変動金利は怖くない！！その１１

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

[524: 匿名さん]

ていうか繰り上げという一番堅実な選択がこれほど否定されるとは思わなかった

[525: 匿名さん]

>>522
私宛のレスだと思うが、５２３氏に同意だよ
楽しみにしているよ

>>524
モチツケ
繰り上げ返済の効果・有効性が全面的に否定されている訳ではない
「繰り上げ返済＝絶対」が否定されているに過ぎない

[526: 匿名さん]

変動君によるポイント狙いのリボ払いにはちょっとウケてしまった。
そういう変動君いると思います。

[527: 匿名さん]

固定君は何でも決めつけるのが好きなんだな。
変動君の方がやわらか頭かな？決めつけるつもりはないけど。

議論をしてお互いを高め合うと有意義ですが、固定君の方が
わからず屋で独善的に感じます。どうでしょうか？

[528: 匿名さん]

>固定君の方が わからず屋で独善的に感じます。どうでしょうか？
そういう決めつけはよくないと思います。

[529: 匿名さん]

低レベルでなければハイレベルという1bit思考は人として終わってる

[530: 匿名さん]

対義語としては、正しいが？

[531: 匿名さん]

>>524
繰り上げ返済はものすごく有効だよ。ただし繰り上げ返済だけを絶対視する事はないってこと。

極端にいえば、例えば貯金が３００万円あったとして、その３００万円全部繰り上げしたら、住宅ローンの利息だけでみればこれが一番お得だけど、他に対する備えはどうするの？　ってことだよ。その瞬間に会社が倒産したり病気になったりしたら、貯金０じゃいきなりアウトになっちゃう。

もちろんこんな極端な人はいないだろうけど、繰り上げを絶対視するなっていう人はローンの金利だけでなく総合的に考えようねってことを言ってるにすぎないよ。変動だったら住宅ローン減税があるうちに繰り上げしても殆ど差が生まれないんだから、それなら手元においておいた方がいいよね。

他に出てた例だとすると、住宅ローンの金利が１％として、カーローンの金利が４％だったら、繰り上げ出来るお金があれば現金で買った方がお得だよね。だから近い将来に車を買う予定があるなら、繰り上げしない方がいい。

また繰り上げ返済するにしても期間軽減型が必ずしもいいとは限らないしね。返済額軽減型にする手もあるよ。

返済額軽減型の方が利息の減り方は確かに少ないんだけど、貯金は今までよりしやすくなるから、収入が激減した場合にも備えやすくなる利点もある。

返済額が減った分だけ貯金してその分をさらに繰り上げすれば、期間軽減型と効果はそれほど変わらないしね。でも何かあった時に絶対に返済しなきゃいけない額は少ないから対応しやすくはなるよね。

たとえば返済額軽減型を何度かつかって、６０になった時に返済額が月に２万円くらいまで減らせていれば、定年すぎてから払うとしても殆ど脅威はないといえるよね。２万円で住宅ローンの残り額分の生命保険に加入出来てる、と考える事も出来るよ。

住宅ローンは借金の中でもかなり特殊な借金なので（他のローンと比べれば超低金利で、それなのに団信もおまけでついてる。住宅ローン減税もある）、その特性をうまく活かしてお得に行こうよ、ってことをいってるに過ぎないよ。

もちろん繰り上げ返済はとてもお得だよ。
でも他の要因も頭にいれてたら、繰り上げだけに囚われる必要はないよね、ってことだよ。

[532: 匿名さん]

つまりは、預金連動型金利方式は魅力的ってことなのかな？

[533: 匿名さん]

>>532
魅力的な商品だと思うよ。預金しておけば繰り上げ返済と同じ効果になる上に、住宅ローン減税は残高からの計算だから、そのまま受けられるしね。

ただ欠点もあって、まず取り扱っている銀行が限られる事と、利息がいくらになるのか計算が難しい事。
もともとの利息がやや高めに設定されているところ、そしてメンテナンスパックっていう別の利率がかかる事が難点かな。

それから考えると、優遇がそれなりにつけられるのであれば良いんじゃないかな？

[534: 匿名さん]

>変動だったら住宅ローン減税があるうちに繰り上げしても殆ど差が生まれないんだから、それなら手元においておいた方がいいよね。

これは本当でしょうか。もうちょっと詳しく教えていただけませんか。

[535: 匿名さん]

モラトリアムで変動金利が急上昇するって本当ですか？？

[536: 匿名さん]

>>534さん
では例を。

借入3000万円、計算を簡単にする為、優遇後金利を1%とします。

また実際は金利は変動しますが、ここでは早めに繰り上げ返済した場合と、住宅ローン減税が終わった後で繰り上げ返済した場合の比較計算の為なので、35年間一緒で計算します。

そうした場合に借入１年後に100万円繰り上げ返済した場合の返済総額は
35,567,804円 → 35,183,457円
利息軽減額は 384,347円

で、住宅ローン減税が終わった10年後に100万円繰り上げ返済した場合
35,567,804円 → 35,292,721円
利息軽減額は 275,083円

となり、およそ11万弱の差がでます。

しかし同時に住宅ローン減税額も100万円の1%減っていますので毎年1万円分は減税額が減ります。
そうすると9年間差がありますので、返還額に9万円の差が出ます。

すると実質は2万弱しか変わりません。

計算していませんが、もし優遇後の年利が0.875%や0.775%の場合ならもっと差が出ません。また100万円の貯金の金利分もつき、その分も繰り上げ返済出来ますから、差はさらに縮まります。下手したらすぐ繰り上げしない方が得になるかもしれません。

