変動金利は怖くない！！その１１

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

[624: 匿名さん]

>623
>ハイパーインフレ
変動の人なのかなぁ・・・どうしようもないですね
こういうのを浅知恵というのか、浅はかとでもいうのか。
誰れもハイパーインフレーションなんて予想してないですよ。まして、望んでもいませんよ。
おそらく、極端な妄想が実現しないことによって、自らの不安心理を解消しているのでしょうね。
金利が上がったらどうしよう・・・とそんなに不安ですか？
ハイパーインフレーションにならないから安心なんですか？
読んでいる方が恥ずかしくなりましたｗ
本人は気がついてないギリ変の典型ですね。

[625: 匿名さん]

ギリ変ギリ変と叫ぶヤツほど自分がギリ固定の法則

[626: 匿名さん]

>>609
> 当該例は、当初金利で計算された総支払利息をベンチマークとしても、繰上げ返済の多様により、それ以下の
> 総支払額を実現出来ると見込んで変動を選択した者の話だぞ！

それは、思惑だけの話しだろ。
いったいどうやってその実現性を見込んだんだい？勝手な思い込みとしか聞こえない。
ここを見ていると変動を選択してる人が早期完済できる人ばっかりだとはとても思えないんだよな。
610の様に年収３倍、５倍で頭金想定してないようなおかしなのも出始めてる。
年収800万円あれば2000万円くらいは自己資金用意できるはずだろ、普通は。
だから年収３倍の借入で4000万円以上のごく普通の物件が買える。
少し背伸びして４倍で3200万円の借入と2000万円の自己資金で5000万円程度の物件。
それを、５倍も借入しなきゃならないとすれば生活はきついだろ。
まして、借金したからといってそれまでの貯蓄もできない性格が改善され
返済に加えて貯蓄＋繰上返済ができるとは到底無理な話し。
家族の生活をローンのために一部あきらめてもらう状況だろ。
言い換えれば、変動だからそんな資金繰りが初めて可能になったにすぎないさ。
もう気がついてもいいじゃないのかい？
変動金利でしか成立しない資金繰りだってことをさ。
だから繰上返済を期待に近い妄想。変動さんが不安を払拭するためだけの戯れ言と
しか聞こえない。
人にものを読ませたいのなら、もうすこし自分の都合いい想像だけでなく整理してから書くのが礼儀。

[627: 匿名さん]

>年収800万円あれば2000万円くらいは自己資金用意できるはずだろ、普通は。

何この決めつけ。
おまえバカか？新入社員から年収800万の訳ねーだろ？

>まして、借金したからといってそれまでの貯蓄もできない性格が改善され
>返済に加えて貯蓄＋繰上返済ができるとは到底無理な話し

これを出来ない固定の競売行きや急増してるんだろ？
世の中安易に固定を選んで安心と思ってたヤツが沢山破綻してるんだよ。
またソース貼ろうか？

>だから繰上返済を期待に近い妄想。変動さんが不安を払拭するためだけの戯れ言

そう思ってるのはおまえの妄想。実際皆普通に繰り上げも貯蓄もやってる。

[628: 匿名さん]

>>609
> 当該例は、当初金利で計算された総支払利息をベンチマークとしても、繰上げ返済の多様により、それ以下の
> 総支払額を実現出来ると見込んで変動を選択した者の話だぞ！
それは、思惑だけの話しだろ。
いったいどうやってその実現性を見込んだんだい？勝手な思い込みとしか聞こえない。
ここを見ていると変動を選択してる人が早期完済できる人ばっかりだとはとても思えないんだよな。
610の様に年収３倍、５倍で頭金想定してないようなおかしなのも出始めてる。
年収800万円あれば2000万円くらいは自己資金用意するはずだろ、普通は。
だから年収３倍の借入で4000万円以上のごく普通の物件が買える。
少し背伸びして４倍で3200万円の借入と2000万円の自己資金で5000万円程度の物件。
それを、５倍も借入しなきゃならないとすれば生活はきついだろ。
まして、借金したからといってそれまでの貯蓄もできない性格が改善され
返済に加えて貯蓄＋繰上返済ができるとは到底無理な話し。
言い換えれば、変動だからそんな資金繰りが初めて可能になったにすぎないさ。
もう気がついてもいいじゃないのかい？
変動金利でしか成立しない資金繰りだってことをさ。
だから繰上返済を期待に近い妄想。変動さんが不安を払拭するためだけの戯れ言と
しか聞こえない。
人にものを読んでもらうには、もうすこし自分の都合いい想像だけでなく整理してから書けよ。

