リライズガーデン西新井２

[匿名さん]

いよいよ竣工を迎えるメガマンション、リライズガーデン西新井。
引き続き語り合いましょう。


物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[145: サラリーマンさん]

東武さんの体質を考えてみてよ、決算直前の値引きに期待するなんて甘すぎ！！
不動産がそもそも本業でもないし、直近の決算短信等をチェックしたら、
不動産分譲のほうは儲かってるみたいですね。営業利益が減ったといっても黒字だから、ご心配無用。

今のご時勢で、輸送やレジャー等の事業が損失出てもおかしくない。
一方、儲かってる不動産事業を早く処分して利益確定なんて、あり得ると思いますか？

以下、東武さんの投資家情報より抜粋。

不動産分譲業におきまして、当社では、「リバー
フェイス」（荒川区南千住）等のマンション分譲
をはじめ、「ルティアス」（ 栗橋町南栗橋）等の
戸建住宅、栗橋町等で土地を販売いたしました。
なお、引き続き、「リライズガーデン西新井」（足立区
梅田）等のマンション、滑川町月の輪等で戸建
住宅の販売を予定しております。
　これらの結果、マンション分譲が増加したこと
などにより、不動産事業の営業収益は5 3 6 億
43百万円（前期比12.2％増）となったものの、
分譲原価の増加等により営業利益は6 4 億
30百万円（前期比23.8％減）となりました。

出所：http://www.tobu.co.jp/file/2046/tobu_090629.pdf

[146: 契約済みさん]

もともと東武鉄道が電車工場として利用していた思い入れのある場所に建てるマンションだけに、
価格を大幅に下げてまで早期に売るというのは、一部の展望の悪い部屋を除いてしないのではないかな。
マンション駐車場上のスカイコートの一角に東武の電車を見るためのスペースまで作る会社だよ。

[147: サラリーマンさん]

入居説明会の場で地震保険も業者に薦められたけど、
自分の中では免震構造だから地震保険ってどうかなぁと迷っています。

皆さんはどう思われますか？

[148: 匿名係長]

申し込んじゃったよ、地震保険
深い意味はない。
まさに念のため。保険の王道。

[149: 匿名さん]

ご参考まで

免震マンションなら地震保険は不要？
http://qa.cobs.jp/question/2938/

[150: 匿名さん]

１４５さん
昨年は決算前頃に価格改定を行っているよ。
それに営業利益が前期比約２４％も減っているという情報を根拠に、考えが甘いと言われても、説得力に欠ける。
売れ残っているというのは、無駄な経費が掛かるという事。
この規模で２桁の数しか残ってないのならのんびりしてられるだろうけど。
３桁残っていたらのんびりもしていられないんじゃない。
特にここは人気のある部屋から売って行って、２年かけてようやく半分売ったのかくらいでしょう。
不人気の部屋ばかり残っているのに、価格改定無しで売り切れると思う方がおめでたいんじゃない。
在庫を抱えるという事は、どんな業界にしても良い事じゃないよ。

[151: 入居前ちゃん]

もう一回　価格改定あるんじゃないかなー
契約済含んで　もっかいやるでしょ　じゃないと早々に売り切るのｷﾂｲ

でも実際　東武の分譲は焦って売ろうとしてないらしいし
現地MRなどを除いて　値引きはないんじゃない？
やるなら価格改定って言ってるし　そお信じてる
そう信じたい

そおいえば、もう竣工したのかな？
したならしたでそれをアピールしないもんかな
もしや　竣工しました＋価格改定？
ﾅ~ﾝﾃﾈ

[152: 契約済み]

契約済みも含めて価格改定なら嬉しいですが。
あまり期待はしてませんが…。

[153: 購入検討中さん]

価格改定はないと言い切ってましたよ。
値引きがあるとしたら、個別で数十万程度。

[154: 匿名さん]

私が契約を結んだ頃の営業マンは逆の事を言っていた。
各個人に合わせて値引きはしない、値引きが有るとしたら全戸一律の価格改定しかしない。
個別に対応していたら後にトラブルを招く恐れがあると。
そして契約してから暫くしてあの価格改定があった。
これから価格改定が有るかどうかはわからないけど、営業マンの話を信じれば個別の値引きは無いだろう。
＞値引きがあるとしたら、個別で数十万程度。
これって事実を確認しなければ言えない事だと思うけど、実際に貴方もしくは貴方の周りの方で値引きをしてもらえたのですか。
そうじゃなければ嘘つきという事だね。

[155: 匿名さん]

>各個人に合わせて値引きはしない、値引きが有るとしたら全戸一律の価格改定しかしない。
うちもそういわれました。

>150さん
経費に在庫、経営学教科書の説明通りじゃん。
世の中は本当にその通り動いてくれれば良いのになぁ。。。

[156: 匿名さん]