減税額で戻る金額は個々人で差がある為、満額戻ってこない事が明らかな人など、人によっては繰り上げ返済の方がお得になるかもしれませんが、それほど大きく差はでないと思います。特に年が下って残額が少なくなれば、満額返ってくる可能性が高くなりますしね。

もちろん金利が上昇してきた場合には、繰り上げ返済した方がお得になりますが、それは未来のことなのでわかりません。

なので、金利状況をチェックしておいて繰り上げするしないを判断してもいいですし、手元においておくことによる安全性を重視するなら敢えてすぐに繰り上げなくてもいいでしょう。

ちなみに私なら10年間は手元に残します。

[537: 536]

手元に残す、といいましたが、もちろんあまりに急上昇した場合は別です。
緩やかな上昇程度の場合は残す、ということです。

[538: 匿名さん]

>モラトリアムで変動金利が急上昇するって本当ですか？？


個人と中小零細企業を破綻させるんですね、分かります。

[539: 匿名さん]

>>536
10年後も金利1％ならそういう計算になりますが・・・
「未来のことは分からない」これが全てですね。

[540: 匿名さん]

真面目に住宅ローン返済している人はモラトリアムの対象外。
ギリギリの人は最高３年程度の返済猶予、利息踏み倒しもありうる。
地銀には支援もすると言ってるから、それは税金。

これは亀井静香の個人的な銀行への恨みによるもの。

[541: 匿名さん]

>>539
>「未来のことは分からない」これが全てですね。
違うね！
当該例に限れば、住宅取得減税は１年単位で受けられるし、多くの変動金利の見直タイミングが年２回であることを
考えれば、毎年、「繰上げが得か、減税適用が得か」を（ある程度＊は）判断出来るんだよ
＊メガバンクの年２回見直しタイプに限れば、４月１日の短プラチェックだけでＯＫだから、金利の急上昇が
　あったとしても、影響額は１月～３月迄の３ヶ月分の支払利息（急上昇前の金利で繰上げ返済額への充当分のみ）
　に限定される！（１０月１日の短プラチェックは折込出来るってことネ！）
　
>10年後も金利1％ならそういう計算になりますが・・・
↑を言った時点で、君は５３６さんの事例を正しく理解出来ていないことを証明した様なものだ・・・
＊ってことは、私の説明も理解出来ないであろうことも、予想すべきか・・・

[542: 匿名さん]

>>539さん
未来はわからないですが、それをいいだしたら何の仮定も出来ませんし。

もし10年間の間に金利が大幅に増加しそうなら、その時には先に繰り上げ返済すればいいのですよ。

変動金利といっても実際に金利変更されるのは半年に一度なんですし、金利上昇傾向にあるか否かくらいの判断は出来ると思います。従って今の段階では金利は低いのですから繰り上げ返済しなくてもいいし、金利があがりそうなら、繰り上げ返済すればいいのですよ。

臨機応変に対応すればいいのです。

[543: 539]

>>542
全くもっておっしゃるとおりです。
自分が言いたかったのは>>534さんの疑問に対して
「金利が10年間あまり変わらなかったら」という条件付きですよね、
と言うことです。

>>541さんの最後の2行は申し訳ないけどよく分かりません。

[544: 匿名さん]

539君はつまらんことでムキになっているときのウチのカミさんみたいだな。
さすがにこれほど親切に教えてもらえれば、わかるとは思うけどね。

[545: 匿名さん]

何をそんなに繰り上げで、言い合いになるのでしょう？
普通、繰り上げと貯蓄は別勘定でするものでしょう。
それをどちらに比重を置くかって事で、騒いでいる時点で
繰り上げしても、貯蓄しても大したもんではないと告白してるのと
一緒ですね。

ちゃんと余剰金を運用して、大きな利益を出している変動さん以外は、
トータルの損得考える前に、今の低金利の内に繰り上げを頑張るべき。
繰り上げしたら、貯蓄があまり出来ない人には変動は危険。

[546: 匿名さん]

繰り上げ出来ないで定年後も払い続ける固定さんより遙かにまし。

[547: 匿名さん]

>>545さん
全く違うと思いますよ。今の低金利のうちは繰り上げすべきでないと思います。
理由は先に示した通りですが、今繰り上げするのはお得ではないからです。

貯金が100万円あろうが1000万円あろうが同じ結論なのです。

金利があがってきてからの繰り上げで十分間に合います。

仮に来月にいきなり変動金利が１０％になったとしても、実際の住宅ローンの金利に反映するのは次の金利見直し時期ですから、それまでは繰り上げするよりも貯金しておいた方が、いざという時に対応しやすいのですよ。

繰り上げと貯蓄は別というのはその通りなのですが、仮に貯金が100万円で繰り上げ返済用も100万円だとして、100万手元にあるより200万手元にある方が安心ではありませんか？

また万が一自分が死んでしまった場合には、家族には100万円でなく200万円残す事が出来ます。
残された家族の為にいいのはどちらでしょうか？

繰り上げ返済のお得なのは単純に利息が減るという事だけです。
その効果が薄い時期に敢えて繰り上げ返済するのは、近いからといって鉄橋でなく丸太の橋を渡るようなものだと思います。ちゃんと渡れれば問題ありませんが、もし突風がふいてきた時に落ちてしまう危険が高いと思います。

[548: 匿名さん]

>>547
>貯金が100万円あろうが1000万円あろうが同じ結論なのです。
>金利があがってきてからの繰り上げで十分間に合います。

今、貯蓄が無い人がこれからいくら貯蓄できると思いますか？
その人の年収にもよると思いますが、もともと、ある程度余裕がある人は、
それなりの貯蓄が家を購入してもあるでしょうが、今、貯蓄が殆ど無ければこれから
貯蓄しても限度があるでしょう。（多分、低年収）
なので、同じタイミングで家を購入した場合、現時点で貯蓄が1000万の人と100万の人では
現実的にはリスクは同列では無いと思いますが？