[629: 匿名さん]

>>626
>>628

そうやって変動で借りた事が間違いのように必死に誘導し、固定で借りてしまった自分の間違いを
無理矢理正当化させても何も進展が無いよ。

もう少し素直に視野を広く持ったほうがいいよ。自分絶対じゃなく、他人の意見にも耳を傾けて。
あなたはおそらく普段からそういう人なのだろうから、何言っても無駄かもしれませんが。

[630: 匿名さん]

頭金貯められない人は貯蓄も繰り上げも出来ないから変動怖いでok？

[631: 匿名さん]

>>626 >>628は、変動が怖い人のケースだけを語っているに過ぎない。
変動が怖くない、あるいは怖くなくするためためには、どうあるべきかが重要なのだ。

貯蓄できない?
そんなものはこのスレでは論外だよ。
そういう人は勝手に破綻してくれ。
同じ変動でもそういう人までかばう気はない。

[632: 匿名さん]

>>626
>>628

>それを、５倍も借入しなきゃならないとすれば生活はきついだろ

あんた年収いくら？たぶん500万とかその程度でしょ？
悪いが低所得者の発想としか思えない。

年収800万　借り入れ年収5倍の4000万
手取り680万として月給57万
変動で借りた場合、月々11万
手元に残る現金46万

これで生活きついとか金何に使ってるんだよ？
住宅ローンの無い年収650万以下の人は皆生活がきつい事になるんだが？(46×12=550手取=税込年収650万)

仮に変動が5%に跳ね上がっても月々20万。この年収が維持出来るならば5倍借り入れでも変動は全く怖くない。
例え頭金ゼロでもだ。

[633: 匿名さん]

628は普通にニート。

[634: 匿名さん]

すまんが、年収８００万だと、手取りは５００万ちょいだよ。
サラリーマンが普通に税金や年金を納めたら。

手取り７００万近くを想定するなら、年収１０００万くらいかな。

[635: 匿名さん]

>>628
あなたの計算だと頭金は4〜5割も用意しなきゃダメというわけですか？
それだけあれば確かに安心でしょうが、一般的にはさすがにそこまでは求められてないですよ。

[636: 匿名さん]

>すまんが、年収８００万だと、手取りは５００万ちょいだよ。

オレ年収800万くらいだけど手取り月給30万ボーナス150万×2だよ？
住民税取られすぎなんじゃないの？もしかして糞田舎？

[637: 匿名さん]

固定さえ選択しなければ救える命もあったろうに..

[638: 匿名さん]

>>636
ボーナス150万×2！
うらやましい…。
俺なんか毎月手取38万だけどボーナスは50万×2だよ…。
まあ借入1700万だから余裕だけど。

[639: 匿名さん]

>634
わかってませんね。

[640: 購入経験者さん]

いずれにしても、いまの経済状況を冷静にみて、変動金利が急激に上がるとは思えんよ。
それに今はほとんどの銀行で、変動から固定への変更手続きは２４時間、ネットでできだろ？
毎日、新聞読んで金利の動きチェックしてれば固定への変更時期はみえてくる。
この低金利時代に先の金利まで余計に先払いする長期固定ほど、モッタイナイ選択は
ないと、断言できるよ。

[641: 匿名さん]

>毎日、新聞読んで金利の動きチェックしてれば固定への変更時期はみえてくる。
そうなの？
新聞の何の金利をチェックすればいいの？金利にも色々ありますが。

>変動から固定への変更手続きは２４時間、ネットで
金利はめちゃくちゃ悪いから意味なし。

今はフラット３５なら３％以下だけど、銀行ではそんな低い金利で変動から固定へは変更できない。
そもそも３０年より長い期間の固定なんて銀行では扱ってないし。

途中から固定にするモッタイナイ選択は ないと、断言できるよ

[642: 匿名さん]

>毎日、新聞読んで金利の動きチェックしてれば固定への変更時期はみえてくる。

また、こういう愚か者が出たか。
640はまずこの辺りでも読め。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/557-560

