も太いので、上から庭を覗かれる心配もあまりなさそうですし、上部に落下物防止ネットもついている所もあるみたいです。
心配なのは・・・防犯合わせガラスとセンサーはついているものの、雨戸がないことです。防犯には気を使います。（雨戸の開け閉めも戸建ての面倒くさいことの1つなんですけれどね）

[379: 匿名さん]

>376

賃貸専用マンションと聞いて、拍子抜けですよ
賃貸と分譲は全く建設の目的が違います、分譲は売って利益を上げるため
賃貸は永続的にオーナーが利益を上げるため。
（建築費に資金を注げば注ぐほど利益は小さくなり、投資額の回収が永くなります）

賃貸の専用庭は、いわば広告のようなものでしょう。

賃貸の専用庭に、木を植えられるとオーナーは困るでしょうね
次に借りる人に影響しますから。

[380: 匿名さん]

>>379
賃貸ですみません。同レベルの話では無かったですね。

>賃貸の専用庭は、いわば広告のようなものでしょう。

そうだと思います。私の住んでいる地域には公園が少なく、小さな子供を持つ者としては安心して遊ばせられる庭付きは助かっています。実はこの夏、新築マンションに引っ越すのですが、こんな快適な(←下記参照)１階庭付き生活を楽しませてもらったので、購入を決めたマンションも「１階庭付き」です。でもきっと、今住んでいる賃貸物件よりは制約がかなり多いとは思いますが・・・。(残念)

>賃貸の専用庭に、木を植えられるとオーナーは困るでしょうね次に借りる人に影響しますから。

信じられないかもしれませんが、実はそんなに大きな種類じゃなかったら、木も植物も直植えＯＫなんですよ〜〜！！(私もオーナーさんから言われた時には驚きました。どうやら緑がお好きな方らしいです。)　もともと色々な木や植物も植えてあり(サツキ・ツツジ・椿・花見月・キンモクセイ他色々)、窓の外に四季折々の花や緑が楽しめてとても良いです☆　サツキがあるので蚊が多いのが難点ですが、お花が満開の時には子供を立たせて記念撮とかしています。

おまけに、「危機管理がなっていない！」なんて怒られそうですが、ナント庭でのＢＢＱも「ご近所の了解と、火の始末さえ　きちんとしてくれればＯＫ」なんです。次に入居予定のマンションでは火気厳禁ですが。。。(ホットプレート焼肉はＯＫらしい。笑)

[381: 380]

↑私が現在住んでいるようなマンションは、きっと　ほとんど無いと思います・・・。分譲では絶対あり得ないでしょうね。分譲なら、専用庭・バルコニーと言えども、準共用部分ですもんね。

[382: 374]

賃貸はオ−ナ−が管理規約みたいなものでしょうから
なんでもありですね。
東京は窓先空地と避難経路を取らなければいけないので1階は専用庭が出来にくいです。
過去には検査後でなんてこともありましたが、最近はそのような提案を控えています。
そもそもここでダメかどうか問われている1階専用庭ってどの部類なのでしょう？
①低層住居専用地域（低層住宅に係る良好な居住環境を保護する為の地域）に建つ
　12ｍ高さ未満（4階程度）までの専用庭。
②準住居・準工業地域に建つ15階程度のマンションの1階
③郊外の周囲に何もない地域における1階
④都心部の1住・2住又は近商系に建つゴミゴミした1階

[383: 匿名さん]

>>380さん
いいな〜
うちは庭というよりテラス（タイル張り）だから当然植物も置いてもプランターレベルですね。
テラスの向こう側に植え込みがあるのでわざわざ緑を配置しようともしていませんが
根が不精なもので。

>>374さん
4はちょっと嫌だな〜
2なら条件次第ですね。

ちなみにうちはもろに2ですが。
たってるところは準工業地区だけど、テラス側の道を挟んで向こうは住宅専用地。
自分のところは高く作れるけど南（南西/南東含む）は住宅地だから立地はそれなりかも。

[384: 匿名さん]

>分譲なら、専用庭・バルコニーと言えども、準共用部分ですもんね。

完全に共有部分ですから、問題があれば管理組合が立ち入れます。
共有部分の専有使用権とでも言うのでしょうか？

[385: 匿名さん]

準共用部分？？？？
なんだそりゃ。

[386: 381]

>>384
>共有部分の専有使用権とでも言うのでしょうか？

すみません。その通り、専有使用権です。言葉が出てこず、「専有できるのだから、共用部だけど準共用かな・・」と、ニュアンスでカキコしてしまいました(苦笑)