[549: 匿名さん]

>>548
あのぅ。もともと貯金ができなくて繰り上げ返済出来ない人は、そもそもこの議論自体が無意味だと思うのですが……。

リスクは同一でないって、言うまでもなく当たり前ですよね……。
繰り上げ返済するか否かの議論をしている時に、他の話題にそらすのはナンセンスだと思いますが……。あくまで繰り上げ返済をいつするかという話なんですけど。

貯金できない人はそもそも繰り上げ返済も出来ないんですから、いつ繰り上げ返済するかなんてどうでもいい話ですよね……。

[550: 匿名さん]

ついでに補足しますと、
貯金が1000万円あるＡさんと、貯金が100万円あるＢさんが同じ借入額だとして、Ａさんはリスク度合いが10とすると、Ｂさんはリスク度合いが100かもしれません。

でも両方とも繰り上げ返済をしようとしていたとします。

けどここで繰り上げしなければ、Ａさんはリスクが9に、Ｂさんはリスク99になる可能性が高い、という結論ですから、個々人のリスクの度合いは関係ないのです。

[551: 匿名さん]

>>549
>Ａさんはリスク度合いが10とすると、
>Ｂさんはリスク度合いが100かもしれません。

借入額、年齢等条件が一緒ならBさんの方が遥かに危険ですよね？
要は、机上の論理ではなく、現実的なリスクは違ってくると思います。
違うのであれば、少なくともここにいる変動さんは誰も繰り上げを
今はしないって事が正しいくなりますが？
逆にこう言う人は繰り上げを直ぐ頑張るでし！って場合はどう言う
人なんですか？

単純に、一番怖いのは貯蓄に余裕のある人が、今は繰り上げる必要が無いって
言っているから、そこまで余裕の無い人が、じゃあ自分も繰り上げしなくて
安心だと思う事じゃないですか？

余裕のある人は、万が一何かあった場合は対処できますが、無い人は対処が余裕
ある人より限定されると思います。
だから、破綻リスクはまったく一緒では無いでしょう？

それとも、同じ額借りていて、現時点での貯蓄金額が一桁違っていても
将来の安心度はまったく同じと言い切れますか？

それに、根本的に聞きたいのですが、繰り上げると住宅ローン減税
があるから損をするとよく書かれてますが、それは一度に何百万繰り上げれば
減税に影響しますが、仮に借入額3000万の場合として、
ここにいる変動さんはどの程度の金額を想定して繰り上げは損だと判断しているのですか？

[552: 匿名さん]

551が分かるように教える方法を知らないので退散します。
みなさま大変勉強になりました。ありがとうございました。

[553: 匿名さん]

>>549
>リスクは同一でないって、言うまでもなく当たり前ですよね……。
繰り上げ返済するか否かの議論をしている時に、他の話題にそらすのはナンセンスだと思いますが……。あくまで繰り上げ返済をいつするかという話なんですけど。

リスクを抜きにして、繰り上げ返済するか否かの議論だけで考える方がナンセンスだよ。

個々の状況によって変るだろ？

何のための繰り上げだ？

[554: 契約済みさん]

>>552
今は、繰り上げる必要はまったく無い！！
って事で決定ですね。

[555: 匿名さん]

↑
ギリ変喜ぶ。

[556: 匿名さん]

モラトリアムで金利上がりそうだけど。
不景気なのに金利上がるって・・・

[557: 匿名さん]

俺はギリ変じゃないから、とっと繰り上げて、完済するつもりだから平気。

[558: 匿名さん]

>>553
あの……。それは話をそらしているだけでないですか。

繰り上げするか否かの議論なんですから、当然その人にとって繰り上げする余力があるのが前提ですよ。繰り上げする余力がないのだったら、意味はありません。

>>555
繰り上げしないというのが結論になったとして、ギリ変が喜ぶというのも意味がわかりません。
繰り上げしないってなったってその人が繰り上げする余力がないのは変わりませんから、その人はもっと節制すべきで危ない事実には変わらないのではないでしょうか？

[559: 匿名さん]

固定にとって変動金利とうまく付き合って効率よく返済したり、早期に完済したりする人がいてはダメなんだよ。
そういう人がいると自分が固定を選らんだ理由がなくなっちゃうから。

だから
固定を選んだ自分が正しくなければいけない→変動を選んだ人は間違っている→変動を選ぶ人はギリギリじゃなきゃいけない
と誘導して自分を正当化する。

ギリ変誘導する人は自分の選択に自信が持てない人かギリギリ固定なんだと思う。

[560: 匿名さん]

余裕がある変動は、もともと変動は怖くないので、
ここで語る必要無し。

問題なのは、中流以下の場合。

ギリ変は、問題外。

因みに繰り上げする余裕ってどの位をさしてるの？
例えば、年100万くらい？
前にも質問している人があたが。
どうなの？

[561: 変動繰上派]

そもそも固定がいいか変動がいいか、
繰上がいいか控除が終わるまで待つのがいいのか、
ケースバイケースですよね？

この掲示板と某巨大掲示板、
一般的には後者のほうが荒れる傾向ですが、
この話題に関してはココのほうが荒れていますね。

[562: 匿名さん]

私も繰り上げして、短期間で完済するつもりです。
多額な借金は、早く返すが一番のリスクヘッジですよ。

[563: 匿名さん]

