外壁タイルの不具合について

[入居済み住民さん]

はじめまして！
大阪府堺市のマンションを一昨年購入し、現在理事会役員をしております。現在、築8年目で、約１００戸のマンションす。
先日、マンション理事会の場で、管理会社から、「3年に一度の特殊建築物定期調査を実施したところ上層階の外壁タイルに一部浮きが確認された。落下の恐れがあるので、管理組合の費用負担で復旧する必要がある。」との説明をうけました。アフター保証は10年ではないのか？と確認しましたが、対象外であるとの説明でした。　どうも納得できず、現在、対応を保留しております。　管理組合で費用負担しなければならないものなのでしょうか？　同様の事例等ございましたら、アドバイスいただきたく、記載させていただきました。宜しくお願い致します。

[22: 匿名さん]

乾式は浮かないしそもそもマンション外壁に使わないんだけど
何で話に出してきた？

[23: 匿名さん]

特殊建築物定期報告が改訂され、タイル貼りの外壁の場合は剥離検査が要求される。
この剥離検査とは見た目では確認出来ませんし赤外線調査でも確実性に乏しいとなると、必然的に打診検査をすることになり、その打診検査をするためにはタイルが張られている部分全面に足場を組んで行わざるを得なくなる。それは、ほぼ大規模改修並みの規模になり、必然的にコストも過大なものになる。

[24: ﾏﾏさん]

もうすぐ竣工の15階建てマンションに入居予定なのですが、柱（エレベーター部分かな）の外壁に黒っぽい筋が、所々染みのようになっているのですが、これは何ですかね？　分かる方おられますか？　因みにタイルはクリーム色ですm(_ _)m

[25: 匿名さん]

>>24
そいつは、多分デザインだろう

[26: ﾏﾏさん]

>>25
ありがとうございます！　ただ、最上階まで油の染みのような線が何本か入っておりまして…。私には汚れているとしか思えなくて(>_<)

[27: 匿名さん]

古い話（今年８月の投稿）で恐縮ですが、どちらもその後の投稿がないので、気になり調べてみました。

【湿式工法】・・コンクリートやモルタルを下地としてタイルを貼っていく工法で、鉄筋コンクリート造像の建物や、木造でもモルタルを下地とした場合に行われている昔からの工法です。
マンションなど鉄筋コンクリート造では、コンクリートがそのままタイルの下地となり、木造や鉄骨造では、一旦モルタルで下地を作った後に、タイルを張り込んでいきます。

タイル　乾式工法【乾式工法】・・一旦、湿式工法の代表格であるモルタル下地の代わりに、タイル専用に作られたサイディング素材の下地、あるいはデラクリートといった外装下地材料に直接タイルを貼り付け、あるいは引っ掛ける工法で、湿式工法に比べて工期も短くでき、メンテも容易と言われている反面、コストは湿式工法よりも高くなります。
注：この工法は鉄骨造や木造に限定された工法。

マンションで乾式が使われることはないので、なんで乾式の話が出てきたのか不明。
恐らく、生かじりの知識を引けらかしたのではないかと。

新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例
基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について10年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられます。
外壁タイルは「雨水の浸入を防止する部分」なので、瑕疵担保責任が問えるかと。

と、いう事で１勝１敗。

[28: 購入検討中さん]

今のところ、弾性接着剤がベストじゃないの？

コスト面は考えないとして。

[29: 通りすがり]

ゼネコン出身で現在デべ品質管理関係のものです。
まず、アフター基準からの判断ですが外壁タイルについて剥離、浮きは
２年までが通常です。
また瑕疵担保責任においての外壁タイルの浮きは記：「雨水の浸入を防止する部分」の適用
にはなりません。タイルが浮いていてもタイルが貼られているコンクリートにひび割れ等
がなく雨水侵入が確認出来ない場合は、上記の適用にはなりません。
しかし、ひび割れ等による雨水侵入が確認された場合、上記が適用されその部分の処理をしなければなりません。
それに伴い一時、タイルを撤去しなければならず雨水侵入防止処理後は必然的にタイルを
現状復旧しなければなりませんので該当部分についてはタイルを復旧しなければならず上記適用とは別の意味でタイル
の浮きは原状回復により解消されます。
以上はアフター基準及び瑕疵担保からの判定になります。

基本的な見解は上記の通ですが、他にも地震とかコンクリート下地不良によるモルタル修正部分の剥離とか
様々なケースが想定されるため、管理組合で１級建築士による正式な調査を依頼されたほうが賢明かと思います。
デベロッパーも調査により瑕疵の疑義が提示されれば調査をせざるを得ません。
そこでデベロッパーも認めれば調査費用も請求とする流れになります。

外壁タイルの剥離ひいては落下については非常に難しい判断になり、裁判所の判例でもいまだに確固たるもの
がでておりません。
参考までに下記を。

http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...

いずれにせよ、良い解決方法が見つかればよいですね。