リライズガーデン西新井２

[匿名さん]

いよいよ竣工を迎えるメガマンション、リライズガーデン西新井。
引き続き語り合いましょう。


物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[780: 入居済み住民さん]

要は部屋によるとおもいます。
リライズは販売戸数が多いので残り200と聞くと？
と思うかもしれませんが、一方では540戸もこのエリアで売れているということじゃないでしょうか。
とにもかくにも駅が近い、オール電化と言うのはポイント高いです。

[781: 周辺住民さん]

＞７７９
周辺の中古価格を調べれば先々どのくらいで売れるかわかりますよ。
私はここを見た後に近くで中古を購入したのですが、やっぱり高い気がしたので築浅のマンションにしましたけど

[782: 匿名さん]

>779
このマンションが悪いというわけではないのですが、売ることを前提にするならやはり城西や城南の人気エリアのほうが売りやすいのではないでしょうか。
地方出身者が多い東京では、地方出身者に人気があるエリアが売りやすいのは自明です。
城東エリアはどちらかといえば地元民が多く、気取った地方出身者は避けるエリアですから、売る場合ターゲットが限られてくると思います。

５年程度で転勤の可能性が高いなら、わざわざ買わなくても賃貸で良いのではと思いますが。
ロイヤルパークスあたりの高級賃貸なら、分譲と同等のクオリティがあるはずですよ。

[783: 匿名さん]

足立区をなめるな！！！！！！！
と言いたい。

ネガにも住民にも！

[784: 匿名さん]

>>783
同意。

足立区って地味だけど「都心5区」に入るのは納得。

[785: 足立区民]

確実に「都心５区」に足立区は入ってませんよね？？？

[786: 匿名]

入ってないね。
全然都心でもないしね。
足立区は良いとこだとは思うけどね。

[787: 入居済み住民さん]

足立区に愛着がある人はいいんですけど。
区全体で発展に取り組むとか、行政にもっと頑張ってもらいたいですね。

[788: 購入検討中さん]

お返事をありがとうございます。

>780
たしかに500以上は売れているのですが、ここまで残っているとなると、
供給過剰なのかな、５～10年後はどうなるかなと心配になります。


>781
周辺の中古価格は確認しましたが、
このマンションの10年後については何も語ってくれません。
いえ、もちろん、将来については誰も見通せませんよね。
ただ、このマンションが他（地域）のマンションと比較して、
競争力がありそうかどうか、この辺については、
検討しうるのではないかと思うのです。

この数年でさえ、値上りor横ばいのマンションもありますよね。
たとえば、ここと同程度の価格帯で言えば、
川口のリボンシティ、流山おおたかの森のフォレスト・レジデンスなどです。
ここが、そうしたマンションと同じ

782さんのおっしゃるとおり、城南・城西であれば売りやすいのですが、
そちらのほうは予算的にちょっと手が出ないのです。
また、「高級」賃貸も考えていますが、もしかしたら転勤がないかもしれないので、
そうなると、それまで払うであろう家賃がもったいない、、、（笑）。
そんなこんなで、迷っているのです。

どうしたものでしょう？

[789: 住民さんＥ]

10年後の値上がり、横ばいは城東エリアではありえないでしょう。
千葉、埼玉も同じですよ。
売ることを前提でお考えになられているようですが、検討エリアは大差ないんじゃないですか。

[790: 匿名]

足立区も北千住を中心に今後価値は確実に上がってきますよ。
実際に近年のマンションの坪単価の上がり率はかなりのものです。
北千住に電機大がきますし、北千住駅東口の再開発、常磐線の東京駅乗り入れ と全て北千住ネタですが、近所の西新井にも良い影響しかないでしょう。
今後上がることがあっても下がるネタはないですから、そういう意味では良いんじゃないかと。

[791: 匿名さん]

>790
共通しているのは足立区というだけで北千住と西新井は全くの別エリア。

北千住にいくら将来有望な要素が沢山あって、それが必ずしも西新井に還元されるとは限らない。

北千住は北千住。
西新井は西新井。

[792: 購入検討中さん]