貯蓄100万と1000万の例で貯蓄100万の変動は
繰上すべきみたいな事を言う固定さんがいますが、私は逆だと思います。

低金利の今こそ、貯蓄に不安がある人は、貯蓄を蓄えるべきです。

どう考えても、貯蓄100万なら金利リスクより、
収入減や病などの急な出費のリスクの方が高いと思うのですが…

繰上は金利の上昇時に、
その時の貯蓄状況なども踏まえて検討したほうが
いいと思います。

貯蓄1000万の方は利回り等を考え運用するもよし
繰上して総支払額を抑えるもよしだと思います。

[564: 匿名さん]

貯蓄100万であろうが貯蓄1000万であろうが、繰り上げ100万の効果は同じだろ？

今、実質無利息で借りてるような人は今すぐ繰り上げようが後で繰り上げようが同じだと思うが？

[565: 匿名さん]

>今、貯蓄が無い人がこれからいくら貯蓄できると思いますか？

自分、今貯蓄200万くらいしか無いですよ。頭金で使ってしまったので。そもそも私はマイホームが
欲しいから貯蓄に励み、有る程度資金が貯まった事と、欲しい物件が適度な値段で見つかったので
購入に踏み切りました。今後は繰り上げと貯蓄の両方を検討しながらどちらにするかを決めていこうと
思ってます。変動での借り入れですが今のところ借家時代の家賃より低い返済額ですので今まで以上に
貯蓄（もしくは繰り上げ返済）は可能かと思っています。

とても不思議なのですが、普通、貯蓄を1000万も残して住宅ローンなんて組みますかね？
頭金で利用したほうが、あらゆる面で有利だと思うのですが？私の考えは変でしょうか？
他に利用目的がある蓄え（子供の学費とか）なら分かりますが、普通は頭金で利用すると思うのですが。

もっとも私もここを見て、借りてしまったお金に関しては低金利で減税が有る間は無理に繰り上げせずに
貯蓄しておこうと思いましたが。

[566: 匿名さん]

「流動性リスクの観点から、繰上げ返済の時期（タイミング）」の話をしているのに、
「繰上げ返済による、自らのデフォルトリスクの軽減効果」に囚われ、その意味が理解出来ていない輩が多すぎ・・・

「リスク」には色んなものがあるんだからさぁ・・・

[567: 匿名さん]

結局、いま繰り上げると、殆んど貯蓄出来ない、または、生活が不安だから繰り上げしない方が良いと、
言ってるようにしか見えない。

言いたかないが、ギリに見える。

繰り上げない分、投資に回し利益を上げたい理由なら、繰り上げを見送るなら良いが・・・

[568: 匿名さん]

>>567

例え話の貯蓄100万と1000万の話をしてるのに、
それに対してギリに見えるって、、
どんだけ変動に敵対心を持ってるんですか。

[569: 匿名さん]

>>564

>貯蓄100万であろうが貯蓄1000万であろうが、繰り上げ100万の効果は同じだろ？

当たり前ですが、その通りです。


>今、実質無利息で借りてるような人は今すぐ繰り上げようが後で繰り上げようが同じだと思うが？
総返済額でみた効果は同じでも、貯蓄100万の人が即繰上した場合、
貯蓄がない分、>>563にある通り、別のリスクが付きまといます。
なのでまずは貯蓄に励むべきかと。

[570: 匿名さん]

貯蓄100万では繰上げ返済以前の話だな。
繰上げ云々は、年収分くらいの貯蓄があっての話だから。
そんな綱渡りで大丈夫か?

[571: 匿名さん]

>>565
>自分、今貯蓄200万くらいしか無いですよ。
>今後は繰り上げと貯蓄の両方を検討しながらどちらにするかを決めていこうと思ってます。

まずは、貯蓄に励むことだ。家族持ちが貯蓄200万では少なすぎ。

>とても不思議なのですが、普通、貯蓄を1000万も残して住宅ローンなんて組みますかね？

不思議でもなんでもない。
俺は万一に備えてそのくらい残してるよ。
当然、ローンを組んだ当初は頭金を出したのでガクッと減った。
その当時、やはり不安が付きまとったので、何はともあれ、まずはローンを組む前の貯蓄に戻すことに専念した。

変動金利住宅ローンは資産運用しているみたいなもの。債券を空売りしているのとほぼ同じだからね。
教科書的には、資産運用は、最低でも年収分の流動性資産を確保した上で、余裕資金で運用せよとある。

1000万あれば、何があっても乗り切れるだろうという余裕が出るよ。

[572: 匿名さん]

>1000万あれば、何があっても乗り切れるだろうという余裕が出るよ。

何があると1000万の貯蓄が必要なのですか？1000万必要な理由が良く分かりません。

[573: 匿名さん]

例えば、失業、長期療養。

一般に、1年くらいは生活できる蓄えが必要と言われている。
2年分くらいあるのが望ましいと言う人もいる。
最低でも半年という人もいる。
考え方は人それぞれだが、1年分という考えが多いようだ。

つまり、年収1000万なら、1000万円の現預金を確保しておけば、たいていの場面には対応できる。
金利が上がったら、繰上げしてもいい。

逆に言うと、それくらいの蓄えもなしに、このスレで語っているのか?