>経費に在庫、経営学教科書の説明通りじゃん。
例外はあるのだろうけど、それが経済の王道だから教科書になるんじゃないの。
まったくあてにならないなら教科書なんてならないと思うが。

[157: 匿名さん]

神よ、変えることのできないものについては、それを受け入れるだけの落ちつきを与えたまえ。
そして変えることができるものと、変えることのできないものとを見分ける知恵を与えたまえ。

[158: 購入検討中さん]

先生たちよ、マンションの話だけにしていただけないでしょうか？

[159: 匿名さん]

私も全戸一斉改定しかしないと営業マンから聞いて安心して買いました。
入居説明会へ行ったが、多く見ても40組でした。
一日40組×2回×4日間で320戸販売したと予想しました。
長期間売れ残り物件になると注目物件だけに、恥ずかしい。
何年も日比谷線の中吊り広告を見ながら通勤するのは、いやだー
なんとか早期完売して欲しい。

[160: 契約済みさん]

まあ、銀行と金消を結んだ状況下、既契約者の販売価格を下げるというのは現実的ではないよね。

[161: 入居予定さん]

私も160さんと同じ意見です。
よくはわかりませんが、金消契約後に契約者含めて一斉に値下げしてくれた事例ってあるのでしょうか？
でも半分が売れ残っている状況だとして、『価格改定！』と銘打たない限り、ＭＲに新規に足を運ぶ人なんていないだろうし・・・かといって契約者を無視して、大幅な値下げを強行したらトラブルはおおいに考えられますよね。
↑のレスで個別値下げはしない！って言いきった営業がいるんだし。
こうなってしまう前に、東武さんもさっさと再度の値下げに踏み切ればよかったのになぁ。

でも私の担当の営業さんは値下げもあり得るって言ってましたよ。ほんとのところどうなんでしょうね。

[162: 契約済みさん]

完売はして欲しいけど、あんまり値下げもして欲しくないなぁ。
値下げしすぎちゃうと、本当なら買えない人たちも買えちゃうし。
意地悪かもしれないけど、年収と住民の質はある程度比例すると思ってるので、自分が思ってた住民層と変わっちゃいそうでイヤだ。。。

[163: 匿名さん]

１５９さん、私も同様の印象だったですね。
都合が悪くて来れない人もいるのだろうけど、そんな人が１００人単位で居るとも思えない。
従って私も半分売れていないと予想します。

１６０さん、私も常識的に考えれば同じ様に考えます。
ただ、契約前の交渉時点では文書として残していないですが、値下げする場合は全戸一律の価格改定しか行わないと、会社としてのポリシーだと言う感じで何度も説明されました。
この掲示板を見る限り、他の契約者からも同様の発言がありますので、一律に同じ説明しているのだと確認出来ます。
それが金消契約が済んだのだからと言って、もし今後価格改訂が有った場合に蚊帳の外に置かれてしまったら、必ずクレームが出ると思います。
言っている事と違うじゃないかと。
営業トークを行う上で鉄則なのは、不確定な要素があるのであれば明言しないという事があります。
ほぼそうなるであろうという事がわかっていても、期待する様にならない事が考えられるのであれば、明言しないで説明を行う、その事によって最悪の場合になっても責任をとらなくて済むようにしておくのです。
この物件では、全戸一律って言い切っちゃっているんですから、後になって常識的に考えてくださいと言っても通じない。
それくらい、営業トークに気をつけねばならないのですよ、特に不動産関係は。

[164: 入居予定さん]

入居手続き会のとき、引越業者ブースの担当者が持っていた資料の数字は200以下でしたよ。
日付指定の引越希望者と、日付未定の部屋番号が書かれていた資料なので、
その数字イコール販売数に近いのかなと思いましたが…。

なんにせよショックな数字でした。。。


まぁ、早めに購入したことで、良いと思った部屋が購入できたから良しとは思いますが、
値下げされれば少なからず羨ましく思うのが正直なところ。
かと言って早く売れて欲しいとも思うし…。

[165: 契約済みさん]

わたしとしては、プランの変更出来なくなっているのに
初期購入者と同等の金額というのは、少し納得いかないと思ってます。

変更が出来ない分、安くなるべきだと思うし、
今後の契約者がその分で安くなっても、入居者が増えるのなら良いと思います。

わたしの場合、幼稚園の関係で契約してしまいましたが
そうでなければ、決算期まで購入を待っていたと思います。

[166: 匿名さん]

実際、足を運んでみましたが、がっかり。線路近くで眼の前でこれでは安眠できないと思う。前には都営住宅合計で１０棟ぐらい建っている。環境も悪そうです。購入する方はこの近隣の方なのか？これだけのマイナス要因があるのに価格は高い。鉄道オタクか？購入にふみきった理由を伺いたい。

[170: 匿名さん]

