>>524
繰り上げ返済はものすごく有効だよ。ただし繰り上げ返済だけを絶対視する事はないってこと。

極端にいえば、例えば貯金が３００万円あったとして、その３００万円全部繰り上げしたら、住宅ローンの利息だけでみればこれが一番お得だけど、他に対する備えはどうするの？　ってことだよ。その瞬間に会社が倒産したり病気になったりしたら、貯金０じゃいきなりアウトになっちゃう。

もちろんこんな極端な人はいないだろうけど、繰り上げを絶対視するなっていう人はローンの金利だけでなく総合的に考えようねってことを言ってるにすぎないよ。変動だったら住宅ローン減税があるうちに繰り上げしても殆ど差が生まれないんだから、それなら手元においておいた方がいいよね。

他に出てた例だとすると、住宅ローンの金利が１％として、カーローンの金利が４％だったら、繰り上げ出来るお金があれば現金で買った方がお得だよね。だから近い将来に車を買う予定があるなら、繰り上げしない方がいい。

また繰り上げ返済するにしても期間軽減型が必ずしもいいとは限らないしね。返済額軽減型にする手もあるよ。

返済額軽減型の方が利息の減り方は確かに少ないんだけど、貯金は今までよりしやすくなるから、収入が激減した場合にも備えやすくなる利点もある。

返済額が減った分だけ貯金してその分をさらに繰り上げすれば、期間軽減型と効果はそれほど変わらないしね。でも何かあった時に絶対に返済しなきゃいけない額は少ないから対応しやすくはなるよね。

たとえば返済額軽減型を何度かつかって、６０になった時に返済額が月に２万円くらいまで減らせていれば、定年すぎてから払うとしても殆ど脅威はないといえるよね。２万円で住宅ローンの残り額分の生命保険に加入出来てる、と考える事も出来るよ。

住宅ローンは借金の中でもかなり特殊な借金なので（他のローンと比べれば超低金利で、それなのに団信もおまけでついてる。住宅ローン減税もある）、その特性をうまく活かしてお得に行こうよ、ってことをいってるに過ぎないよ。

もちろん繰り上げ返済はとてもお得だよ。
でも他の要因も頭にいれてたら、繰り上げだけに囚われる必要はないよね、ってことだよ。

参考になる! 0

532: 匿名さん　

[2009-10-02 11:53:51]

削除依頼

つまりは、預金連動型金利方式は魅力的ってことなのかな？

参考になる! 0

533: 匿名さん　

[2009-10-02 12:23:58]

削除依頼

>>532
魅力的な商品だと思うよ。預金しておけば繰り上げ返済と同じ効果になる上に、住宅ローン減税は残高からの計算だから、そのまま受けられるしね。

ただ欠点もあって、まず取り扱っている銀行が限られる事と、利息がいくらになるのか計算が難しい事。
もともとの利息がやや高めに設定されているところ、そしてメンテナンスパックっていう別の利率がかかる事が難点かな。

それから考えると、優遇がそれなりにつけられるのであれば良いんじゃないかな？

参考になる! 0

534: 匿名さん　

[2009-10-02 12:28:06]

削除依頼

>変動だったら住宅ローン減税があるうちに繰り上げしても殆ど差が生まれないんだから、それなら手元においておいた方がいいよね。

これは本当でしょうか。もうちょっと詳しく教えていただけませんか。

参考になる! 0

535: 匿名さん　

[2009-10-02 12:51:47]

削除依頼

モラトリアムで変動金利が急上昇するって本当ですか？？

参考になる! 0

536: 匿名さん　

[2009-10-02 13:15:28]

削除依頼

>>534さん
では例を。

借入3000万円、計算を簡単にする為、優遇後金利を1%とします。

また実際は金利は変動しますが、ここでは早めに繰り上げ返済した場合と、住宅ローン減税が終わった後で繰り上げ返済した場合の比較計算の為なので、35年間一緒で計算します。

