リライズガーデン西新井２

[匿名さん]

いよいよ竣工を迎えるメガマンション、リライズガーデン西新井。
引き続き語り合いましょう。


物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[471: 匿名さん]

売れ残り＝人気無し、と言う結論に普通は考えるんじゃないの？

[472: 匿名さん]

売れ残り、長期販売は
売り主が管理費負担すればいいと言うものじゃないと思うよ、将来の資産価値を心配しての問題じゃないの、
値引きしてでも早期販売の方が契約者の為になると思うがね。

[473: 匿名さん]

値引き値引きと安売りを鵜の目鷹の目で狙っている
貧乏人が集まるスレはここですか？

[474: ご近所さん]

その通りだと思います。

線路横だし音の懸念有るし、T２仕様だし、
ﾌﾟﾗｳﾄﾞやオリックスの場所との再開発地域とは別の場所だから
立地的にアウトなんだよ。
許容範囲外かもね。

眺望・日照も都営が14階の2棟が建設予定で悪くなりそうで
建つまで待っちゃうのだろうね。

がから価格で妥協するか迷うところなんじゃないの？

[475: 住民ちゃん]

業者乙

[477: 購入検討中さん]

批判するのは業者？

[478: 住民さん]

まぁあれだけ批判してて検討中って事は無いだろうから業者だろうね。

[479: 物件比較中さん]

本当、業界人と思われる書き込みが多いね。この物件。
自分も今色々見て回っているけれど、Ｔ和さん？Ｈ谷工さん？
まあ、他人に変な風に言われなくても、自分で納得したマンション買うけどね。

[480: 住民ちゃん]

先週の土曜日は バレンタインチョコづくり
今週は コモンラウンジで バイオリン演奏会

リライズクラブ楽しめますね

[481: 住民]

しかし、紙のカーテンがいっぱいあるね。

やはり、売れ残ってる部屋がいっぱいあるのかな？

[482: 住民ちゃん]

あるある
でもMRは盛況
結構敷地内でも見学の人と逢うし
選べるのは今のうちかもよ

そおいえば　昨日の演奏会どおでした？
見に行けなかった　orz

[483: マンション住民さん]

>482さん

演奏会は今週末ですよ。
こんどは見に行けたらいいですね。

[484: 住民ちゃん]

>483さん
ああ　そうでしたか。。。見に行けるかも
わざわざ　教えていただきありがとうございます

[485: 申込予定さん]

あと３００戸だそうです。
ちなみに、竣工して実際の部屋を見れるようになったこともあり、
１月頭から２月中旬までの１ヶ月半で１００戸が成約したとのこと。
多くの人が検討の初期段階に心配するであろう都営住宅の建て替えについても
実際に現地を見て「日照に問題なし」との領域に到達する人が増えてきたからでしょう。
私も実際の部屋を見て「問題なし」と判断し、購入を決めました。
「勝負は実際に竣工してから」という東武の目標設定はそれなりに当たっていたと思います。
ここからは良い条件の部屋からポンポン出ていくと思われますので、
早めに希望の部屋を押さえた方がよさそうですよ。
日照面で問題ないと言っても、眺望まで欲しいとなれば、それなりの位置や階が必要になりますので。
（眺望が抜ける部屋なら富士山やスカイツリーがドカーンと見えます！）
土日のＭＲは相当混雑していて、営業マンの人手が足りないくらいでした。
値引きは希望薄です。
かなり強気です。

[486: 住民ちゃん]

ほほー
住民としてはうれしいですね～
確かに年明けてからのMRの混雑ぶりにはびっくりしましたもん。
うちの時なんて、貸切でしたｗ

[487: 匿名さん]

まだ300もあるんじゃ、待ってたほうがいいかもしれませんね。

都営だってまだ建ってもいないのに心配でなりませんよ。

[488: 匿名さん]

実際の出来上がった部屋を見て購入を決めるのは、確かに間違いはありませんが、ベストな部屋を購入したいなら設計図とパンフだけでマンションの出来上がりをイメージできないと厳しいですよね。高い買物ですから設計図を読む知識を身につけてみなさんが購入前にベストな部屋を押さえるのがマンション購入の鍵です。