この物件の評価できるところは、施工が清建ってことと、それなのに（足立区だからですが）リーズナブルな価格というところですね。

[171: 購入検討中さん]

契約者さんより、内覧会が始まっているとの書込みありましたが、有名な「健さん」に同行を依頼した方いらっしゃるようですね、さきほど「健さん」のblogを読みました。


売主＆施工者の対応、建物の完成度、が　良い　と評価されていたので好印象を持てました。

購入済の皆さん、売行きでお悩みのようですが、ある意味当然です。
もうここまで完成してるなら、完成住戸見ないと契約できないです＾＾；
私のように気になってる者には、値下げよりも公開が先かと

[172: 契約済みさん]

我が家は有名な健さんではありませんが、一級建築士の専門業者さんに検査を依頼しました。その方の評価も高かったです。
「ここは建物にしっかりとお金かけてますね、土地が自社だから販売価格への転嫁が少ないのかな」とのこと

健さんblogの最後の方

>「とても立派な完成度でしたね」
>「ありがとうございます。何と言いましても、80年前からの自社の操車場の跡地の記念すべきプロジェクトですから、力を入れました」

この辺のやり取りは購入者としても好感持てますね
171さんが早く実際の部屋を見られることをお祈りします

[173: 契約済みさん]

内覧会に行きましたが、窓を閉めておけば東武電車の音は気にならないと思います。
家内も電車音は契約前より相当気になっていましたが、実際に行ってみてほっとしたようです。
建物前の都営アパートは全部建て替えになるまでは時間がかかりそうですか、まあ気長に待とうと思います。

[174: 購入検討中さん]

先日、モデルルームを見てきました。
防音サッシの性能を確認できる場所があり、電車の音はかなり遮断され
ますと説明を受けました。
逆に考えると、高性能の防音サッシが必要なほど煩いのでしょう。
収納は多くて便利そうでした。
逆に、ドアの素材や床材、ドアノブなどが安っぽく見えて残念でした。
現在の販売状況を確認した所、半分位は残っていると言われました。
今の時期で半分も残っていては、入居が始まっても大量に売れ残りが
出てしまうのではないでしょうか。
私の聞き間違えでしょうか？

[175: 契約済みさん]

>174

電車の音は言うほど気になりませんよ。ＭＲの付近を通った時、気になりました？私は言われればそうかなってくらいにしか気になりませんでした。
多分、線路沿いなので、安心させるために防音サッシを採用してる部分もあると思いますよ。

販売状況に関しては、半分残っているのは本当だと思います。
私は２か月ほど前に契約しましたが、その時点で営業は『竣工までに半分』って言ってましたよ。ある意味このきつい状況も計画通り？（笑）
でも残るのは大半が南西の都営住宅にかかる部屋だと言ってました。それに関しては、条件が悪いので、実際に部屋が見れるようになってからでないと売れないだろうし、積極的にも売ってないみたいなこと言ってました。
まぁ半分とは言っても350から400世帯は決まってる。普通のマンションなら完売だろうし、今の市場の状況で、入居までに700世帯を超える物件を完売するのは、よほど思い切ったことをしないと厳しいんじゃないでしょうか。

[176: 購入検討中さん]

かなり前向きに検討してます。

私も171さんと同様、公開待ちです。
ここまできたら、実際に部屋を見て納得してから買いたい！

以前、他の物件を検討していた時は、入居者の皆さんが内覧しているのと同時期に何度も見せてもらえました。
この物件はなかなか見せてもらえません。じれったいですが、逆に言えばそれだけしっかりしてるってことですかね。

[177: 契約済みさん]

＞１７１
ドアなどもモデルルームでなく、実物を見ると印象が変わると思いますよ。

[178: 契約済みさん]

＞１７１でなく、＞１７４でした。

[179: 匿名さん]

177さん
価値観は人それぞれです。
どのグレードなら満足するのかは、人によって大きく異なります。
音に対しての感じ方も当然異なります。
既に、駄目だしをしているのですから、そんな人に対し説得を試みるのは無駄な事。
仕様に対する評価も、確固とした価値観を持ってされているようですし。
176さんの様に、実物を見て決める。
これが一番懸命で賢い方法だけど、そうしない人が居てもいい。

私から見ると174さんの書き込みは、自分に対し購入を諦めさせるように書き込んだように見えます。
それに売れ残っているからと言って、それが購入者に対し何の不利益が有る。？
長く住む事を考えている人にとっては関係ないと思いますが。

[180: 匿名]

隣が空いてると寒いよ（笑）
とりあえず引越集中日も修羅場にならなさそうで良かったけど。

[181: 匿名さん]

175
営業が半分くらいと言ったら確実にそれ1以下だろうから、300も売れてないでしょうね。

[182: 入居予定さん]