なるほど、城東では、横ばいもありえないですか。
値下がり幅は、どんなものでしょうかね。
１～２割、それとも３～４割程度見積もっておいたほうがよいでしょうかね。
先のことは分からないとはいえ、気になりますね（汗）。

[793: 入居済み住民さん]

本当に現在
200戸も残っているのですかね？
フロントは１F 以外はほとんど入居してますが。
スカイ側で180戸は残っている計算ですよ。
駐車場はかなり空いていますが車持たない人も結構いるからね。

[794: 購入検討中さん]

＞７９３

この１カ月以内にモデルルームをお訪ねしてきました。
その際に、いただいた販売価格表を見直してみましたが、
残戸数は「ほぼ２００」です。
ちなみに、スカイのほうは２０戸以上が残っています。

私自身は、土地柄も含めて気に入っているのですが、
売れ残っているという事実が、夫を躊躇させています。

[795: 匿名さん]

不動産というのは、流動性が低いから”不”動産なのです。
全く同じ不動産を全く同じ外部環境下で売るにしても、売主が急いで売るかゆっくり売るかで、売れる値段が変わってきます。
売主に余裕があれば、時間をかけて買い手を捜し、その時の適正価格で売れますが、売主が現金化を急げば買い叩かれ安くなります。

人気エリアが良い理由は、時間をかけずとも買い手が見つかる可能性が高いため、買い叩かれにくいからです。
また、買い叩かれずに売り抜けるためには、売主に資金的・時間的余裕があることが必須となります。

資金力が無いから人気エリアは買えないということであれば、上記二点においていずれも不利な条件であるということですね。正直、売却を前提に購入することには向いていないと思われます。
ギャンブルをするにしても、お金持ちのギャンブルだったらいいのですが、貧乏人のギャンブルは身の破滅を招くだけですよ。

家賃は勿体無いかもしれませんが、賃貸をお勧めします。

[796: 匿名さん]

家賃が勿体無いと言うのは不動産業界のまやかしですよ。
よほどの人気物件だったり購入後の周辺環境の好変化がない限り資産価値は必ず減少します。
さらには税金に金利の負担、修繕積立金に賃貸より高い管理費。
売却時には3%の仲介手数料。
売却前提ならローリスクな賃貸の方が割安なケースはむしろ多いですよ。
試算して考えてみることをお薦めします。

[797: 検討中さん]

>家賃が勿体無いと言うのは不動産業界のまやかしですよ。
よくわからないんですよね。

当該マンションの類似物件を賃貸しようとした場合、こみこみ２００万円/年程度といったところでしょうか。
だとすれば、１０年で２０００万円、２０年で４０００万円もの賃料になります。

１０年スパンで考えるのであれば、購入に軍配が上がりそうですが、いかがでしょうか。

[798: 住民さんＢ]

毎月数組の引越しがあるので確実に残は減少していると言うことです。

[799: 匿名さん]

4000万の物件で全額借金したとして金利が仮に2%としても金利負担が年間80万。
元金が若干は減るので単純に10倍ではないですがこれで800万。
足立区の10年後の平均下落率32%で単純計算1280万の資産減。
10年後2700万で売却できて手数料負担80万。
プラス固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金。
こう考えると、自宅の不動産は借金してまで買うものじゃありませんね。

[800: マンション住民さん]

＞4000万の物件で全額借金したとして金利が仮に2%としても金利負担が年間80万。

だから、もっと地味に勉強や情報収集したほうがいいよ！
変動で実質0.975％なんだよ！もう一回計算してみてね。
そそして、全額借金までマンションを買うより、先に生計確保するのは、お薦めします！

金利って10年先のこと分らないって云々のヤツがどこにもいるけど、
終期1.5%優遇を受けられる事を考えて、変動で実質2％になるのは、店頭金利は3.5％になるよ！
金利はそこまで上がるのは、日本の経済も相当過熱気味になることだね　⇒　そうなったら転売を考えるよ！