[574: 匿名さん]

>>573

失業したら失業保険出るし。というか再就職しないのかよｗ
長期療養？病気の事？うちの会社は最高2年給料出るけどな。それに生命保険や医療保険くらい普通
入ってるだろうし。2年以内の療養だと逆に儲かりそうだがｗ
金利が上がっても元々低い返済額なんだから大して影響なんかなよ。今より3%上がっても月3～4万増える
程度だろ？

その考えだと1000万は投資にも回せず、常にいつでも利用出来る形態で保持しておかなければならず、いわば
死に金。

オレはすぐに利用出来る貯蓄なんて最低200万くらいで十分だと思うけどね。ただ、老後があるからそういう
わけにも行かないけど。というわけで200万以外の貯蓄は株、投資信託、外貨貯金などで運用している。

[575: 匿名さん]

失業してすぐに思うような職につける保証はない。
焦りばかりがつのるだろう。

ただ、そういう綱渡りの人生もありだよ。
否定はしない。

[576: 匿名さん]

>すぐに利用出来る貯蓄なんて最低200万くらいで十分
車も買えませんが．．．

>200万以外の貯蓄は株、投資信託、外貨貯金などで運用している。
若い頃、独身時代の発想ですな。

[577: 匿名さん]

>>572
息子がや○ざと喧嘩してウン百万払わされた知人がいます。
なんてのは極端な話だけど>>573さんの言うとおりですね。

ところで今繰り上げても後で繰り上げても同じって言うのは、
もしも金利上昇したら変動金利の時間差を利用して
金利の上がる前に繰り上げちゃうって意味ですか？

[578: 匿名さん]

せっかく低金利なんだから
頭金へらして、その分運用したっていいんじゃないかな。
ローンで払ったお金は戻ってこないけど
仮に損が出ても運用してれば現金化できるし
何かのとき用の保険ですよ。
200万頭金減らせば　年24000円（月2000円弱）程度金利が増えますが
まぁ、少額の生命保険と考えれば安いものですよ。
減税でその生命保険額を打ち消すぐらいのメリットもあるし。

ということで
うちの結論といては
余裕を残して多めに長く変動で借りる。
としました。

いつか見直しをすることもあるかもしれないですが
今はこれが一番メリットあると思ってます。

[579: 匿名さん]

>1000万は投資にも回せず、常にいつでも利用出来る形態で保持しておかなければならず、いわば 死に金。

人生全体にかかるコストで考えてみたら、死に金にはならない。

例えば、1000万円貯金あれば、生命保険の死亡一時金は1000万円分少ない掛け金でよい。入院保障も不要だ。
(もし5000万円の貯金があれば、ほとんどの人は生命保険なんて不要になるだろう。)
人生全体で見れば、バカにならない額になる。

また大口預金(だいたい1000万円で線引きしているところが多い)は金利が高めだったり、
為替手数料が割引になったりする。
こういう優遇を受けられるメリットもある。

ただ、必要以上(年収以上?)に現預金を持つのはもったいない。
繰上げは、ローン金利相当の利回りの債券で運用するのと等価になる。
繰上げするか、株式で運用するかは、アセットアロケーションの設計次第で決めればよい。
が、200万しか現預金がないのはあまりにも少なすぎる。


>余裕を残して多めに長く変動で借りる。

これも考え方もおかしい。
預金金利はローン金利より低いのだから、余分な資金は繰上げしたほうが得。
結局、預金が少ないことを言い訳しているに過ぎない。

[580: 匿名さん]

例えば、完済に35年もかける気なら、繰上げしたお金は完済まで現金化不可能だから、
いつでも現金化できる安全資産で持っておきたいという気持ちになるのだろう。

でも、繰上げして10年程度の早期完済を目指すなら、その間、現金化できないリスクを取りやすくなる。
完済してしまえば、その後の貯蓄・運用ペースは赤マル急上昇だ。

この差は、後で大きな差になる。

結局、今どれくらい預金があるかで前者にせざるをえないか、後者をとれるかが決まる。
その境目となる預金の額が年収くらいになっちゃうのかな。
それ以外に、返済比率も関係するけど。

[581: 匿名さん]

貯蓄額に余裕がある人は、何時でも繰り上げできる。
皆さんは、きっと余裕さん達なんでしょう。

因みに、どの位の貯蓄をされているのですか？

[582: 匿名さん]

>失業してすぐに思うような職につける保証はない。

そこまで考えるなら家買わないほうがいいんじゃないの？
住宅ローン組む時にいつ失業してもいい備えを充分にして買うやつってどれほどいるのかな？
頭金を払ってさらに貯蓄1000万残せる人がそんなにいるとも思えないし。
ましてや1000万を普通貯金で何か有った時の為に持ってるなんて？？
普通運用に回すんじゃないですかね？

逆にバリバリ働けている間に負債はゼロにして貯蓄にシフトしたほうが効率的との考え方もあるでしょう。
３５歳で３０００万程度の借り入れなら頭金１０００万全力つぎ込んで１０年程度で完済すれば
４５歳からは家は純粋な資産となるし、その後はすべて貯蓄に回せます。
３５～４５の１０年間失職や病気をしなければいいわけですから。

裏返せば日本人は将来に大きな不安を持っているから貯蓄率が世界一なんでしょうね。
そしてこういう人が多ければ多いほど消費がふるわず、好景気はやってこない、低金利は続くと。

[583: 匿名さん]

>貯蓄額に余裕がある人は、何時でも繰り上げできる。

「変動金利は怖くない！！」って、結局そういうことじゃない?
これまで何度も結論が出ているけど。

[584: 匿名さん]

>住宅ローン組む時にいつ失業してもいい備えを充分にして買うやつってどれほどいるのかな？
>頭金を払ってさらに貯蓄1000万残せる人がそんなにいるとも思えないし。
>ましてや1000万を普通貯金で何か有った時の為に持ってるなんて？？

頭金で使ってしまったら、また貯めてすぐに復帰させればいいんだよ。
運用はその後だ。
その方が換金するというリスクをほとんど背負わなくていいし、運用資金は運用に専念できる。
というのが俺の考え。

でも、>>582のような考えも否定しないよ。
結局自己責任の世界だから。
うまくやれるといいね。

[585: 匿名さん]

>「変動金利は怖くない！！」って、結局そういうことじゃない?