>たぶん、半分の確率で、借り換えで成功した人と失敗した人がでるはずです。
>たぶん、ガウス分布の確率で、借り換えで大成功した人と大失敗した人がでるはずです。
>そんな危険を冒したくなければ、
>どっかで借り換えをしてうまくやってやろうなんて、不純なことを考えるべきではないでしょう。

[643: 匿名さん]

＞636
＞住民税取られすぎなんじゃないの？もしかして糞田舎？

平成19年度以降、税率は全国一律になったのではなかったですか？

[644: 匿名さん]

ところで9月から劇的に日本の景気は良くなり、10月に公表される景気動向調査は劇的な改善を見せ、
近々金利が上がると豪語していた人はちゃんと新聞読んでるのかな？

[645: 匿名さん]

(不況下でも見込める年収－(年間の住宅ローン以外の必要経費＋年間の貯蓄AND繰上予定資金))/12=月々の返済額

で、月々の返済額×借入年数=借入限度額

でどうでしょう？

そして、住宅ローンが無くてもやっていける年収は扶養する家族とか個人差で上下すると思います。

なので、結局単純に年収の何倍が余裕とか無謀とかの枠に当てはめるのは無理かなーと思います。

[646: 匿名さん]

>>645
そうなんだよね。でも固定の人はそんな計算難しすぎてやりたくないんだって。

[647: 匿名さん]

(不況下でも見込める年収－(年間の住宅ローン以外の必要経費＋年間の貯蓄AND繰上予定資金))/12=月々の返済額

不況下で見込める年収＝７００万（現状の３割ダウンと想定）
必要経費＝３００万（給与が下がったので車を手放す）
年間貯蓄額＝これは現状を死守して３００万

ということで月額返済限度額は8.3万、返済期限は20年くらいにしたい。金利は3%で計算
となると悲観シナリオでの借入限度額は1500万くらいかな。
ローン完済すると金融資産は6000万以上。

楽観シナリオで計算してみた。

不況下で見込める年収＝１０００万（現状維持）
必要経費＝５００万（子供が私立進学）
年間貯蓄額＝２００万くらいでいいや

となると月額限度額は25万。返済期限は25年に延ばそう。金利は変動で平均2%で行って
みよう。おお5500万までいけるぞ。25年後の金融資産は5000万。
年収五倍説は本当だ。

イケイケシナリオなら5500万、悲観シナリオなら1500万。
気分ひとつでずいぶん差がでるもんだね。

[648: 匿名さん]

>>628
>それは、思惑だけの話しだろ。
>いったいどうやってその実現性を見込んだんだい？
だから、落ち着けって！
私もそれを訊いているところなんだよ（答えて貰えないのは、君みたいなのがチャチャ入れるからじゃないのか？）
＊「固定で借りた場合との差額を繰り上げ返済」という「固定金利ベンチマーク」は過去にもあった
＊が、「当初の低金利ベンチマーク」ってのは初めてだ
＊実現できれば、固定ベンチマーク以上に総支払金利を下げれる訳だが、具体的方法が見えてこない
（想定平均金利を４％とか５％として必要繰上げ返済額／年を算出し、実金利に拘わらず繰上げ励行するとかかなぁ？）

>ここを見ていると変動を選択してる人が早期完済できる人ばっかりだとはとても思えないんだよな。
この文単体なら、皆賛同すると思うよ
だが、君のレスはスレの流れにノッテいないから反論されるんだよ
中段の文章なんかは、感想文でしかないし・・・

>人にものを読んでもらうには、もうすこし自分の都合いい想像だけでなく整理してから書けよ。
最後に整理した日本語なら
◇人にものを読んでもらいたいのなら、自分に都合のいい想像だけでなく、もう少し整理してから書けよ
って感じかな

[649: 匿名さん]

>＊実現できれば、固定ベンチマーク以上に総支払金利を下げれる訳だが、具体的方法が見えてこない

簡単ですよ。
半年ごとに見直される金利改定から逆算すれば、いくら繰上げすれば総返済額を変えないで済むかわかります。
その分だけ繰上げすればいいんですよ。

実金利に拘わらず繰上げ励行しなくても、金利が上がる時に繰上げすればいいんです。
もちろん、早めに繰上げすれば、それ以上の効果が期待できます。

>「当初の低金利ベンチマーク」ってのは初めてだ
言い方はそれぞれですが、こういう考え方って過去に何度も出ていますよ。

[650: 匿名さん]