[801: 購入検討中さん]

>795～800さん

レスをありがとうございます。
試算をしようと思うのですが、下落率をどう見積もるかが課題ですよね。
799さんは、足立区の平均下落率を32％としておりますが、
その値はどこから持ってこられたのでしょうか。
よろしければ、教えてください。

当方は、このマンションなら、住宅ローンを組まずに購入する予定なので、
金利負担は考慮に入れる必要はありません。
そのため、管理費・修繕積立・税金・資産価値の減少と、
10年分の家賃とを比較するということになりそうです。
下落率にもよりますが、購入したほうが、経済的には有利かなぁと考えるのです。
（もちろん、購入か賃貸かは、いろいろな観点から検討すべきことでしょうけれども）。

ちなみに、固定資産税についてですが、
75平米程度で4300万円程度の物件の場合、おいくらくらいになるでしょうか。

[802: 住民]

>801さん
ここで相談するより、ファイナンシャルプランナーに相談してみてはいかがでしょう。
住宅購入のアドバイスなら３～５万円ですむと思いますよ。
詳しい数字の計算もプロがやってくれます。

正直いってローンを組まないで買えるならあまり迷うことないと思いますが。

売り買いの手間は結構厄介なのでそれも考えたほうがいいのでは。
純粋に金額だけの話にはならないと思いますよ。

[803: 入居済み住民さん]

えらい安かったからラッキー！と喜んだけど、明細よく見たら土地分だけですた＞固定資産税

建物部分がまだ評価決まらなくて、請求は9月以降になりそうですと。
メガサイズだからけっこうな額になりそうな悪寒…

[804: 購入検討中さん]

＞８０２、８０３さん

お返事ありがとうございます。
たしかに、細かいシミュレーションについては、
ファイナンシャル・プランナーに相談するとよいとは思います。
ただ、購入済みの方または検討中の皆さんが、
値下がり幅をどの程度と考えていらっしゃるかを伺いたいのです。
こうした点については、ＦＰよりは皆さんのほうが、
十分に検討されているものと考えてのことです。

802さんの、ローンを組まなければ、あまり迷うことはないというお考えは、
購入しても、経済的に損することはないということでしょうか？

不動産購入の経験がないので、変なことばかりをお尋ねしているかもしれません。
とはいえ、私はできることなら、リライズ・ガーデンを購入してみたいと思っており、
また、（運がよければ、転勤することなく）住み続けたいと思っているので、
皆さんにお考えをお聞かせいただきたいと思っているのです。

どうかもう少しだけ、お付き合いいただけると嬉しいです。

[805: 住民さんＢ]

それだったら、リライズのMR に行って担当の営業に親身になってもらって相談したら。
こんな掲示板で意見聞いても何の責任もない人が勝手なこといってるので参考になりませんよ。
そんなに資産お持ちでしたら、別な投資を考えますが。

[806: 匿名さん]

変動金利が上がったら経済上向きで転売って破綻予備軍の方は別として、キャッシュで買えて(羨ましい)転売の可能性あるなら、個人的にはもっと上乗せしてでも人気物件買った方がいいと思います。
MRは普通の営業なら買う結論になるよう薦めるだけですよ。

[807: 匿名さん]

どのくらい値下がりするかは市況ですから、予測が難しいですね。
例に挙げていたリボンシティなんかは、世の中のマンション全般が安かった時期に売り出されたマンションですから、現在でもマイナスにはなっていないという話です。
（２００２～２００６位に分譲されたマンションなら、大半そうでしょう）

賃貸と持家は単純にコストで比べれば、持家が有利になるのは当然です。
なぜなら持家にはリスクがあるからです。

専有部分の設備なんかはせいぜい２年程度しか保証がついていません。
給湯器が壊れようが、床に穴が開こうが保障期間外は修理費は自腹です。
賃貸ならこれらは大家の負担です。
例えば万が一ではあるがマンションに欠陥があり、デベロッパーがその補償に応じないなどという事態が起こったらどうなるか？
賃貸なら引っ越せばいいだけで何のリスクもないですが、持ち家では売却することもできなくなります。
地震などでマンションが壊れたらどうなるか？売却して逃げることなどできません。しかし、賃貸なら解約して引っ越すだけです。