話の流れ的に貯蓄の有無は変動固定に関係ない話だと思うけどな。
固定にしておけば繰り上げも貯蓄もいらないにはならないし。

変動金利が怖いかどうかは金利上昇時に対応出来るかどうかだけだから、
例えば今変動が５％になったら返済額がどの程度増えるか計算してその分の余裕があるかどうか
だけですよね？

だから変動は固定に比べて貯蓄を多く持っていないといけないわけじゃない。ただ、固定より返済額が
少ないのだから固定より貯蓄（または繰り上げ額）は大きくなるとは思いますけど。

[586: 匿名さん]

あと、>>579で書いたように、
預金さえがあれば、その分だけ生命保険の掛け金も安くできるなどのメリットもあるんだよ。

[587: 匿名さん]

>>585

変動金利を選んだ理由は、固定より総返済額を抑えられるという目論見があるからじゃないか。
ただ破綻しなければいいというだけではない。

第一の目的を達成するためには、金利が上がったら繰上げで対応する。
これしかないと思うが。

[588: 匿名さん]

だから、貯蓄額が大切なんだよ。

貯金が沢山なければ、繰り上げでの対応も、ままならない。

貯蓄額が少なくとも怖くないって言う考えが、理解できない。

ただ、今回の話は変動特有のリスク限定だから、
それ以外のリスクは、固定も一緒だとは、当然、認識している。

どの道、貯蓄は大切。
変動は、固定より特に大切だと言うだけ。
いざとい時、それなりの繰り上げ対応出来ないでしょ？

[589: 匿名さん]

>いざとい時、それなりの繰り上げ対応出来ないでしょ？

って？バブルが来た時とか？

[590: 匿名さん]

>どの道、貯蓄は大切。
>変動は、固定より特に大切だと言うだけ。
>いざとい時、それなりの繰り上げ対応出来ないでしょ？

と、

>オレはすぐに利用出来る貯蓄なんて最低200万くらいで十分だと思うけどね。ただ、老後があるからそういう
>わけにも行かないけど。というわけで200万以外の貯蓄は株、投資信託、外貨貯金などで運用している。

きっと別人ですよね。
でなきゃ話が合わないから。

[591: 匿名さん]

そもそも変動の人に限って言えば繰上げそのものの意味は殆どないので
定期預金で持ってれば良いじゃん。投資が好きな人は株なり外貨なりで
運用すればいいし。

[592: 匿名さん]

変動の人は、
今はまだ貯蓄に励む。
金利が上がったら、繰上げして固定との優位を保つ。

固定の人は、
今は繰上げして、変動との差を詰める。
金利が上がったら、繰上げをやめて貯蓄にシフトする。

お互い逆の行動をとればいいだけじゃないのか?

[593: 匿名さん]

↑
そして、破綻・・・
そんなに、投資で儲ける自信があるなら、
借金なんか、とっととかえしちゃえば？

[594: 匿名さん]

ほぼゼロ金利時代の今、変動で組む人は、
いかに当初の低金利での総支払額に近い額で完済させるか、
がポイントじゃないかな。

固定より損だ得だ、破綻するだしないだというのは、あまりにもレベルが低すぎると思う。

[595: 匿名さん]

さあ～そろそろインフレきまっせ＾＾

[596: 匿名さん]

戦後最大の物価下落率と失業率なんですが。

[597: 匿名さん]

579が、総論と各論の狭間に陥っていることだけは判った

[598: 匿名さん]

>>594
>固定より損だ得だ、破綻するだしないだというのは、あまりにもレベルが低すぎると思う。
↑と言っている本人が↓
>いかに当初の低金利での総支払額に近い額で完済させるか、
>がポイントじゃないかな。
と言っている時点で、支離滅裂に感じるが？

◇当初の低金利での総支払額に近い額で完済させる
↑の成功のボーダーラインは「固定で借りたときの総支払額よりは得か否か」にならざるを得ないだろ？
（現実には、繰上げ返済により、当初金利で計算された総支払金利額以下で完済することも可能な訳だが、
　君にとっては、当初金利で計算された総支払金利額を１円でも超えたら、失敗となるのか？）

また、上述（◇）の実現の為には、
①金利が低いまま変わらないこと（を祈る？）⇒　他力本願
②繰上げ返済の多用により、早期完済させる　⇒　自助努力
等が必要となる
①は無視するとして、②を限界まで追求する（有り金全部繰上げ返済に充当）と、完済前に金利が急上昇した
場合には、流動性リスクが具現化し「自らのデフォルト（破綻）」リスクが増大する

以上より、変動金利の利用に際し、「金利変動リスク」と「流動性リスク（⇒自らのデフォルトリスクに直結）」
を考慮することは必須と思われる

結論として
>あまりにもレベルが低すぎると思う。
↑との言葉は、５９４自身の考え方に捧げるべきだ・・・

＊尚、当方に読み違いがあるならば、指摘してくれ！

[599: 匿名さん]

でも、597の言っている事は、間違いじゃないよ。
変動の基本でしょ。

[600: 匿名さん]

スマン間違い。

597→594

[601: 匿名さん]

>②を限界まで追求する（有り金全部繰上げ返済に充当）と、
なんで有り金全部なの?
金利上昇による総返済額の増加分を抑えるだけの繰上げでいいだけでは。
前出の200万しか貯金がなかったら有り金全部でも足りないかも。

>完済前に金利が急上昇した場合
要するに、有り金全部繰上げにつぎ込んでも総返済額の増加を抑えられない場合ってこと?
そうなったらそうなったなりの対処をするしかない。