>>647

不況下を想定しているのですから最悪期が基準になっているわけですので、楽観シナリオでいいと思いますよ。
だって好況になれば収入は増えるわけですから。

とはいえ、個人の考え方次第で借入限度額は大きくぶれるのは間違い無いですね。

[651: 匿名さん]

>>636
>ボーナス150万×2
それって会社負担減らす為に基本給少なくして、
賞与にまわしただけじゃないの？

[652: 匿名さん]

スルーするつもりだったけど、
30×12プラス150×＝760
年収800万で手取り760万て有り得ます？
税金と社会保険、そんな安くないでしょう。

[653: 652]

スミマセン
30×12＋150×2＝760ね

[654: 入居済み住民さん]

>>653
660マソ

[655: 匿名さん]

660でしょ？

[656: 652]

計算ミス…(-_-;)恥ずかしながら間違えてますね。失礼しました。

[657: 匿名さん]

>>649
>簡単ですよ。
>半年ごとに見直される金利改定から逆算すれば、いくら繰上げすれば総返済額を変えないで済むかわかります。
>その分だけ繰上げすればいいんですよ。
確かに、方法論は簡単に書けるネ！

では、実践例を検証してみましょう！
【前提条件】
借入金額：３，０００万円／返済期間：３５年／適用金利：０．９７５％
＊住宅取得控除等は考慮せず、支払金利のみに限定して試算

【ケース１】
◇借入後、半年の間に政策金利が０．５％上昇し、ローン適用金利が０．９７５％⇒１．４７５％にアップした場合
（計算式は省略）
◆ベンチマーク達成に必要な繰上返済額は、約１，０００万円

【ケース２】
◇借入後、①半年で政策金利が０．２％上昇し、ローン適用金利が０．９７５％⇒１．１７５％にアップ
　更に半年後、②政策金利が０．２％上昇し、ローン適用金利が１．１７５％⇒１．３７５％にアップした場合
（計算式は省略）
◆①の時点で必要な繰上返済額は、約５００万円
　②の時点で必要な繰上返済額は、約３５０万円となり、１年半の間に８５０万円の繰上が必要となる

以上を実践することが簡単だと思うかい？
＊政策金利の上昇が、「４～５年無い」という不確実性が実現されれば、必要繰上返済額はもうちょっと減るし、
　金利上昇の無い４～５年の間に繰上返済原資の蓄積（約２００万円／年）も相応に出来る人はいると思うが・・・

>言い方はそれぞれですが、こういう考え方って過去に何度も出ていますよ。
↑は、私の読解不足で申し訳ない
が、謝りついでにお尋ねしたいが、その話が出た時には上述の様な計算例は出なかったのですか？
＊まさか、「借入は年収の３倍まで、手持ち資金は年収程度」って話は、その時からあるの？
＊上記計算の実践には、年収１，０００万円（借入３，０００万円なので３倍）、手持ち資金１，０００万円
　（年収程度の１，０００万円で、必要繰上返済額１，０００万円）があれば、丁度で可能だし・・・

今回は、「教えてちゃん」で申し訳ないが、解説願いたい！（何方でも結構）

[658: 匿名さん]

↑文が長い、話がくどい、つまらない。

[659: 匿名さん]

>>658
理解できないだけだろ。オマイが消えろ。

>>657
スマンが過去例は俺も知らん。
しかし、当初金利ベンチマークってのを実践するのは相当難しいな。また、過去レスでは繰上返済資金は余剰資金だから手元資金とは別だってのもあったな。そうすると、金融資産は２０００万円必要ってことになるから、それなら最初から３０００万円も借りないって話にもなる。
もっというと、現実には住宅取得減税の効果を考慮することになるから、話はより複雑になるってことだな。
俺も解説に期待するよ。

[660: 足長坊主]

今夜22時のガイアの夜明けを観られたらよろし。

[661: 匿名さん]

とりあえず、ここに年収800万のやつはほとんどいない事は解ったｗ

それと、たまたま上に来てた

年収６００万でマンション契約してしまいました
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31772/

2年前は年収5倍で長期固定は常識的だったっぽい。
固定の競売が増えてるわけだｗ

[662: 匿名さん]