つまり、賃貸は余計にコストは掛っているかもしれませんが、損失を被るリスクは無い。
持ち家は賃貸よりコストは安くなりますが、そのぶんリスクを負っているわけです。
単純にコストだけ比較して「買っちゃったほうがオトク～」とかいうのは、浅知恵です。

旦那さんが二の足を踏んでいるということでしたが、転勤の可能性があるのにこういったリスクを負うことに躊躇しているのではないでしょうか？

[808: 契約済みさん]

浮世離れした奴来ないでほしいなぁ
ちゃんと挨拶できる？
挨拶するのとしないのとでは　経済的損失が　どぉのこぉのとかいわないよね？

[809: 購入検討中さん]

＞805、806さん

MRの担当者に相談はありえませんよね（笑）。
805さんだったら、どんな投資を考えますか？？

>807さん

ご丁寧にありがとうございます。
要は、所有するリスクと、所有しないリスクのそれぞれを、
どう受け止めるかによって、購入か賃貸かが左右されるということですよね。

こうした一般的な議論を続けてもアレですので、
806さんの仰るとおり、予算を増やしてより好立地なマンションも考慮に入れたほうが、
よさそうですね。個人的には西新井が気に入ってるので、残念なのですが。

あ、もしかしたら、皆さんにナイショで入居しているかもしれません。
挨拶できない人がいたら、私だと思ってください（笑）＞８０８さん

[810: 購入検討中さん]

空気の読めない相談者さんですな。
金持ってるしそれなりに自分の中で意思が固まってるし相談する必要ないじゃん。
キャッシュで買えるぐらい金があるのに、微々たる金の損得を考える意味がわかりませんな。

[811: 匿名さん]

そんなに妬むことかね。
親の金などを当てにすれば、４～５千万円くらいキャッシュで払える人は珍しくはないと思うけど・・・

[812: 住民さんＤ]

何か人を馬鹿にしているのか、世間なれしていないのかわかりませんな。
リライズが気に入っていると言うことならMR の営業にアドバイスもらって
背中を押してもらえばいいんじゃないの。

[813: 匿名]

ただの自分大好きちゃんでしょ。

ネット掲示板には掃いて捨てるほどいる。

[814: 匿名さん]

まああんまり近所には住んで欲しくないタイプのオバさんだよな

[815: 購入検討中さん]

ライオンズのオーチャードガーデン、売れなさそう…。
リライズの方がいいかと思っているのですが、
みなさん比較とかしてみたりしませんか？

オーチャードのみの悪口だとリライズ板っぽくないので
比較しながら語れたらいいなと。

[816: 匿名さん]

おい、東武の担当はここ見てるか？

ライオンズの動きが活発になってきたら、
ちゃんと梅島にも営業立たせろよな？
お前ら、梅島2分と言いながら、
西新井にしか案内の人間出してねーよなぁ？

梅島にマンションを見に来る人間が
増えるんだ。
西新井でティッシュ配ってる場合じゃない。
梅島で配るんだ。チャンスだ。
ライオンズの客を根こそぎかっさらう位の
営業してみろよ。
のんきに夏休み取ったりギャラリーで
涼んでる場合じゃねーっての。

おい東武、ライオンズの発表会の日は
梅島に総動員だ。何日にあるかちゃんと把握してるだろ？
ティッシュ配れ。チラシ配れ。
飛び込みの客も笑顔でギャラリーに案内しろ。
梅島からギャラリーにすぐ案内出来る様に、
一台位車準備しとけ。
そんくらいやれよ。
電車に、駅に広告出して、駅でティッシュ配って
後は黙ってギャラリーで待つ。
そんなの営業じゃねーよ。そんな仕事は小学生でも出来る。