>あまりにもレベルが低すぎると思う。
とどのつまり、みんな預金のレベルが低すぎるって言いたいんじゃないの。

[602: 匿名さん]

その通り。

[603: 匿名さん]

>＊尚、当方に読み違いがあるならば、指摘してくれ！

>いかに当初の低金利での総支払額に近い額で完済させるか
と
>成功のボーダーラインは「固定で借りたときの総支払額よりは得か否か」

この時点で、すでに594と598のレベルは違っているような．．．
つまり、
594のベンチマークは今の変動金利での総返済額。
598のベンチマークは固定金利での総返済額。


返済が進み、貯蓄も順調に増えれば、面倒くさいから途中で全額繰上げすることになるんじゃないかな。
それが完済までの平均年数に現れていると思う。
うちがローン組んでいる銀行の人の話では、当初35年で組んでいても、
平均で20年弱で返されているとのことだったよ。

[604: 匿名さん]

>>603
同じことをうちの銀行の担当の人も言ってたな。
35年でも契約しても20年以内でほとんどの人が返すから固定でも20年で契約すれば十分だとか。
もし変動で契約するなら、繰上返済が実現して初めてリスクを回避できるだろうと。
それから、変動はどちらかのいえば頭金の少ない人が当初の返済額を減らしたいがために契約したがるとも。
家を購入してから数年はいろいろ買い換えるものもあったり
数年して落ち着くと子どもが成長して、それでまたお金がかかるようになるから
思うように繰上返済できない人も少なくないとか。
要するに、借りる人の状況がより有利な借入手段として借入タイプを選択すると言うよりも
個人の懐事情によるのが本音であるらしい。
そして、得てして頭金が少なくない人のタイプは、それまで貯金できてこなかったことから
将来的にも繰上返済するのは性格的に無理だろうとか。
所詮、背伸びして家を買ってしまった人がお金がなくて変動金利で契約するのがある１つのパターン
そんなことらしい

[605: 匿名さん]

短プラなどの短期金利は基本的に日銀の政策金利に大きく左右される（今は無担保コールＯ／Ｎ）。
かつて金利が高い時代があったが、それは日本の潜在成長率がはるかに今よりも高く
物価・昇給率もはるかに上だった。
金利推移についてはこちらが参考になる。日銀ＨＰ
http://www.stat-search.boj.or.jp/ssi/mtshtml/m.html

基本として景気が良くならなければ、日銀は金利は上げられない
上がるとしても物価上昇があり、景気が良くなっているという条件は必要。
今の状況だが、物価下落圧力が強く賃金も伸びていない。
短期金利が上昇するときはある程度の賃金上昇を伴うことが一般的。
換言すると政策金利が上がるときはそれなりに賃金も上昇している。
実際に2007年から2008年前半まで金利が上昇気味だったけどボーナス
はそれなりに上がっていた人が多いはず。

怖いのは、政策金利や市場金利に左右されて金利が上昇する変動金利型ローンではなくて
当初優遇が切れて、政策金利や市場金利に関係なく金利が上がってしまう
「ゆとり型ローン」（負担先送り型ローン）。
世の中デフレなのに、お構いなしに金利が上がるんだからそりゃ無茶苦茶に大変ですよ。

[606: 匿名さん]

10月の住友35年固定金利一段と下がりましたね　すでに固定で申し込んだ人残念でしたね

[607: 匿名さん]

何名さんかの解説レスを基に、当該文を勝手に修正したけど、以下でいいの？

>（ほぼゼロ金利時代の今、）変動で組む人「が、怖いか、否か」は、
>いかに当初の低金利での総支払額に近い額で完済させるか「という目標 を立てれるか、否か」
>がポイントじゃないかな。
「つまり、固定より損か得かっていう基準ではなく、より高い基準を目指せる人にとっては、
　変動金利は怖くないってこと」
「そして、より高い基準を目指して変動金利を選択する人は、無理のない繰上げ返済による早期完済を前提として
　いる訳だから、ギリ変である可能性は殆ど無く、破綻リスクも殆どない」
「以上の前提を踏まえれば、変動金利が怖いか、否かを議論するにあたり」
>固定より損だ得だ、破綻するだしないだというのは、あまりにもレベルが低すぎると思う。

未だ、ダメ？

[608: 匿名さん]

>>607
>より高い基準を目指して変動金利を選択する人は、無理のない繰上げ返済による早期完済を前提として
>いる訳だから、ギリ変である可能性は殆ど無く、破綻リスクも殆どない」

これ違うんじゃないか
変動金利だから返済が無理がないようにみえて
自分のレベル以上の物件買ってしまいたい欲求に負けた人が変動を選択した人の中にはかなりいるのは
確実だから。
少なくても借入が年収比３倍以内とか、一定以上の前提をクリアしてない人は
そいった意味で、繰上返済による早期返済のもくろむほとんどは当初から絵に描いた餅なんじゃないの。
繰上返済を志向するだけで、ギリ変である可能性は殆ど無く、破綻リスクも殆どないなんて甘すぎ。
残念だけどだからここは、そんなのばっかりなんだよな。

[609: 匿名さん]

>>608
>繰上返済を志向するだけで、ギリ変である可能性は殆ど無く、破綻リスクも殆どないなんて甘すぎ。
よく読め！
当該例は、当初金利で計算された総支払利息をベンチマークとしても、繰上げ返済の多様により、それ以下の
総支払額を実現出来ると見込んで変動を選択した者の話だぞ！
（固定よりは得ならＯＫの変動選択者＆金利は上がらないという希望的観測に基づく変動選択者の話じゃないんだ！）

>残念だけどだからここは、そんなのばっかりなんだよな。
私にとっては、君の脳ミソの方が残・・・

[610: 購入経験者さん]