何部屋売れ残っていようと自分的にはどうでもいいな～
気に入ったから買ったんだし。
いつかは売れるでしょｗ
最初からギューギュー混んでるよりいいじゃん？

[183: 入居予定さん]

そうですよ。
いつかは売れます。

混んでないうちに、フィットネスや体育館、公園を使えるのは、うれしいです！


うちも自分たちの気に入った間取り＆階数がなくならないうちに、決めました。

[184: 匿名さん]

「条件が悪い」と思われる部屋は、最初から良さそうなところとの差が付いていますので、
それなりに妥当な値付けではと思う。

幾らご時勢の話を持ち込んで価格改定すべきだと叫んでも、
今年以来（来年も？）の竣工数が下がる一方で、相場が需給関係で動的に維持できて、
中古市場も含めて値段が安易に崩さないだろう。

当然の話だが、仕様面を妥協して安く仕上げるマンションも少なくないし、
あっさりと値引き交渉に応えてくれる売主もいるよ　⇒　自称北千住に近い某関屋町物件はそうなんだ
マンションは大きな買い物で、予算枠に縛られているなら、
自分にとって多少犠牲してもいいのは何なんだと考えるほう正解かもしれない。
これこそ分からないまま、在庫どうのこうのを云うのは、余計なお世話じゃないの？

繰り返しとなるが、コスト・パフォーマンスこそリライズが選ばれてる理由。

[185: 匿名さん]

>184
何を言いたいのか、文章が難しすぎてわからないよ。

>「条件が悪い」と思われる部屋は、最初から良さそうなところとの差が付いていますので、
>それなりに妥当な値付けではと思う。
「と思う。」なんて弱気な終わり方をしないで、情報ソースを示して欲しいね。
一通りの価格を見せてもらったけど、妥協しても良いと思える程の差はなかった。
差が有っても５０万くらいかな。
そもそもコストパフォーマンスが良いというのなら、今時点でこんなに売れ残りがでていないと思いますが。

そうそう、瑕疵担保保険て新築にしか適用にならない。
一年過ぎると中古扱いになってしまうからだけど。
中古扱いになる前に捌けるんでしょうかね。

[186: 匿名さん]

買えない人は黙ってなさい。

[187: 匿名さん]

売りのこり物件を多数残すと今後心配な点としては、
・今後1年で売り切らないと駐車場収入が入ってこないことが想定される。
　1年間は売り主さんで肩代わりするがその先は、補償しないと言っていた。
・たまだず、アウトレット業者へ転売されることはないのか？
・たまらず現売り主さんが値下げし販売を始めた場合、住民が売り主と紛争にならないのか？
　（個別値下げを絶対しないと購入を勧めていた）
このようなことになる前に、購入者を含め減額し早期完売を目指して欲しい。

[188: 匿名さん]

建設資材の価格が一番高い時期に建設会社と
契約したんだから高くて当たり前。
仕様もぎりぎりまで落としているし、
そんなにいいとは思わない。
現在の建設資材の価格下落からいって
他の物件の下落にひきづられる形でこれから
値引き販売しないと売れないということだ。
一番儲けたのは清水建設かな？

[189: 匿名さん]

本当は皆さん良いなあと思っているけど、手が届かないというのが現実なのでは。なんてね。

[190: 匿名さん]

潰れてもいないのにアウトレットはないよ。
ここの住民は東武鉄道を絶対利用するわけで、そんな失礼なことはしないよ。

まあ、ボーナスが減額になる中で、売れ残りは仕方がない。
購入者を含めて値下げをするのは現実問題として望み薄？

最終売れない物件は値下げをせざるを得ないとは思うけど。
売れ残った物件の一部は東武が社宅にでもすればいいのでは。

[191: 契約済さん]

いい大人が長文使ってなにを言い合ってんだか！買う買わない、そんなに迷うことか〜。マンション購入はだいたい３○代が多いって聞いたけど、先輩達もたいしたことね〜な〜！

[192: 入居前ちゃん]

言いあいしてんのはどぉでもいい

そんな中でも結構実のある書き込みは多いように思うよ

俺はこの程度ではその人の人間性までは疑わないがなぁ

[193: 匿名さん]

まあ足立区なのにこの価格では売れ残りますよね・・・
年度末に向けて、大手でさえ値引き攻勢に出ることを考えると、最低１割、普通に考えるとそれ以上の値引きがバンバンでることは必須。

[194: 契約済みさん]

そもそもここは掲示板なので、色々意見を言い合うものだと思いますよ。

確かに買う気もないのにマイナスコメント書くためにわざわざやってくる人もどうかと思いますが、191もちょっと言葉の使い方は気をつけたほうがいい。購入者も含めて馬鹿にしてるような発言はやめましょう。契約済みのようですが、そんな発言をすると、掲示板を見る人に住民のレベルが低いのではと思われてしまいます。