頭を使え。体を使え。他人が休んでいるときに自分たちも休むな。
東武の営業は手ぬるい。手ぬるすぎる。
うちの会社なら、お前ら全員クビ。減俸。
それ位駄目な奴らだ。お前ら東武の営業は。
もっと頑張れ。必死になれ。
購入者はこれから必死に働いてローン返すんだ。
お前らも必死になれ。

[817: 住民どっちらけ]

自己陶酔な長文、ここに書いてないで
MR行って演説してくるのがいいんでな～い？

[818: 入居済みさん]

あなた、何者？
人のことはいいからご自分のこと心配されたらどう

[819: 匿名さん]

>816
>おい東武、ライオンズの発表会の日は梅島に総動員だ


・・・ライオンズのマンションギャラリーは、梅島ではなく西新井にあるのだが。
梅島なんかに総動員しても誰も来ないぞ。

[820: 匿名さん]

>>816を見ると住民がどんな層なんだか予想つくね。

[821: 検討中さん]

既に１０００人以上の方が住んでいるのでしょうから、頭のおかしい人が一人、二人いるものです。

[822: 匿名]

サービス攻勢が始まったね。住宅エコポイントを上回る金券サービス、これに更に諸経費負担とか付ければ、だいぶお得感も出てきますが、結果はどう出るかな？

[823: 契約済みさん]

816の言っていることはもっともだ
細かいところはさておいて　仕事というものをわかっている

[824: 匿名さん]

本人乙

[825: 匿名さん]

暴力団は排除しよう！！

「拳銃自殺？　暴力団幹部が自宅居間で死亡　東京・足立 産経新聞 2010年09月04日22時19分
　４日午前１０時４０分ごろ、東京都足立区鹿浜の３階建て住宅の２階居間で、住人の男性（６４）
　が首から血を流して倒れているのを長男が見つけ、１１９番通報した。救急隊員が駆けつけたが、
　男性は死亡していた。
　警視庁西新井署によると、男性は指定暴力団住吉会系組幹部。遺体の近くに拳銃のようなものが
　落ちていたことなどから、同署は幹部が拳銃自殺をはかったとみて、死因などを調べている。
　同署によると、居間に争った形跡はなく、遺書は残されていなかった。幹部はあおむけに倒れて
　おり、首の左側や口から血を流していた。
　幹部は長男と母親と３人暮らし。」

[826: 入居済みさん]

あんた暇人だな。
このような事件は全国で起きているだろ。

[827: マンション住民さん]

このマンションの売りは免震構造だと思います。
以前、免震構造の賃貸マンションに住んで居たので比較できるのですが、ここの免震はすごいと思います。地震来たのがわからないですから。
駅近とかオール電化よりもお勧めポイントですよ。
個人的には自転車が地下に停められるのもいいですね。
以前の住居ですが、安い自転車だったせいか屋外(屋根付き駐輪場)に停めておいてサビだらけになってしまいましたので…。

[828: 入居済み住民さん]

大きな地震はまだ体感したことありませんが震度３程度でしたら気がつきませんね。
大きな地震がきてもさほど心配ない感じです。

[829: 住民さんP]

いや、震度3は揺れたよ、さすがに。
ユ～ラユ～ラとゆっくり均一に横揺れするから「ぎゃー！地震！！」とびっくりしなくて済むのはいいね。

>>827
私の場合、駅チカが一番のポイントだったわけですが（笑）
オール電化は、まぁ、今どき珍しくないしね。
夜間の電気代が安いから熱帯夜続きの今夏は遠慮なくエアコンつけっ放しで寝てますが。
免震構造の威力は転居してきて初めて知りました。
前の家が築40年近い木造家屋だったので、地震の度に「今度こそダメかも」とビビッてましたよ（^^；
地下駐輪場、いいよね。
大事な自転車を雨風から守ってくれるのに、廊下に置いとくお宅の気が知れんわ。


総合的に良いマンションだと思うんだけどね～
なんでまだ完売しないかね～
梅島駅とか広告攻勢が凄いことになってますが。