[489: ビギナーさん]

設計図だけでイメージですか・・・
それは素人にはちと厳しいかと。
素人ならやはりどれだけ足を運んだかが重要かと思います。
都営住宅、周辺環境、眺望、日当たり、電車の音までイメージするなど図面だけでは不可能です。
私もずっとパンフレットや図面と睨めっこしたり、クチコミ掲示板の書き込みに一喜一憂してましたが、
これじゃ始まらん！と思い、実際に足を運びました。
具体的には周辺散策を昼１回、夜３回、ＭＲ訪問１回、実際の検討部屋（３部屋）の見学１回です。
百聞は一見にしかず。心配事が随分クリアになりました。
最後の決め手はやはり実際の部屋を見たことです。
皮肉ですが、このマンションの最大のメリットは実際の部屋を見て決めることができる点だと思います。
買った後に「イメージと違った」ということが無いわけですから。

[490: ビギナーさん]

加えて、値引きや価格改定を待つことは、このマンションに関して言えば得策ではないと思います。
理由は他のマンションとは資金調達の内容が全く違うからです。
一般的なマンションの場合、銀行やファンドからの借入により資金をまかなっているため、
期限内に売却・返済を行う必要があります。
もし期限を越えて借換えもできなければ、延滞利息が発生する恐れもあります。
ですからある時期を過ぎれば大幅な値引きにより完売し、借入金を返済しようと動きます。
しかし、このマンションは土地がもともと東武のものであるため、土地購入に係る必要資金はゼロです。
そのため、全額を東武の手持ち資金でまかなえてしまっています。
「金利負担、返済負担が無い」これが東武が強気である理由です。
空き部屋の管理・修繕費、税金等は東武の負担ですが、１年間負担してもせいぜい数十万円程度ですから、
何百万円もの値引きをして販売するメリットは無いものと思われます。
それでもあまりに売れ残りが出れば若干の価格改定はあるかもしれませんが、
当初から「下げる場合には既購入者も含めて」と公言しているため、これは無視できません。
であれば、条件のよい部屋を先に押さえた方が有利だと思います。
今の価格じゃ全然合わない、ということであれば別物件に移行した方がよいと思います。

[491: 入居済み住民さん]

んまぁ、気に入った部屋があって諸条件折り合うなら買えばいいと思うよ。
そうでなきゃ他へどうぞ。

うちの真上の部屋が先着順で売り出されてるんだよね。
変な人（笑）が買いませんように、と西新井大師でお祈りしてきますた。

[492: 匿名さん]

首都圏の中古マンション価格も上昇に転じている（東京カンテイ調べ）。
昨年前半とは明らかに状況が異なる。

待ったら値下がりすると思うのなら待ってみたら？
待ったところで余計に家賃をドブに捨てるだけだと思うが。

[493: 匿名さん]

安くなるまでまたしてもらいますよ。

[494: 物件比較中さん]

そういうことなら安くはならないね。
安売りするメリットないじゃん。
これでも値下げがあるって人の意見を聞いてみたい！

[495: 匿名さん]

>>489、490さん
お金がそれほどかかっていないと思われるのは土地の分だけになります。
建設費や販売管理費等は、他の物件と同じようにお金がかかっていますよ、ただではありません。
これだけの規模だから建設費だけで100億以上かかっているでしょうか、そんな費用に現金を用意して充てるというよな事業計画は考え難くくありませんか。
普通に考えて銀行に借りる事での事業計画になると思うのですが。
管理・修繕費、税金等は住戸単位であれば言われるように数十万円でしょうが、売れ残り全部を１年間負担したと仮定したら億位の資金が必要になります。
三井への販売委託費だって数十万の世界じゃないのは容易に想像ができますね。
営業マンだって年収1000円前後取るでしょう、そんな人が何人いますか。？
他にパートの人も結構いますよね。
土地が自前だと言っても、言われる程強みになっていないように思えますが。