年収比３倍以内とか５倍以内とかの基準がよくわからないのですが・・・。

年収３倍以内の物件ということは、


年収500万円で1500万円の家
年収800万円で2400万円の家

こんな安い家なんかないのでは？

家は、普通に3000万から5000万はすると思うのですが。

それに、各家庭の出費も、各家庭ごとに違う。
住む場所で物価も違う。

なんかよくわからない数字を出す人がいて不思議ですね。

変動金利のメリットは
・政策金利と連動しているので、政策金利が上がるまで、金利が上がらない
・政策金利が上がるのは、失業率が下がる、日本全体の平均給与が上がる、株価が上がる、長期金利が
　あがる、GDPUP、等の厳しい条件(？)がある
・同じ値段の物件を買う場合、変動金利で固定金利と同じ金額を払うと、自然と繰り上げ返済ができる。
・変動で3パーセント相当支払い(差額は繰り上返済)を10年すると、元金が1/3は減っていて、残り
　2/3を25年で支払えば良い。固定は1/5しか元金が減っていないので、25年で4/5を支払うことに
　なる
・10年後にクビや倒産、転勤等があっても、1/3の元金が減って入れば、売却時等に借金が残らない
　可能性が高い
・金利は上がったり下がったりするので、不景気で自分の給与が下がれば、政策で金利も下がる
　自分の給料が上がれば、政策で金利もあがるが、問題なし
・日銀の政策金利は、この10年で一番高いときが0.5．優遇金利後の変動金利で1.5が最大値。
　日銀が1.5とか2.5とか、景気爆発で日本国民がみんな給料2倍ぐらいになってる世界で
　優遇後の変動金利で3パーセントいっても痛くも痒くもない

こんな感じかな。

[611: 匿名さん]

婚約指輪の月収の3ヶ月分ってのは、外資が儲かるだけだから無視するだけ。
一方、住宅は内需だからなぁ。
ローンが年収3倍ってのは、あまりにも緊縮しすぎ。

「さまざまなリスクを考慮して、余裕のあるローン計画」を、国民全体が考えたとすると、
今よりも景気が悪くなるよ。

ここに書き込んでる人は割と年収高そうだけど、本音でいこうよ。
ぶっちゃけ、リスクを考慮して欲しいもの買えない社会より、
エイヤで望みのものを買って、35年頑張れば何とかなる社会のほうが良いんじゃない？

「何とかする」の部分に知恵を出し合おうよ。
その１手段が変動金利の活用だと思う。

うちの会社、年収1000前後がゴロゴロいるけど、
みんなリスクを考慮して家買わないorこじんまりだよ。
こんな日本で良いはず無い。

[612: 匿名さん]

All About住まい
「教えて！　なぜ、長期金利は上昇しないの？」
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20090917A/index.htm

この記事は参考になると思いますよ。

[613: 匿名さん]

物価上昇と所得の関係のグラフを見つけてきた。

1965年からのデータだけど、日本は一貫して物価上昇率より収入が増えているのが分かる。
まれに一瞬物価上昇率より所得が下回る事があるけど、それは物価下落時（おそらく景気後退時期）
だと思う。

ただ、90年代後半以降はずっと物価より所得が下回っている。しかしこの期間は物価上昇率が０％以下。
いわばデフレの状態。

2006年～2008年のデータは無いけど、直近の事なので皆さんも覚えているだろうと思うけど、
当時政策金利は上がったけど所得も上がってた。それと2008年に一瞬所得より物価が上がった時期があったけど、
過去と同じように一瞬で景気後退入りしている。

ようするに景気が良くなれば物価が上がり、金利も上がるけど所得も上がる。所得が上がってないのに
物価だけ上がれば金利は上がらず、後に不況がやってくる。

未来の事は分からないけど、ま、そういう事だ。

>少なくても借入が年収比３倍以内

この話はすでに理論破綻しているので蒸し返すと固定さんは都合が悪いと思うけど蒸し返す？（笑）

[614: 匿名さん]

ごめん、↑のグラフ2007年まででした。

2003年頃と2007年頃に所得が伸びているのがITバブルと最近のいざなぎ景気ですね。

[615: 匿名さん]

>610
>年収３倍以内の物件
そんなこと、誰も言ってないよ。
３倍は、借入額だよ。
そんなこと言ってるから、頭金もない、ギリギリちゃんって言われるんだよ。キミ達は。

[616: 匿名さん]

金利が上がっても大丈夫な人。
金利が上がると困る人。
レスの雰囲気を見るとなんとなくわかりますね～。

[617: 匿名さん]

もう一つ、
金利が上がらないと困る人も少し混ざっているような。(笑)

[618: 匿名さん]

上がらないと困る人って、生命保険で言うと、死なないと損だと思っていると、言う事かい？

[619: 名無し]

長期固定でローン組んじゃった人でしょ。

[620: 匿名さん]

上がらないと変動が羨ましくて妬ましくて、悔しくて夜も眠れないんだろ、きっとｗｗｗ

[621: 匿名さん]

↑
浅はかですね・・・

[622: 匿名さん]

まだ年収3倍信奉者が残ってたのか…
とっくの昔に論破されていらい反論でないまま終息してますから、まずは過去レス見てね。

今の固定で5倍借りても大丈夫な水準なので、変動3倍いないなんて、降水確率10%で傘さしてあるくくらい臆病者。
そこまでびくびくしながら固定選択するなんて幸せですか？

[623: 匿名さん]

固定が切望したオリンピック景気回復金利高騰シナリオも消えてなくなっちゃったしね。
後は財政破綻とハイパーインフレ頼みですか？

私はもっと着実な景気快復を望みますが。