住宅ローンの収入基準は月収の2.5～4倍から推定すれば
年収比率３倍もだいたいのところそんなにずれていない。
家族構成や年齢などによってのぶれは当然。
ここでは一般的な話しをしているはずなので、それだけを問題にするには問題外。
３倍がいいとか、４倍が良いとかでの絶対的なことではなくて、あくまでも目安だよ。
しかし、４倍ならまだしも５倍以上借りてしまっているいるとすれば、生活もきついだろ？

[663: 匿名さん]

>>662

だから年収比率ってのは論理破綻してるっての。
過去スレ嫁よ。ってか何でそんなに拘るの？

年収1000万の5倍借入と年収300万の3倍借入で比較してみてください。
それでも年収300万の3倍のほうが安全と言いますか？

[664: 匿名さん]

固定金利で計画を立てて実際は変動にすればいいんじゃないの？
支払額の差はリスクとって運用しているんだから当然。
うまくいけば運用益が出たわけで、失敗すれば運用損が出たと
いうことだ

[665: 匿名さん]

>>664

ずっとそういう話になってるのに固定さんは何故か年収比を持ち出す。

[666: 匿名さん]

>◆ベンチマーク達成に必要な繰上返済額は、約１，０００万円

正解！
ちなみに、正確には1055万円。
ここで、繰上げと総支払額の増加の関係は次の通り。(千円以下四捨五入)
1000万円 → 16万円アップ
800万円 → 71万円アップ
600万円 → 126万円アップ
400万円 → 181万円アップ
200万円 → 237万円アップ
ゼロ → 292万円アップ

>以上を実践することが簡単だと思うかい？

どう、いかに貯蓄が大事かわかったでしょ。
1000万円を現金で持ち続けるのは死に金と言ってた奴がいるけど。
1000万貯蓄があれば、たいていのことに対応できるということだ。

ちなみに、一番現実的な線で、0.25%上がったとすると、
636万円の繰上げでよい。

変動金利なんか怖くないでしょ。
頭金出して預金を減らした人は、
早くこのレベルに復帰することを目指すべきだと思うよ。

ちなみに、もう少し付け加えると、
余裕資金をMRFに預けた場合の利回り(現在は年利0.1%前後、これも政策金利にほぼ連動)の
上昇も加味すればより現実的だが、話が複雑になるのでここでは言及しない。

[667: 匿名さん]

すまん。
なんかおかしいと思ったら、>>666は返済額軽減で計算してしまった。
期間短縮型なら、ベンチマーク達成に必要な繰上げ額は283万円だった。

[668: 匿名さん]

なんか難しい話になっててよく解らないんですが、
私、この度3年固定期間が終わって毎月自動繰上でプラス3万にした結果借入3100万が2600万になってました。
銀行と交渉の末、固定明け後の金利は1．6優遇を勝ち取り、先日手続きしてきました。
今回も同じようにプラス3万の毎月自動繰上を申し込みました。

で、本日返済予定表が届きましたが、月々の金利って2万くらいなんですね。

返済の内訳は
月額返済額9万（元本7万＋利息2万）繰上3万計12万です。

で、5年間は12万は変わらないんですが、絶対あり得ないですが、もし今の金利で変わらなかったら、
5年後の月々の返済額は5万に激減でした。
5年の間に金利がどのくらい上がるか解りませんが、変動で月12万のなるには金利が4%超えになる事が必要な
事から、私の場合、変動金利はもう怖く無い状況になったと思っております。

あとは5年後どの程度繰上が進んでいるかですね。楽しみです。

[669: 匿名さん]

>>667
誤) 283万円 → 正) 616万円

[670: 匿名さん]

>663
あなたこそ､よく読まれたら。
ここで問題になっているのは、年収６００万円以下で借入れ５倍以上って何度も出てきているではないの？

[671: 匿名さん]

年収600万5倍3000万固定借り入れより変動のがマシじゃね？

結局今の時代、どんな比較しても固定劣勢になる。変動が3%超えないと固定は何言っても負け惜しみ

[672: 匿名さん]

今月の住友の固定金利35年も凄い下がってるジャン＾＾

すでに固定だった人　撃沈だね＾＾

[673: 匿名さん]

一度変動でローンを組むと、フラット３５のような安い金利では固定に変更できない。

激安金利３％以下で３５年固定を蹴って１％の変動と選ぶのは目先の返済の安さに
目がくらんだとしか思えない。