そうした場合に借入１年後に100万円繰り上げ返済した場合の返済総額は
35,567,804円 → 35,183,457円
利息軽減額は 384,347円

で、住宅ローン減税が終わった10年後に100万円繰り上げ返済した場合
35,567,804円 → 35,292,721円
利息軽減額は 275,083円

となり、およそ11万弱の差がでます。

しかし同時に住宅ローン減税額も100万円の1%減っていますので毎年1万円分は減税額が減ります。
そうすると9年間差がありますので、返還額に9万円の差が出ます。

すると実質は2万弱しか変わりません。

計算していませんが、もし優遇後の年利が0.875%や0.775%の場合ならもっと差が出ません。また100万円の貯金の金利分もつき、その分も繰り上げ返済出来ますから、差はさらに縮まります。下手したらすぐ繰り上げしない方が得になるかもしれません。

減税額で戻る金額は個々人で差がある為、満額戻ってこない事が明らかな人など、人によっては繰り上げ返済の方がお得になるかもしれませんが、それほど大きく差はでないと思います。特に年が下って残額が少なくなれば、満額返ってくる可能性が高くなりますしね。

もちろん金利が上昇してきた場合には、繰り上げ返済した方がお得になりますが、それは未来のことなのでわかりません。

なので、金利状況をチェックしておいて繰り上げするしないを判断してもいいですし、手元においておくことによる安全性を重視するなら敢えてすぐに繰り上げなくてもいいでしょう。

ちなみに私なら10年間は手元に残します。

参考になる! 0

537: 536　

[2009-10-02 13:21:51]

削除依頼

手元に残す、といいましたが、もちろんあまりに急上昇した場合は別です。
緩やかな上昇程度の場合は残す、ということです。

参考になる! 0

538: 匿名さん　

[2009-10-02 13:32:58]

削除依頼

>モラトリアムで変動金利が急上昇するって本当ですか？？

個人と中小零細企業を破綻させるんですね、分かります。

参考になる! 0

539: 匿名さん　

[2009-10-02 13:57:43]

削除依頼

>>536
10年後も金利1％ならそういう計算になりますが・・・
「未来のことは分からない」これが全てですね。

参考になる! 0

540: 匿名さん　

[2009-10-02 14:00:02]

削除依頼

真面目に住宅ローン返済している人はモラトリアムの対象外。
ギリギリの人は最高３年程度の返済猶予、利息踏み倒しもありうる。
地銀には支援もすると言ってるから、それは税金。

これは亀井静香の個人的な銀行への恨みによるもの。

参考になる! 0

541: 匿名さん　

[2009-10-02 15:49:07]

削除依頼

>>539
>「未来のことは分からない」これが全てですね。
違うね！
当該例に限れば、住宅取得減税は１年単位で受けられるし、多くの変動金利の見直タイミングが年２回であることを
考えれば、毎年、「繰上げが得か、減税適用が得か」を（ある程度＊は）判断出来るんだよ
＊メガバンクの年２回見直しタイプに限れば、４月１日の短プラチェックだけでＯＫだから、金利の急上昇が
　あったとしても、影響額は１月～３月迄の３ヶ月分の支払利息（急上昇前の金利で繰上げ返済額への充当分のみ）
　に限定される！（１０月１日の短プラチェックは折込出来るってことネ！）
　
>10年後も金利1％ならそういう計算になりますが・・・
↑を言った時点で、君は５３６さんの事例を正しく理解出来ていないことを証明した様なものだ・・・
＊ってことは、私の説明も理解出来ないであろうことも、予想すべきか・・・

参考になる! 0

542: 匿名さん　

[2009-10-02 15:51:39]

削除依頼

>>539さん
未来はわからないですが、それをいいだしたら何の仮定も出来ませんし。

もし10年間の間に金利が大幅に増加しそうなら、その時には先に繰り上げ返済すればいいのですよ。

変動金利といっても実際に金利変更されるのは半年に一度なんですし、金利上昇傾向にあるか否かくらいの判断は出来ると思います。従って今の段階では金利は低いのですから繰り上げ返済しなくてもいいし、金利があがりそうなら、繰り上げ返済すればいいのですよ。

臨機応変に対応すればいいのです。