それよりも皆さんが気にしているのは下記の事が頭にあるからじゃないかな。
<http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
ここの価格って、上がりきった頂点の価格で推移していますよね。
元々は坪単価140万円台の地域だったみたいだし。

[496: 匿名さん]

中古マンション価格が上昇しているから新築マンションも価格が上昇すると言いたそうですね。
そんなに単純な関係なんでしょうか。
新築ではなくて中古を例に出したのは何か意図があるのですか。

[497: ビギナーさん]

信じ難いと言われましても「全額東武の手持ちでまかなえています」との説明だったので仕方ありません。
土地代ゼロが強みにならないということですが、土地代ゼロにも関わらずこの価格で販売しているわけですから、粗利率の破壊力は他物件とは比較になりません。
あれだけの広大な土地を仕入れる資金を考えれば、何人の営業マンとエグザイルを余分に雇えるでしょうか。
営業マンやエグザイルを大量に投入しても、まだ他物件より粗利が良いわけですから、売り急ぐ必要はありません。
それに億単位の管理費負担ということですが、逆に１戸につき何百万円もの値引きをする方が影響は甚大です。
「下げる時は既購入者分も合わせて」との説明でここまでやってきている手前、全７３０戸分について価格改定を余儀なくされ、それこそ十億単位での減収となります。
よって値引きは希望薄、あってもごく僅かだと思います。
マンション市況の推移も分かるのですが、物件毎の個性も勘案すべきと思います。
まあ、参考になればと思い書き込みしたまでですので、待つことを止めはしませんが。

[498: 匿名さん]

今MRが盛況なら値引きしないとは思いますが、１月のMR貸切状態のときの営業マンは、３月には値引きするはずと言ってました。
１月に見に来た客にそんなこと言うなんて売る気ないのかなと思いましたが。
ここの営業は全体的にのんびりしてますよね。

[499: 住民ちゃん]

↑残念
1月は 既に盛況でした
業者乙

[500: 匿名]

１月も平日は空いてましたよ。
東武の営業さん、確かに他のところよりのんびりしてますよね。
そこが好印象でしたけど。

[501: 購入検討中さん]

そうなんだ。様子見してたんだけど、３月になったらモデルルーム行ってみようかな。

しかし、いい加減家賃払うのバカバカしくなってきた・・・。
家賃に払うんだったら、ローンの返済に回したほうがたしかに余程得ですよね。
３月勝負で値引きがあったらラッキー、値引き無くてももうそろそろ決めてきます。

[502: 匿名さん]

あほやな、決算の3月でのローンの実行を考えたら今週末がギリだよ。

[503: 購入検討中さん]

ということは、３月に値引きはデマってこと？

まあ、もうそろそろ決め時かなという気は変わらないので、ＭＲ行ってきます！

[504: 匿名さん]

気に入らない書き込みは全て業者扱いですね(笑)。
値引きなんて書いたらMRへの来場者が増えるんだからそんなこと同業者が書くはずないでしょ。
少し考えてから書き込み&購入しましょう!

[505: 入居済み住民さん]

自称～ちゃんのこの御仁は、勝手にリライズ板を仕切っているつもりの
恥ずかしい人ですから、相手にしなくていいですよ。

[506: 購入検討中さん]

値引き情報はデマじゃないですかね～
先週行った時には当分値引きはないと言ってましたよ～
上で誰かが言ってたとおりの話をされました。
東武の営業さんがのんびりなのは期限が切られてないからかもね。
本当に焦って売る必要がないのかも。

[507: 恥ずかしい人 住民ちゃん]

>>504>>505
きたきたｗ業者乙ｗ
同業者ってあなた何の同業者？ｗ

506さんの言うように値引きは期待薄のようですが。
デマ情報ながして　かく乱でしょ
MRに行ったことのある人は嘘情報だとわかっちゃうよ



でもそろそろ値引きでもして早く完売してくれ。
それだけが望み
皆さん良い買い物ができますよーに

[508: 住民]

値引きがあるかどうかって購入検討の最後の段階ですよね？
マンションが完成してから値引きの話題ばっかりって事は間取りや設備などの条件はクリアしてる人が多いって事かな？
入居開始して二ヶ月が経つんだから、検討中の人は気になる設備の使用感とかをここで質問してみれば良いのに。
不確定な値引きの話より、マンション選びで自分にとって欲しい情報は何かを考えて掲示板をうまく使えた人が得するんじゃ無いですかね〜。

我が家は去年から入居してますが快適ですよ〜。
価格にも納得していますので今後値引きがあっても無くても気にならないです。

[509: 申込予定さん]

＞５０８

ではお言葉に甘えて質問なんですが、
以前この掲示板で「ゴミは仮置場ではなく凄く遠い所まで運ばねばならない種類のものもある」
という書き込みがあったと思うのですが、本当でしょうか？
ＭＲで質問したところ「仮置場でよいのです」との回答でした。
本当のところを教えてください。
駐輪場が遠いのは諦めてます・・・笑

[510: 別の住民]

ゴミは可燃不燃は仮置場でＯＫ。新聞や缶ビンなどの資源ゴミは本置場まで持って行かなきゃいけません。

[511: 更に別の住民]

本格的ゴミ置場がすごく遠くなるかどうかは住む部屋次第。
資源ゴミがいっぱい出るご家庭は近くの部屋に住めば無問題。
うちはスカイ南東側なんで遠いっちゃ遠いけど、
運動不足解消を兼ねてせっせと運んでるよ。
駐輪場も遠いけど、買物等、徒歩圏内で何でも用が足りちゃうから
滅多に自転車に乗らなくなった。
もう少し暖かくなったら荒川土手とか走ってみたいね～

[512: 申込予定さん]

＞５１０、５１１

なるほど、ありがとうございます！

ちなみに、共用施設は使ってみましたか？
ゲストルームやシアタールームの使い心地はどうですか？
予約はいつもいっぱいだったり、取りにくかったりしますか？

[513: 住民]

週末のゲストルームは予約いっぱいですね。
シアタールームは土日の予約がそれなりに入っていますがそこまで取りにくいといった感じではありません。

シアタールームはブルーレイも再生できるし、カラオケもついててなかなか良いですよ＾＾
体育館やフィットネスルームも使いやすくて良いです。
ただ午後９時までが利用時間になっているので、午後１１時ぐらいまでになってくれるともうちょっと使いやすいなと思います。
共用棟は住居とは別なので体育館とフィットネスルームは常に開放されていてもいいのかなと思います。

[514: ビギナーさん]

＞５１３

ありがとうございます！
なるほど９時までですか。
確かにもうちょっと遅くまでやってくれると使い勝手がよいですよね。
管理組合でなんとかできる問題なんですかね？

ゲストルームはやはり混んでますか。
まあこれだけ住民がいればしょうがないですね。
どれくらい前から予約できるもんなんでしょうか？

個人的にはシアタールームに興味があります。
評判もよさそうなのでひと安心です。
ラッパとか吹いても大丈夫そうですかね？笑

[515: 住民]

ゲストルームはたしか２ヶ月前だったと思います。

シアタールームは楽器もできますよ。
予約の際に持ち込み楽器を書く欄があります。

[516: 匿名さん]

一泊いくらですか？

[517: 購入検討中さん]

フロントレジデンスにお住まいの方がいらっしゃったら教えてください。

朝のラッシュ時、混み具合はいかがでしょうか？
表参道まで通勤するのですがやはり無理がありますかね？

[518: 購入検討中さん]

517です。

質問が言葉足らずでした。
西新井駅を使う方に是非お聞きしたいと思います。

[519: 住民]

西新井から千代田線を利用しています。
西新井〜北千住は混んでますがあっという間なのできになりません。
北千住から千代田線はかなり混んでますが、綾瀬始発の列車は少し空いてます。
新御茶ノ水駅以降で人が減ってくるので大手町以降で座れる事が多いですよ。
西新井駅までは五分ほどなので通勤が楽になりました。

[520: ビギナーさん]

＞515さん

ありがとうございます。
楽器持ち込みＯＫとは素晴らしい！！
共用施設が充実していて、いろいろと楽しそうですね。